1、酒店酒店管理管理业态调研业态调研 社区社区商业市场调研分商业市场调研分析析集团连锁酒店管理集团连锁酒店管理公司公司 2022-6-23叶予舜1社区商业调研社区商业调研22022-6-23叶予舜社区商业社区商业市场调研分析市场调研分析2022-6-233社区商业的定义社区商业的定义何谓社区商业何谓社区商业? ?社区社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指
2、能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它它的服务人口一般在的服务人口一般在5 5万人以下，服务半径一般在万人以下，服务半径一般在2 2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在总规模一般应控制在3 3万平米以内，万平米以内，社区社区商业是什么？不是什么？业态商业是什么？不是什么？业态? ?定义定义突出的是什么？突出的是什么？ 商圈？商圈？ 同类同类对应的是城市商业中心对应的是城市商业中心 区域商业中心区域商业中心 叶予舜2022-6-234辐射型：辐射型：5
3、51111，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。要求较高。 中间型：中间型：2 255，主要依赖于本社区居民的需求，主要依赖于本社区居民的需求, ,兼顾周边兼顾周边. .内向型：内向型：2 2以下以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。撑商业的正常经营。社区商业类型社区商业类型-按照商住
4、比指标分类按照商住比指标分类叶予舜2022-6-235类型类型案例案例户数户数人口人口商业总面积商业总面积（）（）人均商业面积人均商业面积（/ /人）人）辐射型辐射型1 11,799 1,799 6,297 6,297 16,000 16,000 2.54 2.54 2 24,199 4,199 14,697 14,697 28,000 28,000 1.91 1.91 3 34,400 4,400 15,400 15,400 25,000 25,000 1.62 1.62 4 44,760 4,760 16,660 16,660 18,000 18,000 1.08 1.08 中间型中间型5
5、 52,946 2,946 10,311 10,311 9,000 9,000 0.87 0.87 6 65,119 5,119 17,917 17,917 15,500 15,500 0.87 0.87 内向型内向型7 77,464 7,464 26,124 26,124 19,800 19,800 0.76 0.76 8 83,690 3,690 12,915 12,915 5,940 5,940 0.46 0.46 9 94,700 4,700 16,450 16,450 6,000 6,000 0.36 0.36 10103,600 3,600 12,600 12,600 1,980
6、1,980 0.16 0.16 111110,330 10,330 36,155 36,155 5,000 5,000 0.14 0.14 上上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.02.51.02.5之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.140.141 1之间之间 。面积不是。面积不是判断辐射判断辐射 中间中间 内向型的唯一标准内向型的唯一标准. .社区商业类型社区商业类型-人均商业面积比人均商业面积比指标（范例模型）指标（范例模型）叶予舜2022-6-236 社区社区商业提供的服务一般交通时间商业提
7、供的服务一般交通时间1515分钟分钟内可到。有专家把构建社区购内可到。有专家把构建社区购物网称作物网称作“5101551015”，即：即：1.1. 居民居民出家门步行出家门步行5 5分钟可以到达便利分钟可以到达便利店；店；2.2. 步行步行1010分钟可到达超市和餐饮分钟可到达超市和餐饮店；店；3.3. 步行步行1515分钟可到达社区购物中心。分钟可到达社区购物中心。社区商业类型社区商业类型-按照交通时间分类按照交通时间分类叶予舜2022-6-237便利级商业：便利级商业：面积一般在面积一般在3,000M3,000M2 2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成以下，由一组小店或集中在一
8、起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3,0003,000人以下；人以下；邻里级商业：邻里级商业：面积一般在面积一般在3,000-20,000M3,000-20,000M2 2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在、餐饮等店铺，服务人口一般在3,000-50,0003,000-50,000人；人；社区级商业：社区级商业：面积一般在面积一般在20,000-50,000M20,000-50,000M2 2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它，以生活百
9、货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50,000-150,00050,000-150,000人。人。社区商业类型社区商业类型-按照服务的规模分类按照服务的规模分类叶予舜2022-6-238社区商业类型社区商业类型-按照载体建筑形式分类按照载体建筑形式分类叶予舜底商型商业底商型商业裙房型裙房型商业商业独立型独立型商业商业2022-6-239社区商业类型社区商业类型-按照布局分类按照布局分类叶予舜散点式商业散点式商业商业街型商商业街型商业业购物中心型购物中心型商业商业2022-6-2310社区商业类型社区商业类型-按照位置分类按照
10、位置分类叶予舜内部型内部型商业商业外部型外部型商业商业兼有型兼有型商业商业2022-6-2311社区商业类型社区商业类型-按照社区规模分类按照社区规模分类小型社区：小型社区：人口规模：人口规模：300-700300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：人均商业面积：0.60.6平米平米/ /人以下；人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；业街区；商业交通时间：步行商业交通时间：步行5 5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；分钟内
11、，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。叶予舜2022-6-2312中型社区：中型社区：人口规模：人口规模：2,000-5,0002,000-5,000户；户；人均商业面积：人均商业面积：0.6-0.80.6-0.8平米平米/ /人；人；可设定的商业层次：便利商业组合可设定的商业层次：便利商业组合+ +商业街区或邻里购物中心商业街区或邻里购物中心( (交通条件优良交通条件优良者可考虑形成商业街区者可考虑形成商业街区) )；商业交通时间：步行商业交通时间：步行1010分钟以内；分钟以内；商业
12、功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。，可考虑建设社区商业中心。社区商业类型社区商业类型-按照社区规模分类按照社区规模分类叶予舜2022-6-2313大型社区：大型社区：人口规模：人口规模：1-1.51-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积：人均商业面积：0.8-1.20.8-1.2平米平米/ /人；人；可设定的商业层次：便利商业组合可设定的商业层次：便利商业组合+ +（商业街区）（商业街区）+ +社区商业社区商业( (邻里购物中
13、心邻里购物中心或社区购物中心或社区购物中心) )，交通条件优良者可考虑形成商业街区；，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行商业交通时间：步行1515分钟以内；分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；社区商业类型社区商业类型-按照社区规模分类按照社区规模分类叶予舜2022-6-2314社区商业的特征社区商业的特征n顾客属地性顾客属地性n业种配套性业种配套性n日常便利性日常便利性n服务亲和性服务亲和性n赢
14、利稳定性赢利稳定性n需求依赖性需求依赖性n商圈扩展性商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色社区商业的特性决定了它的角色叶予舜2022-6-2315社区商业的角色社区商业的角色n忽悠买房者？忽悠买房者？n服务业主者？服务业主者？n品牌支撑者？品牌支撑者？n利润获取者？利润获取者？n敷衍指标者？敷衍指标者？n自我作品者？自我作品者？n其它其它社区商业与住宅开发者之社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？间的关系究竟是什么？叶予舜2022-6-2316社区商业的角色社区商业的角色n局部服从整体优先原则局部服从整体优先原则n利益最大化的辅助原则利益最大化的辅助原则n顾客需求导向产品原则顾客需求导向产
15、品原则叶予舜2022-6-2317 社区商业的开发应该遵循社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此
16、原社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫表面功夫”, ,细节也是体现事物本质的重要组成细节也是体现事物本质的重要组成部分。部分。社区商业与整体住宅区关系社区商业与整体住宅区关系叶予舜2022-6-2318楼盘名称楼盘名称主题风格主题风格表现形式表现形式XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX欧洲小镇风情欧洲小镇风情建筑外观、线条建筑外观、线条地方代表植物地方代表植物景观小品点缀景观小品点缀与住宅风格统一与住宅风格统一XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
17、XXXXX都市闲情都市闲情+ +地中海生活情景地中海生活情景建筑外观、线条建筑外观、线条地方代表植物地方代表植物景观小品点缀景观小品点缀与住宅风格统一与住宅风格统一XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX意大利风情山海小镇意大利风情山海小镇建筑外观、线条建筑外观、线条地方代表植物地方代表植物景观小品点缀景观小品点缀与住宅风格统一与住宅风格统一XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX世外桃源世外桃源建筑外观、线条建筑外观、线条地方代表植物地方代表植物景观小品点缀景观小品点缀与住宅风格统一与住宅风格统一社区商业与整体住宅区关系社区商业与整体住宅区关系叶予舜2022-6-2319从从
18、整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；保持高度统一；在在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观景观小品、植物及
19、地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如如XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX特色特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的
20、特点，形成项目受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；自身的差异化优势；除了除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/ /消费者心中留下深刻印象，而且也
21、是与业主消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/ /消费者拉消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。社区商业与整体住宅区关系社区商业与整体住宅区关系叶予舜2022-6-2320社区商业的问题社区商业的问题叶予舜鸡先还是蛋先鸡先还是蛋先便民与扰民便民与扰民出租与出售出租与出售一铺养三代与三代养一铺一铺养三代与三代养一铺放水养鱼还是杀鸡取卵放水养鱼还是杀鸡取卵物业：管理还是经营物业：管理还是经营步行街还是不行街步行街还是不行街2022-6-2321社区商业市场分析社区商业市场分析主要要素
22、主要要素叶予舜周边人口统计周边人口统计周边消费群特征周边消费群特征分析分析竞争对手分析竞争对手分析（现有及潜在的（现有及潜在的竞争对手）竞争对手）周边人车流量统周边人车流量统计分析计分析周边商业业态的周边商业业态的统计分析统计分析周边市政规划分周边市政规划分析析商业物业条件分商业物业条件分析析2022-6-2322社区商业市场分析社区商业市场分析-调研模板调研模板1.1.项目项目周边环境调研分析周边环境调研分析项目项目1.51.5公里半径周边商家公里半径周边商家/ /机构分布机构分布项目项目周边未来周边未来2020, ,000000平米以上商业规划平米以上商业规划/ /在建项目在建项目项目项目
23、商圈调查与分析商圈调查与分析: :分别分别0.5/1/1.50.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平, ,流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路）项目客流监测项目客流监测: :平时平时 周末周末, ,（7 7：00220022：0000）不同方向客流量及其交通工具；）不同方向客流量及
24、其交通工具；2.2.小型小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）3.3.消费者消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）4.4.特别特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.5.项目项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相
25、关人士进行测试）叶予舜2022-6-2323社区商业市场定位社区商业市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；业；业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；业中定位为专业市场的商业较少；形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；形象定位：低档、
26、中低档、中档、中高档、高中档、高档；名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。叶予舜2022-6-2324社区商业顾客定位社区商业顾客定位叶予舜顾客是顾客是谁谁顾客规顾客规模模顾客特顾客特征征2022-6-2325商业商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利
27、于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：n 区域的商业市场容量区域的商业市场容量n 市场整体租售状况对项目规模的影响市场整体租售状况对项目规模的影响n 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）n 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为主力店的带动效应
28、（一般主力店与其辐射区域面积比为1 1：1.51.5）n 竞争性项目对项目规模的影响竞争性项目对项目规模的影响n 市政规划对项目片区商业规模的影响市政规划对项目片区商业规模的影响n 项目自身条件对规模的影响等。项目自身条件对规模的影响等。社区商业规模定位社区商业规模定位叶予舜2022-6-2326社区商业主题定位社区商业主题定位叶予舜商业主题形象定位主要考虑的因素：商业主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格住宅楼盘的整体风格项目片区的整体氛围项目片区的整体氛围主题营造的可实现性等主题营造的可实现性等2022-6-2327社区商业业态组合社区商业业态组合n百货、超市、餐饮、服务配套、美容
29、、服饰精品、生活家居和休闲八百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。大类业态构成了社区商业的基础业态。n业态组合规划原则：业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；能否在项目目前条件下开业经营，培育
30、商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。符合商铺建筑设计技术指标。叶予舜2022-6-2328租户特点租户特点租金承受能力租金承受能力租金模式租金模式人流贡献人流贡献型租户型租户一般零售主力店、次主力店如一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等院、电玩、冰场等通常承受租金能力相通常承受租金能力相对最低对最低以纯租金方式居多，以纯租金方式居多， 也有可也有可控租户采取扣率租金（有保底控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式营业额）的方式租金贡献租金贡献型租户型租户部分品牌店、一般专卖店、中部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户西快餐、花车租户
31、承租能力相对最高承租能力相对最高零售类以扣率租金或两者取高零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金为主，而中西快餐则以纯租金模式为主模式为主提升形象提升形象型租户型租户各业态业种中的旗舰品牌，如各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的休闲运动服饰中的NIKENIKE，快餐，快餐中的必胜客中的必胜客承租能力相对一般，承租能力相对一般，视地段、客流、交通视地段、客流、交通等情况等情况以扣率租金为主以扣率租金为主功能配套功能配套型租户型租户以服务类机构为主，以满足购以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费物中心的一站式消费除了个别租赁面积小除了个别租赁面积小或银行、展示等机构或银行
32、、展示等机构外，一般承租能力较外，一般承租能力较低低以纯租金为主以纯租金为主填空补漏填空补漏型租户型租户以消化购物中心富裕楼层或面以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑积为考虑一般很低一般很低纯租金为主纯租金为主社区商业业态组合社区商业业态组合租户角色定位租户角色定位叶予舜2022-6-2329社区商业规划布局社区商业规划布局叶予舜社区商业布社区商业布局类型局类型各业态布局各业态布局特点特点人流动线的人流动线的规划规划社区商铺铺社区商铺铺位面积配比位面积配比社区商铺铺社区商铺铺位开间位开间/ /进深进深比例比例2022-6-2330 商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性
33、质有直接关系，而现实案例中不同业态商商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：主要有四种类型：类型类型案例案例优点优点缺点缺点底商满布型底商满布型商业体量可以较大限度的扩商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一
34、定程度上对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大况，对社区的整体形象有较大的负面影响。的负面影响。入口商街型入口商街型有利社区居民的购物消费，有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性扩大，且展示面不长，可视性不强。不强。入口集中型入口集中型将商业独立于住宅区，减少商将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一业对居住的影响，同时，在一定程度商业利
35、于商业规模的扩定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。民的购物消费。散点列布型散点列布型商业较分散，在一定程度上方商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效商业较分散，难以形成规模效应。应。社区商业布局社区商业布局类型类型模板模板叶予舜2022-6-2331根据根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方
36、便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；家对其它小商家的带动作用； 餐饮餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；正常生活； 对对位置要求不高的
37、业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。各业态布局特点各业态布局特点叶予舜2022-6-2332综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：各业态布局特点各业态布局特点主出入口主出入口 / /主干道主干道1 1层层/2/2层层1,0001,000- -5,0005,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强位置要求不高，可移动弹性较强1 1层层10104040其他其他
38、不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1 1层层10102020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近靠近主出入口，离居住区域较近1 1层层10102020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越较高，通常位置较优越1 1层层3030100100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1 1、2 2层皆可层皆可1 1层层/2/2层层100100-
39、 -200200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1 1层层30306060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近靠近主出入口，离居住区域较近1 1层层5050- -200200便利店便利店主力承租面积通常位于主力承租面积通常位于 2 2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面较好的展示面1 1层层/2/2层层500500- -1,0001,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于主力承租面积通常位于 2 2层，具体位置上无特殊要求层，具体位置上无特殊要求1 1层层
40、/2/2层层美发：美发：5050- -100 100 美容：美容：200200- -1,0001,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道偏好社区商业街两端位置，临主干道1 1层层/2/2层层快餐类：快餐类： 100100500500；西餐咖啡：西餐咖啡： 200200800 800 中式酒楼：中式酒楼： 1,0001,000- -3,0003,000餐饮餐饮主出入口主出入口1 1层层100100- -500500便利超市便利超市主干道主干道/ /主出入口主出入口- -1 1- -3 3层层6,0006,00015,00015,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层
41、经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口主出入口 / /主干道主干道1 1层层/2/2层层1,0001,000- -5,0005,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强位置要求不高，可移动弹性较强1 1层层10104040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1 1层层10102020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近靠近主出入口，离居住区域较近1 1层层10102020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承
42、受能力较高，通常位置较优越较高，通常位置较优越1 1层层3030100100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1 1、2 2层皆可层皆可1 1层层/2/2层层100100- -200200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1 1层层30306060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近靠近主出入口，离居住区域较近1 1层层5050- -200200便利店便利店主力承租面积通常位于主力承租面积通常位于 2 2层，具体位置上无特殊要求
43、，但要有一个层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面较好的展示面1 1层层/2/2层层500500- -1,0001,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于主力承租面积通常位于 2 2层，具体位置上无特殊要求层，具体位置上无特殊要求1 1层层/2/2层层美发：美发：5050- -100 100 美容：美容：200200- -1,0001,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道偏好社区商业街两端位置，临主干道1 1层层/2/2层层快餐类：快餐类： 100100500500；西餐咖啡：西餐咖啡： 200200800 800 中式酒楼：中式酒楼： 1,0001,000-
44、 -3,0003,000餐饮餐饮主出入口主出入口1 1层层100100- -500500便利超市便利超市主干道主干道/ /主出入口主出入口- -1 1- -3 3层层6,0006,00015,00015,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标叶予舜2022-6-2333 在在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。形式：人流焦点和人流端点。 人流人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯焦点一般位于社区主出入口
45、或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率存多个，有效地提升人流流动频率。人流动线规划人流动线规划叶予舜2022-6-2334焦点型人流动线焦点型人流动线端点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；价值
46、提升明显；人流集散中心为两个或多个；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。业的整体价值。人流动线规划人流动线规划叶予舜2022-6-2335综合综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：1.1. 规划规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2.2. 人流人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；部人
47、流；3.3. 人流人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；可能多的商业；4.4. 人人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5.5. 人人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同流动线规划中，可结合具体情况设置具
48、有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。人流动线规划人流动线规划叶予舜2022-6-2336硬件硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。好经营的重要环节。每每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为商业各业态
49、面积需求，将铺位按面积区间分为“3030以下、以下、31318080、8181200200、201201500500、501501以上以上”五种面积区间。五种面积区间。铺位面积铺位面积叶予舜2022-6-2337从从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应
50、的较高。但是，在个数比例上，积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“3030以下以下”和和“31318080”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势积偏小，在个数上有着较大的优势。中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中因而该面积区间中“501501以上以上”的面积相对
