1、城市更新政策解读城市更新政策解读2020年年5月月1城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）政政 策策 解解 读读目 录010305起草背景主要内容调整退出020406名词解释工作流程特殊情形一、起草背景一、起草背景标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程明确条件加强 提高统筹 准入一、起草背景一、起草背景简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划
2、，提升更新单元整体改造效益l 是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元二、名词解释二、名词解释传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：二、名词解释二、名词解释商住类更新单元：规
3、划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元命名规则命名规则xx镇镇/街道街道/园区园区+xx社区社区/村村+特征词特征词+功能类型功能类型+更新单元更新单元不应出现不应出现“改造改造”、“项目项目”或标图建库号等文字表述或标图建库号等文字表述三、主要内容主要章节更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容以道路、河流
4、、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容土地利用现状土地权属信息周边建筑 道路 历史安全 设施 使用质量 情况对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围
5、内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积改造必要性拆除重建区历史文化保护区现状道路区细分区域 拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库 生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围 三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件 其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施 现状道路区：24米及以上道路 单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物三、主要内容细分理由生态修复区三地和超标三地区现状保留区8 +整治活化区其余
6、用地区单元外拆除区1三、主要内容三地和超标三地区现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区拆除范围整治活化区其余用地区历史文化保护区现状道路区非拆除范围三、主要内容p 可纳入可纳入 现状已建且地类为建设用地p 酌情纳入酌情纳入 现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地p 不应纳入不应纳入现状未建且地类为非建设用地p 应纳入应纳入与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围02三、主要内容0301纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符
7、合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。确需纳入其余用地区的，要求将土地无偿移交政府或交由集体自行使用，且不能核算各类比例、指标特 优殊 化情 路况 径三、主要内容备注备注：修正后更新单元面积修正后更新单元面积 = 更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积实施改造面积实施改造面积占修正后更新单元面积70%拆除重建区面积生态修复
8、区面积整治活化区面积历史文化保护区面积拆除范围面积拆除范围面积占修正后更新单元面积50%旧村改造为主（即旧村改造为主（即旧村用地面积占拆除范围面积比例大于等于80%）的单元）的单元可降至可降至30%已纳入标图建库面积已纳入标图建库面积占修正后更新单元面积60%要求今后必须先纳入“三旧”改造标图建库才能申报单元划定方案三、主要内容p 更新模式应符合城市更新专规政策分区管控要求p 更新单元必须整体实施、成片改造，一个单元原则上只有一个改造主体三、主要内容必须采取政府主导改造模式的：从生态控制线、工业保护线内置换且变更为商业、居住等经营性用途的不得采取土地权利人自行改造模式的：不按照路网围合区域实施
9、整体改造的不符合土地权利人自行改造相关政策规定的 改造核心区以外，改造为居住、商业等功能且申请对控规进行一般调整或重大调整的利用“倍增企业”政策完善用地手续后调整为商业、居住等经营性用途的 事业单位、国有企业、公有经济成份占主导地位的企业等单位土地 其他约定为政府收储的项目 三、主要内容l 确定依据：确定依据：更新方向应以镇级城市更新专项规划中的功能指引为主要依据l 产业占比：产业占比：近规或专规安排有产业用地的单元，需控制产业用地最低占比产业用地最低占比：l 允许调整产业占比的情况：允许调整产业占比的情况：政府主导改造的更新单元，可结合城市发展的整体安排对产业用地占比进行调整；其余更新单元按
10、已批专项规划的功能指引为准三、主要内容前期研究报告拆三留一单元划定方案集中贡献用地比例最小用地规模完善捆绑实施监管机制公共设施从追求量到追求质明确公益性服务设施项目的类型、名称、等级、规模、来源、实施主体以及实施时序，形成主要公益性服务设施项目一览表为更新单元自身服务为主的设施，原则上由改造主体负责实施，其余设施可由园区、镇（街道）约定建设模式三、主要内容p 分类确定分类确定集中的公共用地集中的公共用地贡献率贡献率不低于15%居、商改造居、商改造不低于2%不低于3000M0类改造类改造拆分项目计算否则按最高否则按最高多种类型改造多种类型改造不低于10%旧村改造旧村改造贡献公共设施用地不低15%
11、按控规实施按控规实施例子：单元范围内控规规划的经营性建筑为例子：单元范围内控规规划的经营性建筑为居住和商业，其中居住建筑面积占居住和商业，其中居住建筑面积占60%，商，商业建筑面积占业建筑面积占40%，公共设施贡献率，公共设施贡献率8%。无偿移交：居住建筑量(主要经营性用途)S建筑面积=S单元面积 （15%-8%）2三、主要内容高中、初中、小学、大型文体设施；综合公园、专类公园、社区公园及社区体育公园；文化设施用地、社区中心综合医院、专科医院、养老机构（敬老院、养老院）给水泵站、110kV变电站、次高压调压站、雨水泵站、污水泵站、垃圾转运站、消防站公交首末站、社会停车场库、道路红线宽度24米及
12、以上道路公共服务设施市政公用设施历史文物建筑生态修复用地政府发展备用地每处3000平方米，且现状规整、可单独开发为经营性用地、行政办公用地三、主要内容22基础建筑面积基础建筑面积奖励建筑面积奖励建筑面积补偿建筑面积补偿建筑面积基准容积率基准容积率*修正系修正系数数*面积面积贡献公共用地奖励的贡献公共用地奖励的建筑面积建筑面积旧村、旧城现状建筑旧村、旧城现状建筑量，按一定系数补偿量，按一定系数补偿建筑面积建筑面积工改居、商工改居、商旧村、旧城旧村、旧城改造改造p 基础建筑面积，基础建筑面积，与密度分区密度分区挂钩，与地块大小、周边道路、轨道站点等系数有关。p 奖励建筑面积，奖励建筑面积，贡献指定
13、公共设施指定公共设施所获得的建筑面积奖励。p 补偿建筑面积，补偿建筑面积，考虑旧村、旧城改造成本难度，给予一定系数的建筑补偿。FA地块地块基础基础建筑面积建筑面积 + 奖励奖励建筑面积建筑面积+补偿补偿建筑面积建筑面积注意：土地权利人自行改造为居住、商业用途的单元，仍按照旧办法计算容积率三、主要内容23（一）基础建筑面积的计算（一）基础建筑面积的计算1.单元划定阶段单元划定阶段毛容积率计算，与用地方案无关。2. 前期研究阶段前期研究阶段净地块容积率计算，与用地方案有关，与地块规模、周边交通条件、轨道交通条件等微观系数有关。3. 单元划定确定的建筑规模为上限值，单元划定确定的建筑规模为上限值，需
14、通过前期研究的计算方式进行校核。需通过前期研究的计算方式进行校核。FA单元单元基础基础FAR基准组团系数特别系数（基准组团系数特别系数（单元单元拆除范围拆除范围-贡献的集中用地）贡献的集中用地）FA地块地块基础基础FAR基准组团系数基准组团系数规模系数临路系数轨道系数规模系数临路系数轨道系数特别系数特别系数地块面积地块面积大型公共设施及厌恶型的市政设施，奖励大幅提高到大型公共设施及厌恶型的市政设施，奖励大幅提高到3.5倍倍公共服务设施、市政公用设施开放空间、干道等，奖励标准保持开放空间、干道等，奖励标准保持2.5倍奖励不变倍奖励不变无偿移交24米及以上干道；各类公园（6000，且平均宽度40m
15、）、文化设施（4000）；政府发展备用地（3000，可单独开发） 对城市双修和历史文化保护给予对城市双修和历史文化保护给予2.0至至1.5倍的建筑规模奖励倍的建筑规模奖励无偿移交集中成片的生态修复用地，高速公路沿线进行拆除复绿的（2.0倍）；保留并承担历史建筑及历史场所等的修缮、整治费用及责任 引导集约节约用地，为附设设施提供引导集约节约用地，为附设设施提供1.0倍奖励倍奖励无偿移交公交首末站、社会公共停车场等三、主要内容（二）奖励建筑面积的计算（二）奖励建筑面积的计算一刀切一刀切2.5分级分级奖励奖励取消部分设施的建筑规模奖励幼儿园作为小区必须的配套设施，不再奖励规模较小的边角绿地、体育用地
16、、文化用地，不再奖励规划支路不再奖励24三、主要内容（三）补偿建筑面积的计算（三）补偿建筑面积的计算旧城（仅针对旧房改房、旧商住小区）按合法建筑规模的0.8倍给予建筑量补偿旧村按宅基地用地规模的1.5倍给予建筑量补偿，由镇街土地主管部门先由镇街土地主管部门先圈定宅基地范围，再叠加最终修补测圈定宅基地范围，再叠加最终修补测入库的地形图数据中居民地（入库的地形图数据中居民地（JMD）图层图层25奖励建筑面积基础建筑面积补偿建筑面积0.8倍旧城合法建筑1.5倍旧村宅基地用地规模计算三、主要内容最终校核单元划定方式计算建筑量前期研究方式计算建筑量交通承载力下计算建筑量除传统产业类更新单元外，拆除范围内
17、毛容积率大于等于3.0的单元，在更新单元划定阶段应进行交通设施综合承载力评价。取三者中的最低值作为更新单元划定方案的最终建筑容量2601 普通工业用地、仓储用地容积率可按发展诉求直接赋值，但不应02 新型产业用地（M0）容积率诉求为3.0-5.0时，可直接赋值，三、主要内容其 优他 化说 路明 径高于4.0诉求高于5.0时，应按本指引进行计算03 配套型住宅（R0）用地地块容积率应按照3.0-5.0赋值，计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，套型宜以小户型为主27三、主要内容28说明拆除范围与土规、总规、三区四线、历史文化名城保护专项规划、生态控制线、工业保护线、小山小湖、水源保护线
18、等规划的关系（一）说明与上层次规划之间的关系除道路和跨更新单元统筹外的公共设施有效使用面积原则上不能减少。经论证确需取消原控规公共设施的，应取得行政主管部门的同意（二）说明公共设施用地变化情况结合用地模拟方案，论证规划调整的可行性，重点校核教育设施、社区公园、社区体育公园、公共停车场、公交首末站等设施是否满足要求（三）校核重点公共设施指标三、主要内容教育设施配建要求幼儿园应由改造主体自行配套，高中可在镇域统筹规划新增人口的小学、初中学位需求规模超过6班的，在更新单元划定阶段需提供初步的解决方案单元（片区）规划总人口大于等于2万人的，原则上应在单元（片区）内自行配套解决小学、初中；有条件的更新单
19、元，高中学位需求宜在单元（片区）内统筹解决在单元（片区）内统筹解决学位配套的，更新单元（或大型改造片区）范围外，为原控规规划居住人口配套的学校资源可以相应核减29单元范围内涉及居住用地和新增居住人口教育需求的，更新单元划定方案应提交属地教育部门进行初审，并出具书面意见三、主要内容说明片区的功能定位，各单元的实施安排时序和地块规划用途、建筑量及人口规模确定片区内需要跨单元统筹的主要道路，并明确相关道路的等级宽度等内容确定片区内需要跨单元统筹的教育设施、公共空间、交通设施及其他设施，并制定各单元的捆绑实施责任30功能统筹道路统筹公共设施统筹三、主要内容31明确实施时序以旧村改造、传统产业类、新型产
20、业类、产城融合类和公益类改造为主的单元，应首期实施强调骨肉搭配急需实施的公共设施应在首期落实，首期单元捆绑的设施用地占比不低于片区平均值，其余单元捆绑的集中设施用地比例应相对均匀四、工作流程32审批流程图四、工作流程33职责分工园区镇街职能部门第三方机构结合当地经济社会发展诉求，统筹考虑各方因素，主动掌控更新节奏，负责组织编制更新单元划定方案，切实履行方向定位、材料审核、方案申报等主要职责，做好批前公示和批后公告工作自然、发改、工信、教育、民政、生态、住建、交通、水务、文广旅体、卫生、城管、轨道、消防、供电等相关职能部门根据自身职责，对更新单元划定方案进行审查负责更新单元划定方案的技术校核工作
21、，出具技术校核报告，重点对土规、2009年度和最新年度的现状地类、土地权属、标图建库、比例要求、建筑容量、控规调整前后相关指标对比等进行校核方案上报前必须经党政领导班子联席会议或城建领导小组会议审议通过涉及“一心两轴三片区”范围的更新单元必须征求现场指挥部意见六、电子文档 1份（以刻录光盘形式上交）（一）更新单元划定方案成果和主要图纸。申报材料四、工作流程一、东莞市城市更新单元划定审查申请表 1份二、城市规划设计承诺书 1份三、更新单元划定方案成果 8份四、党政领导班子联席（城建领导小组）会议纪要 1份五、园区、镇（街道）教育部门书面意见（主要针对涉及居住用地和新增居住人口教育需求的更新单元）
22、 统一采用2000国家大地坐标系，镇街必须提前转换好（二）更新单元范围红线、各单元细分区域红线、拆除范围内旧村用地红线、已纳入标图建库范围红线和符合入库要求但未入库范围红线。（三）提供更新单元划定方案规划数据库资料，包含片区统筹规划图、更新单元划定图则的EXCEL表和CAD图。34五、调整退出方案调整更新单元划定方案一经批准，原则上不得调整。经论证确需调整的，应按审批流程重新申报，并补充说明调整原因方案退出方案获批后，要求两年内上报单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案，否则划定成果自动失效。失效之日起，三年内不再受理该单元划定方案。35六、特殊情况按控规实施的涉及TOD范围的仅需提供单
23、元划定图则，直接由市自然资源局批准已完成TOD开发规划的，以其作为控规编制（调整）的依据；未开展编制的，以“一事一议”方式征求市轨道局意见传统产业类控规未覆盖的可申请控规调整后按控规实施先尝试纳入周边已批控规；未能纳入的，传统产业类、新型产业类、产城融合类、公益类更新单元可根据近规编制单元划定方案二、东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范二、东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）解读（试行）解读371、总则、总则2、前期工作、前期工作3、实施挂牌、实施挂牌4、实施方案编报、实施方案编报5、产权注销、产权注销6、土地供应及入库、土地供应及入库7、实施监管、实施监管8、验收移交、验收移交目
24、目录录381、总则、总则39建立城市更新有形公开市场公开市场，建立公平公正公开的市场找项目的机制。40政府统筹资源的层次由土地使用权土地使用权提升到土地发展权土地发展权，通过设定挂牌招商条件，把控城市更新的市场准入和改造权配置。政府让利，鼓励改造政府让利，鼓励改造政府统筹政府统筹背景背景出发点出发点目标目标总则总则41基本流程基本流程编报更新单元划定方案编报更新单元划定方案核查和确认不动产权益核查和确认不动产权益征询不动产权益人意愿征询不动产权益人意愿拟定拆迁补偿方案拟定拆迁补偿方案确定政府（集体）综合收益确定政府（集体）综合收益编报挂牌招商方案编报挂牌招商方案委托挂牌委托挂牌公告和挂牌公告和
25、挂牌报名和资格审核报名和资格审核政府（集体）综合收益报价政府（集体）综合收益报价不动产权益要约收购不动产权益要约收购确定成交方确定成交方前期工作前期工作实施挂牌实施挂牌实施方案编报实施方案编报产权注销产权注销土地供应及入库土地供应及入库实施监管实施监管验收移交验收移交422、前期工作、前期工作（1）前期工作的内容）前期工作的内容（2）前期工作开展方式）前期工作开展方式43更新单元范围、更新单元范围、拆除范围拆除范围总建筑规模、总建筑规模、建筑规模上建筑规模上限值限值更新方向、更新方向、规划用途规划用途公共设施、公共设施、用地规模、用地规模、建设主体、建设主体、移交方式等移交方式等（1）前期工作
26、）前期工作-编报更新单元划定方案编报更新单元划定方案更新单元划定方案由更新单元划定方案由镇人民政府（街道办事处）镇人民政府（街道办事处）组织编制，内容包括：组织编制，内容包括：44集体土地所有集体土地所有权人（集体经权人（集体经济组织）济组织）依法登记土地依法登记土地使用权人、房使用权人、房屋所有权人屋所有权人土地、房屋实土地、房屋实际使用人际使用人（1）前期工作）前期工作-核查和确认不动产权益核查和确认不动产权益不动产权益人包括：不动产权益人包括：属于与集体经济组织签订历史用地协议的，由集体经济组织集体经济组织确认；属于与镇（街道）或下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇（街道）镇（街道）确
27、认；45（1）前期工作）前期工作-征询不动产权益人意愿征询不动产权益人意愿同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造镇人民政府（街道办事处）征询更新单元拆除范围内全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积土地面积合计占比和人人数数合计占比均均达90%以上以上的不动产权益人书面同意的意见。不动产权益人为集体经济组织集体经济组织的，按组织章程召开股东大会或股股东大会或股东代表大会东代表大会对更新意愿进行集体决议。不动产权益人为镇人民政府（街道办事处）或下属事
28、业单位镇人民政府（街道办事处）或下属事业单位的，由镇（街道）党政领导班子联席会议党政领导班子联席会议审议同意。46包括物业补偿物业补偿和货币补偿货币补偿。（1）前期工作）前期工作-拟定拆迁补偿方案拟定拆迁补偿方案不动产权益价值按现状条件下的资产评估价现状条件下的资产评估价与新规划条件下市场新规划条件下市场评估价评估价的较高者计入挂牌底价以物业补偿为主以物业补偿为主占比一般不低于占比一般不低于60%包括物业补偿物业补偿和货币补偿货币补偿。补偿条件综合考虑权益价值、拆迁补偿成本、组织成员意见，经镇政府协商，集体表决同意，可列入挂牌底价。补偿条件补偿条件双方协定双方协定协商基础：镇街政府拟定补偿标准
29、，取得80%以上书面同意。补偿原则：四层以下可采用物业置换、货币补偿，以上给予货币补偿。47下属企事下属企事业单位业单位集体经集体经济组织济组织宅基地及宅基地及地上房屋地上房屋权益人权益人拆迁补偿方案拆迁补偿方案公有资产公有资产集体经济组织补偿条件集体经济组织补偿条件宅基地及地上房屋权益人拆迁补宅基地及地上房屋权益人拆迁补偿偿物业补偿(=60%)货币补偿物业补偿货币补偿48（1）前期工作）前期工作-拟定拆迁补偿方案拟定拆迁补偿方案（1）前期工作）前期工作-确定政府（集体）综合收益确定政府（集体）综合收益明确交付标准、时间和接收单位1、政府无偿取得的公共设施用地公共设施用地、无偿移交政府的无偿移
30、交政府的公共设施公共设施、综合整治工程综合整治工程和贡献的用地、用房贡献的用地、用房；2、集体经济组织的物业补偿物业补偿。货币补偿由政府从地价款中划拨从地价款中划拨给集体经济组织1、政府的土地出让收益；2、集体经济组织的货币补偿货币补偿。实物性实物性收益收益地价款地价款挂牌招商公告挂牌招商公告中约定中约定网上竞价确定网上竞价确定49政府（集体）综合收益政府（集体）综合收益实物性收益实物性收益地价款地价款配建并无偿移交的公共设施集体物业补偿地价款起始价溢价土地出让金集体货币补偿村集体与政府分配50（1）前期工作）前期工作-确定政府（集体）综合收益确定政府（集体）综合收益政府收益：除无偿取得的公共
31、设施用地外，政府收益：除无偿取得的公共设施用地外，保证政府收益占政府集体综合收益不低于保证政府收益占政府集体综合收益不低于40%不涉及公有资产不涉及公有资产（政府、国有企业、（政府、国有企业、镇属企业资产）镇属企业资产）涉及公有资产涉及公有资产（政府、国有企业、（政府、国有企业、镇属企业资产）镇属企业资产）地价款起始价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补地价款起始价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）偿评估成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数起始价系数地价款起始价公有资产市场评估价地价款起始价公有资产市场评估价
32、+（新规划条件下出让地块（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本配建并的市场评估价拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数无偿移交公共设施成本）起始价系数51（1）前期工作）前期工作-地价款起始价确定地价款起始价确定地价款起始价地价款起始价被扣除项被扣除项扣除项（乘起始价系数）扣除项（乘起始价系数）新规划条件下出让地块评估价（乘起始价系数）（乘起始价系数）公有资产集体物业补偿成本宅基地及地上房屋权益人拆迁补偿配建并无偿移交的公共设施52（1）前期工作）前期工作-地价款起始价确定地价款起始价确定53地价款起始价地价款起始价 公有资产公有资产
33、 +（新规划条件下出让地块的市场评估价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数起始价系数公有资产市场评估价公有资产市场评估价公有资产市场评估价按照现状条件下的资产评估价现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价规划条件下土地使用权市场评估价孰高为原则确定。（1）前期工作）前期工作-地价款起始价确定地价款起始价确定54地价款起始价公有资产地价款起始价公有资产 + （新规划条件下出让地块的市场评估价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本拆迁补偿评估成
34、本集体物业补偿成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数起始价系数新规划条件下出让地块的市场评估价新规划条件下出让地块的市场评估价新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。（1）前期工作）前期工作-地价款起始价确定地价款起始价确定货币补偿成本：货币补偿成本：按拆迁赔偿方案评估确定物业补偿成本（按取得的补偿物业计算）物业补偿成本（按取得的补偿物业计算）=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）建筑面积。其他权益人的拆迁补偿评估成本其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件现状使用条件下的土地使用权市场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本
35、不考虑成新率的重置成本之和确定。55（1）前期工作）前期工作-地价款起始价确定地价款起始价确定地价款起始价公有资产地价款起始价公有资产+（新规划条件下出让地块的市场评估价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数起始价系数拆迁补偿评估成本拆迁补偿评估成本宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本56按取得的补偿物业建造成本取得的补偿物业建造成本确定物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）建筑面积（1）前期工作）前期工作-地价
36、款起始价确定地价款起始价确定地价款地价款起始价公有资产起始价公有资产+（新规划条件下出让地块的市场评估价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数起始价系数集体物业补偿成本集体物业补偿成本集体物业补偿成本集体物业补偿成本57地价款起始价公有资产地价款起始价公有资产+（新规划条件下出让地块的市场评估价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数起始价系数配建
37、并无偿移交公共设施成本配建并无偿移交公共设施成本配建并无偿移交公共设施成本：配建并无偿移交公共设施成本：按工程造价评估按工程造价评估为政府承担的综合整治工程：为政府承担的综合整治工程：按镇人民政府（街道办事处）确认的工程估算价工程估算价计入该项予以扣除。（1）前期工作）前期工作-地价款起始价确定地价款起始价确定旧村改造旧村改造工改工工改工工改居、工改商工改居、工改商工改工改M0=40%=40%=70%=50%58以新规划条件下出让地块的市场评估价的20%作为地价款起始。（1）前期工作）前期工作-地价款起始价确定地价款起始价确定地价款起始价公有资产地价款起始价公有资产+（新规划条件下出让地块的市
38、场评估价（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数起始价系数起始价系数起始价系数“工改工”的地价款不足新规划条件出让地块的市场评估价的20%的，（1）前期工作）前期工作-编报挂牌招商方案编报挂牌招商方案面积、位置、四至、周边主面积、位置、四至、周边主要设施（道路交通、商业网要设施（道路交通、商业网点、公共服务）点、公共服务）更新单元范围、拆除范围、综更新单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑合整治范围、规划用途、建筑规模、建筑规模、公共设施建规模、建筑规模、公共设
39、施建设要求等设要求等01概况概况03划定划定场地使用历史沿革和土壤污染、现状场地使用历史沿革和土壤污染、现状土地和建筑使用、不动产权益确认等土地和建筑使用、不动产权益确认等02现状现状报名资格要求、政府（集体）综合报名资格要求、政府（集体）综合收益起始价、保证金缴纳要求、公收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付、项开要约收购期限、地价款支付、项目开发时间要求、成交方责任等目开发时间要求、成交方责任等不动产权益人意愿分析、不动产权不动产权益人意愿分析、不动产权益分散程度、宅基地及地上房屋权益分散程度、宅基地及地上房屋权益人补偿诉求、潜在意向参与主体益人补偿诉求、潜在意向参与主体
40、等情况等情况04条件条件05可可行性行性分析分析59（1）前期工作）前期工作-编报挂牌招商方案编报挂牌招商方案报名资格要求报名资格要求、政府（集体）综合收益起始价、政府（集体）综合收益起始价、保证金保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付、项目开发缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付、项目开发时间要求、成交方责任等时间要求、成交方责任等04条件条件报名资格报名资格要求要求保证金保证金60（1）前期工作）前期工作-方案审批方案审批挂牌招商方案挂牌招商方案拆迁赔偿方案拆迁赔偿方案镇（街道）党政班子镇（街道）党政班子联席会议联席会议审议同意市自然资源部门会同市自然资源部门会同市相关职能部门市相
41、关职能部门审查上报市人民政府批准实施市人民政府批准实施61地价款起始价评估地价款起始价评估委托第二家评估机构对评估结果复核（2）前期工作开展方式）前期工作开展方式镇人民政府（街道办事处）镇人民政府（街道办事处）自行实施自行实施委托镇（街道）下属企业实施委托镇（街道）下属企业实施通过政府采购服务方式委托专业机构或通过政府采购服务方式委托专业机构或综合性开发企业综合性开发企业镇（街道）确定范围后，授权集体经济镇（街道）确定范围后，授权集体经济组织公开招引服务商开展前期工作组织公开招引服务商开展前期工作前期服务商费用前期服务商费用“谁委托、谁支付谁委托、谁支付”通过预询价方式确定价格或底价通过预询价
42、方式确定价格或底价1262编制公开招编制公开招引方案，组引方案，组织民主表决、织民主表决、公示公示（镇、市）（镇、市）报批公开报批公开招引方案招引方案发布招引公发布招引公告接受报名告接受报名召开股东大会召开股东大会或股东代表大或股东代表大会集体决议会集体决议公示结果，签公示结果，签订服务协议订服务协议（2）前期工作开展方式）前期工作开展方式集体经济组织集体经济组织通过民主决策公开招引服务商通过民主决策公开招引服务商公开招引方案公开招引方案招引公告招引公告结果公示结果公示服务协议服务协议明确服务商的具体工作内容、费用结算标准、结算时点、结算方式。在集体资产管理网、镇（街道）门户网站、东莞日报村（
43、社区）公告栏发布，不少于15个自然日。在集体资产管理网、镇（街道）门户网站、村（社区）公告栏发布，不少于5个自然日。有效期2年（涉及旧村改造3年），镇（街道）、集体资产管理机构对服务协议的拟定、签署实施监管。633、实施挂牌、实施挂牌（1）委托挂牌）委托挂牌（2）公告和挂牌）公告和挂牌（3）报名和资格审核）报名和资格审核（4）政府（集体）综合收益报价）政府（集体）综合收益报价（5）不动产权益要约收购）不动产权益要约收购（6）确定成交方）确定成交方（7）特别说明：逾期措施）特别说明：逾期措施64批准签订责任协议委托市人民政府市自然资源部门市自然资源部门市公共资源交易中心市公共资源交易中心市公共资
44、源交易中心发布公告发布公告（不少于（不少于20个自然日）个自然日）挂牌招商挂牌招商（不少于（不少于10个工作日）个工作日）实施挂牌流程实施挂牌流程1、委托挂牌、公告和挂牌、委托挂牌、公告和挂牌镇人民政府（街道办事处）镇人民政府（街道办事处）签订责任协议65实施挂牌流程实施挂牌流程2、报名和资格审核、报名和资格审核3、政府（集体）综合收益报价、政府（集体）综合收益报价镇人民政府（街道办事处）进行资格审核通过企业缴交保证金企业缴交保证金报名完成报名企业竞价市公共资源交易中心确定收购主体出价最高为不动产权益要约收购环节的收购主体出价最高为不动产权益要约收购环节的收购主体发布公告、出具通知书发布公告、
45、出具通知书66通过市公共资源交易网发布要约收购公通过市公共资源交易网发布要约收购公告告发布之日起发布之日起收购主体与不动产权益人线下协商、达成收购主体与不动产权益人线下协商、达成收购条件收购条件经法律机构见证签订收购协议，并备案经法律机构见证签订收购协议，并备案不动产权益不动产权益要约收购要约收购要约收购期间，集体经济组织可采用民要约收购期间，集体经济组织可采用民事诉讼收回，费用由收购主体承担事诉讼收回，费用由收购主体承担实施挂牌流程实施挂牌流程4、不动产权益要约收购、不动产权益要约收购发布公告发布公告3日内日内收购主体领取不动产权益人清单收购主体领取不动产权益人清单67公示无异议或已妥善处理
46、的，镇公示无异议或已妥善处理的，镇（街道）发出全部权益收购确认函（街道）发出全部权益收购确认函实施挂牌流程实施挂牌流程5、确定成交方、确定成交方完成全部不动产权益收完成全部不动产权益收购的，公示购的，公示5个工作日个工作日抄送自然资源抄送自然资源部门备案部门备案市公共资源交易中心根据确认函发布成市公共资源交易中心根据确认函发布成交公告，并出具成交确认书交公告，并出具成交确认书签订协议书签订协议书确定成交方确定成交方68中止中止特别说明：逾期措施特别说明：逾期措施土地面积合计占比或人数合计占比达到70%及以上及以上但不足但不足100%，在要约收购期限届满前30日申请收购 收购期限收购期限时限中止
47、。土地面积合计占比或人数合计占比达到80%及以上及以上但不足但不足100%，在要约收购期限届满前收购延迟收购延迟 30日申请。未能在收购期限内完成全部全部不动产权益收购的，市公共资源交易中心发布挂牌终止公告。土地面积合计占比达到90%及以上但不足及以上但不足100%，在要约收购期限届满前30日申请单元切割。单元切割单元切割单元搁置单元搁置692、切割几块集中，位于边角位置边角位置，但不得将拆除范围的临路成排宅基地及地上房屋切割；3、切割地块应提供规划设计方案说明切割不影响规划条件不影响规划条件的实现的实现，对城市功能品质提升应予以重点考虑。更新单元不影响收购期限计算。自然资源部门同意切割同意切
48、割的，同步同步切割地块清退出标图建库清退出标图建库。特别说明：逾期措施特别说明：逾期措施收购期限中止的条件：收购期限中止的条件：1、未收购部分属于集体土地集体土地；2、集体经济组织向人民法院提起收回该部分集体土地的民事诉讼，且已受理。单元切割的条件：单元切割的条件：1、单元切割后能满足挂牌公告中的公共设施要求公共设施要求，不影响不影响重点公共设施的建设重点公共设施的建设；收购收购期限期限中止中止单元单元切割切割收购收购延期延期单元单元搁置搁置单元搁置：单元搁置：市自然资源部门将更新更新单元清退出标图建库单元清退出标图建库，除市人民政府特别批准外，原则上原则上3年内不再接年内不再接受该更新单元受
49、该更新单元的申报。70延期时长：延期时长：延期一次，3个月4、实施方案编报、实施方案编报（1）组建单一主体）组建单一主体（2）编制）编制“1+N”总体实施方案总体实施方案71（1）组建单一主体）组建单一主体单一主体是挂牌公告约定、收购协议的履行方和土地使单一主体是挂牌公告约定、收购协议的履行方和土地使用权的受让方，组建方式在用权的受让方，组建方式在“1+N”总体实施方案中明确总体实施方案中明确成交方为具有独立法人资格独立法人资格的公司，可直接作为单一主体；成交方成立项目公司成立项目公司作为单一主体；成交方为联合体的，联合体各方共同成立项目公司成立项目公司作为单一主体；以合作股权收购不动产权益的
50、，成交方与被收购的权益人共同成立项目公司共同成立项目公司作为单一主体。72（2）编制）编制“1+N”总体实施方案总体实施方案挂牌成交后一年内编制挂牌成交后一年内编制镇（街道）拟定实施监管镇（街道）拟定实施监管协议，确定单一主体的实协议，确定单一主体的实施责任清单，作为附件上施责任清单，作为附件上报。报。前期研究报告前期研究报告收储方案收储方案改造方案改造方案收地方案收地方案征地报批方案征地报批方案供地方案供地方案73“1+N”方案中的供地方案，方案中的供地方案，单一主体配建并无偿移交公单一主体配建并无偿移交公共设施，不计收地价。共设施，不计收地价。成交条件基础上增加公共设成交条件基础上增加公共
