1、美好集团案例经营战略分析美好集团案例经营战略分析美好集团经营战略分析美好集团经营结果分析美好集团经营战略分析n 2012年战略概要：房地产调控严厉；开工计划放在武汉、沈阳等刚性需求上，对于改善型项目放缓；一季度以价换量，二季度保价走量；积极寻找融资渠道，加快回款，节约成本。n 2013年战略概要：聚焦区域，深耕发展，开发城中村项目；打造配套设施，强化物业服务，提升产品品质；开源节流，保证现金流良性循环；以项目为核心，以高周转为导向，积极盘活存量。n 2014年战略概要：提升品质，控制项目成本，加速周转；推行大总包模式，与品牌工程商结成长期战略联盟；积极参与棚户区改造；全员营销，全力清库存、盘活
2、存量。2012年-2014年战略在美好集团的案例中，我们理解投入为营业成本和三费的合计；而产出为存货的增加量和主营业务成本。投入和产出的平衡能力单位：万元20142014201320132012201220112011营业成本营业成本146205275183122882三费三费389813468529626投入投入185186309868152508存货存货11961691100169909285584426主营业务成本主营业务成本146205275183122882产出产出242205466067447741投入产出比投入产出比131%150%294%n 从2012年到2014年，投入产出比
3、越来越低，印证了房地产企业的黄金时期一去不返，2014年压缩了投入，说明消化库存成为主要矛盾投入和产出的平衡能力此处主要分析为应收账款周转率和存货周转率，从表格中可以看到产出的变化和存货变化的关系产出与周转平衡能力分析单位：万元201420142013201320122012产出产出242205466067447741应收票据应收票据60000预付预付10595810436595741AR originalAR original149351870214935应收小记应收小记121493123067110676营业收入营业收入210536346526177237应收账款周转率应收账款周转率12.
4、52 20.60 16.64 存货周转率存货周转率18%34%24%n 应收周转率和存货周转率同步下降，说明卖的又慢又少，所以“全民营销”的战略是正确的产出与周转平衡能力分析毛利的下降符合周转的走势，但毛利率反而回到了2012年的水平，是好事吗？周转与效益平衡能力单位：万元201420142013201320122012应收账款周转率应收账款周转率12.52 20.60 16.64 存货周转率存货周转率18%34%24%毛利毛利643317134354355毛利率毛利率31%21%31%核心利润率核心利润率4%3%6%2014年，核心利润严重下滑，但经营活动产生的净流量却大幅增加。发生变化的科
5、目叫：收到其他与经营活动有关的现金，它开始想办法找钱了效益与现金回流的平衡能力单位：万元201420142013201320122012核心利润核心利润88751106010413经营活动产生经营活动产生的净流量的净流量87279-48564-188460中游：房地产企业物业公司上下游的管理能力上游：钢铁，建材，化工，机械，银行，有色金属，工程承包等下游：个人购房者单位合作建房商铺租户等上游除了银行之外，不是过剩产能就是没有话语权下游大部分都是卖命买房的小业主对上下游的控制力一目了然上下游前五占比分析201420132012前五大供应商占比15.84%29.05%20.63%前五大客户占比10
6、.69%1.27%2.13%n 2014年净流入现金8亿元，且AR比上年减少带来1574万净流入，同时加上预收和应付的6.4亿，为企业带来了充足的现金流。n 就是因为对上下游控制强，所以才有了这样的现金来源经营活动现金流的充足能力201420142013201320122012经营活动产生的净经营活动产生的净流量流量87279-48564-188460非现金耗费（）非现金耗费（）折旧与摊消折旧与摊消10503900ARAR增加（）增加（）-157412391-61627APAP减少减少 （）（）63838105451206047利息净支出利息净支出236020802080分析得出的结果和建议n 房地产市场由于国家政策等原因正在经历寒冬n 美好集团的存量地块和在建房屋保有量逐年上升，如果不加快周转，仍然以毛利率为目标，会有资金链断裂的风险n 目前美好集团现金净流量共计8.7亿，但仔细分析，主要的来源是应付工程款的减少和预收房屋款的增加，说明其消化存量的压力仍然很大，且新开工的动力严重不足分析结论n 赶快找钱增强自身融资能力，扩大融资渠道，保证现金流n 赶快卖房加快库存周转，消化存量房屋，n 强大自身节约成本，提高房屋质量，完善配套服务建议感谢您的聆听！感谢您的聆听！
