1、如何做好工程和设计工作支持营销如何做好工程和设计工作支持营销 工程技术部工程技术部 2015 2015年年5 5月月8 8日日 房地产开发是一项综合的系统工程，工程部与营销部门是不可分割的有机整体，从实质上需要进行有效的沟通配合，是相辅相成的关系；做好工程和设计方面的工作就是最直接的对营销工作的支持。 工程技术部的工作职责：组织周边勘察及市政配套设施调查确认；组织现场临建、三通一平；完成质检委托、水文监测；组织编制施工进度计划和审核；参与材料设备的采购，准备项目开工事宜；负责工程过程质量控制和安全文明施工管理；组织基础工程、主体工程、分部分项工程、专项工程的验收，组织项目竣工验收；组织物业移交
2、验收；与物业公司结清移交手续。 房地产公司工程技术部的角色定义房地产公司工程技术部的角色定义不是工程建造者承包商管理不是工程建造者承包商管理也不是工程施工质量监督者技术标准制定、监理公司管理也不是工程施工质量监督者技术标准制定、监理公司管理不能只顾进度计划平衡质量、计划与投资回报不能只顾进度计划平衡质量、计划与投资回报要为销售服务配合销售示范区开放要为销售服务配合销售示范区开放要实现公司的经营目标满足结转的要求要实现公司的经营目标满足结转的要求创造客户价值消除设计缺陷、提供高质量标准的产品创造客户价值消除设计缺陷、提供高质量标准的产品公司内部沟通与协调公司内部沟通与协调外部沟通与协调外部沟通与
3、协调 房地产工程师的职责和关注重点房地产工程师的职责和关注重点职责关注重点技术管理统一技术标准和做法图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查将营销理念转化为工程技术参数将客户要求转化为构造、技术标准通过采购和过程管理保证技术参数的实现计划管理总包工程节点进度控制分包工程施工与甲供材料进场施工协调分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实配合销售对外展示工程的实施入伙验收与交付 从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据质量与安全管理检查承包商的管理体系有效引导监理/利用监理技术梳理/沟通/交底与引导系统地发现
4、问题-整改客户对产品质量的标准与要求；施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。成本管理预防控制设计变更/控制现场签证项目的投资回报；工程造价控制。信息管理流程规范化总结与案例库建设流程的规范化沟通顺畅经验的沉淀与积累工程技术部的主要工作内容 如何从工程技术角度支持营销工作？一、工程进度满足营销要求二、树立良好的企业形象三、靠质量赢口碑四、新材料、新技术为营销加分五、保障农民工工资利益避免负面影响六、快速优质的售后服务 一、工程进度满足营销各阶段要求 工程进度与开发节奏同步，快了引起财务压力，慢了影响蓄客、开放、开盘、交房等重要节点。 如何确保工程进度与营销同步？如何确保工程进度与营销同
5、步？ 1 1、首先是选择一个好的承包商和合作商，这对整个项目来说是最、首先是选择一个好的承包商和合作商，这对整个项目来说是最重要的，其次是合同约定，如设定目标，采取经济措施等。重要的，其次是合同约定，如设定目标，采取经济措施等。 2 2、计划管理是重点，做到事事有计划有准备，包括总进度计划、计划管理是重点，做到事事有计划有准备，包括总进度计划、专业分包进场时间计划、甲供材料及大型设备进场计划、分项工程验收专业分包进场时间计划、甲供材料及大型设备进场计划、分项工程验收计划等等；实行月度和大节点考核制度，分解目标到月和周计划，对重计划等等；实行月度和大节点考核制度，分解目标到月和周计划，对重要的节
6、点实行专项考核，制定奖罚措施。要的节点实行专项考核，制定奖罚措施。 3 3、根据实际情况开展各标段之间的劳动竞赛，将比赛结果向总包、根据实际情况开展各标段之间的劳动竞赛，将比赛结果向总包的上一级单位发函、约见上一级领导、入住工作组、扣除履约保证金等的上一级单位发函、约见上一级领导、入住工作组、扣除履约保证金等措施。措施。 4 4、协调是个非常重要的工作，协调总包、分包、物资设备供应、协调是个非常重要的工作，协调总包、分包、物资设备供应、工序交接界面划分等之间的冲突与矛盾。工序交接界面划分等之间的冲突与矛盾。5 5、工程技术部进度关注点：、工程技术部进度关注点：主要区域和主要样板施工进度；主要区
7、域和主要样板施工进度；承包商管理人员和劳务队伍：总包、主要专业分包关键岗位变化，劳承包商管理人员和劳务队伍：总包、主要专业分包关键岗位变化，劳务队伍数量、质量以及工薪是否正常；务队伍数量、质量以及工薪是否正常；工期核对：主要任务工期核对及纠偏措施制定，并对可能出现的问题工期核对：主要任务工期核对及纠偏措施制定，并对可能出现的问题预警；预警；质量、安全评估：可能发生的重大质量问题、安全隐患影响工期的问质量、安全评估：可能发生的重大质量问题、安全隐患影响工期的问题；题；重要关联项：关注与要施工任务相关的合约、招采、设计、甲供材进重要关联项：关注与要施工任务相关的合约、招采、设计、甲供材进度；度；协
8、调问题：重点解决因自身问题导致的施工进度延后；协调问题：重点解决因自身问题导致的施工进度延后；6 6、督促承包商关注进度重点：、督促承包商关注进度重点：总包自有分包商工程进度；总包自有分包商工程进度；指定分包商工程进度；指定分包商工程进度；图纸深化和施工方案报审进度；图纸深化和施工方案报审进度；图纸延误、设计变更造成的工期影响应及时调整月、周计划或工序，图纸延误、设计变更造成的工期影响应及时调整月、周计划或工序，保证进度；保证进度；总包材料和甲供材料进场、报验进度的跟踪；总包材料和甲供材料进场、报验进度的跟踪；对质量、安全问题及时处理，减小对进度的影响；对质量、安全问题及时处理，减小对进度的影
9、响；(7)(7)对劳务队伍和自有设备进行监控，防止劳务纠纷、设备损坏对工期对劳务队伍和自有设备进行监控，防止劳务纠纷、设备损坏对工期的影响。的影响。二、树立良好的企业形象 规划布局合理、提供良好的企业形象和两点一线环境，简单来说就是在开盘前完成必要的绿化景观、施工围挡、看房通道等两点一线建设，有了必要地绿环景观，客户一进入工地就能有种好的感觉，同时，施工围挡和看房通道，在保证客户安全看房的同时还能给客户营造一个安全文明施工的概念，给客户以信心， 如何树立良好的企业形象呢？如何树立良好的企业形象呢？ 1 1、严格按照青岛市建设委员会下发的青岛市、严格按照青岛市建设委员会下发的青岛市建筑施工现场管
10、理标准图解进行安全文明施工的要建筑施工现场管理标准图解进行安全文明施工的要求，特别是围墙、围挡、永久道路、临时道路、施工求，特别是围墙、围挡、永久道路、临时道路、施工用水及排水、施工用电、绿化、环境卫生、扬尘、建用水及排水、施工用电、绿化、环境卫生、扬尘、建筑垃圾的及时清运、建筑物的安全维护、主要出入口筑垃圾的及时清运、建筑物的安全维护、主要出入口等重点关注。等重点关注。 2 2、实行随时、不定期、定期相结合的安全文明卫、实行随时、不定期、定期相结合的安全文明卫生环境检查，并进行评比，奖优罚劣。生环境检查，并进行评比，奖优罚劣。 3 3、安全文明施工费用单独计取，避免施工单位只、安全文明施工费
11、用单独计取，避免施工单位只计费用不投入，从根本上保障安全文明施工费用的按计费用不投入，从根本上保障安全文明施工费用的按需使用。需使用。 4 4、合同约定需要达到省级文明工地标准。、合同约定需要达到省级文明工地标准。 5 5、设立工地开放日活动。、设立工地开放日活动。主要关注点为：主要关注点为：（1 1）做好总平面图布置工作，按照）做好总平面图布置工作，按照“动静分离动静分离”的原则安排划分场地、的原则安排划分场地、围蔽及临时设施的规划，布局要合理，开放区、两点一线地方控制好施围蔽及临时设施的规划，布局要合理，开放区、两点一线地方控制好施工顺序，避免产生较大的杂音，减少对开放区和展示区的干扰，安
12、全文工顺序，避免产生较大的杂音，减少对开放区和展示区的干扰，安全文明卫生提前计划和规划，业主在两点一线区域能看到的脚手架、安全网、明卫生提前计划和规划，业主在两点一线区域能看到的脚手架、安全网、施工围护和防护等重点把控和打造，必须高于正常标准，并且要高于地施工围护和防护等重点把控和打造，必须高于正常标准，并且要高于地方上同类竞品的标准。方上同类竞品的标准。（2 2）合理规划施工用电和给水、排水系统：根据首期开发面积并结合）合理规划施工用电和给水、排水系统：根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电需求，后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电
13、需求，计算施工用电和用水总容量，合理规划并预留管线禁止在售房期间两点计算施工用电和用水总容量，合理规划并预留管线禁止在售房期间两点一线上存在挖沟等施工现象。一线上存在挖沟等施工现象。（3 3）施工道路系统：满足施工与永久规划路和两点一线的关系等，施）施工道路系统：满足施工与永久规划路和两点一线的关系等，施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设，施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设，施工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开。工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开。主要关注点为：主要关注点为：（4 4）小区的公用工程（供电、备用电源、电信
14、、消防、供水、供暖、）小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。（5）样板区、售楼部绿化用大乔木植物在条件允许的情况下提前种植，确保开放开盘时生机勃勃、效果良好。三、靠质量赢口碑 质量是产品的核心竞争力之一，产品质量的好坏将直接决定一个楼盘的成败，这一点在万科城阳项目、中信森林湖项目上已有所体现，在房地产形势下行期间，这一点尤为明显，通过精品工程的打造，使得质量过硬，赢得口碑相传，达到“在胶州买房、必买中洲安心房”的概念。如何靠质量赢得市场？如何靠质量赢得市场？ 首先从业主的角度看哪些
15、是最关注的、反响比较首先从业主的角度看哪些是最关注的、反响比较大的的质量现象（质量通病）大的的质量现象（质量通病）从设计的阶段进行避从设计的阶段进行避免和优化，制定标准工法免和优化，制定标准工法从施工工艺和材料的选用从施工工艺和材料的选用控制，材料和成品封样控制，材料和成品封样建立健全项目质量保证体系建立健全项目质量保证体系实行样板带路实行样板带路重点工序实行监理工程师旁站重点工序实行监理工程师旁站 敏敏感部位落实甲方工程师停检点的检查感部位落实甲方工程师停检点的检查 严格落实分项严格落实分项工程质量检查要点工程质量检查要点严格隐蔽验收管理严格隐蔽验收管理建立工序交建立工序交接制度接制度落实分
16、项工程质量检查要点落实分项工程质量检查要点分户验收分户验收 整整改改合格产品合格产品 同时通过样板展示区的展示，将施工工艺、材料品同时通过样板展示区的展示，将施工工艺、材料品牌、工法标准等向业主进行承诺，接受业主的监督。牌、工法标准等向业主进行承诺，接受业主的监督。1、首先从业主的角度看有哪些不好的质量现象（质量通病）、首先从业主的角度看有哪些不好的质量现象（质量通病）（一）安全性质量问题（一）安全性质量问题1、桩基工程质量问题、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题工程质量问题4、基坑、边坡支护
17、工程质量问题、基坑、边坡支护工程质量问题5、栏杆、护栏、人车行通道、栏杆、护栏、人车行通道质量问题质量问题6、（二）功能性质量问题（二）功能性质量问题1、铝合金门窗渗漏工程问、铝合金门窗渗漏工程问题题2、外墙渗漏工程质量问题、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问、卫生间渗漏工程质量问题题5、从业主的角度看待工程质量管理问题从业主的角度看待工程质量管理问题（三）观感性质量问题（三）观感性质量问题1、内墙空鼓、开裂工程质量问题、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门
18、窗、设备、管线污染、划痕等质量问题、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、如何消灭质量通病？如何消灭质量通病？ 制定企业自己的建造标准！制定企业自己的建造标准！1）、钢筋混凝土结构）、钢筋混凝土结构2）、砌体结构）、砌体结构3）、楼地面）、楼地面4）、墙面抹灰、饰面）、墙面抹灰、饰面5）、天棚抹灰、饰面）、天棚抹灰、饰面6）、踢脚做法）、踢脚做法7）、门窗）、门窗8）、防水）、防水9）、屋面）、屋面10）、露台做法）、露台做法11）、雨棚、挑板做法）、雨棚、挑板做法12）、小区消防、道路做法）、小区消防、道路做法1
19、3）、强电系统）、强电系统14）、弱电部分）、弱电部分15）、室外管网）、室外管网16）、器具安装）、器具安装建筑工程质量通病和客户敏感质量问题的控制建筑工程质量通病和客户敏感质量问题的控制施工前的准备工作施工前的准备工作: :(1)(1)在设计阶段，从质量通病防治的角度要求设计单位完在设计阶段，从质量通病防治的角度要求设计单位完善设计措施，从设计构造上提高质量通病防治的效果。善设计措施，从设计构造上提高质量通病防治的效果。(2)(2)在采购时，针对质量通病的易发部位，在招标文件中在采购时，针对质量通病的易发部位，在招标文件中要求投标单位于投标函中明确质量通病防治方案和施工要求投标单位于投标函
20、中明确质量通病防治方案和施工措施。措施。(3)(3)在项目开工前，组织设计单位、施工单位及监理单位在项目开工前，组织设计单位、施工单位及监理单位就工程质量通病防治工作召开专题会议，研讨防治质量就工程质量通病防治工作召开专题会议，研讨防治质量通病的质量标准及施工工艺的可行性，针对工程特点制通病的质量标准及施工工艺的可行性，针对工程特点制定预防措施，并与施工单位签订单位工程质量通病防定预防措施，并与施工单位签订单位工程质量通病防治任务书。治任务书。(4)(4)组织施工单位针对工程的特点制定质量通病防治计划。组织施工单位针对工程的特点制定质量通病防治计划。质量通病防治计划应包括确定工程易发生质量通病
21、的部质量通病防治计划应包括确定工程易发生质量通病的部位、计划采用的施工工艺标准、人员分工、需达到的质位、计划采用的施工工艺标准、人员分工、需达到的质量目标、实施检验计划等方面内容。量目标、实施检验计划等方面内容。施工过程控制：施工过程控制：（1 1）在易发生质量通病部位施工前，组织施工单位）在易发生质量通病部位施工前，组织施工单位和监理单位进行技术交底。和监理单位进行技术交底。（2 2）每天检查施工单位是否按照认可的技术交底进）每天检查施工单位是否按照认可的技术交底进行了落实，若发现质量问题应及时要求施工单位进行行了落实，若发现质量问题应及时要求施工单位进行整改，并详细记录检查结果，填写单位工
22、程质量通整改，并详细记录检查结果，填写单位工程质量通病防治信息记录表。此记录应交施工单位及监理单病防治信息记录表。此记录应交施工单位及监理单位进行确认。位进行确认。（3 3）施工单位与监理单位根据其日常巡查记录对工）施工单位与监理单位根据其日常巡查记录对工程部提供的检查记录进行分析，对质量问题进行汇总，程部提供的检查记录进行分析，对质量问题进行汇总，并及时进行整改。并及时进行整改。（4 4）每周组织施工单位、监理单位有关人员召开质）每周组织施工单位、监理单位有关人员召开质量通病防治会议，总结施工中出现的质量问题，分析量通病防治会议，总结施工中出现的质量问题，分析原因并制定措施。原因并制定措施。
23、（5 5）定期对项目进行检查，并对发现的质量问题进）定期对项目进行检查，并对发现的质量问题进行汇总，对较为突出或集中的质量问题进行专题研究，行汇总，对较为突出或集中的质量问题进行专题研究，形成解决措施。形成解决措施。（6 6）单位工程易发生质量通病部位阶段性任务完成）单位工程易发生质量通病部位阶段性任务完成后，及时组织监理单位、施工单位进行验收，填写后，及时组织监理单位、施工单位进行验收，填写质量通病防治验收记录表。质量通病防治验收记录表。2 2、确定项目质量目标、工程质量标准、建立健全项目质量保证体系、确定项目质量目标、工程质量标准、建立健全项目质量保证体系 建立事前预防、事中控制、事后验收
24、三级质量保障机制建立事前预防、事中控制、事后验收三级质量保障机制 事前预防：土建工程师在每个分部分项工程开工一个星期以前（个事前预防：土建工程师在每个分部分项工程开工一个星期以前（个别牵涉到材料需特殊试验或复试的要提前），要做出一个该分享工程的别牵涉到材料需特殊试验或复试的要提前），要做出一个该分享工程的实施手册。该手册含相关图纸、图集、规范要求、验收和质量评定标准实施手册。该手册含相关图纸、图集、规范要求、验收和质量评定标准等要素。即要明确如何干，干到什么标准算优良，有什么要求及注意事等要素。即要明确如何干，干到什么标准算优良，有什么要求及注意事项。项。 事中控制：土建主管工程师就该手册向总
25、包、监理进行交底确认，事中控制：土建主管工程师就该手册向总包、监理进行交底确认，并带领监理、土建工程师和技术员在分项工程样板验收合格后，大面积并带领监理、土建工程师和技术员在分项工程样板验收合格后，大面积施工中的全过程控制，确保质量工作随时受控。施工中的全过程控制，确保质量工作随时受控。 事后验收：土建主管工程师负责该分项工程整体完工后的质量评定，事后验收：土建主管工程师负责该分项工程整体完工后的质量评定，以决定是否进入下道工序施工，如抹灰结束后发现有空鼓，那就要敲掉以决定是否进入下道工序施工，如抹灰结束后发现有空鼓，那就要敲掉修补完后才能进入下道工序。修补完后才能进入下道工序。3 3、样板引
26、路、样板引路 施工样板工程是项目工程技术质量管理中的一个重要环节，在工程产品的形成中起到重要的作用。以下施工环节和工艺操作必须做到样板引路：（1）标准层的结构施工的第一层（或第二层）以一个标准层为一个样板单位，包括柱梁板的模板和支撑系统搭设工艺，钢筋绑扎工艺，预埋管线和铁件的敷设位置，预留洞孔位置，混凝土浇灌程序，拆模程序，各工种交叉搭接的作业计划。（2）砌墙施工：以一层中的一个单元为样板单位。重点在外墙块体材料砌筑时的工艺流程，以保证灰浆饱满，不留渗漏隐患。使用新型墙体材料的，必须以完整的一层标准层楼面作为样板层。（3）室内装修：以一个毛坯单元为一个样板单位，包括内门窗安装工艺，内墙面粉刷或
27、装潢效果，楼地面、天花铺装效果，强弱电插座开关位置，上下水管安装工艺，商场、办公大楼的天花内管线组织和安装工艺，天花的洞孔布置效果。（4）外墙装修：以一个标准层为一个样板单位，包括铺装材料排列、分隔、分仓、间隙和嵌缝材料，外门窗安装工艺，门窗套和线脚的施工工艺，保温材料的铺装工艺。（5）室外埋地管井：以连续的两个井和之间的管道为一个样板单位，各种用途和各种口径的管井须分别进行样板施工，包括用料、构造、接口密封、坡度。4 4、材料和成品封样、严把质量关、材料和成品封样、严把质量关（1 1）、在签订成品采购合同的同时，必须向供方索）、在签订成品采购合同的同时，必须向供方索取封样的样品和书面的质量指
28、标，作为合同附件。封取封样的样品和书面的质量指标，作为合同附件。封样的样品上必须有供方不可灭失和否认的印记。样的样品上必须有供方不可灭失和否认的印记。（2 2）、成品进场时，监理单位凭封样标准验收，发）、成品进场时，监理单位凭封样标准验收，发现有差异的应立即报告本专业工程师，对总包采购的现有差异的应立即报告本专业工程师，对总包采购的成品，本专业工程师上报项目工程负责人作出决定后，成品，本专业工程师上报项目工程负责人作出决定后，由监理单位告知总包处理；对甲供或甲方指定成品，由监理单位告知总包处理；对甲供或甲方指定成品，本专业工程师应报告项目工程负责人处理；本专业工程师应报告项目工程负责人处理；（
29、3 3）、对于不符封样质量标准的甲供或甲方指定成）、对于不符封样质量标准的甲供或甲方指定成品，施工单位有权拒绝使用。品，施工单位有权拒绝使用。（4 4）、严格进场物资材料三方检验）、严格进场物资材料三方检验（5）、以下外购成品必须封样： 1）门窗样品：包含所有型材的断面，附件和五金样品的展板一块，已组装完成的同系列中定货数量最多的一种规格实样一套，如现场条件许可，样品可以直接安装到永久性位置上，以观实效； 2）外墙涂料：在现场选一个面积较大的墙面拐角处(其中一面应向阳)，要求表面毛糙度与施工墙面基本一致，并能保留到外墙涂料施工结束之前； 3）内墙涂料：与外墙涂料的做法基本一致，只是样板选择在室
30、内； 4）外墙贴面：包括玻璃幕墙，面砖，石板。在结构主体上选择一处便于观察的墙面拐角（其中一面应向阳）。完全使用供方提供的主副料，由已确定的专业施工单位试贴或试安装。试贴面积根据观察需要由现场决定，预计在正式施工时需要凿除而毁坏的，应另向供方索取样品封样保存，如面砖至少一箱，各种材质石板的规格料至少一块； 5）金属或玻璃料的阳台拦杆，栏板和扶手：可直接在已纵横拉线定位的阳台上按设计要求制作安装。其式样、用料、颜色由规划设计部确认，现场成品保护由总包负责； 6）各种预埋和外露的管材及配件； 7）各种电器插座、开关、户用配电箱：洁具及配件：凡特殊或定制的成品必须封样； 8）吊顶材料、灯具、进回风口
31、：其式样、规格、品质； 9）防水、保温材料：卷状和块体状的材料以实物封样，流质状的材料以供方提供的包装样品封样。5 5、监理巡视检查和旁站监督、监理巡视检查和旁站监督 现场监理必须每天巡视所管现场二次以上，发现现场监理必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实，凡属质量控制问题应及时提出整改意见并跟踪落实，凡属质量控制点都应旁站监督。检查内容包括施工材料、成品的质点都应旁站监督。检查内容包括施工材料、成品的质量、施工工艺、现场的安全文明施工情况（包括工人量、施工工艺、现场的安全文明施工情况（包括工人操作是否按规范、规程及批准的施工组织设计或方案操作是否按规范、规程及批准
32、的施工组织设计或方案执行）。执行）。 下列工程部位施工全过程必须旁站监督：下列工程部位施工全过程必须旁站监督： 桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程；桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程； 防水处理；防水处理； 结构砼、防水砼浇筑；结构砼、防水砼浇筑； 结构层砼浇筑及防水施工；结构层砼浇筑及防水施工； 给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验；给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验； 预应力张拉。预应力张拉。6 6、甲方工程师停止点检查、甲方工程师停止点检查 具体要求：该停止点纳入甲方对监理和施工单位的管理交具体要求：该停止点纳入甲方对监理和施工单位的管理交底，如果甲方工程师检查未通过，不得进入下道
33、工序，如果发现底，如果甲方工程师检查未通过，不得进入下道工序，如果发现大量问题，首先对监理进行处罚。每个部位第一次检查时要求项大量问题，首先对监理进行处罚。每个部位第一次检查时要求项目工程经理带队，土建、安装工程师全部到场并带好施工蓝图和目工程经理带队，土建、安装工程师全部到场并带好施工蓝图和相机；监理公司由总监带队，相关专业监理人员全部到场。检查相机；监理公司由总监带队，相关专业监理人员全部到场。检查完毕，视情况决定在现场或在会议室开会点评。会后立即形成书完毕，视情况决定在现场或在会议室开会点评。会后立即形成书面点评会议纪要。面点评会议纪要。检查部位检查频次检查内容车库底板防水第一次隐蔽前全
34、检；其余抽查30%防水材料是否按合同要求购买；卷材搭接；转角部位增强层的设置；砖砌导墙和防水保护基础底板钢筋、模板第一次隐蔽前全检；其余抽查30主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；墙体插筋是否与建筑图吻合正负零层梁板钢筋第一次隐蔽前全检；其余抽查30主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合；3.15米层梁板钢筋第一次隐蔽前全检；其余抽查30主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合；屋面梁板钢筋全检主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合；主体拆模质量第一次必须到场，
35、其余抽查30主要构件的断面尺寸及轴线偏差；结构开间尺寸；砼表观质量；模板漏浆情况；门窗洞口外观质量和定位偏差；带建筑图到现场核对是否与拆模结构吻合；结构净高检查屋面防水、室内防水基层移交第一次必须到场，其余抽查30突出屋面构造、管道是否按设计要求完成；基层是否具备防水施工要求；檐口抹灰尺寸和水平是否符合要求屋面瓦第一次必须到场挂瓦条排布间距；瓦的色彩搭配是否正确；瓦的安装排列是否横平竖直外保温工作面移交第一次必须到场，其余抽查30墙面垂直度、平整度；门窗洞口偏差是否整改完毕；外保温是否可以无障碍实施外保温向涂料单位和总包的基层移交第一次必须到场，其余抽查10二次结构第一次必须到场，其余抽查30
36、界面和剔槽部位的挂网；砼缺陷整改；房间开间尺寸外墙涂料全面检查分户验收全面检查工序样板验收全面检查脚手架拆除前验收全面检查7 7、严格隐蔽验收管理、严格隐蔽验收管理 隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。要求隐蔽工程需旁站，工合格的不得进入下道工序。要求隐蔽工程需旁站，工程部对监理工程师在岗情况进行检查。程部对监理工程师在岗情况进行检查。须做隐蔽验收的工程有：须做隐蔽验收的工程有：(1)(1)、岩土工程勘察；、岩土工程勘察；(2)(2)、工程桩：预制桩；、工程桩：预制桩；(3)(3)、基坑验槽；、基坑验槽；(4)(4)、锚杆
37、；、锚杆；(5)(5)、防水工程；、防水工程；(6)(6)、模板工程；、模板工程；(7)(7)、钢筋工程；、钢筋工程；(8)(8)、砖砌体工程；、砖砌体工程；(9)(9)、门窗塞缝；、门窗塞缝；(10)(10)、墙体保温；、墙体保温；(11)(11)、地暖工程；、地暖工程；(12)(12)、水电线管暗埋和预留；、水电线管暗埋和预留；(13)(13)、防雷、接地工程。、防雷、接地工程。 8 8、建立工序交接制度、建立工序交接制度（1 1）为保证上道工序施工质量满足下道工序继续施）为保证上道工序施工质量满足下道工序继续施工的需要，控制专业间的工序转换工作，所有工程必工的需要，控制专业间的工序转换工
38、作，所有工程必须进行工序交接。须进行工序交接。（2 2）工序施工完毕并经自检合格，监理工程师组织）工序施工完毕并经自检合格，监理工程师组织工序交接，交接双方质检员和主要技术人员参加，并工序交接，交接双方质检员和主要技术人员参加，并填写工序交接表作出评定，双方施工负责人签字填写工序交接表作出评定，双方施工负责人签字确认，完成交接验收手续。确认，完成交接验收手续。（3 3）对于关键工序，工程部相关工程师应根据关）对于关键工序，工程部相关工程师应根据关键工序检查一览表对其控制点进行重点检查，以提键工序检查一览表对其控制点进行重点检查，以提高产品质量；高产品质量；（4 4）将工序控制与工程进度款支付结
39、合起来，付款）将工序控制与工程进度款支付结合起来，付款时附上各控制表格签字情况，对未按上述要求办理或时附上各控制表格签字情况，对未按上述要求办理或违反上述规定者，拒绝支付相关工程量的进度款；只违反上述规定者，拒绝支付相关工程量的进度款；只有采取强有力的措施狠抓工序控制，才能保证工程施有采取强有力的措施狠抓工序控制，才能保证工程施工质量在可控范围内。工质量在可控范围内。（5）关键工序交接主要关注内容：楼地面基层-面层设备基础及预埋件-安装管沟及支架-安装找平层-防水-防水保护层-面层给水管暗敷定位-给水试压-系统试压-隐蔽排水管坡度-伸缩节、检查口设置-存水弯设置-系统试水-隐蔽室内消火栓系统安
40、装-装饰暗敷线管和线槽-隐蔽钢筋、预留预埋工程，隐蔽工程验收，检查是否满足设计要求及质量要求。 模板工程：检查模板平整度、支撑安全性及净空尺寸。外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生的重要原因之一。防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。管洞封堵：检查是否按工序施工,不按工序施工是管洞渗漏最重要的原因。卫生间防水及防水保护层与面砖、石材：闭水试验检查是否渗漏，检查墙面甩毛
41、是否粘结牢固。墙体抹灰基层与涂料、壁纸：检查基层平整、垂直是否符合要求，基层是否空鼓、开裂。地面基层与地砖、地板：检查基层是否平整、空鼓、开裂、起砂。吊顶内机电与吊顶封闭：检查吊顶内隐蔽工程是否存在安全隐患、功能缺陷。分部完成与成品保护：检查分部工程是否符合质量标准。（6）工序交接规范要求1）、防水与土建、安装的交接2）、面砖与抹灰的交接3）、面砖与涂料的交接4）、防盗门与土建的交接5）、铁花与铝合金的交接6）、二装与土建的交接7）、铝合金与土建的交接8）、铁花与土建的交接9）、涂料与土建的交接10）、室外景观与总坪、安装的交接11）、水电与土建的交接9、建立成品半成品保护制度 为提高工程质量
42、，提高管理水平，在施工过程中，对已完成的成品采取妥善的保护措施，防止造成损坏，影响销售。1）、预埋管道、试压、管线保护2）、铝合金窗3）、镀膜玻璃4）、屋面防水5）、避雷网6）、阳台铁栏杆7）、小区道路8）、小区绿化1010、严格落实分项工程质量检查要点、严格落实分项工程质量检查要点1 1）、电气工程质量检查要点）、电气工程质量检查要点2 2）、电梯安装工程质量检查要点）、电梯安装工程质量检查要点3 3）、钢筋混凝土工程质量检查要点）、钢筋混凝土工程质量检查要点4 4）、给排水工程质量检查要点）、给排水工程质量检查要点5 5）、基础工程质量检查要点）、基础工程质量检查要点6 6）、建筑装饰工程
43、质量检查要点）、建筑装饰工程质量检查要点7 7）、楼地面工程质量检查要点）、楼地面工程质量检查要点8 8）、门窗工程质量检查要点）、门窗工程质量检查要点9 9）、幕墙工程质量检查要点）、幕墙工程质量检查要点1010）、砌体工程质量检查要点）、砌体工程质量检查要点1111）、通风与空调工程质量检查要点）、通风与空调工程质量检查要点1212）、屋面和防水工程质量检查要点）、屋面和防水工程质量检查要点1111、工程质量控制的难点、重点分析及保障措施、工程质量控制的难点、重点分析及保障措施（1 1）0.0000.000以下施工阶段以下施工阶段 1 1）施工准备）施工准备 2 2）基础施工）基础施工 3
44、 3）基坑支护）基坑支护 4 4）地下室施工）地下室施工 5 5）基础、地下室中间验收）基础、地下室中间验收 6 6）土方回填）土方回填（2 2）0.0000.000以上施工（主体施工阶段）以上施工（主体施工阶段） 1 1）制度要求）制度要求 2 2）定位放线）定位放线 3 3）模板工程）模板工程 4 4）钢筋工程）钢筋工程 5 5）混凝土工程）混凝土工程 6 6）裙楼结构施工阶段工作要点）裙楼结构施工阶段工作要点 7）标准层结构施工阶段工作要点8）砌体工程9）抹灰工程10）防水工程11）屋面瓦安装12）外墙施工13）铝合金门窗14）隔墙板安装15）栏杆安装工程16）烟道安装工程17）水电安装
45、工程18）智能化系统19）防雷工程20）电梯安装工程21）发电机安装工程22）地暖工程23）钢结构工程（3）、毛坯装修施工阶段工作要点（4）、装修工程（5）、配套施工主要控制要点（6）、园建工程（7）、园林绿化工程（8）、道路管网1212、加强工程质量检测：、加强工程质量检测： 1 1）、质量预警机制：对各种不同场合、不同方式检查出的）、质量预警机制：对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重程度，启动相应的质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重程度，启动
46、相应的质量预警。预警。 2 2）、至少每周组织一次现场质量巡查，对巡查中出现的技）、至少每周组织一次现场质量巡查，对巡查中出现的技术问题和质量问题进行指导、协调、处理，并认真记录在巡查术问题和质量问题进行指导、协调、处理，并认真记录在巡查记录表中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。记录表中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。 3 3）、每月必须组织一次对施工单位（总包、分包）的检查）、每月必须组织一次对施工单位（总包、分包）的检查与评价工作，检查、评价质量部分分为工作质量、实体质量；将与评价工作，检查、评价质量部分分为工作质量、实体质量；将检查与评价结果及时发给施工单位，作为对施工单位的考
47、核评价检查与评价结果及时发给施工单位，作为对施工单位的考核评价的依据。的依据。1313、实行试验见证人制度、实行试验见证人制度 （1 1）承包人指定专人负责材料试验，监理派人监督取样、送检、）承包人指定专人负责材料试验，监理派人监督取样、送检、取试验报告，对重要的原材料检测工程部应派专业工程师一同前取试验报告，对重要的原材料检测工程部应派专业工程师一同前往见证；往见证；（2 2）试验必须到市、县建筑工程质检站试验室和业主指定持有）试验必须到市、县建筑工程质检站试验室和业主指定持有标志的国家质量认证单位进行，其他试验室的试验报告无效。标志的国家质量认证单位进行，其他试验室的试验报告无效。（3 3
48、）原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由监理通知）原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由监理通知限期退场。限期退场。1414、严格分户验收制度、严格分户验收制度分户验收项目：分户验收项目： 室内墙面、室内顶棚、室内楼地面、厨厕瓷片、室内墙面、室内顶棚、室内楼地面、厨厕瓷片、厨厕地面、洁具、厨具、室内给排水、铝合金门窗、厨厕地面、洁具、厨具、室内给排水、铝合金门窗、木门、防盗钢门、阳台、室内电气。木门、防盗钢门、阳台、室内电气。 四、新技术为营销加分1、新材料的使用，如保温装饰一体板，美观、耐用时间长、造价基本相当；2 2、隔音技术的采用，降低楼上楼下的声音传播，保障隐私和安、隔音技术的
49、采用，降低楼上楼下的声音传播，保障隐私和安静的生活质量；静的生活质量； （1 1）广州坤耐建材有限公司楼层地面）广州坤耐建材有限公司楼层地面8 8隔音减震材料，隔音减震材料，23.00 23.00 元元/ /平方米，由一层高密度胶连聚乙烯发泡经纳米技术制平方米，由一层高密度胶连聚乙烯发泡经纳米技术制成。是一种绿色环保，经济耐用产品，使用寿命成。是一种绿色环保，经济耐用产品，使用寿命5050年以上。年以上。 隔声效果：在隔声效果：在1414的混凝土楼板上铺设该产品，抹一层的混凝土楼板上铺设该产品，抹一层4 4厚的厚的水泥，水泥，（2 2）浮筑法隔声楼板技术）浮筑法隔声楼板技术 采用专业隔音垫和挤
50、塑板相结合作为弹性垫层的方法，楼板撞击声采用专业隔音垫和挤塑板相结合作为弹性垫层的方法，楼板撞击声隔声量可降低隔声量可降低2222，其结构如下图。不但撞击声隔声效果有了明显改善，其结构如下图。不但撞击声隔声效果有了明显改善，同时也起到保温作用，但其造价昂贵，施工条件较为苛刻，工艺复杂，同时也起到保温作用，但其造价昂贵，施工条件较为苛刻，工艺复杂，压缩了楼层净高度，在市场上还是难以普遍应用。压缩了楼层净高度，在市场上还是难以普遍应用。细石混凝土保护层配双向冷拔筋30/60mm厚挤塑板0.2mm厚塑料膜钢筋混凝土楼板5mm厚隔声垫浮筑法隔声楼板构造图（3 3）声阻尼砂浆隔音技术）声阻尼砂浆隔音技术
