1、第十三章（下） 租赁项目决策 本章重点本章重点本章重点从出租人和承租人两个角度对租赁项目进行评估、决策第三节租赁决策分析第三节租赁决策分析 一、一、 租赁项目评估的意义租赁项目评估的意义 1.租赁项目具有五种风险经营性风险自然灾害风险政治风险技术落后风险金融风险2.出租人进行租赁项目评估的必要性降低风险度，确保经济利益 3.租赁项目评估的核心是其盈利能力 二、二、 租赁项目评估的内容租赁项目评估的内容(一一) 对承租人基本情况的审查评估对承租人基本情况的审查评估 1.承租人的资信状况承租人的资信状况一般应按银行对企业的评级方法对企业资信状况进一般应按银行对企业的评级方法对企业资信状况进行评级。
2、行评级。 2.承租人的经营管理能力承租人的经营管理能力 a.对经营管理者的评估对经营管理者的评估主要从健康状况，知识面，管理协调能力，创新意主要从健康状况，知识面，管理协调能力，创新意识等方面进行评估。识等方面进行评估。 b.职工技术水准评估职工技术水准评估主要从职工的群体技能、学历、经验、精神面貌去主要从职工的群体技能、学历、经验、精神面貌去评估。评估。 c.承租人的盈利能力承租人的盈利能力应从企业供、产、销三方面去评估，也就是从企业应从企业供、产、销三方面去评估，也就是从企业内在能力与市场变化对承租人盈利能力进行评估。内在能力与市场变化对承租人盈利能力进行评估。 (二) 对租赁项目的审查评
3、估 1. 租赁项目的审查 a. 项目的合法性审查 b. 项目社会效益审查 c. 项目性质审查 d. 项目配套状况 e. 项目产品市场状况 f.项目配套资金落实状况 g. 担保人资信 2. 租赁项目的评估 a.技术评估 b.财务评估为了计算项目的投资利润率及租金偿还期，以判断项目在财务上是否可行。 净现值净现值：指特定项目未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。 内含报酬率内含报酬率(内部收益率内部收益率)：指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率。或者说是使特定项目净现值为零的贴现率。 目前，世界银行和亚洲开发银行常使用内部收益率评价项目，而美国国际开发署却彻底否定内
4、部收益率，规定只使用净现值评价项目。 c. 效益评估对租赁项目的国民经济净效益的评估 三、三、 租赁项目评估的方法租赁项目评估的方法(一一) 系统工程学系统工程学是利用现代科学、特别是现代数学的理是利用现代科学、特别是现代数学的理论和方法通过各种元素组成的有机集合体，论和方法通过各种元素组成的有机集合体，去最有效、最佳地完成去最有效、最佳地完成 社会活动和社会生产社会活动和社会生产实践中需要解决的某个特定任务或某种特定实践中需要解决的某个特定任务或某种特定问题。一般系统包括以下五个特性：问题。一般系统包括以下五个特性：1目的目的 性性 2集合性集合性 3相关性相关性 4整体性整体性 5环境适应
5、性。环境适应性。(二二) 根据系统工程学五个特性对租赁项目的评估根据系统工程学五个特性对租赁项目的评估 1、系统的目的性 (1) 评估项目的盈利能力 a.审核销售收入-摸清市场，合理定价 b.对投资和成本数据的审查-专家评估，合规合理 c.税金的审查-掌握税法，依法纳税 (2) 审查测算方法是否科学 租赁涵盖比应大于1。 2、系统的集合性分析帮助解决系统的组成及其合理性，必须考虑租赁项目筹资、投资及产供销直至按期归还租金各环节的必要性 及合理性。 3、系统的相关性分析指必须解决好系统内各环节之间在规模、规格方面的协调，在资金、物料、信息交换等方面的动态平衡 关系。4、系统的整体性分析指必须解决
6、好系统内各环节之间在规模、规格方面的协调，在资金、物料、信息交换等方面的动态平衡 关系。6、环境适应性 a.项目对环境适应能力的含义 b.对环境适应性评估应注意的问题 7、评估租赁项目时应注意的其他问题 a.货币时间价值 b.效益与代价的对应关系 c.时、空两方面对项目的动态分析 d.应符合投资与贷款的要求 租赁项目决策租赁项目决策 一、一、 租赁项目决策的意义租赁项目决策的意义 (一) 租赁项目决策的重要性 1.租赁的某些优点并非一切租赁形式都具备 2.多种融资渠道应慎重选择 3.租赁方式效益是否高于其他添置设备方式 (二) 租赁项目决策的性质租赁项目决策应灵活解决两个问题： 1.应否添置某
7、种长期资产。(即投资方向问题) 2.添置时采用何种交易方式，筹资渠道(即筹资方法) (三) 租赁项目决策成功的前提条件 1.认真的可行性研究工作 (1) 国内外市场预测 (2) 原材料市场预测 (3) 人力资源预测 (4) 其他因素的预测 (5)可行性研究应注意的问题 a.以运动的观点来看待、分析各种相关因素 b.以联系的观点来看待、分析各种相关因素 2. 承租人自身的各种条件 3. 外部条件 二、二、 租赁项目决策分析常用方法租赁项目决策分析常用方法(一) 资金的时间价值 1. 资金的时间价值资金在单位时间内所产生的增值称为资金的时间价值。 2. 资金的使用和运动是产生资金时间价值的原因 3
8、. 资金时间价值的表示法。(绝对数与相对数) 4. 动态分析法(现值分析法)是指以资金的时间价值为基础，把将来的货币流量(货币流入与流出)折算成现在的货币价值，从而进行分析 比较的一种方法。现价分析方法的基本公式： 即复利现值公式(二) 租赁项目决策分析的两种常用方法 1.比较成本现值法 P279例a.即：将购买成本与租赁成本加以比较，成本最低的方案为最佳方案，考虑到货币的时间价值，就将不同时期发生的成本均折算为现值，再进行比较，这就是比较成本现值法 b.适用范围：投资项目的效益无法估计或有两个以上的投资方案效益相似 c.租赁成本的内容：租金，生产运转费用，维修费 2. 比较净现值法(1) 净
9、现值的含义(指租赁项目)(2) 现金流入量营业收入，折旧，残值收入。(3) 现金流出量租金及租赁期后处理设备的残值(名义货价)，生产运转费，维修费。(4) 现金流量图(5) 净现值法的运用：例见P.280-281 三、三、 租赁与自有资金购买方案的评价租赁与自有资金购买方案的评价 (一)租赁与用自有资金购置的比较所使用的是成本比较法例见：例P.282 (二) 租赁与银行贷款购置的比较 1.不考虑税收影响例见：P.2832.考虑税收因素影响例见： P.283-284（设计会计知识较深，不作要求）四、 承租企业对租赁机构的优选分析(一) 承租企业对租赁机构优选的必要性与购物需货比三家一样，要进行租
10、赁投资也需要对租赁机构进行选择。 1. 可以降低租赁成本 2. 可以减少利息支出 3. 能够保证成交合同的质量 (二) 承租人对租赁机构的优选分析 承租人选择租赁机构时，必须考虑的指标 1.租赁机构的信用度 2.租赁机构的经济实力 3.租赁合同的质量 4.租赁费用的收取标准和收取方法与购物需货比三家一样，要进行租赁投资也需要对租赁机构进行选择。 a.承租人应首先了解出租人的收费标准及方法b.其他须引起承租人注意的问题 保证金多少及收款时间 残值多少 手续费率及如何收法 第十四章 租赁风险管理和税收管理第三节 租赁的税收管理（一）投资抵税制度美国1962年推行英国从1970年推行（二）加速折旧（
11、三）租金税前扣除我国租赁业务的税收管理 征管对象 在中国境内设立租赁机构从事租赁业务并取得租金的 在中国境内未设立租赁机构，但来源于中国的租金的征管我国租赁业务的税收管理 税收减免 鼓励外商直接投资兴办租赁企业 鼓励外商以租赁贸易方式为我国企业融资提供先进设备 支持我国企业通过租赁方式进行技术改造，生产、制造新设备、新产品，进口必须的机器设备。第十六章 融资租赁会计一一租赁业务的相关概念租赁业务的相关概念二二融资租赁的判定标准融资租赁的判定标准三三融资租赁的会计处理融资租赁的会计处理第一节第一节 租赁业务的相关概念租赁业务的相关概念 一、与租赁时间有关的概念一、与租赁时间有关的概念 租赁开始日
12、：租赁开始日：租赁开始日，是指租赁协议日与租赁租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。租赁期：租赁期：是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。 可撤销租赁的情况：可撤销租赁的情况：（一）经出租人同意。（一）经出租人同意。（二）承租人与原
13、出租人就同一资产或同类（二）承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。资产签订了新的租赁合同。（三）承租人支付一笔足够大的额外款项。（三）承租人支付一笔足够大的额外款项。（四）发生某些很少会出现的或有事项。（四）发生某些很少会出现的或有事项。二、与计量租赁价值有关的概念二、与计量租赁价值有关的概念 资产余值：在租赁开始日估计的租赁期期满时租资产余值：在租赁开始日估计的租赁期期满时租赁资产的公允价值。赁资产的公允价值。担保余值：担保余值：承租人而言，由承租人或与其有关的第三方担保承租人而言，由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值的资产余值母、子公司、联营公司母、子公司、联营公司出
14、租人而言，承租人的资产余值出租人而言，承租人的资产余值+与出、承租人君与出、承租人君无关的第三方担保的资产余值无关的第三方担保的资产余值担保公司担保公司未担保余值未担保余值=资产余值资产余值-出租人担保余值出租人担保余值最低租赁付款额：最低租赁付款额：是指在租赁期内，承租人应支付是指在租赁期内，承租人应支付款项，加上由承租人或与其有关的第三方担保的款项，加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。资产余值。（承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价（承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开
15、始日就可以合理确定承租人将值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。）赁付款额。）或有租金：或有租金：是指金额不固定、以时间长短以外的其是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。计算的租金。履约成本：履约成本：是指租赁期内为租赁资产支付的各种使是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。费、保险费等。第三节第三节 融资租
16、赁的判定标准融资租赁的判定标准 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。租人。 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将价预计将远低于远低于行使选择权时租赁资产的公允价行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。会行使这种选择权。这里的远低于一般是指这里的远低于一般是指5%。即：订立购价。即：订立购价/ 租赁资产的公允价值租赁资产的公允价值5% 租赁期占租赁资产使用寿命（尚可使用年限）租赁期占租赁资产使用寿命（尚可使
17、用年限）的大部分的大部分75%） 。但是，如果租赁资产在开始租。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用。部分，则该项标准不适用。 退出退出n2/ n175 %全新使用年限全新使用年限=n尚可使用年限尚可使用年限=n1租赁年限租赁年限=n2( n-n1)/ n75 %是是是否否否否融资租赁融资租赁 就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于（值几乎相当于（90%）租赁开始日租赁资产公允）租赁开始日租赁资产公允价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁
18、收款价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值值租赁资产性质特殊，如果不作较大调整，只有承租赁资产性质特殊，如果不作较大调整，只有承租人才能使用。租人才能使用。 注意：注意： 1.承租人和出租人均应在租赁开始日对租赁进行承租人和出租人均应在租赁开始日对租赁进行分类。分类。 2.原则上，承租人和出租人对同一项租赁所划归原则上，承租人和出租人对同一项租赁所划归的类型应当一致的类型应当一致第四节第四节 融资租赁的会计处理融资租赁的会计处理一、承租人会计处理要点一、承租人会计处理要点 1.确定租赁资产期初账面价值确定
19、租赁资产期初账面价值 在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。确认融资费用。2.确定最低租赁付款额现值的折现率确定最低租赁付款额现值的折现率承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得取得出租人租赁内含利率出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内的，应当采用租赁
20、内含利率作为折现率；否则，应当采用含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同租赁合同规定的利率规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用应当采用同期银行贷款利率同期银行贷款利率作为折现率。作为折现率。 承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。应当计入租入资产价值。 3.初始直接费用初
21、始直接费用 融资租入资产后，承租人就应将其视同自有融资租入资产后，承租人就应将其视同自有资产一样进行核算。承租人应当采用与自有应折资产一样进行核算。承租人应当采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。旧资产相一致的折旧政策。 能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。 无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。者中较短的期间内计提折旧。
22、4.计提租赁资产折旧计提租赁资产折旧 未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊，承租人应当采用实际利率法计算确认当行分摊，承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。期的融资费用。 如果固定资产是以现值为入账基础，实际利率如果固定资产是以现值为入账基础，实际利率即为折算利率；即为折算利率； 如果以公允价值为基础，则重新如果以公允价值为基础，则重新计算利率（最低租赁付款额现值计算利率（最低租赁付款额现值=公允价值时的公允价值时的内含报酬率）内含报酬率）5.未确认融资费用的分摊未确认融资费用的分摊 履约成本是指租赁期内未租赁资产支付的各履约成本是指租赁
23、期内未租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费。维修费、保险费。 计入当期损益计入当期损益 （管理费用、制造费用）（管理费用、制造费用） 6.履约成本履约成本或有租金应当在实际发生时计入当期损益。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。 7.或有租金或有租金 返还租赁资产返还租赁资产 借：借： 长期应付款长期应付款应付融资租赁款应付融资租赁款 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产融资租入固定资产融资租入固定资产 优惠续租租赁资产优惠续租租赁资产 1.视同该项租赁一直存在而作出相应的会计处理。视同该项租赁一直存在而
24、作出相应的会计处理。 2.如果没续租，除做返还处理，还需支付违约金。如果没续租，除做返还处理，还需支付违约金。 借：借： 营业外支出营业外支出 贷：银行存款贷：银行存款8.租赁期满时的会计处理租赁期满时的会计处理本页以后不本页以后不作要求作要求 留购租赁资产留购租赁资产 支付购买价款时：支付购买价款时： 借：借： 长期应付款长期应付款应付融资租赁款应付融资租赁款 贷：银行存款贷：银行存款 同时：同时： 借：固定资产借：固定资产自有固定资产自有固定资产 贷：固定资产贷：固定资产融资租入固定资产融资租入固定资产资产负债表：资产负债表： 融资租赁的长期应付款融资租赁的长期应付款未确认融资费用分别未确
25、认融资费用分别在长期负债和一年内到期的长期负债列示。在长期负债和一年内到期的长期负债列示。附注：附注： 1.各类租入固定资产的期初和期末原价、累计折旧各类租入固定资产的期初和期末原价、累计折旧额。额。 2.资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额。付款额总额。9.相关会计信息的列报与披露相关会计信息的列报与披露例例22-32 587 100（固定资产的入账价值 =公允价值和最低租赁付款额现值较低者+初始直接费用）1 000 000（租金）01230 （承
26、租人担保余值）10 000（初始直接费用）0 （优惠购买价）现金流量图现金流量图解题思路：解题思路：1.租赁日的会计处理租赁日的会计处理2. 分摊未确认融资费用分摊未确认融资费用3.计提租赁资产的折旧，需要注意两个问题：计提租赁资产的折旧，需要注意两个问题： 第一：第一：折旧年限的选择折旧年限的选择 能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。 无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者有权的，应
27、当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。中较短的期间内计提折旧。第二：第二：从取得日的下个月开始计提折旧从取得日的下个月开始计提折旧4.或有租金或有租金5.租赁期满租赁期满 二、对出租人的会计处理要求二、对出租人的会计处理要求 在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未
28、实现融资收益。和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。 例例22-5260 000（公允价值）01230 （出租人担保余值）100 000（初始直接费用）0 （优惠购买价）0 （未担保余值）现金流量图现金流量图1 000 000（租金）解题思路：解题思路：1.租赁日的会计处理租赁日的会计处理 由有公式由有公式3得出以下分录得出以下分录借：长期应收款借：长期应收款应收融资租赁款应收融资租赁款（最低租赁收款额（最低租赁收款额+ +初始直接费用）初始直接费用） 未担保余值未担保余值 （未担保余值）（未担保余值） 贷贷 ：融资租赁固定资产融资租赁固定资产（固定资产账面价值）（固定资产账面价值） 营业
29、外收入营业外收入 （公允价值和账面的差）（公允价值和账面的差） （初始直接费用）（初始直接费用） 银行存款银行存款 （ 初始直接费用）初始直接费用） 递延收益递延收益 （差额）（差额） （公允价值）（公允价值） 未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。的融资收入。2. 采用内含利率分摊未确认融资费用采用内含利率分摊未确认融资费用3.或有租金或有租金4.租赁期满租赁期满第五节第五节 经营租赁经营租赁 一、会计处理要求一、会计处理要求 我国经营租赁会计处理规定：承
30、租人租入资我国经营租赁会计处理规定：承租人租入资产，只是另设置备查簿登记，不正式记入固定资产，只是另设置备查簿登记，不正式记入固定资产科目中；经营租赁的租金应当在租赁期内的各产科目中；经营租赁的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用，如果其他方法更合个期间按直线法确认为费用，如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。理，也可以采用其他方法。二、承租人的会计处理二、承租人的会计处理 在经营租赁中，承租人主要处理支付租赁在经营租赁中，承租人主要处理支付租赁费用。在支付租金时应作如下会计分录：费用。在支付租金时应作如下会计分录： 借：制造费用或管理费用（长期待摊费用）借：制造费用或管理费用（长
31、期待摊费用） 贷：银行存款贷：银行存款 例题见例题见 例例22-2三、出租人的会计处理三、出租人的会计处理 1. 初期直接费用的会计处理初期直接费用的会计处理 按我国按我国企业会计准则企业会计准则租赁租赁，初始，初始直接费用确认为当期费用。直接费用确认为当期费用。 2.出租人租出资产相关的会计处理出租人租出资产相关的会计处理 例题见例题见 例例22-4第六节第六节 售后回租售后回租 二、从卖主（承租人）的角度：二、从卖主（承租人）的角度：1.出售资产：出售资产：借：固定资产清理借：固定资产清理 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产一、实质一、实质 两次交易：先买卖，后租赁两次交易：先买卖
32、，后租赁2.收到价款：收到价款： 借：银行存款借：银行存款 贷：固定资产资产清理贷：固定资产资产清理 递延收益递延收益未实现售后租回损益未实现售后租回损益3.租回租回分融资和经营性租赁分融资和经营性租赁4.按照该项租赁资产的折旧进度（融资租赁）按照该项租赁资产的折旧进度（融资租赁）或租金支付比例（经营租赁）分摊递延收或租金支付比例（经营租赁）分摊递延收益。益。 借：递延收益借：递延收益 贷：制造费用、管理费用贷：制造费用、管理费用 见例题见例题22-622-6二、从买主（出租人）的角度：二、从买主（出租人）的角度：1.购买资产购买资产： 借：融资租赁资产借：融资租赁资产 贷：银行存款贷：银行存款2.出租资产出租资产融资租赁或经营性租赁融资租赁或经营性租赁见例题见例题22-622-6、7 7
