1、第第 九九 章房产税、城镇土地使用税、章房产税、城镇土地使用税、 契税法、耕地占用税法契税法、耕地占用税法 第一节 房产税法第二节 城镇土地使用税法第三节 契税法 第四节 耕地占用税法第一节第一节 房产税法房产税法一、房产税基本原理房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点：v1.房产税属于财产税中的个别财产税；v2.征税范围限于城镇的经营性房屋；v3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 (一)纳税人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类. 自2009
2、年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。二、纳税义务人与征税对象二、纳税义务人与征税对象 四、四、 计税依据与税率计税依据与税率 （一）计税依据 1.从价计征税率为1.2%； 计税依据是房产原值一次减除10% 30%的扣除比例后的余值。 2.从租计征税率为12%； 计税依据为房产租金收入v需要注意的特殊问题：v第一，以房产联营投资的，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，由出租方按租金收入计征房产税。v第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人
3、，由当地税务机关根据实际情况确定。第三，房屋附属设备 和配套设施的计税规定 第四，房产原值中均应包含地价的规定 解析：地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。第五，地下建筑物房产税规定:1.独立的在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。2.对不同用途的地下建筑物房产税的减征：（1）工业用途房产：房屋原价的5060%作为应税房产原值（2）商业和其他用途房产:房屋原价的 7080%作为应税房产原值;3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地
4、下部分等，应将地下与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 【例题】 某企业有一处房产原值1000万元，2013年7月 l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2013年应缴纳房产税（）。A.6.0万元 B.9.6万元C.10.8万元 D.15.6万元 【答案】C (二)税率 1.从价计征：税率为1.2%； 2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住，暂按4%税率征收房产税。五、应纳税额计算五、应纳税额计算计税方法 计税依据 税率 税额计算公式 从价
5、计征 房产计税余值 1.2% 全年应纳税额 = 应税房产原值(1-扣除比例)1.2% 从租计征 房屋租金 1 2 %（个人4%）全年应纳税额 = 租金收入12%（个人为4%） 某公司2013年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2013年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2014年该会所应缴纳房产税（ ）万元。 A. 42 B. 48.72 C. 50.4 D. 54.6【答案】B【解析】2012年应缴纳房产税=（5
6、000+500200+500）（1-30%）1.2%=48.72（万元） 【例题】六、税收优惠六、税收优惠v一、暂行条例中规定的免税项目v二、财政部批准免税的其他房产【例题】 v下列各项中，暂免征收房产税的有( )。 vA. 房管部门向居民出租的公有住房 vB文化体育单位出租的公有住房vC. 企业向职工出租的单位自有住房 vD. 个人对外出租经营的自有住房v【答案】AC七、七、 征收管理与纳税申报征收管理与纳税申报v（一）纳税义务发生时间v（二）纳税期限 房产税实行按年计算，分期(季度或半年)缴纳的征收办法。v（三）纳税地点 房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。【例题单选题】 某企业201
7、3年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2013年企业该项固定资产应缴纳房产税（）。A.2.1万元B.2.31万元 C.2.8万元D.3.08万元【答案】B【解析】2012年应纳房产税1100（1-30%）1.2%3/122.31（万元）本节总结v房产税的重点问题：v计税依据v税率v优惠政策v时间 第二节城镇土地使用税法第二节城镇土地使用税法v一、城镇土地使用税基本原理v（一）概念：城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人
8、征收的一种税。（二）特点：v1.征税对象是国有土地国有土地；v2.征税范围广；v3.实行差别幅度税额。二、二、 纳税义务人纳税义务人v城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税，该税属资源税类。v城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人。三、三、 征税范围征税范围v城镇土地使用税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。四、四、 应纳税额的计算应纳税额的计算v（一）计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，具体使用如下：v1.以测定面积为计税依据，
9、适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。v2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。v3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人（二）税率v城镇土地使用税采用有幅度的地区差别定额税率。v（三）计算公式：v(全年)应纳税额实际占用应税土地面积(平方米)适用税率五、五、 税收优惠税收优惠v（一）暂行条例或其他法规中规定的统一免税项目v（二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目【例题】 v下列各项中，城镇土地使用税暂行条例直接规定的免税项目是( )。vA. 个人所有的居住房屋
10、及院落用地vB. 宗教寺庙自用的土地vC. 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地vD. 个人办的托儿所和幼儿园v【答案】 B【例题】 某市肉制品加工企业2013年占地60000平方米，其中办公占地5000平方米，生猪养殖基地占地28000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业内部道路及绿化占地11000平方米。企业的在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税（） A.16800元 B.25600元 C.39200元 D.48000元 【答案】A六、六、 征收管理与纳税申报征收管理与纳税申报v（一）纳税期限v（二）纳税义务发生时间v（三）纳税地点
11、本节重点内容：1.计税依据的确定，应纳税额的计算。2.税收优惠政策。第三节第三节 契税法契税法v契税是在我国境内转移土地、房屋权属时对承受的单位和个人征收的一种税，它属于财产行为税类。契税实行一次性征收，普遍适用于内外资企业和本外国公民。一、契税的征税对象 在境内转移土地、房屋权属这种行为。具体包括以下五种具体情况契税的征税对象v1、国有土地使用权出让；v2、国有土地使用权转让；v3、房屋买卖；v4、房屋赠予；v5、房屋交换。【例题】v下列各项中，应当征收契税的有（）。A.以房产抵债B.将房产赠与他人C.以房产作投资D.子女继承父母房产 【答案】ABCv二、契税的纳税义务人 契税的纳税义务人是
12、境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。v三、税率 契税实行地区差别幅度税率，比例为3%5%。四、四、 应纳税额的计算应纳税额的计算v契税应纳税额 = 计税依据税率v契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况:v1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据； v2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； v3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；v4.以划
13、拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；v5房屋附属设施征收契税的依据【例题】 居民甲某有四套住房，将一套原值100万元的别墅折价给乙某抵偿了120万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元D.甲150
14、00元，乙36000元，丙不缴纳 【答案】A五、五、 税收优惠税收优惠 【例题】下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（）。A.城镇职工自己购买商品住房 B.政府机关承受房屋用于医疗C.遭受自然灾害后重新购买住房 D.军事单位承受房屋用于军事设施【答案】BD本节重点内容： 1.征税范围 2.计税依据 3.减免税优惠第四节耕地占用税法第四节耕地占用税法一、耕地占用税基本原理一、耕地占用税基本原理（一）概念：耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。（二）特点： 1.兼具资源税与特定行为税的性质； 2.采用地区差别税
15、率； 3.在占用耕地环节一次性课征； 4.税收收入专用于耕地开发与改良。二、纳税义务人二、纳税义务人是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。三、征税范围三、征税范围耕地占用税的征税范围包括建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所国家所有和集体所有有的耕地。【例题】 下列各项中，属于耕地占用税征税范围的有（）。A.占用菜地开发花圃B.占用2年前的农用土地建造住宅区C.占用耕地开发食品加工厂D.占用养殖的滩涂修建飞机场跑道【答案】BCDv四、应纳税额的计算四、应纳税额的计算应纳税额实际占用耕地面积（平方米）适用定额税率五、税收优惠五、税收优惠v【例题】下列各项中，减半征收耕地占用税的是（）。A.纳税人临时占用耕地B.军事设施占用耕地C.农村居民占用耕地新建住宅D.公路线路占用耕地【答案】C 本节重点内容： 1.征税范围 2.计税依据。 3.税收优惠政策
