1、CHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDSCHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDSCHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS物业服务费，也称物业管理费、物业费、物业管物业服务费，也称物业管理费、物业费、物业管理综合服务费等理综合服务费等指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、屋及配套的设施设备和相关场地进行维修
2、、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。收取的费用。 X = X1 + X4其中其中X表示物业服务资金，其包括：表示物业服务资金，其包括： 物业服务支出（物业服务支出（X1） 物业管理企业的酬金（物业管理企业的酬金（X4）).,(921911ixXii 物业服务成本或者物业服务支出收物业服务成本或者物业服务支出收费标准，元费标准，元/ /月月平方米。平方米。 各分项费用收费标准，元各分项费用收费标准，元/ /月月平平方米。方米。).,(921911ixXii).,(921911ixXii实例： 某物业管理企业所接管的某物业管理
3、企业所接管的“名雅苑名雅苑”小区中有多层住小区中有多层住宅栋、复式住宅宅栋、复式住宅1212栋、高层住宅栋、高层住宅3 3栋，则可将栋，则可将1818栋多栋多层住宅、层住宅、1212栋复式住宅和栋复式住宅和3 3栋高层住宅所需的管理服务费栋高层住宅所需的管理服务费预算资金定额，分别测算出来，然后再分别平均到各类物预算资金定额，分别测算出来，然后再分别平均到各类物业的每一位业主（见表业的每一位业主（见表7-17-1；7-27-2；7-37-3）18 18 栋楼栋楼,20 ,20 条梯条梯,36 ,36 个水池个水池,35 ,35 个化粪池，个化粪池，474 474 户，绿化面积户，绿化面积 4
4、884 4 884 平方米平方米1.1.管理员管理员2.2.保安员保安员3.3.楼管员楼管员4.4.水电工水电工5.5.环卫员环卫员6.6.绿化员绿化员7.7.垃圾清运垃圾清运8.8.垃圾袋垃圾袋9.9.楼梯打扫楼梯打扫10.10.水池清洗水池清洗11.11.化粪池清洗化粪池清洗12.12.绿化用水绿化用水13.13.值班用水值班用水14.14.值班用电值班用电15.15.市政维护费市政维护费16.16.公杂费公杂费合计合计每月每户支出每月每户支出4 4 人人6 6 人人20 20 人人1 1 人人4 4 人人2 2 人人300 300 桶桶/ /月月474 474 户户 30 30 个个/
5、/每户每月每户每月8 8 次次/ /月月3 3 次次/12 /12 月月1 1 次次/12 /12 月月147 147 吨吨/ /月月540 540 吨吨/ /月月1080 1080 度度/ /月月474 474 户户474 474 户户600 600 元元/ /人人500 500 元元/ /人人350 350 元元/ /人人500 500 元元/ /人人350 350 元元/ /人人400 400 元元/ /人人5 5 元元/ /桶桶0.25 0.25 元元/ /个个1 1 元元/ /次次40 40 元元/ /次次300 300 元元/ /次次0.35 0.35 元元/ /吨吨0.35 0.
6、35 元元/ /吨吨0.4 0.4 元元/ /度度5 5 元元/ /户户2.68 2.68 元元/ /户户2 400 2 400 元元3 000 3 000 元元7 000 7 000 元元500 500 元元1 400 1 400 元元800 800 元元1 500 1 500 元元3 555 3 555 元元160 160 元元360 360 元元875 875 元元51.45 51.45 元元189 189 元元432 432 元元2 370 2 370 元元1 270.32 1 270.32 元元25 862.77 25 862.77 元元54.56 54.56 元元表表 7-17-1
7、 “名雅苑名雅苑”多层住宅综合服务费多层住宅综合服务费12 12 栋楼栋楼,12 ,12 条梯条梯,12 ,12 个水池个水池,12 ,12 个化粪池，个化粪池，72 72 户，绿化面积户，绿化面积 742 742 平方米平方米1.1.管理员管理员2.2.保安员保安员3.3.楼管员楼管员4.4.水电工水电工5.5.环卫员环卫员6.6.绿化员绿化员7.7.垃圾清运垃圾清运8.8.垃圾袋垃圾袋9.9.楼梯打扫楼梯打扫10.10.水池清洗水池清洗11.11.化粪池清洗化粪池清洗12.12.绿化用水绿化用水13.13.值班用水值班用水14.14.值班用电值班用电15.15.市政维护费市政维护费16.1
8、6.公杂费公杂费合计合计每月每户支出每月每户支出1 1 人人4 4 人人12 12 人人1 1 人人1 1 人人1 1 人人120 120 桶桶/ /月月72 72 户户 30 30 个个/ /每户每月每户每月8 8 次次/ /月月3 3 次次/12 /12 月月1 1 次次/12 /12 月月22 22 吨吨/ /月月300 300 吨吨/ /月月600 600 度度/ /月月72 72 户户72 72 户户600 600 元元/ /人人500 500 元元/ /人人350 350 元元/ /人人500 500 元元/ /人人350 350 元元/ /人人400 400 元元/ /人人5 5
9、 元元/ /桶桶0.25 0.25 元元/ /个个1 1 元元/ /次次40 40 元元/ /次次300 300 元元/ /次次0.35 0.35 元元/ /吨吨0.35 0.35 元元/ /吨吨0.4 0.4 元元/ /度度5 5 元元/ /户户12.68 12.68 元元/ /户户600 600 元元2 000 2 000 元元4 200 4 200 元元500 500 元元350 350 元元400 400 元元600 600 元元540 540 元元96 96 元元120 120 元元300 300 元元7.7 7.7 元元105 105 元元240 240 元元360 360 元元9
10、12.96 912.96 元元11 331.66 11 331.66 元元157.38 157.38 元元表表 7-27-2 “名雅苑名雅苑”复式住宅综合服务复式住宅综合服务3 3 栋楼栋楼,3 ,3 条梯条梯,6,6个个 水池水池,12 ,12 个化粪池，个化粪池，6 6 部电梯，部电梯，424 424 户，绿化面积户，绿化面积 4 376 4 376 平方米平方米1.1.保安员保安员2.2.管理员管理员3.3.楼管员楼管员4.4.水电工水电工5.5.电梯维修工电梯维修工6.6.环卫员环卫员7.7.绿化员绿化员8.8.垃圾清运垃圾清运9.9.垃圾袋垃圾袋10.10.楼梯打扫楼梯打扫11.11
11、.水池清洗水池清洗12.12.化粪池清洗化粪池清洗13.13.绿化用水绿化用水14.14.值班用水值班用水15.15.值班用电值班用电16.16.电梯日常维修电梯日常维修17.17.市政维护市政维护18.18.公杂费公杂费合计合计每月每户支出每月每户支出2 2 人人3 3 人人3 3 人人2 2 人人12 12 人人4 4 人人2 2 人人180 180 桶桶/ /月月424 424 户户 30 30 个个/ /每户每月每户每月8 8 次次/ /月月3 3 次次/12 /12 月月1 1 次次/12 /12 月月131 131 吨吨/ /月月405 405 吨吨/ /月月810 810 度度/
12、 /月月424 424 户户424 424 户户424 424 户户600 600 元元/ /人人500 500 元元/ /人人350 350 元元/ /人人500 500 元元/ /人人700 700 元元/ /人人350 350 元元/ /人人400 400 元元/ /人人5 5 元元/ /桶桶0.25 0.25 元元/ /个个2.5 2.5 元元/ /次次100 100 元元/ /次次300 300 元元/ /次次0.35 0.35 元元/ /吨吨0.35 0.35 元元/ /吨吨0.4 0.4 元元/ /度度1 1 元元/ /户户5 5 元元/ /户户2.68 2.68 元元/ /户户
13、1 200 1 200 元元15 000 15 000 元元1 050 1 050 元元1 000 1 000 元元8 400 8 400 元元1 400 1 400 元元 800 800 元元900 900 元元3 180 3 180 元元60 60 元元150 150 元元300 300 元元45.85 45.85 元元141.75 141.75 元元324 324 元元424 424 元元2 120 2 120 元元1 136.32 1 136.32 元元24 131.92 24 131.92 元元56.91 56.91 元元表表 7-37-3 “名雅苑名雅苑”高层住宅综合服务高层住宅综
14、合服务维修基金与物业服务费的区别维修基金与物业服务费的区别维修基金维修基金由业主个人及房改售房单位缴交，专项由业主个人及房改售房单位缴交，专项用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和改造改造;物业服务费物业服务费是物业管理企业接受业主委员会（业是物业管理企业接受业主委员会（业主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能而向业主收取的服务报酬。而向
15、业主收取的服务报酬。 根据根据住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法，住宅专项，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。策、政府监督的原则。 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。公开透明、受益人和负担人相一致的原则。使用（费用分摊）原则使用（费用分摊）原则使用程序使用程序禁止使用情形禁止使用情形购买国债购买国债使用（费用分摊）原则使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造住宅共用部位、共用设施设备
16、的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：费用，按照下列规定分摊： （一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 （二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应位按照所交存住宅专项维修资
17、金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。积的比例分摊。使用（费用分摊）原则使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：费用，按照下列规定分摊：（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后
18、公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。所交存住宅专项维修资金的比例分摊。使用（费用分摊）原则使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。改造费用。使
19、用程序使用程序 划转业主大会管理前划转业主大会管理前 划转业主大会管理后划转业主大会管理后使用程序使用程序 划转业主大会管理前划转业主大会管理前需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的总面积三分之二以上的
20、业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部
21、（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。修单位。使用程序使用程序 划转业主大会管理后划转业主大会管理后需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应
22、当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责
23、管理公有住房住宅专项维修资金的部门资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的
24、部门发现不符合有关法律、法规、规章专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。修单位。禁止使用情形禁止使用情形（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、
25、更新和改造费用；用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。购买国债购买国债 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，经业在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，经业主大会同意或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上主大会同意或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，可以按照国的业主且占总人数三分之二以上业主同意，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，转入利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，转入住宅专项维修资金滚存使用。住宅专项维修资金滚存使用。
