1、酒店装修酒店装修改造改造集团连锁集团连锁酒店管理公司酒店管理公司酒店装修改造按照决策酒店装修改造按照决策实施先后顺序划分实施先后顺序划分2022-6-23叶予舜1酒店装修改造的酒店装修改造的决策与实施决策与实施 酒店装修改造按照决策实施先后顺序划分，可分为五大系统：酒店装修改造按照决策实施先后顺序划分，可分为五大系统：2022-6-23叶予舜2编制商业计划书编制商业计划书编制工程策划书编制工程策划书整体设计整体设计施工组织施工组织酒店筹开酒店筹开编制商业计划书编制商业计划书 商业计划书以市场调研、竞争对手调研及自身资源取得的科学数据为依据，商业计划书以市场调研、竞争对手调研及自身资源取得的科学
2、数据为依据，对酒店重新进行市场、文化、功能定位，按照三大定位制定营销战略，做对酒店重新进行市场、文化、功能定位，按照三大定位制定营销战略，做出可行性分析报告，确定改造内容、投资总额及投资回收期。出可行性分析报告，确定改造内容、投资总额及投资回收期。 商业计划书是制定工程策划书和整体设计方案的唯一依据，它反映了市场商业计划书是制定工程策划书和整体设计方案的唯一依据，它反映了市场对改造内容及投资总额的客观要求，是整个装修改造全过程的一根红线。对改造内容及投资总额的客观要求，是整个装修改造全过程的一根红线。过去，一些酒店很不重视、甚至根本不懂这些内容，出去转一圈，回来委过去，一些酒店很不重视、甚至根
3、本不懂这些内容，出去转一圈，回来委托一家公司搞设计，设计方案严重脱离市场，使竣工开业之日便成为走向托一家公司搞设计，设计方案严重脱离市场，使竣工开业之日便成为走向亏损破产之时。麦当劳为何能在中国一炮打响，殊不知，他们来中国之前，亏损破产之时。麦当劳为何能在中国一炮打响，殊不知，他们来中国之前，在各大城市用表测车流量，经过八年市场调研，才制定出中国的市场营销在各大城市用表测车流量，经过八年市场调研，才制定出中国的市场营销战略，开成了今天这种设计模式、管理模式。因此，必须抓好商业计划书战略，开成了今天这种设计模式、管理模式。因此，必须抓好商业计划书的编制工作。的编制工作。2022-6-23叶予舜3
4、编制工程策划书编制工程策划书 工程策划书以实现商业计划书投资计划为依据，确定改造的各工程策划书以实现商业计划书投资计划为依据，确定改造的各项内容，进行功能分区，平面布局，机电调和选配，主材、品项内容，进行功能分区，平面布局，机电调和选配，主材、品种、档次选择定位，在严格控制总额前提下，确保工期、质量、种、档次选择定位，在严格控制总额前提下，确保工期、质量、使用寿命和环保。只有这样，才能实现使用寿命和环保。只有这样，才能实现“施工不留隐患，竣工施工不留隐患，竣工不留遗憾不留遗憾”的工程建设总目标。的工程建设总目标。2022-6-23叶予舜4整体设计整体设计 严格按照商业计划书与工程策划书要求，落
5、实酒店的三大定位，严格按照商业计划书与工程策划书要求，落实酒店的三大定位，制定整体设计方案，商业计划书和工程策划书是酒店改造整体制定整体设计方案，商业计划书和工程策划书是酒店改造整体设计的唯一依据，设计者必须领会设计的唯一依据，设计者必须领会“两书两书”内容，并在效果图、内容，并在效果图、施工图、结点图上面贯彻始终。判断设计优劣标准，不是领导施工图、结点图上面贯彻始终。判断设计优劣标准，不是领导的个人喜好，而是看其能否符合的个人喜好，而是看其能否符合“两书两书”要求。要求。2022-6-23叶予舜5施工组织施工组织 依据整体设计方案，制定科学、严密的工程实施计划。包括怎依据整体设计方案，制定科
6、学、严密的工程实施计划。包括怎样考察、选择队伍，怎样确定招投标，怎样制定能对装饰公司样考察、选择队伍，怎样确定招投标，怎样制定能对装饰公司形成约束的合同条款等，还包括开工后工期、质量、资金大盘形成约束的合同条款等，还包括开工后工期、质量、资金大盘子的控制措施。子的控制措施。2022-6-23叶予舜6酒店筹开酒店筹开 工程开工后重新开业前，依据商业计划书确定的运营目标，进工程开工后重新开业前，依据商业计划书确定的运营目标，进行开业筹备。包括布草、餐具、饰品、服务员工装等物品的选行开业筹备。包括布草、餐具、饰品、服务员工装等物品的选配，也包括按商业计划书的要求，重新建立组织架构，进行岗配，也包括按
7、商业计划书的要求，重新建立组织架构，进行岗位描述，确定改造后的酒店人员编制，进行人力资源盘点、评位描述，确定改造后的酒店人员编制，进行人力资源盘点、评估，制定招聘计划，现有人员培训计划，建立考核、奖惩体系估，制定招聘计划，现有人员培训计划，建立考核、奖惩体系等。等。2022-6-23叶予舜7酒店如何装修改酒店如何装修改造造2022-6-23叶予舜8规划布局要规划布局要合理，强调合理，强调整体性整体性设计理念要新，设计理念要新，装饰风格要独装饰风格要独特特整体改造要整体改造要绿色环保，绿色环保，隐蔽工程要隐蔽工程要完善配套完善配套规划布局要合理，强规划布局要合理，强调整体性调整体性 酒店的装修改
8、造是延长酒店生命同期、经营产品的再次开发、酒店的装修改造是延长酒店生命同期、经营产品的再次开发、经营管理理念提升的过程，而不是简单意义上的翻新。为此，经营管理理念提升的过程，而不是简单意义上的翻新。为此，要在充分调研酒店客源市场、综合考虑酒店不同规模、不同档要在充分调研酒店客源市场、综合考虑酒店不同规模、不同档次的经营产品结构现状的基础上，组织专业设计师、建筑师和次的经营产品结构现状的基础上，组织专业设计师、建筑师和酒店经营管理者，围绕酒店的市场定位、产品开发、功能布局酒店经营管理者，围绕酒店的市场定位、产品开发、功能布局和流程设计、管理模式及其配套隐蔽工程的整体布局，将酒店和流程设计、管理模
9、式及其配套隐蔽工程的整体布局，将酒店改造的规划设计放在有利于企业整体发展的平台上进行充分的改造的规划设计放在有利于企业整体发展的平台上进行充分的科学论证，使期更加科学合理。科学论证，使期更加科学合理。2022-6-23叶予舜9设计理念要新，装饰设计理念要新，装饰风格要独特风格要独特 现代酒店越来越注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突现代酒店越来越注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突出酒店经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求出酒店经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒适的心理需求。因此装饰设计要体现完善舒适的心理需求。因此装饰设计要体现“完美舒适即是豪完美舒适
10、即是豪华华”这一新理念，一改传统的繁琐复杂的设计手法，通过巧妙这一新理念，一改传统的繁琐复杂的设计手法，通过巧妙的几何造型、主体色彩的运用和富有节奏感的的几何造型、主体色彩的运用和富有节奏感的“目的性照明目的性照明”烘烘托，营造出简洁、明快、亮丽的装饰风格和方便、舒适、快捷托，营造出简洁、明快、亮丽的装饰风格和方便、舒适、快捷的经营主题。要让共享大厅空间自然延伸，并与室外绿色景观的经营主题。要让共享大厅空间自然延伸，并与室外绿色景观融为一体。客房装饰要突出舒适感和人性化的设计理念。融为一体。客房装饰要突出舒适感和人性化的设计理念。2022-6-23叶予舜10整体改造要绿色环保，整体改造要绿色环
11、保，隐蔽工程要完善配套隐蔽工程要完善配套 打造绿色环保型酒店，完善配套隐蔽工程，是改造工程的重要打造绿色环保型酒店，完善配套隐蔽工程，是改造工程的重要目标之一。对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境目标之一。对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新改造及周边环境的绿化、美化、亮保护的设备，进行全面更新改造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为酒店化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为酒店整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。2022-6-
12、23叶予舜11酒店装修改造的酒店装修改造的误区误区 酒店装修改造是决定酒店生死存亡的一项重大投资决策，怎样紧密围绕市场制定整体设计方案，并酒店装修改造是决定酒店生死存亡的一项重大投资决策，怎样紧密围绕市场制定整体设计方案，并科学、系统地组织实施装修改造全过程，使之转化为营销战略的战术支撑点，这是改造前摆在酒店科学、系统地组织实施装修改造全过程，使之转化为营销战略的战术支撑点，这是改造前摆在酒店老总面前的首要问题。老总面前的首要问题。 但过去很多人因孤立、静止、片面看问题，将复杂问题简单化，误认为改造就是但过去很多人因孤立、静止、片面看问题，将复杂问题简单化，误认为改造就是筹资、设计、施筹资、设
13、计、施工工三部曲。改造目的、目标体系模糊不清，摸着石头过河，走一步看一步，一切凭感觉；确定改三部曲。改造目的、目标体系模糊不清，摸着石头过河，走一步看一步，一切凭感觉；确定改造资金需求总量无任何科学依据；设计不考虑竞争对手威胁，不进行市场细分、筛选客源，无准确造资金需求总量无任何科学依据；设计不考虑竞争对手威胁，不进行市场细分、筛选客源，无准确的市场定位和营销战略，更谈不上按照市场要求搞设计；施工过程资金、工期、质量、环保不能控的市场定位和营销战略，更谈不上按照市场要求搞设计；施工过程资金、工期、质量、环保不能控制；适应新客源要求、对市场反应灵敏的组织架构、运行机制等软件开业前便应具备，但一些
14、酒店制；适应新客源要求、对市场反应灵敏的组织架构、运行机制等软件开业前便应具备，但一些酒店往往筹备不足便仓促开业。往往筹备不足便仓促开业。 往往本来设计投资往往本来设计投资500万，但竣工却变成万，但竣工却变成800万或万或1,000万，要么施工单位、材料商上门逼债，开业万，要么施工单位、材料商上门逼债，开业后越来越被动，要么到工程后期眼看资金突破大盘子，只能后越来越被动，要么到工程后期眼看资金突破大盘子，只能按照屁股裁尿布按照屁股裁尿布，不得不用低档粗劣，不得不用低档粗劣产品，造成大量隐蔽工程缺陷。改造后酒店的每日运营费攀升，待修房增加。产品，造成大量隐蔽工程缺陷。改造后酒店的每日运营费攀升
15、，待修房增加。 尽管考察设计不少费力，最终设计可能豪华气派，也满足了升星要求，但因不能使装修改造成为拼尽管考察设计不少费力，最终设计可能豪华气派，也满足了升星要求，但因不能使装修改造成为拼抢客源的有效手段，更不能数字化，科学预测投资回收期及投资回报率，不能减弱乃至消除同地域、抢客源的有效手段，更不能数字化，科学预测投资回收期及投资回报率，不能减弱乃至消除同地域、同档次酒店残酷竞争的庞大压力，改造后因贷款利息、固定资产折旧、固定变动费用等大幅增加，同档次酒店残酷竞争的庞大压力，改造后因贷款利息、固定资产折旧、固定变动费用等大幅增加，新增有限利润不足弥补新增费用，导致改造后营业收入达不到亏盈平衡点
16、，投了资金反而会加大亏新增有限利润不足弥补新增费用，导致改造后营业收入达不到亏盈平衡点，投了资金反而会加大亏损。损。2022-6-23叶予舜12在装修改造前要认真在装修改造前要认真思考如下看似简单、思考如下看似简单、却最易模糊的三个基却最易模糊的三个基本问题本问题2022-6-23叶予舜13酒店为何要进行装酒店为何要进行装修改造？什么是酒修改造？什么是酒店装修改造？目标店装修改造？目标体系是如何构成的？体系是如何构成的？从资金筹备到酒店开业，酒从资金筹备到酒店开业，酒店装修改造的具体决策实施店装修改造的具体决策实施包括哪些内容？怎样科学界包括哪些内容？怎样科学界定每项内容的方法、步骤并定每项内
17、容的方法、步骤并组织实施？组织实施？判定酒店装修改造判定酒店装修改造的每一环节成功与的每一环节成功与否的客观标准是什否的客观标准是什么？么？探讨探讨酒店装修改造酒店装修改造的基本定义的基本定义 在探讨在探讨酒店装修改造酒店装修改造的基本定义以前，我们必须首先搞清一个前提，即：酒店装修改造的唯一目的基本定义以前，我们必须首先搞清一个前提，即：酒店装修改造的唯一目的是什么？的是什么？ 酒店装修改造是投大资，操大心，受大累的苦差事，酒店老总为何非干不可呢？说到底，就是我们酒店装修改造是投大资，操大心，受大累的苦差事，酒店老总为何非干不可呢？说到底，就是我们原来的市场定位、文化定位、功能布局、装修设施
18、及环境是几年前的水平。市场飞速发展，人的审原来的市场定位、文化定位、功能布局、装修设施及环境是几年前的水平。市场飞速发展，人的审美观不断变化，客人生理、心理需求都在提高，原有装修设施不但陈旧老化，而且功能缺陷日益突美观不断变化，客人生理、心理需求都在提高，原有装修设施不但陈旧老化，而且功能缺陷日益突现，不能满足客人需要，新酒店风起云涌，必然抢走我们大量老客户。餐标上不去，开房率、平均现，不能满足客人需要，新酒店风起云涌，必然抢走我们大量老客户。餐标上不去，开房率、平均房价逐年下降，导致市场份额愈加减少，不改造将难以生存。房价逐年下降，导致市场份额愈加减少，不改造将难以生存。 因此，酒店装修改造
19、是指：正在运营中的酒店，面对同地域、同档次酒店客源市场的残酷竞争，调因此，酒店装修改造是指：正在运营中的酒店，面对同地域、同档次酒店客源市场的残酷竞争，调研已变化的客源市场、竞争对手及本酒店自身资源约束条件，并对本地区今后一定时期内的客源市研已变化的客源市场、竞争对手及本酒店自身资源约束条件，并对本地区今后一定时期内的客源市场动态变化做出前瞻性预测。依据调研结果，细分市场，筛选客源，锁定目标客户群。以满足客户场动态变化做出前瞻性预测。依据调研结果，细分市场，筛选客源，锁定目标客户群。以满足客户群生理、心理需求为目标，找出酒店现有环境与设施的各种功能缺陷，依据调整后的市场、文化、群生理、心理需求
20、为目标，找出酒店现有环境与设施的各种功能缺陷，依据调整后的市场、文化、功能三大定位，以完善功能，弥补缺陷所必要的资金为依据，确定投资总盘子、投资回收计划。在功能三大定位，以完善功能，弥补缺陷所必要的资金为依据，确定投资总盘子、投资回收计划。在投资总额的约束条件下，制定整体设计方案，并对从筹资到开业的改造全过程组织实施。使装修改投资总额的约束条件下，制定整体设计方案，并对从筹资到开业的改造全过程组织实施。使装修改造后的酒店，在同业竞争中，占据更为有利的战略位置，从而快速收回改造资金，提升核心竞争力。造后的酒店，在同业竞争中，占据更为有利的战略位置，从而快速收回改造资金，提升核心竞争力。 因此，酒
21、店装修改造的实质是为生存而战的一种拼抢客源的有效手段。因此，酒店装修改造的实质是为生存而战的一种拼抢客源的有效手段。2022-6-23叶予舜14探讨探讨酒店装修改造酒店装修改造的基本定义的基本定义以上定义说明以下问题：以上定义说明以下问题：1.酒店改造不是简单的翻新，也不是片面的追求升星级，而是拼抢客源酒店改造不是简单的翻新，也不是片面的追求升星级，而是拼抢客源的一种手段。从市场调研、筹资、制定改造计划、设计施工，一直到的一种手段。从市场调研、筹资、制定改造计划、设计施工，一直到筹备开业。各项工作必须紧密围绕这个中心，判断包括整体设计在内筹备开业。各项工作必须紧密围绕这个中心，判断包括整体设计
22、在内的各项工作成功与否的标准就是看其能否成为拼抢客源的手段。的各项工作成功与否的标准就是看其能否成为拼抢客源的手段。2.酒店改造的起始点不是筹资设计，而是市场调研；其工作终点也不是酒店改造的起始点不是筹资设计，而是市场调研；其工作终点也不是工程竣工，而是包括运营软件在内的重新开业筹备。工程竣工，而是包括运营软件在内的重新开业筹备。3.酒店改造是一个复杂的环环相扣的决策、实施系统，每一步骤都不能酒店改造是一个复杂的环环相扣的决策、实施系统，每一步骤都不能盲目拍板，而必须有科学依据。必须抛弃主观唯心论，以快速回收改盲目拍板，而必须有科学依据。必须抛弃主观唯心论，以快速回收改造资金为目标，制定周密的改造计划，确保改造后运营经济技术指标造资金为目标，制定周密的改造计划，确保改造后运营经济技术指标达到预期效果。达到预期效果。2022-6-23叶予舜15
