1、 可行性研究可行性研究 就是在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工就是在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。的科学方法。 综合性综合性前期性前期性不确定性不确定性预测性预测性决策性决策性项目背景与概况市场调查分析与预测规划设计方案选择开发进度安排项目投资估算资金筹措方案和筹资成本估算财务评价不确定性分析国民经济评价结论组织准备阶段
2、资料收集及市场调查开发方案的设计和评价、选择详细研究编写研究报告书五节不确定性分析 一、敏感性分析一、敏感性分析 二、概率分析二、概率分析 三、三、 盈亏平衡分析盈亏平衡分析三章房地产开发项目可行性分析 敏感性分析（敏感度分析）敏感性分析（敏感度分析） 就是通过测定就是通过测定一个或多个一个或多个不不确定性因素的变化所导致的项目确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标经济效果评价指标的的变化幅度变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度敏感
3、程度，根据因素的，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。 售价和租金售价和租金 一方面是项目完成或进行一段时间后的售价和租金，具有一方面是项目完成或进行一段时间后的售价和租金，具有不确定性因素不确定性因素的特征，的特征， 另一方面其轻微变动对项目经济效果产生极大影响。另一方面其轻微变动对项目经济效果产生极大影响。开发成本开发成本 包括包括土地费用土地费用、前期工程费、前期工程费、房屋开发费房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用、不可预见、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费、税费及其他费用费、税费及其他费用开发周期开发周期
4、开发前期、建设期、租售期开发前期、建设期、租售期空置率和空置期空置率和空置期 空置期空置期 是指竣工物业待售待租所经历的时间是指竣工物业待售待租所经历的时间 空置率空置率 是指经过合理的空置期仍然处于待售或待租状态的物业占竣工物业的比重。是指经过合理的空置期仍然处于待售或待租状态的物业占竣工物业的比重。贷款利率和贷款额度贷款利率和贷款额度（1 1）选择要分析的不确定性因素）选择要分析的不确定性因素（2 2）选定分析所用的评价指标）选定分析所用的评价指标 将确定性条件下的经济评价指标作为敏感性分析评价指标 财务净现值（FNPV），财务内部收益率（FIRR），投资回收期，投资收益率等（3 3）计算
5、不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况单因素敏感性分析：假定其他因素不变，每次只考察一项不确定性因素的变化多因素敏感性分析：是同时分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化变动因素（原始值）原始值-10%原始值+10%地价（地价（2020万美元）万美元）+27.31+27.31-25.57-25.57利率（利率（15%15%）+10.16-9.94建造成本（建造成本（200200美元美元/m/m2 2）+55.04+55.04-48.37-48.37租金（租金（32.532.5美元美元/m/m2 2）-77.41-77.41+79.57+79.57
6、建筑面积（建筑面积（2000m2000m2 2）-28.91-28.91+25.30+25.30专业人员费用（专业人员费用（12.5%12.5%）+5.77-5.70投资收益率（投资收益率（7%7%）+88.33+88.33-72.77-72.77租售代理费（租售代理费（15%15%）+0.97-1.04广告宣传费（广告宣传费（52505250美元）美元）+0.56-0.55土地购置附加费（土地购置附加费（3.5%3.5%）+0.90-0.90项目单因素敏感性分析项目单因素敏感性分析开发商利润的变动分析（开发商利润的变动分析（%）（4 4）判定敏感性因素）判定敏感性因素（5 5）提出控制敏感性
7、因素的建议）提出控制敏感性因素的建议（3 3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况（2 2）选定分析所用的评价指标）选定分析所用的评价指标（1 1）选择要分析的不确定性因素）选择要分析的不确定性因素影响因素影响因素期初投资期初投资租赁收入租赁收入年经营费用年经营费用寿命期（年）寿命期（年）估计值估计值200060035020项目投资方案项目投资方案 单位：万元单位：万元影响因素影响因素不确定性因素不同变动幅度对应的不确定性因素不同变动幅度对应的FNPVFNPV值值-20%-10%0+10%+20%期初投资期初投资528.40328.4012
8、8.4-71.60-271.60租赁收入租赁收入-893.23-382.42128.4639.221150.03年经营费用年经营费用724.35426.38128.4-169.58-467.55FNPVFNPV128.4租赁收入租赁收入投资经营费用1)(iXP房地产价格变动房地产价格变动-10%-5%0+5%+10%概率概率P P（X Xi i）0.10.30.30.20.1离散型随机变量的概率分布离散型随机变量的概率分布X XX1X2X3X nP P（X Xi i）P P（X X1 1）P P（X X2 2）P P（X X3 3）P P（X Xn n）随机变量X，随机结果Xi出现的概率为P（
9、Xi） ，随机变量的期望值为： )()(iiXPXXE房地产价格变动房地产价格变动-10%-5%0+5%+10%概率概率P P（X Xi i）0.10.30.30.20.1%5 . 01 . 0%102 . 0%53 . 003 . 0%)5(1 . 0%10)(PE反映数学期望值和实际值的偏差程度的指标有方差、标准差。反映数学期望值和实际值的偏差程度的指标有方差、标准差。 标准差：标准差：（风险的度量指标）（风险的度量指标）iniiPXXR122)(niiiPXXR12)(方方 差：差：经济状况经济状况发生概率发生概率（Pi）投资回报率投资回报率（Xi）萧条萧条0.2-15%-0.430.1
10、8490.03698平稳平稳0.520%-0.080.00640.00320繁荣繁荣0.370%0.420.17640.05292XXi2)(XXiiiPXX2)(高档写字楼投资的风险度量测算高档写字楼投资的风险度量测算结果：期望值结果：期望值E=0.28，方差，方差R2=0.0931，风险度量值，风险度量值R=0.3051经济状况经济状况发生概率发生概率（Pi）投资回报率投资回报率（Xi）萧条萧条0.26%-0.0870.0075690.0015138平稳平稳0.515%-0.0030.0000090.0000045繁荣繁荣0.320%0.0530.0028090.0008427XXi2)(
11、XXiiiPXX2)(普通住宅投资的风险度量测算普通住宅投资的风险度量测算结果：期望值结果：期望值E=0.147，方差，方差R2=0.002361，风险度量值，风险度量值R=0.049（1 1）销售收入函数）销售收入函数QPBCVVCFCTC（2 2）成本函数）成本函数房地产开发成本费用：固定成本（FCFC）、变动成本（VCVC）、半变动成本（ ）总成本（TCTC）与房地产商品的关系：CV QVFCVCFCTCcVc为单位变动成本；Q为房地产商品数量B为销售收入；P为销售价格；Q为房地产的数量（3 3）利润函数）利润函数QVFCQPTCBRcQ Q为盈亏平衡点，是指开发项目利润为为盈亏平衡点，
12、是指开发项目利润为0 0的点的点ABDO收入或成本额收入或成本额亏损区亏损区盈利区盈利区CQ0QVFCQPTCBRccVPFCQ*Q Q* *为盈亏平衡点销售量为盈亏平衡点销售量*QPRR R* *为盈亏平衡点销售额为盈亏平衡点销售额项目安全率（项目安全率（f f）是反映项目）是反映项目承受外部风险的能力承受外部风险的能力%100*QQQf项目安全率越小表明项目风险承受能力越差，参照表：项目安全率越小表明项目风险承受能力越差，参照表：f30%状况状况危险危险需要谨慎需要谨慎不很安全不很安全较安全较安全安全安全节国民经济评价 一、国民经济评价的概念和目的一、国民经济评价的概念和目的二、国民经济评
13、价与财务评价的区别二、国民经济评价与财务评价的区别三、效益和费用三、效益和费用四、房地产开发项目国民经济评价中的调整参数四、房地产开发项目国民经济评价中的调整参数三章房地产开发项目可行性分析 所谓房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目国民经济长远发展目标和社会需求标和社会需求，衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实社会经济发展战略目标的实际贡献际贡献。它是从整个国民经济发展的角度来分析评价房地产开发项目需要国家付出的代价需要国家付出的代价和对国家做出的贡献对国家做出的贡献，是从国家宏观经济角度分析项目的微观经济效益。如果开发项目投资额 10 10
14、亿元亿元，则不必做国民经济评价；国民经济评价的目的国民经济评价的目的是为了有效合理地分配和利用资源有效合理地分配和利用资源，提高项目的整体经济效益整体经济效益，保证项目在宏观方面的科学性和准确性；评价角度不同财务评价财务评价从从财务经济财务经济角度评价开发项目的角度评价开发项目的盈利盈利以及以及偿还贷款偿还贷款和和收回全部投资收回全部投资的能力；的能力；国民经济评价国民经济评价从从社会角度社会角度考察项目所考察项目所耗费的社会资源耗费的社会资源和所和所取得的社会效益取得的社会效益。评价中收益与费用的划分范围不同财务评价财务评价根据项目的根据项目的实际收入实际收入情况确定项目的收益和费用；情况确
15、定项目的收益和费用；国民经济评价国民经济评价以项目以项目对社会提供的有用产品和服务对社会提供的有用产品和服务及项目所及项目所耗费的全社会的有用资源耗费的全社会的有用资源来考来考察项目的收益和费用。察项目的收益和费用。评价对象不同财务评价财务评价只考察只考察直接效益和费用直接效益和费用；国民经济评价国民经济评价考虑考虑直接效益与费用直接效益与费用和和间接效益与费用（外部效果）间接效益与费用（外部效果）。评价采用的价格不同财务评价财务评价 是采用的是采用的现行价格；现行价格；国民经济评价国民经济评价 是采用比较能反映投入物和产出物真实价格的是采用比较能反映投入物和产出物真实价格的影子价格影子价格。
16、评价的标准和参数不同财务评价财务评价 是采用是采用各自的评价指标（各自的行业基准收益率各自的评价指标（各自的行业基准收益率），汇率采用），汇率采用调节汇率；调节汇率；国民经济评价国民经济评价 是采用是采用社会贴现率社会贴现率和和影子汇率。影子汇率。房地产开发项目国民经济评价中的效益房地产开发项目国民经济评价中的效益：是指项目对国民经济所做的贡献，包括项目本身的直接效益（内部效益）直接效益（内部效益）和由项目引起的间接效间接效益（外部效益）益（外部效益）。 直接效益（内部效益）：是指项目产出物产生并在项目范围内计算的经济效益。间接效益（外部效益）：是指由于项目的运营，使配套项目和相关部门因增加产
17、量和劳务量而获得的效益。间接效益除包括经济效益外，还包括社会效益、环保效益、政治效益、资源利用效益以及军事效益等。房地产开发项目国民经济评价中的费用房地产开发项目国民经济评价中的费用：是指国民经济为项目所付出的代价，也就是国家为项目建设所付出的真实经济代价，分为直接费用直接费用（内部费用）（内部费用）和间接费用（外部费用）间接费用（外部费用）。 直接费用（内部费用）：直接费用（内部费用）：是指用影子价格计算的项目投入的经济价值。是指用影子价格计算的项目投入的经济价值。一般表现为其他部门为供应本项目投入物而扩大生产规模所耗费的资源其他部门为供应本项目投入物而扩大生产规模所耗费的资源费用费用；减少
18、对其他项目投入物的供应而放弃的效益减少对其他项目投入物的供应而放弃的效益，增加进口（或减少增加进口（或减少进口）所花费（或减少）的外汇进口）所花费（或减少）的外汇等。间接费用（外部费用）：间接费用（外部费用）：是指社会为项目需付出的代价而项目本身并不是指社会为项目需付出的代价而项目本身并不需要支付的那部分费用。需要支付的那部分费用。间接效益除包括经济效益外，还包括社会效益、环保效益、政治效益、资源利用效益以及军事效益等。房地产开发项目的外部效果房地产开发项目的外部效果：是指由于房地产开发项目的开展而导致项目以外所发生的成本和效益，亦即房地产开发项目国民经济评价中的间接费用和间接效益。（1）技术
19、扩展效果）技术扩展效果（2）环境效果）环境效果（3）乘数效果）乘数效果（4）无形效果）无形效果（5）直接转移支付）直接转移支付劳动力的影子价格：用影子工资来反映。影子工资影子工资是指社会为项目建设使用了劳动力而支付的代价，通过财务评价时所用的工资与福利费之和以影子工资换算系数（国家统一测定发布）求得。土地的影子价格：是指以由于房地产开发项目的占用而使土地减少的收益为基础，按国际市场价格作适当调整，制定的土地价格。总体而言就是指拟建项目占用土地而使国民经济为之放弃的效益土地机会成本，以及国民经济为项目占用土地而新增加的资源消耗（如拆迁费用、剩余劳动力安置费用等）。影子价格影子价格：是指在完善的市
20、场经济完善的市场经济条件下，资源的分配和利用达到最优状态，即供求均衡供求均衡时的均衡价格均衡价格。又称之为修正价格修正价格或经济价格经济价格。影子汇率影子汇率是外汇的影子价格，实际上是外汇的机会成本，反映了项目的投入或产出所导致的外汇减少或增加而给国民经济带来的损失或收益。影子汇率由政府统一制定和定期调整。影子汇率和国家外汇挂牌汇率在数值上的关系可以用影子汇率换算系数影子汇率换算系数来表示，影子汇率（SER）等于国家外汇挂牌汇率（OER）与影子汇率换算系数（r）的乘积，其计算公式为：rOERSER 社会贴现率是反映社会对资源时间价值的一种估量，在国外称社会贴现率是反映社会对资源时间价值的一种估量，在国外称为影子利息率。它是由国家根据一定时期内的开发效益水平，资金为影子利息率。它是由国家根据一定时期内的开发效益水平，资金机会成本、资金供求情况、合理开发规模等因素统一测定发布。机会成本、资金供求情况、合理开发规模等因素统一测定发布。
