1、润实润实月亮湾商业策划思路探讨月亮湾商业策划思路探讨会会深圳营销协会策划中心深圳固诚地产策划机构 一个目的：销售回款。 两大原则：招商为销售服务的原则； 交房（ 即2013年12月）/开业前完成 绝大多数销售的原则。 三种支撑：调研是基础，定位是核心；招商是道具汇报思路汇报思路 主题打造 文化导入 策划执行商业主题定位报告销售招商执行报告主题打造主题打造区位分析区位分析关键词：关键词：快速出货快速出货不完全统计：208个楼盘同时在售区位分析区位分析关键词：关键词：北城以北北城以北苏曹公园结论结论 社区服务型定位作为收益垫底 特色主题型定位进行引导展望 定位因子及方向：1、2.5 万平米的面积中
2、等规模；2、住宅底铺建筑形态街区商业；相关结论关键词：客群方向：目的型消费业态方向：特色餐饮、休闲娱乐、其它文化导入文化导入武汉万达楚河汉街 武汉中央文化区项目位于武昌区东湖和沙湖之间，是中国单个项目文化产业投资额最大，纯文化投资达80 亿元；定位为“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”。项目总规划区域约1.8 平方公里，总建筑面积约340 万平方米，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游项目。整个项目预计于2013 年文化旅游项目全部建成，预计到2017 年，整个项目建设完成。武汉文化中心是以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为
3、一体的世界级文化旅游项目。 项目概况武汉内环核心武汉内环核心快速通道快速通道地铁出口地铁出口旧改城区旧改城区东湖和沙湖两湖连通工程东湖和沙湖两湖连通工程武昌总部商务区武昌总部商务区 “楚河楚河” 南岸，南岸，楚河是两湖连通所形成的人工运河，楚河是两湖连通所形成的人工运河，贯穿项目东西，全长贯穿项目东西，全长2.2公里，水面公里，水面宽度宽度40-70米，加上滨河绿化及道米，加上滨河绿化及道路宽达到路宽达到150米，市民及游客或临米，市民及游客或临水休闲，或泛舟河上。水休闲，或泛舟河上。 项目区位武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流业内朝拜之地”沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影文化主
4、题公园，万达电影城，名人广场、大众戏台、5个星级酒店、商业步行街，万达广场、超高层甲级字字楼等。宣传总规模 340万摘牌总建面 260万文化旅游：20万商业：24万酒店：16万写字楼：45万住宅：155万配套：3万其他：77万（地下部分）规划定位由执导过澳门水舞间的弗兰克德贡等三大顶级艺术大师联手打造的秀场以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影院及室内过山车以楚文化为元素的汉街大戏台屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力文化元素在总体规划上的应用规划定位融入商业、文化、娱乐元素的世界级水岸旅游文化街区最长的水岸步行街多元复
5、合业态汉街功能包括商业、美食、休闲、娱乐多种业态，汇聚近300个国内外一流商家。“汉街”位于“楚河”南岸，总长近1500米，总建筑面积18万平方米。在保持民国时代建筑特点的基础上，充分挖掘武汉当地古时建筑特色，融入荆楚文化各种元素。极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中地方和现代风格相融合万平方米的国际名品百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌奢侈品店提高形象汉街是贯穿项目东西的楚河汉街作为武汉中央文化区的灵魂规划定位景观打造 政企联合，打造武汉城市文化名片社会效益名片效应，带动区域城市升级，土地升值，带动旅游、就业、消费的发展通过城市名片，完善城市功能、改造城通过城市名片，完善城市功能、改造城市形象
6、。带来旅游、就业和区域经济发市形象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会展的机会社会效益 预计带来预计带来4 4万就业、万就业、6 6亿亿/ /年持续税收、满足周边年持续税收、满足周边200200万居民生活需求万居民生活需求 从开工到开业，万达汉街一直都备受省委、市委领导关照。 市、区级干部频繁联系万达高层洽谈合作社会效益 客户喜欢，商家追捧，口碑赚足投资者：投资者：受追捧，认购权炒到100万/个；商家：商家：品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队等；消费者：消费者：逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。外地游客：“实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。”武汉人：“
7、我们以后不用总去香港购物淘时尚。”商家：“我们来对了。”社会效益案例借鉴楚河汉街案例借鉴总结1、融汇荆楚文化，集商业、居住、文化、旅游、休闲娱乐为一体复合业态，打造武汉城市文化名片，成为游客了解湖北人文的重要窗口，文化是项目成功的关键和灵魂；2. 通过项目，带动区域及城市升级，带动区域土地升值，增加就业和税收，促进消费、旅游的发展，推动城市文化大复兴。 彰德府威尼斯印象是安阳首座大型商业公园，占地面积101亩，其中商业用地57亩，广场占地44亩，建筑面积14余万平方米。项目总长550米，宽125米，其中商业街长350米。以三道街为界，西侧为“彰德府商业新天地”，东侧为“彰德府文化广场”。 整个
8、项目建成运营后，预计可实现年营业额16亿元，利税4500万元，可提供5000个就业岗位。将成为外来客商的旅游观光地、成功人士的商务平台、全家老少的休闲中心、漂亮女士的美丽运动场、时代青年的时尚展示窗、少年儿童的欢乐新天堂，打造豫北区域性中心强市一道亮丽的风景线。对促进提升我市商业品味、弘扬殷商文化、拉动旅游经济等都将起到积极、显著的作用。案例二：安阳市彰德府威尼斯印象 项目紧邻安阳城的前身公元1192年设立的彰德府遗址及袁氏家，并拥有大面积的休闲广场绿地。借园（彰德府、袁世凯家眷故居）造园（中西结合、通而不透、灵动空间） 打破了传统商业建筑风格，形成古今建筑元素融合、东西方文化冲突混搭的建筑艺
9、术效果。建设了屋顶浴场、温泉、屋顶轨道车等休闲场所，并在彰德府大街设置“短街、窄巷、曲径、小尺度”共享空间。以邯郸本土文化为核心，融入社区服务功能，打造一条聚集邯郸著名文化的现代北城上河图。特色街区+社区商业本项目文化导入提示：进可攻，退可守关于文化关于文化 文化是社会之脉、城市之魂文化是社会之脉、城市之魂, ,文化根植于历史文化根植于历史, ,融融汇于历史且呈现出历史，每个城市都自己的历史文化，汇于历史且呈现出历史，每个城市都自己的历史文化，怎样才能使得文化融入生活，使之成为城市的内涵，怎样才能使得文化融入生活，使之成为城市的内涵，化为当代的人文文化化为当代的人文文化 党的十七届五中全会在“
10、十二.五规划建议”中，将推动文化产业发展从“新引擎”提升到国民经济“支柱性产业”的高度，文化产业面临着“大繁荣、大发展”的极好机遇。所以作为皇城边上的作为皇城边上的 中原中原“河北河北”，更应充分利用自身的人文自然资源，更应充分利用自身的人文自然资源，顺势而上，将邯郸那些不可复制的人文自然优势融入现代化的商业业态，建成一个又一个在我中原地区乃建成一个又一个在我中原地区乃至全国具有浓郁地方特色的文化特色商业至全国具有浓郁地方特色的文化特色商业，打造一种全新的打造一种全新的河北地区河北地区特有的特色文化商业模式。特有的特色文化商业模式。以宗教文化为主题的商业以宗教文化为主题的商业 由四大版块组成：
11、由四大版块组成： 现代批发业:以鞋业、服装为龙头,以龙文化工艺品为特色，含箱包、皮具、小商品的，一体化的现代化的大市场，形成中国最具活力的批发业中心。 时尚生活:盛唐步行街连接五大广场(盛唐广场、世纪广场、上海广场、汉正街广场、龙王庙广场)，大型百货主力店、时尚购物中心，西餐厅、快餐店、酒吧等分布其中，形成武汉时尚生活的新乐园。 旅游观光：以长江三庙之一的龙王庙为平台，是观赏两江交汇、三镇鼎立的最佳观景点，是汉正街源点，聚财的风水宝地，汉正街商贸旅游的起点，是武汉城市新名片，将在武汉呈献上海城隍庙、南京夫子庙的繁荣。 顶级名人国际会所：顶级观景餐厅、顶级健身中心、名模俱乐部、设计师俱乐部、观景
12、吧等，是武汉市景观最好、硬件最好的休闲娱乐中心。大型商业中心大型商业中心龙王庙商贸广场龙王庙商贸广场龙王庙公园占地16500余平方米，是汉正街区域内唯一的公园，是武汉唯一龙文化主题公园，公园抬高7.2米，建武汉最大的观江平台，两江交汇、黄鹤楼、古琴台等壮丽美景，园内设“万龙壁”、“汉口文化墙”等景点，是中华5000年龙文化展示中心，将吸引大量游客，成为游客游览武汉的必到之地，是武汉的新城市名片。这里还将举办横渡长江、赛龙舟、龙王庙特色庙会等各种民俗活动，以丰富的文娱活动带动人气聚集，比肩上海城隍庙，南京夫子庙会的繁荣。规模商业群规模商业群南京夫子庙商业群南京夫子庙商业群 文化、商业、小吃街文化
13、、商业、小吃街 1985年，南京市政府修复了夫子庙古建筑群，这里许多商店、餐馆、小吃店门面都改建成明清风格，并将临河的贡院街一带建成古色古香的旅游文化商业街。如今这里是南京最著名的步行商业街区，是南京小吃的聚集地。 南京夫子庙即孔庙，始建于宋景祐元年（公元1034年），由东晋学宫扩建而成，位于秦淮河北岸的贡院街旁。夫子庙建筑群主要由孔庙、学宫、江南贡院荟萃而成，是秦淮风光的精华。以民俗文化为主题的商业以民俗文化为主题的商业案例借鉴（1）成都锦里古街成都版清明上河图成都版清明上河图成都锦里民俗文化街功能定位图谱民俗表演节庆主题活动活动演绎文化基调景区资源川西民风、民俗三国圣地成都武侯祠博物馆商业
14、功能休闲娱乐旅游购物业态功能餐饮工艺品其他业种组合小吃 茶坊 酒吧 餐厅 旅游工艺品 四川特色 台戏 客栈案例借鉴（2）西安回民街回民街是以维吾尔族文化为底蕴回汉培育形成的小吃一条街，位于古城中心，发展旅游、美食、特色纪念品等多种商业功能。回民街回民街位于西安市中心钟楼向西100多米、发展旅游、美食、文化的回民历史街区街区全长500多米，有各种风味小吃、特产等，集旅游、购物、休闲为一体旅游美食特色纪念品项目概况项目位于龙岗街道罗瑞合社区，分布于南街两侧，南临深惠路，北靠鹤湖新居项目长约350米，宽约12米，共有房屋28栋，每栋1-2层为商业，共约2万平方米；项目总共分四期开发，而步行街处于项目
15、二期工程启动区案例借鉴（3）深圳龙岗“鹤湖新街”注：该项目目前正在由我公司策划招商过程中以演绎客家文化为主题的旅游商业街关键词：客家民俗风情、商业购物区、历史景观人文习俗文化风情以客家特有的文化为载体，注重体验商业跳出一般商业表面的功能，从多角度全面阐释客家的文化风情由于客家人有悠久的人文历史，加上项目周边博物馆的景观资源，为吸引旅游消费群创造了先天条件。因此，突出了人文旅游功能。以特色菜餐饮为切入点，为观光人群提供休息场所，吸引目的性消费人群；以特色工艺品和手信为代表的特产展现民族的艺术风格，将客家文化淋漓尽致的展现在游客面前地区特色地区特色历史文化节庆风俗特色小吃特色工艺品项目功能定位美食
16、娱乐功能美食娱乐功能旅游文化功能旅游文化功能购物功能购物功能通过体验性消费，在项目经营的前几年，适当加大餐饮、娱乐业态的比例，引入特色餐饮、主题餐厅、茶馆等业态，辅以民俗文化活动、当地特有的文化活动等吸引不同层次消费群的需求，聚集人气，提升项目形象。提升项目的核心竞争力，形成项目独有的特色,把文化与商业运作结合，成为活动展示、文化传承、旅游观光、城市文化名片，同时让游客在此体会到乐趣，并寓教于乐。购物功能为其它功能区做补充，增加项目收益，业态选择符合消费需求的如、手信、民族服饰、特产等，增加亮点，丰富业态。通过建筑形态、景观小品、装修风格、人文体验等，体现客家文化特质，营造良好的人文环境，让消
17、费者在此领略到项目的独特之处。附加值附加值商业注入文化，民族化融合国际化商业注入文化，民族化融合国际化这里这里 ，不是在观光，不是在消费，而是徜徉其中，体会客家风情，解读城市文，不是在观光，不是在消费，而是徜徉其中，体会客家风情，解读城市文化化不是在逛街，不是在泡吧，不是在吃饭，而是在体验一种悠闲的生活，寻找惊鸿不是在逛街，不是在泡吧，不是在吃饭，而是在体验一种悠闲的生活，寻找惊鸿一瞥一瞥项目消费群体定位本项目的目标消费群包括异地游客、商务人士、周边客群。其中国内游客为主要的消费群，在体验民俗风情的同时，势必带来购物性消费他们追求中国民俗文化他们追求热衷体验不同类型生活他们自在享受生活，注重品
18、质，平衡生活与工作他们热爱家庭，并乐于与他们分享p有一定物质基础p关注人文体验p新鲜猎奇的心理p消费的目的性强p追求生活品质p寻求身心放松p提倡健康的生活方式p从众型，慕名而来特征描述目标消费群p来深圳的旅游客群p珠三角各地的客家人p商务往来人群p周边社区居民功能分区建议客家民俗博物馆酒店客家美食区客家文化体验区特色购物区根据地块特点，以客家主题酒店为商业街标志，划分为客家文化体验区客家文化体验区 、特色购物、特色购物区、区、 客家美食区客家美食区三大主题功能区，每个功能区业态有所区分，又相互联系，不相冲突，同时餐饮业态穿插在各个功能区内，起到聚集人气的作用。以客家文化为主题的酒店以客家文化为
19、主题的酒店在领悟以及准确诠释客家文化的基础上，将客家文化主题及对客家文化的体验贯穿于酒店所有的环境氛围、物质产品和服务中，从而形成一整套的顾客体验系统酒店功能建议以独特的功能划分和设计凸显项目的特色化大堂主题宴（婚宴、满月酒）客家风格住宿活动展示大厅2F4F5F6F1#客家活动展示区客家住宿客家宴会客家大堂客家特色酒店的打造大堂设计大堂设计客房设计客房设计利用屏风、壁画、装饰物让顾客对客家文化有一个总体的把握通过挂画、艺术品等彰显出浓浓的客家文化风情从客家菜设计每个有名的客家菜都有一个典故，可以在菜单上体现出来从主题宴开发为彰显客家文化内涵，餐饮部可据此开发出特定的主题宴婚宴满月酒客家特色酒店
20、的打造建筑设计建筑设计主题宴设计主题宴设计酒店位于深惠公路边，可以通过客家独特的建筑设计使得酒店成为商业街的标志，从而将酒店与商业街完全的融合在一起业态功能分区客家美食区该区域以客家文化为亮点，体现客家美食和客家文化，商业街以风味美食、特色餐饮为主。商家：商家：百味佳客家情美浓客家菜围龙屋梅园客家菜泰荣新客家民俗博物馆酒店客家美食区客家文化体验区特色购物区业态功能分区特色购物区注重入文化，以手信、工艺品、特产为主要购物方向，辅以客家特色餐饮和小吃，体现带有客家风情的特色购物区客家民俗博物馆酒店客家美食区客家文化体验区特色购物区商家：商家：养润坊金香柚梅州客都客家特产以中原各城市特有的历史文化作
21、为基础定义本项目文化主题以中原各城市特有的历史文化作为基础定义本项目文化主题驻马市梁祝文化郑州市商城文化新乡市仰韶/龙山文化安阳市彰德古城邯郸市？策划执行策划执行如何进行业态业种的科学配比及商铺划分？如何进行业态业种的科学配比及商铺划分？城市商业供应量？现存+潜在城市客户需求量？现存+潜在VS各业态业种科学配比各业态业种科学配比商业市场供求分析Part. 1Part. 2影响本项目营利的动态因子研究Part. 3进驻本项目商户收益预测Part. 4商业市场赢利状况分析目标商户及消费者对本项目预期分析Part. 5商业的业态业种配比是怎样科学计算出来的：商业的业态业种配比是怎样科学计算出来的：方向结论：方向结论： 一、价格策略：一、价格策略：满足客户心理预期的价格策略； 二、规划微调：二、规划微调：满足特色商业定位的规划微调； 三、科学推广：三、科学推广：形象与促销辩证统一推广关系；
