1、酒店投资和开业酒店投资和开业流程流程管理公司的管理公司的聘聘请请集团连锁酒店管理公司集团连锁酒店管理公司国内许多房产商纷纷进国内许多房产商纷纷进入酒店投资领域，以下入酒店投资领域，以下几点建议或许可以帮助几点建议或许可以帮助业界人士少犯错误，这业界人士少犯错误，这是经历了是经历了20多年酒店投多年酒店投资和管理的前辈们付出资和管理的前辈们付出沉重代价换来的经验，沉重代价换来的经验，特与同仁分享，希望汲特与同仁分享，希望汲取并有所补益。取并有所补益。2022-6-23叶予舜1酒店建设、筹建和酒店建设、筹建和开业开业2022-6-23叶予舜2正确的酒店投资和开正确的酒店投资和开业流程业流程酒店管理
2、公司的聘请酒店管理公司的聘请关于买地建房还是租关于买地建房还是租赁物业开酒店和申请赁物业开酒店和申请营业执照的问题营业执照的问题开业审批环节的关键开业审批环节的关键部位部位前期设计管理团队的前期设计管理团队的参与和控制将对日后参与和控制将对日后运行具有巨大意义运行具有巨大意义一家新开业酒店的营一家新开业酒店的营运周期及其规律运周期及其规律酒店固定资产及其回酒店固定资产及其回收期的概念收期的概念酒店运行成本和费用酒店运行成本和费用解析解析有关酒店的资产价值有关酒店的资产价值评估评估有关工程造价的控制有关工程造价的控制关于聘请酒店管理公司关于聘请酒店管理公司的思想准备的思想准备酒店管理公司的聘请，
3、目前是比较流行的，特别是房地产公司喜欢找国际品牌，酒店管理公司的聘请，目前是比较流行的，特别是房地产公司喜欢找国际品牌，至少得是香港品牌。但要请他们，你得先学会放弃自己好多自以为至少得是香港品牌。但要请他们，你得先学会放弃自己好多自以为“是是”的想法，的想法，因为也许你认为很对的地方，往往在他们看来恰恰是很大的错误，比如后勤配套因为也许你认为很对的地方，往往在他们看来恰恰是很大的错误，比如后勤配套面积的大小标准，可能你会认为可省则省，或者还是你设计节约的一大亮点。比面积的大小标准，可能你会认为可省则省，或者还是你设计节约的一大亮点。比如员工电梯的配置多了一台等等。还有你得接受他们很多远超过你的
4、想象的员工如员工电梯的配置多了一台等等。还有你得接受他们很多远超过你的想象的员工和管理人员工资、福利条件。和管理人员工资、福利条件。2022-6-23叶予舜3聘请国际品牌酒店管理聘请国际品牌酒店管理公司的经济代价公司的经济代价一般国际品牌酒店管理公司收费标准：基本管理费按营业收入提一般国际品牌酒店管理公司收费标准：基本管理费按营业收入提13，经营毛利按，经营毛利按58提，还提，还有订房提成（如每间房有订房提成（如每间房10美元不等美元不等)、年度集团推广费等其它额外费用，外聘管理团队（管理公司、年度集团推广费等其它额外费用，外聘管理团队（管理公司派驻人员）的薪酬、探亲及福利（一般要包括外籍总经
5、理及其家属往返原驻地国际机票和当地小派驻人员）的薪酬、探亲及福利（一般要包括外籍总经理及其家属往返原驻地国际机票和当地小孩就学等费用），一般每年在孩就学等费用），一般每年在1,000多万左右。他们不承诺固定回报。所以一般在一线和国内主要多万左右。他们不承诺固定回报。所以一般在一线和国内主要二线城市，即可以卖较高房价，这些地区的酒店比较适合聘请他们，一般平均房价要能达到二线城市，即可以卖较高房价，这些地区的酒店比较适合聘请他们，一般平均房价要能达到8001,000元以上，才比较适合聘请国际大品牌；否则如果预期房价在元以上，才比较适合聘请国际大品牌；否则如果预期房价在400600元之间的，不太适元
6、之间的，不太适合。合。2022-6-23叶予舜4关于买地建房还是关于买地建房还是租赁物业开酒店和租赁物业开酒店和申请营业执照的问申请营业执照的问题题开酒店可以自己买土地建房也可以租赁土地和房屋。如果你只租开酒店可以自己买土地建房也可以租赁土地和房屋。如果你只租赁土地，但还要盖房子的话，建议自己买土地，因为这有个开业赁土地，但还要盖房子的话，建议自己买土地，因为这有个开业后，资产增值和未来资本运作的问题。而这块产生的间接效益远后，资产增值和未来资本运作的问题。而这块产生的间接效益远远大于每年经营毛利所得（后面有专门介绍）。在国外，这才是远大于每年经营毛利所得（后面有专门介绍）。在国外，这才是投资
7、商投资酒店的真正目的。投资商投资酒店的真正目的。当然，无论投资买地建房，还是只是租赁物业自己装修和购当然，无论投资买地建房，还是只是租赁物业自己装修和购置设备，两者都是可以申领营业执照的。前者用土地证和房置设备，两者都是可以申领营业执照的。前者用土地证和房产证加上开业所需要的其它前面提到的各政府职能部门的批产证加上开业所需要的其它前面提到的各政府职能部门的批准文件，就可以办理申领营业执照。后者租赁的物业或土地，准文件，就可以办理申领营业执照。后者租赁的物业或土地，只需要有租赁合同和业主的土地证和房产证就可以，但申领只需要有租赁合同和业主的土地证和房产证就可以，但申领酒店营业执照必须要有前面几关
8、的政府职能部门的批准文件，酒店营业执照必须要有前面几关的政府职能部门的批准文件，才可以向工商局申请。（注才可以向工商局申请。（注:目前新兴的经济型酒店大多只目前新兴的经济型酒店大多只租物业，投资装修和购置设备，因为这样投资少回报快。）租物业，投资装修和购置设备，因为这样投资少回报快。）2022-6-23叶予舜5开业审批环节的关开业审批环节的关键部位键部位消防是所有审批的关键和先决条件，是硬消防是所有审批的关键和先决条件，是硬杠子，高压线。卫生防疫许可对于餐饮相杠子，高压线。卫生防疫许可对于餐饮相对严格，厨房布局必须经过他们审核。评对严格，厨房布局必须经过他们审核。评星时，前期主管旅游局参与，有
9、加分因素。星时，前期主管旅游局参与，有加分因素。（建议千万别玩擦边球，因为你留下（建议千万别玩擦边球，因为你留下了以后长期惹麻烦的把柄。）了以后长期惹麻烦的把柄。）2022-6-23叶予舜6前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义酒店管理者在一开始就要参酒店管理者在一开始就要参与最初方案设计。与最初方案设计。2022-6-23叶予舜7营运不同的市场和酒店等级及类型，对于选营运不同的市场和酒店等级及类型，对于选址、建筑设计非常不同。未来经营的市场和址、建筑设计非常不同。未来经营的市场和星级的不同以及不同类型的酒店，设计和选星级的不同
10、以及不同类型的酒店，设计和选址大不相同。比如度假酒店和城市商务酒店、址大不相同。比如度假酒店和城市商务酒店、五星和五星和 四星以及快捷商务等都有很大区别。四星以及快捷商务等都有很大区别。类似以餐饮为主带动客房、以娱乐带动类似以餐饮为主带动客房、以娱乐带动酒店、以客房经营为主的酒店、度假村酒店、以客房经营为主的酒店、度假村等等在以下方面都很大不同：包括功能等等在以下方面都很大不同：包括功能布局、建筑和安装设计、选址、各功能布局、建筑和安装设计、选址、各功能面积和位置配比等。面积和位置配比等。2022-6-23叶予舜8前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大
11、日后运行具有巨大意义意义设计对酒店未来盈利的重要影响。一家酒店日后经营产值中的客房、餐设计对酒店未来盈利的重要影响。一家酒店日后经营产值中的客房、餐饮、娱乐、休闲、商场等收入比例，也是因你的选址、目标客源市场和饮、娱乐、休闲、商场等收入比例，也是因你的选址、目标客源市场和酒店定位设计和类型的选择，大不相同。酒店定位设计和类型的选择，大不相同。如经济型酒店以客房为主（客房收入占如经济型酒店以客房为主（客房收入占80以上）、会议型酒店以上）、会议型酒店以客房、宴会厅、会议厅和西餐厅等和娱乐休闲配套为主（收入以客房、宴会厅、会议厅和西餐厅等和娱乐休闲配套为主（收入比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲收入
12、比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲收入5:4:1）、城市商务酒）、城市商务酒店突出客房、高档餐饮和会议设施、商务服务中心、高档商业专店突出客房、高档餐饮和会议设施、商务服务中心、高档商业专卖店和高档健康休闲项目为主（收入比例一般为：客房：餐饮：卖店和高档健康休闲项目为主（收入比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲：商场娱乐休闲：商场4：3：2：1）、当然，有些酒店以餐饮带动客）、当然，有些酒店以餐饮带动客房，则收入比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲房，则收入比例一般为：客房：餐饮：娱乐休闲4：5：1度度假酒店一般客房收入占总营收的大头，假酒店一般客房收入占总营收的大头，50以上。这样酒店的毛以上。这样酒
13、店的毛利率可以达到利率可以达到35-45左右，甚至更高。左右，甚至更高。2022-6-23叶予舜9前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义总之，不同定位决定布局和配套、进而决定未来经营业绩的流向和结果。所以总之，不同定位决定布局和配套、进而决定未来经营业绩的流向和结果。所以我们说其实一家酒店是否能够经营成功，在一开始选址和投资决策时已经我们说其实一家酒店是否能够经营成功，在一开始选址和投资决策时已经70以上决定了项目是否成功。以上决定了项目是否成功。依我的经验：客房平均经营毛利是依我的经验：客房平均经营毛利是65-70，餐饮平均经
14、营毛利是，餐饮平均经营毛利是18-20（注：（注：对于餐饮按社会化方式运行的酒店，一般就这样。），桑拿平均经营毛利对于餐饮按社会化方式运行的酒店，一般就这样。），桑拿平均经营毛利80-85，娱乐经营毛利，娱乐经营毛利45-65%。所以，餐饮区域越大，酒店整体经营毛利影响越大。所以，餐饮区域越大，酒店整体经营毛利影响越大（当然除了餐饮带动客房的酒店除外），但餐饮能带来很大的营业收入和现金流，（当然除了餐饮带动客房的酒店除外），但餐饮能带来很大的营业收入和现金流，经营什么样的酒店跟投资者的取舍也有很大关系。不是越高利润的项目越好做，经营什么样的酒店跟投资者的取舍也有很大关系。不是越高利润的项目越好
15、做，如桑拿和娱乐，利润率很高，但风险也就很大，因为受政策影响很大。如桑拿和娱乐，利润率很高，但风险也就很大，因为受政策影响很大。（注：经营毛利（注：经营毛利（GOP）指除去投资利息、折旧和董事会费用、房产税等经营管）指除去投资利息、折旧和董事会费用、房产税等经营管理者无法控制的费用以外的利润。）理者无法控制的费用以外的利润。）2022-6-23叶予舜10前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义我的经验是客房收入为主的酒店（占总营收我的经验是客房收入为主的酒店（占总营收50以上）以上）GOP率应该在率应该在3545之间，甚至更高。如
16、三亚国际品牌酒店之间，甚至更高。如三亚国际品牌酒店GOP率都在率都在50以上。以餐饮收入为主的酒店（如占总营收以上。以餐饮收入为主的酒店（如占总营收50以上），酒店总的以上），酒店总的GOP率一般在率一般在2533之间。之间。2022-6-23叶予舜11前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义专业酒店机构对于酒店设计和规划时的参与还决定了这家酒专业酒店机构对于酒店设计和规划时的参与还决定了这家酒店日后是否能最经济运行和比较容易产生利润。店日后是否能最经济运行和比较容易产生利润。比如：我们现在许多酒店将主要设备（特别是桑拿、游比如：
17、我们现在许多酒店将主要设备（特别是桑拿、游泳池、洗衣房、员工食堂和浴室等）设置于地下室是值泳池、洗衣房、员工食堂和浴室等）设置于地下室是值得商榷的，每年至少浪费大量的电耗，因为每时每刻必得商榷的，每年至少浪费大量的电耗，因为每时每刻必须需要用泵来提升至地面，才能排放。而酒店目前最消须需要用泵来提升至地面，才能排放。而酒店目前最消耗电的除了空调外，就是所有的泵。一家酒店一般都有耗电的除了空调外，就是所有的泵。一家酒店一般都有几十台泵。如果这些设施设置于地下，使得酒店只要营几十台泵。如果这些设施设置于地下，使得酒店只要营运一天，就得二十四小时不停地运行。或即使暂时储存运一天，就得二十四小时不停地运
18、行。或即使暂时储存于积水井，也必须要依靠泵抽上去，所以电耗还是没能于积水井，也必须要依靠泵抽上去，所以电耗还是没能省。省。2022-6-23叶予舜12前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义当然有时候是由于地面面积和商业价值的影响，但往往我们会计当然有时候是由于地面面积和商业价值的影响，但往往我们会计算地面价值带来的收益，而忽视了实际每天因设计造成的日后运算地面价值带来的收益，而忽视了实际每天因设计造成的日后运营浪费。但这些都是日后营运者无法改变的。营浪费。但这些都是日后营运者无法改变的。还有，比如经营区域功能设计不合理，带来日后
19、运营中的还有，比如经营区域功能设计不合理，带来日后运营中的人力成本的浪费：一个楼层设计了人力成本的浪费：一个楼层设计了20间房，而五星级酒店间房，而五星级酒店每个服务员每天打扫房间的数量是每个服务员每天打扫房间的数量是13间，最多间，最多15间，但我间，但我们往往设计是们往往设计是20间，造成清洁运行人力浪费和加重员工劳间，造成清洁运行人力浪费和加重员工劳动力。加之营业点分的过散，造成收银人员的浪费和服务动力。加之营业点分的过散，造成收银人员的浪费和服务员劳动强度增加等等员劳动强度增加等等这些都是我们目前普遍存在的问题，这些都是我们目前普遍存在的问题，很少有投资者会算这本帐。他们往往只注意了建
20、设期的投很少有投资者会算这本帐。他们往往只注意了建设期的投资节约，其实不知道已经为永远的运营浪费留下了伏笔。资节约，其实不知道已经为永远的运营浪费留下了伏笔。2022-6-23叶予舜13前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义各区域面积的规划决定了产品品质，是与酒店定位和以后目标市场开发各区域面积的规划决定了产品品质，是与酒店定位和以后目标市场开发有很大关系。有很大关系。比如喜达屋对于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于比如喜达屋对于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米，但我们平方米，但我们可能认为这样的房间太大了，会空荡，太浪
21、费、没必要，所以我们可能可能认为这样的房间太大了，会空荡，太浪费、没必要，所以我们可能会定位在会定位在4045平方够了。因为他们认为一个好的地段的酒店应该要卖平方够了。因为他们认为一个好的地段的酒店应该要卖1000元一间，不是这样品质的房间，就没有竞争力。而我们设定的这样元一间，不是这样品质的房间，就没有竞争力。而我们设定的这样的房间可能就只能卖的房间可能就只能卖500元一间了。元一间了。我们往往是按自己的习惯和喜好决定自己认为合适的房型和决定房间的我们往往是按自己的习惯和喜好决定自己认为合适的房型和决定房间的面积。所以，最后经营的结果也是很大不同。包括餐饮包房的面积设定面积。所以，最后经营的
22、结果也是很大不同。包括餐饮包房的面积设定也是一样，现在所谓豪华餐饮包房至少要也是一样，现在所谓豪华餐饮包房至少要6080平方米，最豪华的要达平方米，最豪华的要达到到100120平方米，而我们往往觉得为什么要这么大，为什么不能多做平方米，而我们往往觉得为什么要这么大，为什么不能多做几间，而结果往往档次和规格上不尽人意，这些都决定于经营定位。几间，而结果往往档次和规格上不尽人意，这些都决定于经营定位。2022-6-23叶予舜14前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义设备选型也与酒店功能紧密相关，包括强弱电等，我们建议投资时设备选型也
23、与酒店功能紧密相关，包括强弱电等，我们建议投资时要充分考虑日后经营的运行成本，比如采用节能型设备和其它有助要充分考虑日后经营的运行成本，比如采用节能型设备和其它有助于经济运行的设备，这些设备投资费用可能大于传统设备，但在经于经济运行的设备，这些设备投资费用可能大于传统设备，但在经营过程中可以赚回来，如果经过测算是划算的，我们应该采纳。营过程中可以赚回来，如果经过测算是划算的，我们应该采纳。2022-6-23叶予舜15前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义此外，还有一个问题值得我们注意：依我的经验，一般设计师设计此外，还有一个问题
24、值得我们注意：依我的经验，一般设计师设计容量和系数偏大很多（一般留够余量容量和系数偏大很多（一般留够余量3050），所以酒店管理团），所以酒店管理团队的设备设计把关相当重要。比如电力容量的设计、建筑抗震系数、队的设备设计把关相当重要。比如电力容量的设计、建筑抗震系数、空调容量计算等等这些设计师往往放得很大。而实际营运空置和造空调容量计算等等这些设计师往往放得很大。而实际营运空置和造成多交配套费。这也是设计常常带来的浪费。成多交配套费。这也是设计常常带来的浪费。2022-6-23叶予舜16前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义在空
25、调系统设计上，人们往往不考虑各营业区域的实际营运特殊性，比如、每年在空调系统设计上，人们往往不考虑各营业区域的实际营运特殊性，比如、每年4、5和和9、10月季月季节交换时，餐饮区域和娱乐区域往往反季节使用空调（因为这时餐饮和娱乐包厢会比酒店大厅和节交换时，餐饮区域和娱乐区域往往反季节使用空调（因为这时餐饮和娱乐包厢会比酒店大厅和客房更闷热，可能在那时需要开冷气了。）但因为是大机组设计，要启动空调就要启动可供整家客房更闷热，可能在那时需要开冷气了。）但因为是大机组设计，要启动空调就要启动可供整家酒店的大机组。浪费！设计师往往认为大机组可以开小模块运营来节能，但其实是酒店的大机组。浪费！设计师往往
26、认为大机组可以开小模块运营来节能，但其实是“大马拉小车大马拉小车”，还是比小机组运行浪费多。由于设计师从未参与运行和使用过他们所设计的机组和也从未做实际还是比小机组运行浪费多。由于设计师从未参与运行和使用过他们所设计的机组和也从未做实际设备运行的调研，所以他们根本不知道不同设计带来的实际能耗的差别。这些都是需要酒店管理设备运行的调研，所以他们根本不知道不同设计带来的实际能耗的差别。这些都是需要酒店管理团队要求把关和坚持的。团队要求把关和坚持的。2022-6-23叶予舜17前期设计管理团队前期设计管理团队的参与和控制将对的参与和控制将对日后运行具有巨大日后运行具有巨大意义意义一家新开业酒店的一家
27、新开业酒店的营运周期及其规律营运周期及其规律酒店建成以后，一般三至五年为一个营运周期。特别是新开业酒店不能因为酒店建成以后，一般三至五年为一个营运周期。特别是新开业酒店不能因为第一年未达到预期目标，就急功近利，频繁换人。否则得不偿失。第一年未达到预期目标，就急功近利，频繁换人。否则得不偿失。只要管理和培训基础打好了，市场反映品质符合定位、市场拓展有计划和按步只要管理和培训基础打好了，市场反映品质符合定位、市场拓展有计划和按步进展，就要坚持既定方针，这是国际品牌酒店成功的很重要的地方。三年以后进展，就要坚持既定方针，这是国际品牌酒店成功的很重要的地方。三年以后酒店将进入盈利高峰期，并开始进入成熟
28、阶段。特别是酒店所在地区已经出现酒店将进入盈利高峰期，并开始进入成熟阶段。特别是酒店所在地区已经出现市场竞争较激烈时期，坚持自己做法显得更为可贵。市场竞争较激烈时期，坚持自己做法显得更为可贵。当然市场处于酒店短缺时期，可以在开业初三年就产生令人满意的投资效益。当然市场处于酒店短缺时期，可以在开业初三年就产生令人满意的投资效益。对于投资购地建房的投资酒店的回收期，如果在酒店成熟地区，酒店投资回报对于投资购地建房的投资酒店的回收期，如果在酒店成熟地区，酒店投资回报期常常设定在期常常设定在1315年。在酒店短缺地区，投资回收期一般可以达到年。在酒店短缺地区，投资回收期一般可以达到69年。年。而租赁型
29、物业，装修投资回收期一般在而租赁型物业，装修投资回收期一般在36年，经济型酒店装修和设备投资回年，经济型酒店装修和设备投资回收期在收期在35年（但租赁性酒店就没有了资产增值的收益）。年（但租赁性酒店就没有了资产增值的收益）。国外投资人一般对于投资型酒店（即购买土地和建房）预期经营目标是前三年国外投资人一般对于投资型酒店（即购买土地和建房）预期经营目标是前三年能赚回投资利息是个理想目标。（注：国内业界有一个看法：投资性酒店年度能赚回投资利息是个理想目标。（注：国内业界有一个看法：投资性酒店年度经营业绩最低要确保获得的毛利和现金流要至少确保能支付银行利息和支付当经营业绩最低要确保获得的毛利和现金流
30、要至少确保能支付银行利息和支付当年应付工资、能耗等日常营运费用。否则容易进入恶性循环。年应付工资、能耗等日常营运费用。否则容易进入恶性循环。2022-6-23叶予舜18酒店固定资产及其酒店固定资产及其回收期的概念回收期的概念酒店固定资产一般指建筑、土地、设备和酒店固定资产一般指建筑、土地、设备和安装、家具、装修等，一般折旧年限国家安装、家具、装修等，一般折旧年限国家有规定：比如建筑和设备按有规定：比如建筑和设备按1530年，装年，装修按修按10年。当然很多企业为了避所得税，年。当然很多企业为了避所得税，将折旧提前、即快速折旧。将折旧提前、即快速折旧。日后装修改造一般要每年预提大修理日后装修改造
31、一般要每年预提大修理基金，用于定期的维修改造，一般基金，用于定期的维修改造，一般36年会局部改造。每年逐步进行。年会局部改造。每年逐步进行。2022-6-23叶予舜19酒店运行成本和费酒店运行成本和费用解析用解析目前酒店经营成本最大的是人力成本，一般运行良性的，目前酒店经营成本最大的是人力成本，一般运行良性的，占整个收入的占整个收入的1520，其中工资应该占收入的，其中工资应该占收入的1316比比较理想、人力成本占收入比例（含福利、员工膳食等）占较理想、人力成本占收入比例（含福利、员工膳食等）占到到2022（以后这个比例将越来越大，美国酒店行业这（以后这个比例将越来越大，美国酒店行业这个比例现
32、在已经达到个比例现在已经达到50）；能耗（水、电、气等）是第）；能耗（水、电、气等）是第二大营运费用：占总收入二大营运费用：占总收入710以内，一般要求达到以内，一般要求达到7比较理想。比较理想。还有税方面，主要是营业税，一般加上其它杂项政还有税方面，主要是营业税，一般加上其它杂项政府税和费用，占酒店总收入府税和费用，占酒店总收入67%左右。左右。2022-6-23叶予舜20有关酒店的宣传推广费有关酒店的宣传推广费用用新开业的酒店宣传推广费用会大些，一般预算是营新开业的酒店宣传推广费用会大些，一般预算是营业收入的业收入的5左右，国外酒店达到左右，国外酒店达到47，。这要看，。这要看酒店所处的位
33、置和需要宣传的量。酒店所处的位置和需要宣传的量。如果委托给国际品牌集团管理，则还有一笔固定的如果委托给国际品牌集团管理，则还有一笔固定的每年用于他们集团帮助你在国际市场推广的宣传推每年用于他们集团帮助你在国际市场推广的宣传推广费用。广费用。我觉得总的营销费用（包括营销人员工资、广告、我觉得总的营销费用（包括营销人员工资、广告、办公和差旅费用）占收入办公和差旅费用）占收入35比较合理，但这不是比较合理，但这不是绝对的，还是要看酒店本身所处的位置和市场等。绝对的，还是要看酒店本身所处的位置和市场等。2022-6-23叶予舜21什么是摊销什么是摊销建筑和安装投资作为固定资产投资，按规定年限折旧的，不
34、作为摊销。建筑和安装投资作为固定资产投资，按规定年限折旧的，不作为摊销。摊销只是指开办费部分（如开业购置的易耗品、棉织品、服装、等开业摊销只是指开办费部分（如开业购置的易耗品、棉织品、服装、等开业所需的物资、开业前广告和营业推广、开业前的人力成本、筹备费用和所需的物资、开业前广告和营业推广、开业前的人力成本、筹备费用和培训费等），这部分费用一般通过几年摊销到以后营运过程中，这部分培训费等），这部分费用一般通过几年摊销到以后营运过程中，这部分摊销也不应计入酒店摊销也不应计入酒店GOP中，也不作为考核酒店当年中，也不作为考核酒店当年GOP经营业绩。经营业绩。2022-6-23叶予舜22有关酒店的资
35、产价有关酒店的资产价值评估值评估酒店价值的评估是由资产评估公司对于整个酒店资产（包括有形和无形部分），新开业酒店比较多考虑有酒店价值的评估是由资产评估公司对于整个酒店资产（包括有形和无形部分），新开业酒店比较多考虑有形的部分实际投入，比如你投资形的部分实际投入，比如你投资2亿开一家酒店，开业几个月后，评估一般最多亿开一家酒店，开业几个月后，评估一般最多2亿多一点；但开业几年后，亿多一点；但开业几年后，一般无形部分会大起来，假如你经营业绩不错，开业一年后，评估值就可能会达到一般无形部分会大起来，假如你经营业绩不错，开业一年后，评估值就可能会达到2.5亿（因为评估时还考亿（因为评估时还考虑你每年的
36、现金流量和经营的利润），而开业三年后，可能就是虑你每年的现金流量和经营的利润），而开业三年后，可能就是56亿了。这些都称为间接效益，其实真亿了。这些都称为间接效益，其实真正酒店投资者更要看重这点，但前提你的酒店每年的经营业绩基本是良性的。正酒店投资者更要看重这点，但前提你的酒店每年的经营业绩基本是良性的。（注：去年新发布的财务会计制度（注：去年新发布的财务会计制度,已经将酒店资产按酒店即时总体评估值作为资产值的依据，之前一般只考虑投资时的实际价值，所以已经将酒店资产按酒店即时总体评估值作为资产值的依据，之前一般只考虑投资时的实际价值，所以现在新的会计制度更有利于酒店投资者资本运作。）现在新的会
37、计制度更有利于酒店投资者资本运作。）2022-6-23叶予舜23有关工程造价的控有关工程造价的控制制工程筹建成本的控制是门很深的学问，根据我参与八家酒店工程筹建成本的控制是门很深的学问，根据我参与八家酒店筹建的得与失，特总结出如下关键阶段和关注点：筹建的得与失，特总结出如下关键阶段和关注点：最关键阶段：一般来讲业主对设计的控制是工程造价控制的关最关键阶段：一般来讲业主对设计的控制是工程造价控制的关键阶段；键阶段；次关键阶段：即预算和施工图仔细审核，只有非常清晰的预算次关键阶段：即预算和施工图仔细审核，只有非常清晰的预算和施工方案预先控制，才能打下造价控制的根本；和施工方案预先控制，才能打下造价
38、控制的根本；最后控制阶段：才是施工过程的监控（包括进度和质量控制），最后控制阶段：才是施工过程的监控（包括进度和质量控制），在工地现场特别还要控制施工方案、图纸的修改及施工联系单在工地现场特别还要控制施工方案、图纸的修改及施工联系单的数量，这些往往是施工单位容易钻空子的地方。的数量，这些往往是施工单位容易钻空子的地方。2022-6-23叶予舜24特别关注点：尤其是我们很多老板和管理者喜欢在现场临时修特别关注点：尤其是我们很多老板和管理者喜欢在现场临时修改设计，这其实是为施工队提供了最好、最有力的大量增加联改设计，这其实是为施工队提供了最好、最有力的大量增加联系单的依据，也往往是甲方现场管理人员
39、没法控制造价的源头，系单的依据，也往往是甲方现场管理人员没法控制造价的源头，这也常常是最后工程大大超预算的源头。这也常常是最后工程大大超预算的源头。酒店是所有物业建设过程中最复杂和难以控制的，借鉴国内外酒店是所有物业建设过程中最复杂和难以控制的，借鉴国内外先进的管理经验和科技，可以帮助我们大大降低建设造价和营先进的管理经验和科技，可以帮助我们大大降低建设造价和营运费用，达到投资回报最佳效益。运费用，达到投资回报最佳效益。综上所述，将自己已经习惯的思维方式和习惯的管理方法进行综上所述，将自己已经习惯的思维方式和习惯的管理方法进行改进，并同时引入更新的建设和经营理念，是提升我们酒店核改进，并同时引入更新的建设和经营理念，是提升我们酒店核心竞争力的真正有效的方法。心竞争力的真正有效的方法。2022-6-23叶予舜25有关工程造价的控有关工程造价的控制制
