1、2015年房地产估价师开发经营与管理考试真题(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有_。（分数：1.00）A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性解析：解析 房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。2.房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资_。（分数：1.00）A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级解析：解
2、析 房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因。3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是_。（分数：1.00）A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险解析：解析 周期风险属于系统风险，系统风险是不能通过投资组合来分散和抵消的；而持有期风险、时间风险和机会成本风险属于个别风险。4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个_。（分数：1.00）A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度解析：解析 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个负协方差，最理想的是有一个绝对的负协方差。5.对某一房地
3、产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的_。（分数：1.00）A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析解析：解析 房地产市场的产品结构是考察房地产市场中不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。6.某市2013年办公楼施工面积为300万m 2 ，竣工面积为120万m 2 ，2014年办公楼新开工面积为500万m 2 ，竣工面积为280万m 2 。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为_年。（分数：1.00）A.1.70B.1.79C.2.4
4、3D.2.86解析：解析 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，500+(300-1201280=2.43(年)。7.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是_。（分数：1.00）A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率解析：解析 空置率、房屋施工面积、竣工房屋价值属于供给指标，吸纳率属于交易指标。8.在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率_。（分数：1.00）A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升解析：解析 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率开始下滑。9.采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是_。（分数：1.00）A.工程量清
5、单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法解析：解析 采用工程量清单方式招标的，应编制招标控制价，不需要编制标底；招标控制价相当于招标人的采购预算，无需保密，而标底必须保密。10.下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是_。（分数：1.00）A.建筑工程施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有建设用地使用权出让合同D.商品房买卖合同解析：解析 本题有瑕疵，明确用地性质、位置和界限的是建设用地规划许可证，国有建设用地使用权出让合同是办理建设用地规划许可证的要件之一。11.房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是_。（分数：1.00）A.成本加成定
6、价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法解析：解析 价值定价法对于消费者来说，就是“物美价廉”或者说“性价比高”。12.除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的_。（分数：1.00）A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件解析：解析 竣工验收资料包括技术资料和竣工图。13.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是_。（分数：1.00）A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样解析：解析 概率抽样包括简单随机抽样、分层随机抽样和整群抽样，非概率抽样包括随意抽样、估计抽样和定额抽样。14.下列各组特定的市场定义层次中，市场规
7、模由大至小的是_。（分数：1.00）A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场解析：解析 市场规模由大至小的是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场和渗透市场。15.下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是_。（分数：1.00）A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指法平滑法解析：解析 时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法，市场因子推演法属于相关分析法。16.区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及_等内容。（分数：1.
8、00）A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析解析：解析 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。17.下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是_。（分数：1.00）A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售解析：解析 运营成本是在持有出租环节中才有的概念。18.某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元，则该笔贷款的年实际贷款利率为_。（分数：1.00）A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%解析：解析 季度利息，年名义利率r=1.4
9、%4=5.6%，19.一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取。若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为_万元。（分数：1.00）A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79解析：解析 ，建议最后再做。20.张某以6000元/m 2 的价格购买了一套面积为114m 2 的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%、15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为_万元。（分数：1.00）A.18.94B.19.20C.19.33D.22.8
10、7解析：解析 P=600011460%=41.04(万元)，i=7.8%/12=0.65%，由，解得：A=0.3875万元，由，解得：P=18.94，由于在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，还需要支付一次利息，故偿还款为18.94+0.3875=19.33(万元)。建议最后再做。21.某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%。所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为_万元。（分数：1.00）A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40解析：解析 净经营收入=有效毛收入-运营费用=66(1-10%-
11、30%)=39.60(万元)。22.某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为_。（分数：1.00）A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%解析：解析 由 ，可得： ，解得：R a =13.3%。23.对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的_。（分数：1.00）A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率解析：解析 基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率(MARR)。24.某投资者于2013年1月以10
12、00万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为_。（分数：1.00）A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%解析：解析 ，解得A=71.189。 25.某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为_元。（分数：1.00）A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33解析
13、：解析 等额还本利息照付是指规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，最后一个月还款金额由两部分组成：一是每月应偿还的本金，二是最后一个月应付利息。每月应偿还的本金=，最后一个月应付利息=，则最后一个月的还款金额为26.某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m 2 ，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m 2 ，项目销售均价为8500元/m 2 ，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为_万m 2 。（分数：1.00）A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80解析：解析 盈亏平衡分析中的保本点分析。设项目能够回收
14、全部成本费用的最低销售量为x万m 2 ，则8500x=13000+35005+8500x5.5%，解得：x=3.80万m 2 。27.某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为_万元。（分数：1.00）A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00解析：解析 期望值=400015%+120060%-80025%=1120(万元)。28.某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收
15、益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生_。（分数：1.00）A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权解析：解析 大型房地产开发项目进行分期开发，首期一般收益不理想，但后期收益增加的可能性较大，这种实物期权观点就是成长型期权。29.在房地产开发项目资金计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付_。（分数：1.00）A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费解析：解析 房地产开发贷款要严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定。30.关于项目投资现金流量表的说法，错误的是_。（分数：1.00）A.项目投资现金流量表应以全部投资为
16、基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包括财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费解析：解析 项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础的，因此借贷资金应支付的利息等财务费用不计入现金流出，运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。31.房地产开发项目资金筹措计划中包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的_配合考虑。（分数：1.00）A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位解析：解析 资金筹措要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础。32.关于债务融资的说法，错误的是_。（分
17、数：1.00）A.债务融资需要还本付息B.债务融资所得资金属于资本金C.债务融资支付的利息可在税前扣除D.租赁融资属于债务融资解析：解析 债务融资所得资金不属于资本金，需要还本付息，且所支付的利息可在税前扣除，租赁融资属于债务融资的一种。33.对借款人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于_。（分数：1.00）A.法律风险B.信用风险C.市场风险D.管理风险解析：解析 个人住房贷款管理风险的表现有：对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等。34.权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的_。（分数：1.00）A.增值收入B.销售收入C.自
18、营收入D.租金收入解析：解析 权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。35.在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。（分数：1.00）A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率解析：解析 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业市场供求关系。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括_。（分数：2.00）A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差解析：解析 房地产投资适于进行
19、长期投资。37.关于房屋存量的说法，正确的有_。（分数：2.00）A.存量属于房地产市场的需求指标B.存最单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量解析：解析 存量属于房地产市场的供给指标，单位可以是建筑面积或套数，可按物业类型分别统计，报告期存量等于上期存量加上报告期竣工最减去报告期灭失量，存最是指报告期末已占用和空置的物业空间总量。38.房地产市场存在周期循环的主要原因包括_。（分数：2.00）A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响解析：
20、解析 房地产周期循环的原因有：供需因素的影响、市场信息不充分、生产者与消费者心理因素的影响、政策因素的影响、政治冲击、制度因素的影响、生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。39.下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有_。（分数：2.00）A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房价租金比解析：解析 从房地产泡沫成因入手，实际价格与理论价格之比、房价收入比、房价租金比等指标都可以从一个侧面反映房地产泡沫的程度，也可以综合用房地产泡沫指数来衡量。40.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的有_。（分数：2.00）A.必须采用公开方式招标B.必须采
21、用工程量清单方式招标C.必须根据项目特点编制标底D.必须向投标人发出投标邀请书E.应实行建设工程总承包解析：解析 保障性安居工程项目是由政府投资的，其招标必须采用公开招标，且必须采用工程量清单方式招标，宜采用单价合同且工程项目应实行建设工程总承包。标底可以编制也可以不编制，工程量清单招标一般情况不编制标底，只编制招标控制价(俗称“拦标价”)。另外，投标邀请书是邀请招标的内容。41.在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有_。（分数：2.00）A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法解析：解析 收集一手资料常用方法有：观察法、访问法、问卷法和实验法。42.房地产开发项目的市场定位策
22、略主要有_。（分数：2.00）A.产品差别化策略B.服务差别化策略C.人员差别化策略D.形象差异化策略E.销售差异化策略解析：解析 市场定位战略有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。43.关于资金时间价值的说法，从投资的角度来看，正确的有_。（分数：2.00）A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关解析：解析 从投资者角度看，资金的增值特性使其具有时间价值，资金时间价值的大小，取决于投资利润率、通货膨胀率和风险因素
23、。44.下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有_。（分数：2.00）A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期解析：解析 房地产投资项目评价指标中的动态盈利能力指标有财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期。45.关于FIRR(财务内部收益率)的说法，正确的有_。（分数：2.00）A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率解析：解析
24、 FIRR可以通过内插法求得，FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。FIRR与行业基准收益率或目标收益率i c 比较，当FIRR大于或等于i c 时，认为项目在财务上是可以接受的。46.风险型决策的具体方法有_。（分数：2.00）A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法解析：解析 风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生的概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。47.房地产投资具有不可逆性的主要原因有_。（分数：
25、2.00）A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本解析：解析 房地产投资具有不可逆性的主要原因有两方面：一是房地产资产形态位置相对固定，投资易形成“沉淀成本”，二是房地产交易税费较高，阻碍房地产资产流动，选项B、D是房地产投资具有可延期性的原因。48.房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括_等内容。（分数：2.00）A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收
26、政策解析：解析 投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。49.股票市场的融资方式有_。（分数：2.00）A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债券D.发行认股权证E.增发股票解析：解析 股票市场融资方式有首次公开发行(IPO)、配股、增发和认股权证四种。50.决定写字楼基础租金水平的因素包括_。（分数：2.00）A.抵押贷款还本付息B.运营费用C.物业管理费D.目标投资收益率E.空置损失解析：解析 写字楼基础租金也是其可接受的最低租金，也是成本租金，包括：抵押贷款还本付息额、运营费用和空置损失。物业管理费
27、如果由出租人负担则已包含在运营费用中，如果由承租人负担则无需计入租金。三、判断题(总题数：15，分数：15.00)51.只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 房地产的异质性是房地产投资易产生资本价值风险的原因。即使预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，出租率和收租损失也可能有变化。52.投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 房地产投资分为直接投资和间接投资，前者必须拥有房地产，后者不必拥有房地产。53.房地产市场因存在“市场失灵”现象
28、，政府有必要对房地产市场进行适度干预。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 房地产市场失灵是政府干预房地产市场的原因之一。54.土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 土地储备资金来源于：一是财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金，二是土地储备机构按照国家有关规定举债的银行贷款及其他机构贷款，三是经财政部门批准可用于土地储备的其他资金，四是上述资金产生的利息收入。55.对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者”所做的市场调查属于因果性调查。 （分数：1.00）A.正确B.错误解
29、析：解析 “因为住宅价格下降调查会增加多少购房者”的调查项目属于因果性调查。56.有效市场是指对某种特定商品有购买兴趣和购买能力，但缺乏购买途径的消费者的集合。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 有效市场是指对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。57.连续复利计息情况下本利和的计算公式是F n =P(1+i) n 。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 间断复利的计息周期为一定的时间间隔(如年、季、月等)，并按复利计息。如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。58.在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。 （分数：1.00）A.正确B.错误解
30、析：解析 终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。59.根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。60.房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 成本利润率除以开发经营期的年数，不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。61.在线性盈
31、亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。62.通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 基本报表包括四种表格，通过基本报表就可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。63.房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。 （分数：1.00）A.正确B
32、.错误解析：解析 敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。64.以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证。65.在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。 （分数：1.00）A.正确B.错误解析：解析 在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场
33、间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。四、计算题(总题数：2，分数：20.00)66.某市拟拍卖一宗面积为13.33万m 2 、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%，项目要求配置3万m 2 的公共租赁住房，政府以6000元/m 2 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m 2 ，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m 2 ，营业税及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加)，如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万
34、元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。 （分数：10.00）_正确答案：()解析：解 设该企业能接受的最高楼面地价为x元/m 2 ，则 建筑面积=13.332.56=34.1248(万m 2 )。 项目总销售收入=8500(34.1248-3)+36000=282560.8(万元)。 项目总开发价值=项目总销售收入-营业税及附加=282560.8-8500(34.1248-3)5.5%=268009.956(万元)。 项目总开发成本=x34.1248+380034.1248+5500=34.1248x+135174.24(万元)。 开发利润=项目总开发价值-项目总开发成本=268009.9
35、56-(34.1248x+135174.24)=8000。 解得： z=3658.21元/m 267.某房地产开发企业于2012年初以15000元/m 2 的价格购买了一面积为8000m 2 的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m 2 ，写字楼建筑面积60000m 2 ，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/m 2 。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/m 2 ，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/m 2 。销售税费(营业税及附加、销售
36、费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。 资本金现金流量表 (单位：万元) 年末 0 1 2 3 4 517 18 现金流入 销售收入 租金收入 银行借款 净转售收益 现金流出
37、 土地费用 建造成本 装修费用 销售税费 运营费用 借款本金偿还 借款利息支付 净现金流量 （分数：10.00）_正确答案：()解析：解 第0年年末相当于2012年年初，以此类推。 土地费用=15000元/m 2 8000m 2 =1200万元。 建造成本=4500元/m 2 (15000m 2 +60000m 2 )=33750万元。 销售收入=9000元/m 2 60000m 2 =54000万元。 装修费用=1400元/m 2 (15000m 2 +60000m 2 )=10500万元。 第1年年末贷款3500万元，按年付息到期一次还本，则第2年年末应付息=3500万元8%=280万元，
38、第3年年末应付息280万元并一次偿还3500万元。 ，由于资本金的财务净现值大于0，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。结果见下表。 资本金现金流量表 (单位：万元) 年末 0 1 2 3 4 517 18 现金流入 销售收入 13500 24300 13500 2700 租金收入 4500 4500 4500 银行借款 3500 净转售收益 20000 现金流出 土地费用 1200 建造成本 6750 16875 10125 装修费用 10500 销售税费 1620 2916 1620 324 运营费用 1800 1800 1800 借款本金偿还 3500 借款利息支付 280 280 净现金流量 -7950 -1495 479 10800 5076 2700 20000 15
