1、房屋建筑面积测量规范房屋建筑面积测量规范策划培训系列策划培训系列参考规范标准文件参考规范标准文件房产测量规范（GB/T17986-2000） 建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005） 名词解释及相关建筑术语名词解释及相关建筑术语 房屋面积测绘房屋面积测绘 指房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。 房屋的建筑面积房屋的建筑面积 房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高大于2.20米（含2.2
2、0米）的永久性建筑。 房屋的套内建筑面积：房屋的套内建筑面积： 房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 房屋的使用面积：房屋的使用面积： 指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。 名词解释及相关建筑术语名词解释及相关建筑术语 房屋建筑面积预售测绘：房屋建筑面积预售测绘： 依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。主要用于房地产项目的预售审批与备案。 房屋建筑面积竣工测绘：房屋建筑面积竣工测绘： 依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测
3、绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转让。 房屋建筑面积分割测绘：房屋建筑面积分割测绘： 依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。 名词解释及相关建筑术语名词解释及相关建筑术语 用地面积：用地面积： 经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积：建设用地面积： 经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积：总建筑面积： 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 建筑物基底面
4、积：建筑物基底面积： 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 建筑容积率：建筑容积率： 在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值 建筑覆盖率：建筑覆盖率： 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 建筑层数：建筑层数： 层高等于或大于2.2米的楼板结构分层层数，但不包括以下情况：1、屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者；2、实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；3、建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。 名词解释及相关建筑术语名词解释及相关建筑术语 名词解释及相关建筑术
5、语名词解释及相关建筑术语 层高：层高： 相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。 楼层净高：楼层净高： 楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离 标准层：标准层： 指建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。 夹层：夹层： 在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。 架空层：架空层： 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。 名词解释及相关建筑术语名词解释及相关建筑术语 结构转换层： 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。 设备层： 建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的空间
6、层。 避难层： 建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 房屋建筑面积计算规定房屋建筑面积计算规定 计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围 永久性结构的单层房屋，其层高等于或大于2.20米时，按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。 坡屋顶房屋，其室内净高等于或大于2.10米的部分均计算建筑面积。房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高等于或大于2.20米的部分均计算建筑面积。房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。计算全部建筑面积的范围计算全部建
7、筑面积的范围 挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。 以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高等于或大于2.20米的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高等于或大于2.20米的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。 计算半面积的范围计算半面积的范围 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高等于或大于2.20米的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。无柱的门廊按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。属永久性建筑的独
8、立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高等于或大于2.20米的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高等于或大于2.20米的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算建筑面积。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计算建筑面积。房屋间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。房屋的天面，天面上的花园、泳池不计
9、算建筑面积。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积。与房屋室内不相通的类似于平台、挑廊、檐廊的建筑，与室内不相通的房屋间伸缩缝，均不计算建筑面积。用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积。相关计算细则相关计算细则 层高层高 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的
10、局部高度不足够2.20米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值 阳台阳台 阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；阳台由凸凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台 阳台阳台 有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。 阳台阳台 阳台阳台
11、对凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应超过2.5米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。 阳台阳台 凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致时，该延伸部分计算全部建筑面积。 当阳台开敞宽度小于其宽度的1/3时，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。当阳台封闭宽度大于其宽度的1/3时，封闭部分计算全部建筑面积。 进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建
12、筑面积。阳台阳台 房屋最高一层或退层的阳台未设盖板或所设盖板宽度不大于0.6米的，视为露台，不计算建筑面积；盖板宽度大于0.6米时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。 住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积 阳台阳台 走廊走廊走廊分为内走
13、廊和外走廊。当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊；当走廊为以下三种情况时视为内走廊 A.沿走廊延伸方向两侧均封闭；B.走廊虽有一侧开敞，但该侧外部接有另一深度大于0.6米的建筑空间；C.一条走廊仅局部段一侧或两侧开敞，其余部分两侧均封闭。 内走廊无论层高，无论其两端是否封闭，均计算全部建筑面积。外走廊按其开敞侧是否有围护结构划分为有柱走廊和无柱走廊 有柱走廊不论其层高，均按柱外围水平投影计算全部建筑面积；无柱走廊当层高小于二个自然层时，按其结构及围护物外围水平投影计算一半建筑面积，当层高达到或超过二个自然层时，不计算建筑面积。走廊走廊楼、电梯前室楼、电梯前室 与走廊
14、相连的楼、电梯前室，当走廊与前室一体、且前室只为该走廊的较少部分时，前室可不用单独划分，计入走廊并一体计算建筑面积；当前室两端的走廊较短，小于前室长度时，两端走廊可不单独划分，计入前室并一体计算建筑面积 楼、电梯前室无论是否直接对外开敞，均计算全部建筑面积。连廊、架空通廊连廊、架空通廊 位于地面一层的两建筑物之间的有盖连廊，按以下情况分别计算建筑面积：a.双排柱连廊，按柱外围水平投影，计算全部建筑面积。b.单排柱及无柱连廊，其上盖高度小于二个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；上盖高度等于或大于二个自然层时，不计算建筑面积。若上盖为圆拱型，则以拱形顶计算该连廊的高度。连接两建筑物的有
15、盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部建筑面积；不封闭时，若上盖高度小于二个自然层，通廊计算一半建筑面积，否则不计算建筑面积。公共（消防）通道公共（消防）通道 花池、空调机位花池、空调机位 悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积 位于建筑主体结构外侧，与室内不连通且宽度小于0.6米的平台式花池和空调机位（无围护，或围护物高度低于阳台围护物0.6米以上）不计算建筑面积。位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位，应与阳台一体计算建筑面积。 凸窗凸窗 凸窗以其窗台高度分为普通凸窗和落地凸窗。窗台高度大于等于0.4米时，为普通凸窗；窗台高度小于0.4米时，为落地凸窗 。凸窗凸窗
16、对普通凸窗，当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积，否则凸窗部分计算全部建筑面积。对落地凸窗，当凸窗高度等于或大于2.2米时，无论其进深如何，凸窗部分均计算全部建筑面积。 凸窗凸窗 普通凸窗向阳台或花池内突出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积 应分摊的公用建筑面积包括应分摊的公用建筑面积包括 相关权利人合法协议约定的应分摊的共有部分。建筑物内的公用核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直移动空间及各种管道井、垃圾井道。建筑物内公用的公共门厅、大厅、过（走）道、走廊、檐廊、内外廊、门廊、入口大堂、疏散通道等平
17、行移动空间。套与公共建筑空间之间分隔墙墙体面积的一半、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。地面以上为本栋服务的变（配）电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室等。突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房、设备工具间等。架空层内的大堂、值班警卫室、门厅、设备间、电梯间、楼梯间等。地面以上层高超过2.2米的消防避难层、结构转换层、设备层内的电梯间、楼梯间、设备间等。不分摊的公用建筑面积包括不分摊的公用建筑面积包括 相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分；建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等建筑空间；建筑物内某些层中设置的用于消防避难的公共建筑空间；建筑物内设置的结构转换层建筑空间；不分摊的公用建筑面积包括不分摊的公用建筑面积包括 建筑物内设置在地面以上的层高超过2.2米（含2.2米）的设备层。建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间；住宅区内的消防通道，为小区内多栋建筑服务的公共用房；符合核增面积要求的特定用途的建筑面积；为它栋建筑所有权人生活利用上不可缺少的共有部分； thanks
