1、2005年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题总分：100分 及格：60分 考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) (1)房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A. 独一无二和供给有限B. 独一无二和价值量大C. 流动性差和价值量大D. 不可移动和用途多样(2)在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。 A. 使用估价对象房地产的实际成交价格B. 使用政府公布的房地产交易指导价格C. 使用近一年内房地产的平均成交价格D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值(3
2、)某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/，并丑一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/，房地产市场交易价格为6000元/；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/为基础进行修正。 A. 4000B. 5000C. 6000D. 9000(4)假设某类住宅的价格从3000元/下降到2800元/，其需求量从900套上升到1000套则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。(过时)A. -33B. -066C. 066D. 153(5)在估价中选取4
3、个可比实例，甲成交价格4800元/，建筑面积100，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/，建筑面积120，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/，建筑面积90，成交时一次付清；丁成交价格4760元/，建筑面积1lO，成交时支付20万元，一年后付清余款3236万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。 A. 甲;乙;丙;丁B. 乙;丁;甲;丙C. 乙;丙;甲;丁D. 丙;乙;丁;甲(6)某宗地面积为5000，现状容积率为08，土地市场价值为4000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价
4、为l500元/，则理论上应补交地价（）万元。 A. 1250B. 1750C. 2050D. 2150(7)房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站存（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A. 委托人B. 估价报告预期使用者C. 管理部门D. 中立(8)回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）， A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去(9)在市场法选择可比实例的过程中，可比
5、实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A. 0520B. 1520C. 0515D. 1015(10)承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/。现市场上类似住宅的年租金为600元/。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A. 619B. 642C. 720D. 958(11)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/，买卖中涉及的税费均由卖方
6、负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/。 A. 202080B. 221429C. 233645D. 244737(12)某套住宅建筑面积为l00，套内建筑面积为92，使用面积为80，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A. 2400B. 2580C. 2607D. 2760(13)评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 YV/，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度
7、为15%25%。05%，-15%，-25%，-1O%，l5%，-15%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/。 A. 2938B. 2982C. 3329D. 3379(14)在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/、6700元/和6300元/，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是03、05和02。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/。 A. -l00B. -50C. 50D. 100(15)下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。 A. 交通拥挤B. 建筑技术进步C. 城
8、市规划改变D. 自然环境恶化(16)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120，单位建筑面积的重置价格为800元/，建筑物残值率6%，年折旧率22%，计算该建筑物的现值是（）元。 A. 76800B. 79104C. 77952D. 81562(17)某建筑物实际经过年数为l0年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A. 432%B. 50%C. 568%D. 70%(18)某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务
9、办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/，又知该写字楼可出租面积为l0000，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。 A. 54819B. 55815C. 56739D. 67540(19)某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)A. 40B. 43C. 47D. 50(20)下列关于农地征收费用的表述中，
10、不正确的是（）。 A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定(21)某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/。 A. 3800B. 4500C. 5200D. 5600(22)某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价
11、格最接近于（）万元。 A. 280B. 285C. 290D. 295(23)某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的l2倍，该类房地产的报酬率为l0%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580(24)某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年lo月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A. 536B
12、. 549C. 557D. 816(25)某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需l5年，已知报酬率为8%，折现率为l2%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。 A. 402304B. 407410C. 476850D. 565209(26)实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。 A. 过去数据简单算术平均法B. 过去数据加权算术平均法C. 未来数据简单算术平均法D. 未来数据资本化公式法(27)在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价
13、时，一般不计息的项目是（）。 A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售费用和销售税费D. 开发成本和管理费用(28)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/、2450元/、2650元/、2830元/和3000元/，其增减量的权重分别为01、03、02和04，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/。 A. 3100B. 3195C. 3285D. 3300(29)当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价
14、格。 A. 数学曲线拟合法B. 平均增减量法C. 平均发展速度法D. 移动平均法(30)某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500原/和4800元/，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/。 A. 4800B. 5124C. 5800D. 7124(31)下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。 A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗
15、地求其平均价格(32)已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20f，临街深度为75f。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30f，临街深度为l25f。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。 A. 654B. 818C. 872D. 1090(33)某大厦总建筑面积10000，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A. 24%B. 3O%C. 38%D. 72%(34)影响房地产价格的环境因素不包括（）。 A. 大气环境B. 声觉环境C. 卫
16、生环境D. 治安环境(35)在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。 A. 社会因素B. 环境因素C. 人口因素D. 行政因素 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) (1)房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。 A. 装饰装修改造B. 通货膨胀C. 需求增加导致稀缺性增加D. 改进物业管理E. 周围环境改善(2)从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。 A. 有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的
17、土地B. “干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C. 有租约限制的房地产D. 未来状况下的房地产E. 共有的房地产(3)如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（）(过时)A. 05B. 10C. 15D. 20E. 3O(4)房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。 A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期(5)根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。 A. 土地
18、所有权B. 国有工业用地土地使用权C. 宅基地土地使用权D. 大型游乐场E. 乡镇企业用房(6)运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。 A. 统一采用总价B. 统一采用单价C. 统一币种和货币单位D. 统一面积内涵和大小E. 统一付款方式(7)影响房地产价格的区位因素有（）等。 A. 建筑规模B. 临路状况C. 楼层D. 建筑容积率E. 繁华程度(8)成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。 A. 图书馆B. 钢铁厂C. 空置的写字楼D. 单纯的建筑物E. 加油站(9)功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺
19、乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。 A. 意外破坏的损毁B. 市场供给的过量C. 建筑设计的缺陷D. 人们消费观念的改变E. 周围环境条件恶化(10)收益性房地产的价值高低主要取决于（）。 A. 已经获得净收益的大小B. 未来获得净收益的风险C. 未来获得净收益的大小D. 目前总收益的大小E. 未来获得净收益期限的长短(11)在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。 A. 房地产具有开发或再开发潜力B. 将预期原理作为理论依据C. 正确判断了房地产的最佳开发方式D. 正确量化了已经获得的收益和风险E. 正确预测了未来开发完成后的房
20、地产价值(12)长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用十（）等。 A. 收益法中预测未来的租金B. 市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C. 填补某些房地产历史价格资料的缺乏D. 比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E. 成本法中确定房地产的重新购建价格(13)某建筑物共3层，总建筑面积为600，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的15倍，二层价值是三层的l2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有（）。 A. 按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为333%B. 按房地价值分摊，二层占有的土地份额为300%C. 按土地价值
21、分摊，二层占有的土地份额为350%D. 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为450%E. 按土地价值分摊，一层占有的土地份额为479%(14)下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。 A. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C. 理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E. 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降(15)房地产估价中，估价方法的选择，是由（）综合决定的。 A.
22、 估价对象的房地产类型B. 估价方法适用的对象和条件C. 估价人员的技术水平D. 委托人的特殊要求E. 所收集到的资料的数量和质量三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) (1)房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）(2)某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5%，其需求量下降了4%，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。(过时) （）(3)当用成
23、本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。 （）(4)在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （）(5)市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（）(6)成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （）(7)就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。 （）(8)在求取整体房地产的价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款
24、余额之后的收益。 （）(9)资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 （）(10)在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 （）(11)假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 (12)在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时
25、的值调整为其基准日期时的值。 （）(13)某城市路线价标准深度为l8m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为l20%。 （）(14)低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 （）(15)一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。 （）四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)(1)某企业有一在建工程，于2005
26、年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000，土地使用权年限为2003年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为2万；520层规划为写字楼，建筑面积为3万。项目总开发成本为3000元/，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 (2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后
27、l年末时售出。 (3)商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的l0%。 (4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。 (5)项目折现率为l0%，商业物业报酬率为l2%。 (6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。 (2)某幢写
28、字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于l990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/，建筑物重置成本为1300元/。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为l0年。其他的相关资料如下： (1)门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为825万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命
29、为l5年，经过年数为9年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 (4)该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 (5)假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。(说明：对于建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况，对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。对于出让合同中约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。此题未在题干中作相应说明，应分两种情况来做)13
