1、工程管理暖通空调、给排水运行维修保养主讲人：张祖超 金碧物业集团工程维修管理中心1ppt课件金碧物业地区分公司组织机构图金碧物业地区分公司组织机构图地区物业分公司地区物业分公司行政人事部各楼盘客户服务中心客 户 服 务 部工 程 维 修 部保 安 部2ppt课件工程维修部框架结构运行技工若干若干维修技工若干装修技工1名文员兼仓库管理员维修主管1名1名运行主管装修主管1名1名工程维修部经理3ppt课件工程管理在物业管理中 的地位及作用v1、工程管理在物业管理中的地位v工程管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，是物业管理的物质和技术基础。科学、合理的工程管理是对设备从使用、维护保养、检查修理、更
2、新改造直至报废的过程中进行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，直接体现整个物业的使用价值和经济价值。4ppt课件v2、工程管理在物业管理中的作用v工程管理是现代物业管理不可缺少的重要组成部分。只有物业设施设备正常工作，物业的功能和作用才能得以充分发挥。工程管理在物业管理中的作用主要表现在以下几方面：v物业的工程管理是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障；v物业的工程管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证；v物业的工程管理是城市文明建设和发展的需要；v物业的工程管理能强化物业管理企业的基础建设。5ppt课件工程管理范
3、围v1、负责房屋设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。v2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。v3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。v4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。6ppt课件v5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划
4、、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。v6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。v7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。v8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。v9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。v10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。v11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。7ppt课件物业工程管理给排水运行维护管理消防运行维护管理供配电运行维护管理智能化运行维护管理电梯运行维护管理暖通空调运行维护管理二次装修管理8ppt课件v给排水系
5、统主要包括室内给水系统、室内饮水系统、室内热水供应系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。v消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。v暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑通风、空气调节系统及冷源等。v供配电系统主要包括低压配电系统、自备发电系统、建筑照明、建筑防雷等系统。v智能化系统主要包括可视对讲系统、闭路监控系统、智能停车系统、电子巡更系统、公共广播系统、周界防越系统、楼宇电视系统、综合布线等。v电梯系统主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、扶梯等。 工程部各系统简介9ppt课件第一部分 暖通空调
6、系统暖通空调设备分类v1、供热设备（热水锅炉和末端散热设备）v2、通风设备（新风机、送排风机、排气扇）v3、空调设备（中央空调系统和末端设备）v4、燃气设备（热水器和煤气灶）10ppt课件 暖通空调系统的维护与管理v一、概述v暖通空调系统包括供暖系统和空调系统，供暖系统主要应用于北方建筑，中央空调系统主要用于酒店、大型商场、综合办公楼等。v供暖系统是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分，供暖管理成为物业管理中重要组成部分。供暖系统的管理目的是使建筑物内在供暖期正常供暖，保证业主有一个正常舒适的工作、生活环境。v中央空调由3部分组成: 冷冻机房，空调水管网系统，空调末端装置(空调机组、风机盘管、新风
7、机组等组成，空调系统得作用是保证室内空气达到相应得设定温度，营造一个适宜得温度环境。11ppt课件v中央空调系统的内容一般主要包括以下几个方面：v中央空调系统的基础资料管理v中央空调系统的日常操作管理 v中央空调系统的运行管理v中央空调系统的维修养护管理v中央空调系统的应急处理方案12ppt课件v二、中央空调系统的简述v建筑空调系统的基本组成形式可分为三大组成部分，分别是：冷热源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统。但空调系统在一百多年的发展历史中，人们不断探索、不断创新，利用自然界给予人类的丰富多彩的能源形式，在这三大组成部分的基础上，发展了多种多样的空调系统形式。目前较常见的中央空调
8、形式有：风冷（水冷）热泵机组+空调末端形式水冷制冷机组+冷却塔+热水锅炉（或其他热源）+空调末端形式溴化锂机组+冷却塔+热源+空调末端形式水源热泵机组+空调末端形式风冷管道式空调系统形式多联机空调系统形式13ppt课件v 热水采暖系统热水采暖系统1、采暖系统分类（按热媒）：热水、蒸汽2、热水系统与蒸汽系统比较：优点：（1）运行管理简单。维修费用低；（2）热效率高，跑、冒、滴、漏现象轻，可比蒸汽节能20%-40%（3）可采用多种调节方法，质调量调（4）供暖效果好，连续供暖，室温波动小，房间温度均涨，无噪音。（5）散热设备温度低，安全，卫生条件好 规定：1、民用建筑应采用热水2、工业建筑、厂区 只
9、有采暖或采暖用热为主时，宜用高温水，当以 工艺用蒸汽为主时，可采用蒸汽。（6）管道设备锈蚀较轻缺点：（1）散热设备传热系数低，流量大（2）消耗电能多14ppt课件热水锅炉和散热器（暖气片）15ppt课件16ppt课件热水锅炉的运行和保养一、操作前的准备工作：1、检查电源是否正常，电源开关应合上，电压正常。2、查看上一班的运行记录，了解锅炉运行状态，如果是停炉，应了解停炉原因和时间。3、打开供水阀检查自来水压力是否正常,锅炉补水箱的水位不应超过玻璃液位计的一半。4、检查各压力表阀是否打开，各压力表是否灵敏准确，烟囱风门是否打开。5、检查柴油供油管或管道煤气阀门启闭是否正确。17ppt课件v二、启
10、动热水炉供应热水1、合上配电开关箱内的开关，给锅炉送电。时间继电器开关拨至ON位置。2、将锅炉电控箱面板上的温度控制旋钮设置到70度。3、按锅炉电控箱面板上的开关到“ON”位置启动锅炉，此时电源指示灯（红）亮，锅炉的风机应该运行，约45秒，燃烧器点火，此时指示灯亮（绿），完成启动过程。4、打开与启动的锅炉相对应的热交换器一次循环水泵管道上的阀门。（只启动一台锅炉的情况，则关闭另一台热交换器的冷水阀）。5、将一次循环泵的转换开关转到“自动”位置，启动与锅炉相对应的水泵。6、检查热水罐上的温控器是否设定在6065。7、打开回水泵管道上的阀门，按电钮，启动任意一台回水泵。18ppt课件v三、运行管理
11、及注意事项1、经常检查自来水压力、锅炉补水箱水位、石油气压力、锅炉内和热水罐内的水温。以上参数应符合下列要求：补水箱水位不超过玻璃水位计一半。锅炉内水温7080。热水罐内水温6065。2、经常检查锅炉和水泵的运行状态。发现锅炉故障指示灯（红）和超温指示灯（红）亮时，要及时排除故障，重新启动。发现水泵有异常声音或严重漏水，必须立即停泵维修。3、在一次循环水泵运行情况下，热交换器冷水出口温度应超过60，如温度低于55，则要检查原因，如果是热交换器结垢，则需要清洗处理。4、两台锅炉应轮流使用，使两台累计运行时间大致相同。5、接班后，交班前必须记录设备运行状态（参数），平时每2小时记录一次。6、如需锅
12、炉自动定时启、停，则将时间继电器调至所需的启、停时间，开关拨到“AUTO”（自动）位置。此时应关掉相应的一次循环水泵，待锅炉启动时，再启动循环水泵。19ppt课件v7、如锅炉内或热水罐内的水放干净，重新加水后，必须将管道内的空气排干净，否则循环泵或回水泵不能工作。v四、停炉操作1、按锅炉电控箱面板上开关到“OFF”位置，锅炉即停止运行。2、将一次循环水泵转换开关转至“停止”位置。3、如用户不需要供应热水，则停止回水泵运行；如用户继续用热水，则回水泵继续运行。4、关闭石油气阀门。5、打扫锅炉房卫生。20ppt课件v五、设备维护、保养：1、如果连续停炉超过3天，则重新启动需将供水系统（包括热水罐）
13、内的剩余水排放干净，重新灌入新鲜的自来水。2、锅炉内的一次循环水三个月更换一次。（注意：任何时候锅炉内必须充满水）。3、一般情况下，一年用高级除垢剂清洗一次板式热交换器。如结垢严重，影响热交换，则随时进行清洗。4、如发现锅炉内结垢严重（具体反映在排烟温度明显升高和每小时用煤气量明显增加）。则请厂家技术人员指导清洗锅炉。（注意：清洗剂对金属应无腐蚀性）。5、系统的压力表和温度计每年要送技监部门校验一次或更换新表。6、石油气系统出现故障，不是紧急情况一般不要自行修理，要及时通知燃气公司派人来处理。7、操作人员还要熟悉供热系统设备（如锅炉、水泵、热水压力罐等）的结构、性能和维护、保养要求。按设备的使
14、用说明书的指引进行维护保养。 21ppt课件分体空调机22ppt课件分体空调机运行和维修保养v1、运行v线控或者遥控开关机，运行模式，调节温度。一般空调回风设定温度不小于26度（节能运行）。v2、维修保养v室内机组的维护保养 （） 定期（时间间隔为月）清洗蒸发器（或冷凝器）的进风过滤网。可在清洁水中加入少量洗洁剂清洗，然后再用清水冲洗一下，晾干后装上。（） 定期清洗蒸发器（盘管）翅片上的结灰，可用硬尼龙刷清除结灰，洗刷后可用吸尘器吸灰。（） 经常检查凝露水排水管是否畅通，如果堵塞，应及时清除堵塞物，以使凝露水畅通，否则会溢出集水盘。（） 定期对机组作清洁工作。（） 保护好蒸发器翅片，若有倒片应
15、予以校正。 23ppt课件v二 室外机组的维护保养v（） 保护好冷凝器翅片，若有倒片应予以校正。 （） 定期清除冷凝器翅片间结灰，确保通风流畅。 （） 定期对室外机组内部作清扫工作，清除外壳表面结灰，经常保持清洁状态。 v三、 整机的维护保养 （） 正确选用熔断器的容量，其容量一般为空调机组额定电流的倍左右。异步电动机的额定电流约为电动机启动时不致熔断，熔断器的额定电流应大于电动机的额定电流。 （） 定期检查压缩机和风机的运行状态，是否有异常噪声，但听到不正常的杂声，如金属碰撞声、电动机嗡嗡声、外壳振动声，应立即停机察看，找出发声源，予以排除。 （） 定期检查电器的运行状况，主要是控制点器（强
16、电部分），如断电器和保护电器等。并对电器板进行清扫，保护良好的运行环境。 24ppt课件v（） 定期检查制冷系统的运行状态，手感检查压缩机的吸、排气温度。可以装接压力表的机组，应装压力表，以检测高、低压压力状态。观察视液镜中制冷剂流动状态，以判定系统的制冷剂量。 （） 定期检查制冷系统连接管口焊接点、接扣处是否有油迹。有油迹处应进行检漏。 （） 空调机组不应长期在以上的空调房间中运行。即制冷机组长期在超符合工况下运行，会降低机组的运行寿命，而且容易损坏压缩机的运行零件。 v（） 经常检查空调机组的插头与插座的接触是否良好。 （） 保持电气系统的干燥、清洁、防止电气系统受潮而漏点。避免电器受潮而
17、击穿绝缘层。特别是黄梅季节更要做好防潮、防霉工作。 25ppt课件26ppt课件冷冻水系统的分水器和集水器27ppt课件中央空调的运行（开关机)v开机程序：开冷冻水泵蝶阀开冷冻水泵开冷却水泵电动阀、冷却塔进水电动阀开冷却水泵开冷却塔风机开冷水机组。 关机程序：关冷水机组关冷却塔风机关冷却水泵关冷却水泵电动阀、冷却塔进水电动阀关冷冻水泵关冷冻水泵蝶阀。 28ppt课件活塞式冷水机组活塞式冷水机组螺杆式冷水机组螺杆式冷水机组离心式冷水机组离心式冷水机组小型中央空调机组小型中央空调机组溴化锂式冷水机组溴化锂式冷水机组吸附式冷水机组吸附式冷水机组旋涡式冷水机组旋涡式冷水机组冷冻机的类型冷冻机的类型模块
18、式冷水机组模块式冷水机组29ppt课件冷水机组的分类及主要性能冷水机组的分类及主要性能 冷水机组是生产冷水的制冷装置，广泛应用于空调工程冷水机组是生产冷水的制冷装置，广泛应用于空调工程和工业生产工艺中。根据冷水机组所用动力种类不同分为电和工业生产工艺中。根据冷水机组所用动力种类不同分为电力驱动冷水机组和热力驱动水机组。力驱动冷水机组和热力驱动水机组。 冷水机组是中央空调系统的关键设备，也是需要冷水的冷水机组是中央空调系统的关键设备，也是需要冷水的生产工艺过程中的关键设备。选择使用前必须熟悉各种冷水生产工艺过程中的关键设备。选择使用前必须熟悉各种冷水机组的特点。机组的特点。 常用的冷水机组按配用
19、的制冷压缩机类型不同，分为活常用的冷水机组按配用的制冷压缩机类型不同，分为活塞式、螺杆式、离心式、旋涡式冷水机组。它们的蒸发器和塞式、螺杆式、离心式、旋涡式冷水机组。它们的蒸发器和冷凝器一般采用壳管式换热器，节流装置采用热力膨胀阀，冷凝器一般采用壳管式换热器，节流装置采用热力膨胀阀，制冷剂为氟利昂，活塞式、螺杆式、制冷剂为氟利昂，活塞式、螺杆式、离心式离心式和旋涡式用和旋涡式用R22或或者者R134a， 运行控制采用全自动控制，并设有多级能量调节。运行控制采用全自动控制，并设有多级能量调节。30ppt课件螺杆式冷水机组v 水冷螺杆式冷水机组的制冷量范围一般水冷螺杆式冷水机组的制冷量范围一般为为
20、125-1000kw125-1000kw，压缩机采用半封闭螺杆式。，压缩机采用半封闭螺杆式。31ppt课件螺杆式制冷机32ppt课件33ppt课件 螺杆机外型结构图34ppt课件水冷单螺杆冷水机组制冷原理压缩机冷凝器蒸发器 节流阀35ppt课件离心式冷水机组 离心式冷水机组单机制冷量大离心式冷水机组单机制冷量大, 制制冷量一般大于冷量一般大于1000kw，占地面积少占地面积少,能能耗低耗低,可靠性高可靠性高,主要用于需要大主要用于需要大,中等冷中等冷量的办公楼量的办公楼,宾馆宾馆,剧院剧院,商场商场,医院等医院等.36ppt课件离心式冷冻机37ppt课件v 采用目前最先进的采用目前最先进的DA
21、CDAC高效冷凝传热管，管外高效冷凝传热管，管外表面的多头螺旋细肋以及螺旋形突起，使换热系表面的多头螺旋细肋以及螺旋形突起，使换热系数和换热能力大副度提高。数和换热能力大副度提高。 内部结构优化设计，极大地提高了冷凝器抗腐内部结构优化设计，极大地提高了冷凝器抗腐蚀，抗污垢的能力，充分发挥冷凝器换热效果，蚀，抗污垢的能力，充分发挥冷凝器换热效果，从而保证机组达到较高的性能水平。从而保证机组达到较高的性能水平。 壳管式冷凝器上还安装安全阀，放气阀等，确壳管式冷凝器上还安装安全阀，放气阀等，确保壳管式冷凝器的安全以及清洗，维护的方便性。保壳管式冷凝器的安全以及清洗，维护的方便性。38ppt课件v 采
22、用目前最先进的采用目前最先进的DAEDAE高效蒸发传热管，管内表面的多高效蒸发传热管，管内表面的多头螺旋细肋以及螺旋形突起，使换热系数和换热能力大幅头螺旋细肋以及螺旋形突起，使换热系数和换热能力大幅度提高。度提高。 采用管壳式结构、外表采用最新阻燃，防水型的隔热材采用管壳式结构、外表采用最新阻燃，防水型的隔热材料保温，冷水器冷媒侧耐压料保温，冷水器冷媒侧耐压28Kg/cm2228Kg/cm22，水侧耐压高达，水侧耐压高达20Kg/cm22.20Kg/cm22. 蒸发器内设蒸发器内设PVCPVC工程塑料挡水板，抗腐蚀能力强，冷冻工程塑料挡水板，抗腐蚀能力强，冷冻水沿隔板上下迂回流动，以增加挠流效
23、果。蒸发器入口经水沿隔板上下迂回流动，以增加挠流效果。蒸发器入口经特殊设计使冷媒在各铜管内分布更为均匀，以提高整体传特殊设计使冷媒在各铜管内分布更为均匀，以提高整体传热效率。热效率。 采用最新波纹状内螺旋高效换热管，传热系数高。管采用最新波纹状内螺旋高效换热管，传热系数高。管内蒸发具有较高热传效率，以确保机组良好的制冷性能。内蒸发具有较高热传效率，以确保机组良好的制冷性能。39ppt课件v恒温恒湿空调机组金属组合式空调机组40ppt课件通风空调风管图片v风管一般有圆形和方形两种。41ppt课件通风空调风管42ppt课件空调风口43ppt课件44ppt课件空调管道阀门45ppt课件空调水泵46p
24、pt课件空调末端设备47ppt课件通风设备及风阀轴流风机离心风机风量调节阀48ppt课件空调仪表49ppt课件50ppt课件空调三速开关和电动二通阀51ppt课件风机盘管使用v局调方法：局调方法：1、水量调节，水量调节目前常用两种方法、水量调节，水量调节目前常用两种方法：）在冷冻水管路上设二通电动阀，用恒温控制器控制启闭；）改三通电动阀控制启闭，使水全通风机盘管或旁通。2、风量控制：、风量控制：盘管有三档风量，通常把恒温控制器与正速开关组合并设供冷/供热，转换开关，可用时进行风量和水量调节，近年来开发了直接控制风量的恒温控制器，根据室温变化，控制三档风速或无极变速，风机可无极调节，实现冷量无级
25、调节。52ppt课件53ppt课件 圆形冷却塔54ppt课件横流方形冷却塔55ppt课件序号颜色名称备注1本色地面、设备基础、冷却塔，阀门2蓝色冷却水管油漆3银灰色支架防锈漆56ppt课件57ppt课件序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色冷冻主机、水泵电机、水泵、阀门5本色冷冻水管、集水器、分水器保温材料的颜色6蓝色冷却水管油漆7银灰色设备底座、支架防锈漆8灰色吊架防锈漆58ppt课件序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色空调机、阀门、新风引入管5本色冷
26、冻水管、空调送风管保温材料的颜色6银灰色设备底座、支架防锈漆7灰色吊架防锈漆59ppt课件4、锅炉房的颜色配置序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色锅炉本体、水泵及电机、阀门5本色管道保温材料的颜色6银灰色设备底座、支架防锈漆7灰色吊架防锈漆60ppt课件锅炉机房61ppt课件v中央空调系统中央空调系统维护保养大纲维护保养大纲v1、冷却塔维修保养：每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。v2、风机盘管维修保养：每半年对风机盘管进行一次清洁、保养。v3、冷凝器、蒸发器维修保养：每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。v4、冷却水泵
27、机组、冷冻水泵机组维修保养：每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。v5、每半年对冷冻水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。v6、阀类维修保养：每半年对阀类进行一次保养。v7、压缩机维修保养：每年对压缩机进行一次检测、保养。62ppt课件中央空调系统维修保养（细则）中央空调系统维修保养（细则）v一、检查测试内容一、检查测试内容v1、主机部分、主机部分v1.1、检测压缩机的主机达到满负荷时高低压值：制冷时：排气压力（11.5-18.5kg/cm2;1.15-1.85Mpa）;制热时：排
28、气压力（13-21 kg/cm2；1.3-2.1 Mpa）；吸气压力（3.5-6 kg/cm2；0.35-0.6 Mpa）；v1.2、检测压缩机主机满负荷时的壳体温度，不能超过115。v1.3、检测压缩机电机满负荷时的运行电压、电流值；额定电压10%以内；v1.4、检测压缩机dB值，压缩机启动时和满负荷时，运行的声音最大范围80dB；v1.5、检测压缩机的输入、输出端连接管接头处制冷剂有无渗漏；63ppt课件v1.6、检测压缩机电机的油位和油温，在正常启动时是否正常，目视确认（仅限带有油面计的机型）标准油温：（已温暖、大概30-60）v1.7、检测冷凝器是否泄漏状况：指主机运行过程产生振动，查
29、看铜管焊接处振破：冷凝器煽热状况是否良好；v1.8、检测主机在满负荷 运行时，冷凝器冷却水进出口水温有无温差，标准温2-5v1.9、检测主机在满负荷运行时，蒸发器及膨胀阀表面温度及其结霜情况：3+/-1 v1.10、检测主机满负荷运行时，蒸发器毛细管是堵塞、泄漏还是畅通的；64ppt课件v1.11、检测风机运行过程中震动是否超过60dB，螺丝松动检查处理，皮带松紧是因风机长时间运行会导致风机皮带拉长，过紧过松都不行，标准松紧度10cm;v1.12、检测压缩机电机电磁阀开关是否动作灵敏度，检查各端子，各端子用螺丝刀拧紧，标准是无松动、无烧坏；v1.13、及冷媒量的确认；目视确认（仅限带有液面计的
30、机型）65ppt课件v2、冷却水系统、冷却水系统v2.1、检测主机在正常运行时，冷却水进水与出水温度相差值：5；v2.2、测试冷却水及其水源酸碱PH值：JISK0101；大于此值就会影响到主机的使用寿命，时间过长则会使铜管腐蚀；v2.3、检查冷却水塔旁通Y型过滤器是否有水垢、脏物等堵塞或其他不良情况，导致水流压力不够，主机保护动作就不制冷；v2.4、检查循环水泵在正常运行时没有堵塞表面温度最高不超过40；v2.5、检测冷却水散流片是否有污垢和是否有变形，导致散热效果降低；66ppt课件v 3、电器控制、电器控制v3.1、检查主机在正常运行时，控制电箱电流是否在额定电流以内，接触器是否电弧，空气
31、开关是否在60以内；v3.2、检测机组控制模块CSC阻值是否正常，标准阻值0.5M；v3.3、检测主机电源和控制板绝缘电阻：0.5M；v3.4、检测主机正常运行时，温度调节器动作灵敏度，标准值2；v3.5、检测缺水压力开关动作，进出水压力，标准压差：2kg以上；v3.6、检测各个电磁接触器是否有开启及接线端子是否松动或被氧化；67ppt课件二、主要保养清洗调整项目二、主要保养清洗调整项目v1：冷却水塔表面污垢清洗：v内容：主机长时间运行时，空气中含有很多灰尘及水垢，所以根据环境不同来清洗水塔和冷凝器；v2：主机各部件表面尘埃滴水板污垢过滤网清洗压缩空气吹干；v内容：主机回风过滤网是否干净，因没
32、有回风就没有冷气，灰尘长时间会产生霉味，对人体有害；v3：主机室内风机散热表冷凝器，水泡高压清洗：v内容：冷凝器蒸发器因长时间运行难免会有灰尘进入蒸发器里面，水泡表面有大量的水垢会导致散热不良、蒸发效果不好，影响风机寿命；68ppt课件v4：冷却水系统水塔、水流开关、管路、HONA水泡高压清洗：v内容：冷却水系统需要用药水清洗表面水垢及青苔；v5：各运行风机传动机械部分润滑补充：v内容：检查风机轴承润滑是否良好，否则会出现噪音大而影响风机寿命；v6：各运行风机、皮带传动机松紧度：10cm；机械部分螺丝坚固与调整：v内容：如果风机运行时间长，螺丝难免有一些松动，一般要求在10kg以上；v7：电器
33、控制部分接线端子紧固标准要求：10 kg以上；69ppt课件v8：温度控制器，探头灵敏度校正：v内容：主机运行时进水出水、感温头灵敏度一般在3-5；v9：季节性的机组关机和开机测试：v内容：每季度检测机组和开机测试，并记录有效数据；v10：机组综合运行状况，报警等数据改善状况记录，每季度一次交于甲方：v内容：每月检查机组运行数据，进行出水、冷冻进水出水、电流电压低压、主机蒸发器、冷凝器、冷凝器表面是否有灰尘及水垢。综合检测后，做一份详细的保养细则检测报告。70ppt课件第二部分 给排水系统v1、室内给水系统（自来水系统）v2、室内饮水系统v3、室内热水供应系统v4、室内排水系统v5、水景工程给
34、排水系统v6、游泳池给排水系统v7、消防水系统71ppt课件 给排水系统的维护与管理v一、概述v1、给排水管理的意义v水是人类生存的最基本的要素，是物业使用功能的保障条件之一。因此作为建筑项目中的给排水系统工程的工作正常与否，直接影响到业主(或使用人)的工作、生活和物业功能的发挥。v2、给排水设备管理的内容v给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施
35、管理范畴。72ppt课件v给排水设备设施管理的内容涉及很多，根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面：v1、给排水设备设施的基础资料管理v2、给排水设备设施的日常操作管理 v3、给排水设备运行管理v4、给排水设备设施的维修养护管理v5、文明安全管理v二、给排水各系统简述v物业管理小区内给排水系统是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。它主要包括生活给水系统、室内热水供应系统、室内生活排水系统。下面对各个系统进行简单介绍：73ppt课件74ppt课件御景半岛生活水泵房恒压供水电接点压力表75ppt课件御景半岛生活水泵房布置图76ppt课件77ppt课
36、件 78ppt课件79ppt课件热水锅炉储热水罐80ppt课件81ppt课件v三、给排水系统的维护保养 v1、室外给排水设施的维修保养 v室外给排水管道每半年全部检查一次，保证水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设。明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5进行试水，最
37、后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。82ppt课件v2、住户室内给排水管道及附件的维修保养v住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修保养内容如下：v个别楼层停水。v维修墙内水管。v阀门接头漏水。v水龙头漏水。v疏通地漏。v洗菜(脸)盆下漏水。v当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，工程部维修人员应注意维修方法，在不造成大面积漏水的前提下，满足住户的维修要求。 83ppt课件热水锅
38、炉的运行和保养一、操作前的准备工作：1、检查电源是否正常，电源开关应合上，电压正常。2、查看上一班的运行记录，了解锅炉运行状态，如果是停炉，应了解停炉原因和时间。3、打开供水阀检查自来水压力是否正常,锅炉补水箱的水位不应超过玻璃液位计的一半。4、检查各压力表阀是否打开，各压力表是否灵敏准确，烟囱风门是否打开。5、检查柴油供油管或管道煤气阀门启闭是否正确。84ppt课件v二、启动热水炉供应热水1、合上配电开关箱内的开关，给锅炉送电。时间继电器开关拨至ON位置。2、将锅炉电控箱面板上的温度控制旋钮设置到70度。3、按锅炉电控箱面板上的开关到“ON”位置启动锅炉，此时电源指示灯（红）亮，锅炉的风机应
39、该运行，约45秒，燃烧器点火，此时指示灯亮（绿），完成启动过程。4、打开与启动的锅炉相对应的热交换器一次循环水泵管道上的阀门。（只启动一台锅炉的情况，则关闭另一台热交换器的冷水阀）。5、将一次循环泵的转换开关转到“自动”位置，启动与锅炉相对应的水泵。6、检查热水罐上的温控器是否设定在6065。7、打开回水泵管道上的阀门，按电钮，启动任意一台回水泵。85ppt课件v三、运行管理及注意事项1、经常检查自来水压力、锅炉补水箱水位、石油气压力、锅炉内和热水罐内的水温。以上参数应符合下列要求：补水箱水位不超过玻璃水位计一半。锅炉内水温7080。热水罐内水温6065。2、经常检查锅炉和水泵的运行状态。发现
40、锅炉故障指示灯（红）和超温指示灯（红）亮时，要及时排除故障，重新启动。发现水泵有异常声音或严重漏水，必须立即停泵维修。3、在一次循环水泵运行情况下，热交换器冷水出口温度应超过60，如温度低于55，则要检查原因，如果是热交换器结垢，则需要清洗处理。4、两台锅炉应轮流使用，使两台累计运行时间大致相同。5、接班后，交班前必须记录设备运行状态（参数），平时每2小时记录一次。6、如需锅炉自动定时启、停，则将时间继电器调至所需的启、停时间，开关拨到“AUTO”（自动）位置。此时应关掉相应的一次循环水泵，待锅炉启动时，再启动循环水泵。86ppt课件v7、如锅炉内或热水罐内的水放干净，重新加水后，必须将管道内
41、的空气排干净，否则循环泵或回水泵不能工作。v四、停炉操作1、按锅炉电控箱面板上开关到“OFF”位置，锅炉即停止运行。2、将一次循环水泵转换开关转至“停止”位置。3、如用户不需要供应热水，则停止回水泵运行；如用户继续用热水，则回水泵继续运行。4、关闭石油气阀门。5、打扫锅炉房卫生。87ppt课件v五、设备维护、保养：1、如果连续停炉超过3天，则重新启动需将供水系统（包括热水罐）内的剩余水排放干净，重新灌入新鲜的自来水。2、锅炉内的一次循环水三个月更换一次。（注意：任何时候锅炉内必须充满水）。3、一般情况下，一年用高级除垢剂清洗一次板式热交换器。如结垢严重，影响热交换，则随时进行清洗。4、如发现锅
42、炉内结垢严重（具体反映在排烟温度明显升高和每小时用煤气量明显增加）。则请厂家技术人员指导清洗锅炉。（注意：清洗剂对金属应无腐蚀性）。5、系统的压力表和温度计每年要送技监部门校验一次或更换新表。6、石油气系统出现故障，不是紧急情况一般不要自行修理，要及时通知燃气公司派人来处理。7、操作人员还要熟悉供热系统设备（如锅炉、水泵、热水压力罐等）的结构、性能和维护、保养要求。按设备的使用说明书的指引进行维护保养。 88ppt课件89ppt课件水泵90ppt课件供水管道阀门91ppt课件人工湖示意图92ppt课件人工湖生化池示意图93ppt课件半岛恒大酒店运动中心游泳池94ppt课件游泳池泳道线泳道线泳道
43、线收紧器泳道线预埋件95ppt课件室内消火栓消火栓系统由消防水枪、消防水带、消火栓口、管道、消防水泵、增压设备、消防水池等组成，是扑灭建筑火灾的主要力量，主要供消防队员及专职消防员进入火灾现场时使用。维护运行：应经常性检查室内消火栓、水枪、水带、消防水喉是否齐全完好，有无生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。96ppt课件消防立式多级泵97ppt课件98ppt课件99ppt课件4、生活水泵房的颜色配置序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色水泵电机、生活水泵，控制箱、开关箱、联轴器、阀门、潜水泵电机、排污阀5蓝色/本色生活给水管蓝
44、色油漆6银灰色设备底座、支架防锈漆7灰色吊架防锈漆100ppt课件序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色不锈钢生活水箱、阀门5蓝色/本色管道蓝色油漆6银灰色支架防锈漆7灰色吊架防锈漆101ppt课件序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色消火栓泵及电机、喷淋泵及电机、控制箱、阀门、潜水泵5红色消防水管油漆6银灰色支架防锈漆7灰色吊架防锈漆102ppt课件 消防水泵房103ppt课件二次装修管理的给排水管理v1、给排水给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。v2、防水业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负责修复并承担一切费用。104ppt课件105ppt课件106ppt课件107ppt课件108ppt课件109ppt课件110ppt课件
