1、 专题专题 土土 地地 估估 价价第一部分 土地估价的基础知识第二部分 土地估价方法中市场比较法的运用第一部分第一部分 土地估价的基础知识土地估价的基础知识第一节第一节 土地价格理论及应用土地价格理论及应用一、一、 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动二、二、 土地价格的管理土地价格的管理三、三、 土地价格的评估方法土地价格的评估方法一、一、 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动（一）（一） 土地价格的形成土地价格的形成（二）（二） 土地价格的内涵及特点土地价格的内涵及特点（三）（三） 影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素（四）（四） 土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及
2、规律性（一）（一） 土地价格的形成土地价格的形成2.2.西方经济学地价形成理论西方经济学地价形成理论马克思主义地价形成理论马克思主义地价形成理论n土地不是劳动产品，没有价值。土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使但土地有使用价值，并存在价格用价值，并存在价格n土地价格实质是地租的资本化土地价格实质是地租的资本化 土地价格土地价格= =地租地租/ /土地还原利率土地还原利率 4000 = 200 / 5%4000 = 200 / 5%土地价格是出租土地的资本化收入土地价格是出租土地的资本化收入社会主义的土地价格社会主义的土地价格: :土地资源价格土地资源价格; ;土地资本价格。土地资本价格。
3、n土地资源价格土地资源价格：其价格由其价格由真正的地租真正的地租资本化决定资本化决定土地权利在经济上的实现形式土地权利在经济上的实现形式n土地资本价格土地资本价格：凝结在土地中的固定资本价值的货：凝结在土地中的固定资本价值的货币表现。币表现。其个别生产价格其个别生产价格= =土地开发成本土地开发成本+ +平均利润平均利润土地投资带来利息性地租的资本的收回土地投资带来利息性地租的资本的收回在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。地产经济活动领域中其他范畴的关键
4、所在。 1 1、地租的、地租的含义含义地租地租首先是一个经济范畴经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价。地租地租又是一个一个社会历史范畴社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。 2 2、地租理论的、地租理论的产生和发展过程产生和发展过程 古典政治经济学阶段古典政治经济学阶段 庸俗政治经济学阶段庸俗政治经济学阶段 现代西方经济学阶段现代西方经济学阶段 古典政治经济学的地租理论古典政治经济学的地租理论 威廉威廉配第配第（William Petty，1623-167
5、8）是古典政治经济学的奠基人奠基人最早提出级最早提出级差地租差地租的概念的概念 。 弗朗索瓦弗朗索瓦魁奈魁奈（Francois Quesnay，1694-1774）是法国重农学派的创始人法国重农学派的创始人他的地租理论是“纯产品纯产品”学说。学说。 在农业中由自然界的帮助自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品纯产品。纯产品以地租形式归土地地租形式归土地所有者所有所有者所有。 亚当亚当斯密斯密（Adam Smith，1723-1790）最先系统地研究了地租。最先系统地研究了地租。地租地租是作为使用是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。土地的代价，是为使用土地而支付的价格。“土地是财富之
6、母,劳动是财富之父”。大卫大卫李嘉图李嘉图（David Ricardo，1772-1823）最充分地研究了级差地租问题。最充分地研究了级差地租问题。级差地租的第一种形态级差地租的第一种形态：耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入超额收入转化为的地租转化为的地租级差地租的第二种形态级差地租的第二种形态：在同一块土地上追加等量资本和劳动由生产率不同而产生由生产率不同而产生的地租的地租庸俗政治经济学的地租理论庸俗政治经济学的地租理论萨伊萨伊（Jean Bptiste Say，17671832）运用运用效用价值论效用价值论考察地租问题考察地租问题 人力所创造人力所创造的不是物质而是效用。的不是物质而是
7、效用。 生产的三要素理论：三要素理论：劳动、资本和土地劳动、资本和土地 工资工资对劳动服务的补偿对劳动服务的补偿 利息利息对资本服务的补偿对资本服务的补偿 地租地租对使用土地的补偿对使用土地的补偿 托马斯托马斯马尔萨斯马尔萨斯（Thomas Robert Malthus，1776-1834）提出提出地租地租是总产品价格是总产品价格中的中的剩余部分剩余部分 （即总总产品价格产品价格中扣除劳动工资劳动工资和耕种投资利润耕种投资利润后的剩余部分剩余部分）。剩余部分的原因剩余部分的原因：土地的性质土地的性质（指土地的肥力）是剩余产品产生的主要原因主要原因 土地所生产的生活必需品生活必需品具有特殊的性质
8、具有特殊的性质 肥沃土地的肥沃土地的相对稀缺性相对稀缺性 土地能生产出比维持耕种土地能生产出比维持耕种者需要还多的者需要还多的生活必需品生活必需品生活必需品分配产生自生活必需品分配产生自身需求（粮食人口增长身需求（粮食人口增长新的需求粮价支付后新的需求粮价支付后的剩余的剩余地租地租）现代西方经济学的地租理论现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德阿尔弗雷德马歇尔马歇尔（Alfred Marshall，18421924）一般而言的地租由由由原始价原始价值值、私有价值私有价值和和公有价值公有价值所组成所组成。 保罗保罗萨缪尔森萨缪尔森（Paul ASamuelson，1915）认为地租是为使用土地所付
9、的代价，由于土地供给数量是固定、缺乏弹性固定、缺乏弹性的，因而因而地租量地租量完全取决于土地需求者之间的完全取决于土地需求者之间的竞争。竞争。 国家建设国家建设基础设施基础设施改良土壤等改良土壤等投投入入大自然大自然赋赋予的收益予的收益 以土地收益理论和土地供求理论为代表以土地收益理论和土地供求理论为代表土地收益理论土地收益理论n土地价格是土地价格是土地收益即地租的资本化。土地收益即地租的资本化。n土地价格公式：土地价格公式：V=a/V=a/r r土地收益指正常情况下的处于最佳利用方向土地收益指正常情况下的处于最佳利用方向的土地纯收益的土地纯收益土地价格的内涵土地价格的内涵土地价格的特点土地价
10、格的特点n土地价格是土地的权益价格n土地价格不仅是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价n土地价格主要由土地需求决定n土地价格呈总体上升趋势n土地价格具有强烈的地域性和个别性 影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素1、一般因素、一般因素2、区域因素、区域因素3、个别因素、个别因素一般因素一般因素n指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响n包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况区域因素区域因素n对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素n包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量个
11、别因素个别因素n宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素n例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及规律性n土地价格呈总体上升趋势n土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的变动具有明显的地区差异性n地价在房地产价格中所占比重越来越大土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势n社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高n人口数量及家庭户数增加人口数量及家庭户数增加n土地投机土地投机土地价格变动呈现周期性特征土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的周期性变动受经济发展土地价格的周期性变动受经济发展周期的影
12、响周期的影响n土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动受政府调节的影响二、二、 土地价格的管理土地价格的管理（一）中国土地价格体系（一）中国土地价格体系（二）中国土地价格管理制度（二）中国土地价格管理制度（三）西方发达国家的土地价格管理（三）西方发达国家的土地价格管理（一）（一） 中国土地价格体系中国土地价格体系1、基准地价、基准地价2、标定地价、标定地价3、交易地价、交易地价4、其他价格形式、其他价格形式基准地价基准地价n城镇土地基准地价城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，下不同级别的土地或土地条件相当的
13、地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格地使用权区域平均价格n农地基准地价农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格估确定的某一时点的平均价格一级区域一级区域二级区域二级区域三级区域
14、三级区域四级区域四级区域五级区域五级区域基准地价的确定（5级）赣州市城区基准地价赣州市城区基准地价n宗宗 地地 宗地是被权属界线封闭的地块。宗地是被权属界线封闭的地块。宗地是地籍的最小单元，宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。型市政及公共设施用地等。 以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区
15、、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：的地理位置。如：A10724这个地号表示章贡区第这个地号表示章贡区第1带带07片第片第24宗地。宗地。 政府根据管理需要，评估的具体宗地政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。日的土地使用权价格。标定地价标定地价n基准地价和标定地价的主要区别：基准地价和标定地价的主要区别：(1)基准地价是大面积评估的区域平均地基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，价，标定地价则是具体到宗地
16、或地块的地价，亦称宗地地价；亦称宗地地价；(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。价更为接近市场交易地价。 指土地买卖双方按市场交易规则，在指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地市场中实际成交的价格。主要有：n土地使用权出让价格土地使用权出让价格n土地使用权转让价格土地使用权转让价格n租赁价格租赁价格交易地价交易地价按土地的存在形态可分为：按土地的存在形态可分为：生地价格：指已完成土地使用批准手续而未生地价格：指已完成土地使用批准
17、手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。价格。熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。期的土地使用权价格。按土地的存在形态可分为：按土地的存在形态可分为：毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。年期的土地使用
18、权价格。净地价格：指已完成基础设施配套、场地内净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。场条件下一定年期的土地使用权价格。按土地权利分类：按土地权利分类：p土地所有权价格：指土地所有权的转移价格，也可以说是卖土地所有权价格：指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。p土地使用权价格：是对土地拥有一定期限的使
19、用权、收益权土地使用权价格：是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。所形成的一种价格。p土地租赁权价格：在一定时期内取得土地租赁权所形成的价土地租赁权价格：在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。格。p土地抵押权价格：指被抵押土地使用权的抵押担保价格。土地抵押权价格：指被抵押土地使用权的抵押担保价格。按土地价格形成的方式：按土地价格形成的方式：p土地交易价格：指土地买卖双方按市场交易土地交易价格：指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。规则，在土地市场中实际成交的价格。p土地评估价格：指由专业评估机构和人员，土地评估价格：指由专业评估机构和人员，按照规定的估价程
20、序和方法评定的土地价格，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。例如基准地价、交易底价等。 按政府管理手段：按政府管理手段：p申报地价：向人民政府申报的地价。申报地价：向人民政府申报的地价。p公告公告(示示)地价：是政府定期公告的地价。地价：是政府定期公告的地价。 按土地交易的方式分为按土地交易的方式分为 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。p拍卖价格：以拍卖方式出让或转让形成的价格。拍卖价格：以拍卖方式出让或转让形成的价格。p招标价格：以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、招标价格：以招标方式出让或转让形成的价格，通常
21、由市、县土地行政主管部门发布招标公告，公民、法人和其他组织县土地行政主管部门发布招标公告，公民、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。p协议价格：指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。协议价格：指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。p挂牌价格：指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。挂牌价格：指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。按土地价格使用目的分为：按土地价格使用目的分为： 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。p土地买卖价格：对土地未来年期
22、纯收益权利的交易价格。土地买卖价格：对土地未来年期纯收益权利的交易价格。p租赁价格：指租赁土地的价格。租赁价格：指租赁土地的价格。p抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。p课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。格。p征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。土地价格定期公布土地价格定期公布 （1 1）根据）根据城市房地产管理法城市房地产管理法，基准地，基准地价、标定地价应当定期确定和公布。价、标定地价应当定期确定和公布。 （2
23、 2）出让土地出于公共利益需要可提前收回）出让土地出于公共利益需要可提前收回 （3 3）政府对土地使用权的转移有优先购买权：土地）政府对土地使用权的转移有优先购买权：土地使用权价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优使用权价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权先购买权 （4 4）政府对地价政府对地价不合理上涨可行政干预：禁止囤不合理上涨可行政干预：禁止囤地、地价冻结、实行交易许可、增加土地供应量、增强地、地价冻结、实行交易许可、增加土地供应量、增强市场透明度等市场透明度等 中国土地价格管理制度中国土地价格管理制度n基准地价和标定地价定期公布制度基准地价和标定地价定期公布制度n土地
24、估价制度土地估价制度n估价机构和估价人员的资格认证制度估价机构和估价人员的资格认证制度n地价监测体系：地价监测体系：（http:/ ）n土地供应计划制度和土地储备制度土地供应计划制度和土地储备制度n土地交易最低限价制度土地交易最低限价制度n土地增值税制度土地增值税制度 西方发达国家的土地价格管理西方发达国家的土地价格管理1 1、美国、美国n建立土地估价制度n对地价进行控制2 2、日本、日本n建立地价公示制度n建立不动产估价制度n建立土地交易许可制度和申报劝告制度n制定国土利用计划证3 3、德国、德国n成立土地估价委员会n政府具有土地的征购权和优先购买权n建立农地转用控制制度三、三、 土地价格的
25、评估土地价格的评估（一）土地价格评估的目的与作用（一）土地价格评估的目的与作用（二）土地价格评估的原则（二）土地价格评估的原则（三）土地价格评估的基本方法（三）土地价格评估的基本方法（一）土地价格评估的目的与作用（一）土地价格评估的目的与作用n土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于土地交易的顺利进行n土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于企业投资决策n土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场的完善n土地估价有助于土地市场管理土地估价有助于土地市场管理（二）土地价格评估的原则（二）土地价格评估的原则n公平原则n替代原则n预期收益原则n供需原则n保证农民基本生活原则n最有效利用
26、原则最有效利用的几种特殊情况最有效利用的几种特殊情况n基准地价评估以估价对象的现状利用为基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用最有效利用n企业改制、资产清算、地税征收、公益企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用最有效利用n农地估价中，未获得转用许可的农地以农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用地者，以实际最佳用途为最有效利用（三）土地价格评估的基本方法（三）土地价格评估的基本方法n市场比较法市场比较法n收益还原法收益还原
27、法n成本逼近法成本逼近法n剩余法剩余法n基准地价系数修正法基准地价系数修正法n农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法市场比较法市场比较法 基本原理基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法 VD=VBABDFVD：待估宗地价格VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正市场比较法基本公式市场比较法基本公式A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数B
28、：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件修正指数计算修正指数计算收益还原法收益还原法 基本原理基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法 V = a / r：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率收益还原法基本公式收益还原法基本公式 基本原理基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增
29、殖收一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法益来确定土地价格的方法成本逼近法成本逼近法 地价土地开发费税费地价土地开发费税费 利息利润土地增值收益利息利润土地增值收益 成本逼近法基本公式成本逼近法基本公式 基本原理基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法以价格余额来估算待估土地价格的方法剩余法剩余法 （+ +） ：待估土地的价格：待估土地的价格 ：总开发价值：总开发价值
30、 ：整个土地项目的开发成本：整个土地项目的开发成本 ：开发商合理利润：开发商合理利润剩余法基本公式剩余法基本公式基准地价系数修正法基准地价系数修正法 基准地价是在宗地估价的基础上，评估出基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格的各个级别或各个区域土地的平均价格 特点：特点：n基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种区域性的价格n基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种分用途的价格n基准地价是一种平均价格基准地价是一种平均价格n基准地价具有时效性基准地价具有时效性n基准地价是一种控制性的价格基准地价是一种控制性的价格 基准地价系数修正法是通过对待估宗地基准地价系数修
31、正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法估宗地客观价格的方法基准地价修正法基本原理基准地价修正法基本原理 土地价格基准地价土地价格基准地价（i i） T T i i ：估价对象第：估价对象第i i个影响因素的修正系数个影响因素的修正系数 T T ：交易时间修正系数：交易时间修正系数 i i ：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和基准地价修正法基本公式基准地价修正法基本公式i1nni1n农地价格的最低限
32、应能保障农民的农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活基本生活n农地价格因其权利内涵不同，其价格农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同内涵也不同n农地估价要特别重视农地区位、国家农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响投资和公共投资的影响农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法农地所有权价格农地所有权价格n主要根据农地的现时农业技术水平和利用主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的未来纯收益及农地对农状况、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定民的保障作用来确定n在当前农民没有被纳入国家社会保障系统在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的社
33、会保障价值在农地价的情况下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现格中应得到较高的体现n农地所有权价格农地纯收益的资本化农地所有权价格农地纯收益的资本化农地社会保障值农地社会保障值1 1、土地价格的内涵及特点、土地价格的内涵及特点2 2、土地价格的影响因素、土地价格的影响因素3 3、土地价格评估的原则和方法、土地价格评估的原则和方法4 4、中国的土地价格体系、中国的土地价格体系5 5、中国的土地价格管理制度、中国的土地价格管理制度思考题第二部分第二部分 土地估价方法中市场比较法的运用土地估价方法中市场比较法的运用n第一节基本原理第一节基本原理 n第二节估价步骤第二节估价步骤 n第三节应
34、用实例第三节应用实例 n一、概念一、概念 n二、理论依据二、理论依据 n三、基本公式三、基本公式 n四、特点与适用范围四、特点与适用范围 市场比较法（市场比较法（market comparison approachmarket comparison approach，sales sales comparison approachcomparison approach）：又称市价比较法、交易实例又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比较法、市场法。法，简称比较法、市场法。n将估价对象与在估价时点近期有过交易
35、的类似房地产进将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。n几个有关概念：几个有关概念：n类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。对象相似的不动产。比准价格：以估价对象为基准，对比较案例进行修正后比准价格：以估价对象为基准，对比较案例进行修正后得到的价格。得到的价格。n同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、同一供需圈：以估价
36、对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。的、供需均衡的特定的不动产利用区域。n交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。替代关系的、条件相似的实际交易不动产。n标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。n交易日期：交易案例实际交易价格
37、对应的日期。交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的一些交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的一些特殊情况。特殊情况。区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的，能对不动经济、行政、文化等因素共同作用形成的，能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。产价格水平产生影响的区域性特征。个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不动产个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不动产自身的一些特自身的一些特性。性。 同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应
38、具同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替有相同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决代关系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定，即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，定，即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格趋于一致。价格趋于一致。 不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平产价格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价格。最终，类似不动产价格接
39、近。的价格。最终，类似不动产价格接近。 不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综价能力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结果真实。合结果真实。交易案例不动产交易案例不动产估价对象不动产估价对象不动产条件差异条件差异价格差异价格差异价格修正价格修正估价对象不动产价格估价对象不动产价格市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理采用比较法，需进行交易情况、交易日期、采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，从而得到估价对区域因素、个别因素的修正，从而得到估价对象的客观
40、、合理价格。象的客观、合理价格。 估价对象比准价格估价对象比准价格= =可比实例价格可比实例价格交易情况交易情况修正系数修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正区域因素修正系数系数个别因素修正系数个别因素修正系数 交易实例与待估案例直接比较：交易实例与待估案例直接比较： 估 价 对 象 比 准 价 格估 价 对 象 比 准 价 格 = = 可 比 实 例 价 格可 比 实 例 价 格100/()100/()()/100()/100100/()100/()100/()100/() 分子为分子为100100，表示以估价对象为基准，交易，表示以估价对象为基准，交易实例与之比较，优于待估，
41、大于实例与之比较，优于待估，大于100;100;劣于待估，劣于待估，小于小于100.100. 日期：以交易实例日期为基准。日期：以交易实例日期为基准。设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。 区域因素标准化公式：区域因素标准化公式：估价对象比准价格估价对象比准价格= =可比实例价格可比实例价格100/()()/100 ()/100100/() 100 / ()标准化修正分子为标准化修正分子为100100，表示以标准不动产的区，表示以标准不动产的区域因素的得分；区域
42、因素修正分母域因素的得分；区域因素修正分母100100，表示以标，表示以标准不动产的区域因素状况为基准，分子式估准不动产的区域因素状况为基准，分子式估价对象价对象的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。个别因素标准化公式：个别因素标准化公式：估价对象比准价格估价对象比准价格= =可比实例价格可比实例价格100/()100/()()/100()/100100/()100/()()/100()/100100/()100/()n标准化修正分子为标准化修正分子为100100，表示以标准不动产的，表示以标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正分母为个别因素
43、的得分；个别因素修正分母为100100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。个别因素的得分。（一）（一）特点：特点：1. 1. 通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。2 2现实性以价格求价格，有较强的说服力。现实性以价格求价格，有较强的说服力。3.3.需要一个稳定的市场背景在非正常情况下，需要一个稳定的市场背景在非正常情况下，比准价格往往偏离真实价格。比准价格往往偏离真实价格。4.4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场
44、对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息信息（二）适用条件：（二）适用条件：1. 1. 要有充足的市场交易资料。要有充足的市场交易资料。2.2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。比较实例与估价对象有相关性和替代性。（三）适用范围：市场发达，有充足的具有替代（三）适用范围：市场发达，有充足的具有替代性的比较实例的地区。适用于交易性不动产的性的比较实例的地区。适用于交易性不动产的价格评估、价格评估、 租金评估。租金评估。 运用市场比较法估价，应准确搜集大量运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。交易实例，掌握正常市场价格行情。 （一）搜集途径（一）搜集途径 ：1、查阅
45、政府有关部门的资料：基准地价、标查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地价、重置价、申报价、出让价。定地价、重置价、申报价、出让价。 2 2、查阅报刊、杂志。、查阅报刊、杂志。 3 3、从不动产开发商和代理商那里获取。、从不动产开发商和代理商那里获取。 向交易当事人及相关的人，机构调查。向交易当事人及相关的人，机构调查。4 4、同行之间提供。、同行之间提供。（二）搜集内容：（二）搜集内容：1 1、双方的基本情况及交易目的：买卖、租货、双方的基本情况及交易目的：买卖、租货、抵押等。抵押等。2 2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。权利状况。 3 3
46、、成交价格和成交日期。、成交价格和成交日期。4 4、付款方式：一次、分期。、付款方式：一次、分期。5 5、交易情况：税费负担、利害关系。、交易情况：税费负担、利害关系。 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。例中选取三个以上的可比实例。n1 1、区位相同或类似区位相同或类似。n2 2、用途相同用途相同：不动产具体利用方式。：不动产具体利用方式。n3 3、建筑结构相同建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易。：钢、钢混、砖混、砖木、简易。n4 4、权利性质相同权利性质相同。n5 5、交易类型吻合交易类型吻合。n6 6、
47、成交日期与估价时点相近成交日期与估价时点相近：不宜超过：不宜超过1 1年。年。n7 7、可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价。价。 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。涵。n1 1、统一付款方式：以一次付清为准。、统一付款方式：以一次付清为准。n2 2、同一币种和货币单位：不同币种之间的换算，应按、同一币种和货币单位：不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计中国人民银行
48、公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。算。 n3 3、统一面积内涵：建筑面积或使用面积。、统一面积内涵：建筑面积或使用面积。n4 4、统一面积单位。、统一面积单位。n5 5、统一采用单价。、统一采用单价。 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。价格调整为正常价格。 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： 1 1、有利害关系人之间的交易。、有利害关系人之间的交易。 2 2、急于出售或急于购买
49、情况下的交易。、急于出售或急于购买情况下的交易。 3 3、受债权债务关系影响的交易。、受债权债务关系影响的交易。 4 4、对市场行情缺乏了解的交易。、对市场行情缺乏了解的交易。 5 5、有特别动机或偏好的交易。、有特别动机或偏好的交易。 6 6、相邻不动产的合并交易。、相邻不动产的合并交易。 7 7、特殊方式交易下的交易。、特殊方式交易下的交易。 8 8、税费非正常负担的交易。、税费非正常负担的交易。例外：例外：n1 1、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；易实例时，应对其进行交易情况修正；n2 2、对
50、交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。价格。（二）修正方法（一般采用百分率法）：（二）修正方法（一般采用百分率法）： 可比实例的成交价可比实例的成交价交易情况修正系数交易情况修正系数= =正正常价格常价格可比实例的成交价可比实例的成交价1/1/（ 1+S%1+S%）= =正常价格正常价格 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。期时的价格调整为估价时点的价格。交易日
