1、城市更新集团城市更新集团指标测算方法及步骤指标测算方法及步骤划定拆除范围划定拆除范围线线查询合法用地比查询合法用地比例例确定开发建设用确定开发建设用地地 面面完整的权属边完整的权属边界界适当的贡献用适当的贡献用地地合法用地比例合法用地比例50%比例越高，处置越少比例越高，处置越少，可建设越可建设越多多除去贡除去贡献献除去处置用除去处置用地地除去独立占地配除去独立占地配套套基础工作基础工作：确定拆除范围确定拆除范围 权属查询权属查询用地处置用地处置开发用地开发用地适用的法律法适用的法律法规规基础基础建建 筑筑量量转移转移建建 筑筑量量奖励奖励建建 筑筑量量额外额外奖奖 励建励建筑筑 量量计容计容
2、建建 筑面筑面积积文件一：深圳市城市规划标准与准则文件一：深圳市城市规划标准与准则2015基础建筑总基础建筑总量量文件二：深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）文件二：深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）2015转移建筑量转移建筑量+奖励建筑奖励建筑量量文件三：罗湖区城市更新重点项目认定办法（试行文件三：罗湖区城市更新重点项目认定办法（试行）2016额外奖励建筑额外奖励建筑量量文件四：土地整备留用地规划研究审查技术指引（试行文件四：土地整备留用地规划研究审查技术指引（试行）整村统筹留用地容积率测算指整村统筹留用地容积率测算指引引基础建筑面基础建筑面积积一：密度分一：密度分
3、区区备注：分六区，为提高地区容积率，龙岗区三区以下地区全部按照三区来计算。基础建筑面基础建筑面积积基础建筑面基础建筑面积积二：地块容积二：地块容积率率1、居住地块容积、居住地块容积率率2、商业地块容积、商业地块容积率率3、产业及仓储地块容积、产业及仓储地块容积率率新型产业用地新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产 业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心 及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。普通工业用地和现代物流用地普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取
4、值。4、混合地块容积、混合地块容积率率单一功能的基准容积率乘以该功能的比例，之后进行加权处理。基础建筑面基础建筑面积积三：修正系数（地块面积、道路交通、轨道站点三：修正系数（地块面积、道路交通、轨道站点）鼓励地块按合理的规模进行划分，增加路网，缓解地区交通鼓励地块按合理的规模进行划分，增加路网，缓解地区交通。基础容积基础容积率率 基础建筑面基础建筑面积积转移建筑面转移建筑面积积城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的的 用地面积与基础容积率的乘积。用地面积与基础容积率的乘积。产业项目产业项目的土地移交率的土地移交率超过超过30%才适
5、用此规定。才适用此规定。例如：一个产业项目的土地移交率为35%，那么转移建筑面积即为基础容积率*（35%- 15%），折部分量可以叠加到剩下的开发建设用地范围内，提高开发建设用地容积率。奖励建筑面奖励建筑面积积保障性住房、配套设施、公共开敞空间、架空连廊、保留的历史建筑等奖励建筑面奖励建筑面积积保障性住保障性住房房创新型产创新型产业业 用用房房新增配套新增配套设设 施（多奖施（多奖励励 一倍一倍）落实的配落实的配套套 设设施施首层架首层架空空（两倍（两倍）非首层架非首层架空空（一倍（一倍）连廊（一倍连廊（一倍）保护的历保护的历史史 建筑建筑（1.5 倍奖励倍奖励）奖励建筑面积不超奖励建筑面积不
6、超 过基础建筑面积的过基础建筑面积的 30%。备注：备注：通过首层架空、连廊首层架空、连廊、多配设施多配设施等方式，一定程度上 可以增加额外的奖励量，这是 提升容积率的一种方法。奖励建筑面奖励建筑面积积保障性住保障性住房房其基准比例按照以下标准确定：（一）一类地区的基准比例为12。（二）二类地区的基准比例为10。（三）三类地区的基准比例为8。核增部分：核增部分：1、项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例 核增3。2、项目属于工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，配建比 例核增8。核减部分：核减部分：1、老屋村按比例核减，一类地区核减基数为8，
7、二类和三类地区核减基数为5%。2、城市更新项目土地移交率超过30%但不超过40%的，保障性住房配建比例核减2%；土地移交率超过40%的，保障性住房配建比例核减3%。基础建筑量基础建筑量奖励建筑量奖励建筑量提交的成果提交的成果额外奖励建筑面积（罗湖区额外奖励建筑面积（罗湖区）申请罗湖区重大项目，可以额外增加15%的建筑面积作为奖励，仅限产业用途一：前提一：前提：必须是改造后为工业和商业服务业功能、对罗湖区经济和社会发展具有重大意义的城 市更新产业项目。二：要求：特定的区域、行业、额外的土地贡献和产业要二：要求：特定的区域、行业、额外的土地贡献和产业要求求更新项目位于深南路罗湖段、泥岗深南路罗湖段
8、、泥岗-布心路、红岭路沿线布心路、红岭路沿线。总部企业总部企业。拆除范围1万平方米以下，且协议引进单个企业年纳税额3000万元以上拆除范围1万平方 米以上、3万平方米以下，且协议引进单个企业年纳税额5000万元以上；拆除范围3万平方米以 上、5万平方米以下，且协议引进单个企业年纳税额1亿元以上；拆除范围5万平方米以上。额外提供教育、文化、科研、医疗、体育等功能的公共项目（独立占地独立占地3千平方米以上千平方米以上）。三：限定要求三：限定要求：重点项目规划配套及产业要求。本办法第三条中关于认定为重点项目条件的条款。认定重点项目取得的奖励建筑面积应当自持，且不得分开办理产权证。项目专项规划获批准后
9、，发现申报主体的申报资料虚假；或者项目后期评估不再具备 上述条件，或存在其他严重违反监管协议约定的，取消其重点项目认定结果，该项目因适用 本办法获得的奖励建筑面积，由区政府按建安成本价回购。城市重点地区容积率提升是一种趋势，特别是通过城市更新的方式提升 城市环境，从罗湖区的经验来看，奖励的空间，优先保障产业空间优先保障产业空间。这种经验应该会先在原特区内复制，原特区外地区短时间内应该不会采 用此方法。代价太高代价太高！额外奖励建筑面积（罗湖区额外奖励建筑面积（罗湖区）=A+B+C20%+XA：现状合法用地，包括非农、：现状合法用地，包括非农、两两规、旧屋村、国有已出让规、旧屋村、国有已出让等等
10、B：需落实的非农和征返地指：需落实的非农和征返地指标标C：未完善征（转）地补偿手续：未完善征（转）地补偿手续的的规划建设用规划建设用地地X：一揽子历史遗留问题用：一揽子历史遗留问题用地地整村统筹整备项整村统筹整备项目目=建筑补偿建筑补偿+土地补土地补偿偿建筑补偿建筑补偿：需要拆除的建筑物和构筑物按照：需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价重置价核核算算 土地补偿土地补偿：青苗和附着物等按照相关标准确：青苗和附着物等按照相关标准确定定整村统筹整备项整村统筹整备项目目三种方式取其一三种方式取其一片区统筹整备项片区统筹整备项目目社区留用地规模社区留用地规模=SD%S：试点项目范围内试点项目范围内规划建设
11、用地规划建设用地面面积积D：规划功能为规划功能为居住用地居住用地、商业服务业用地商业服务业用地时时，D=15；规划功能为规划功能为工业用地工业用地时时，D=30；规划功能规划功能包含包含居住、商业服务业和工业等居住、商业服务业和工业等多种用途多种用途时，时，按照比例换按照比例换算算片区统筹整备项片区统筹整备项目目规划功能为规划功能为工业用地工业用地社区收益社区收益=S（FAR2.0）80%+ S（FAR2.0）30%规划功能为规划功能为居住、商业服务业用地居住、商业服务业用地社区收益社区收益=S（FAR3.2）30%+ S（FAR3.2）10%片区统筹整备项片区统筹整备项目目规划功能为规划功能
12、为工业用地工业用地社区物业面积社区物业面积=S（FAR=2.0）30%规划功能为规划功能为居住、商业服务业用地居住、商业服务业用地 社区物业面积社区物业面积=S（FAR=3.2）15%片区统筹整备项片区统筹整备项目目基础基础建建 筑筑量量转移转移建建 筑筑量量奖励奖励建建 筑筑量量额外额外奖奖 励建励建筑筑 量量计容计容建建 筑面筑面积积当产业升级项目容积率已经超过20%的时候，还不如想办法提高到30%， 争取转移建筑量。奖励建筑量尽可能选择1.5倍-2倍的类型，多余的部分可以转移为可售面 积。容积率提升困难的地区，可以通过争取奖励建筑量来适当提高。额外奖励非常诱人，但是代价也很大，需慎重。小小结结
