1、第三节 房地产开发项目进度管理一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析 三、项目进度管理的主要任务三、项目进度管理的主要任务四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施第六章房地产开发项目管理 房地产开发项目的进度管理房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析
2、原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。程竣工、交付使用。 项目进度管理的项目进度管理的最终目的最终目的是确保项目进度目标的实现，房地产开发是确保项目进度目标的实现，房地产开发项目进度管理的主要内容是建设工期。项目进度管理的主要内容是建设工期。进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？ 进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可说来，进
3、度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，避免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。工程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。 北京国际金融大厦北京国际金融大厦位于西长位于西长安街南侧，由北京市建筑设安街南侧，由北京市建筑设计研究院设计。大厦由四个计研究院设计。大厦由四个相对独立的办公楼和两个弧
4、相对独立的办公楼和两个弧形连接体组成，是一个集办形连接体组成，是一个集办公、银行营业厅及银行必备公、银行营业厅及银行必备设施和快餐厅、车库为一体设施和快餐厅、车库为一体的综合建筑。的综合建筑。 房地产开发项目的进度，受许多因素影响，开发商需事先对影响进度房地产开发项目的进度，受许多因素影响，开发商需事先对影响进度的各种因素进行调查，预测其对工程进度可能产生的影响，编制可行的的各种因素进行调查，预测其对工程进度可能产生的影响，编制可行的工程进度计划，指导开发工作按计划进行。工程进度计划，指导开发工作按计划进行。由于工程实际进度难以按照原定的进度计划执行，这就要求项目管理由于工程实际进度难以按照原
5、定的进度计划执行，这就要求项目管理人员在执行计划的过程中，利用动态控制原理，不断进行检查，将实际人员在执行计划的过程中，利用动态控制原理，不断进行检查，将实际情况与计划安排进行对比，找出偏离计划的原因，并采取相应的处理措情况与计划安排进行对比，找出偏离计划的原因，并采取相应的处理措施。施。确定处理措施有两个前提，确定处理措施有两个前提，一是通过采取措施，维持原计划；二是采一是通过采取措施，维持原计划；二是采取措施后不能维持原计划，要对工程进度进行调整或修正，再按新的计取措施后不能维持原计划，要对工程进度进行调整或修正，再按新的计划实施。划实施。房地产开发项目进度管理实际上就是对上述内容不断地进
6、行计房地产开发项目进度管理实际上就是对上述内容不断地进行计划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。 (一一)有关单位的影响有关单位的影响 房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性的作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位的作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位及政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进及政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进度。度。 (二二)工程条件的变化工程条件的变化 工程地质条
7、件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、工程地质条件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。都会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。 (三三)技术失误技术失误 工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。技术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。 (四四)施工组织管理不力
8、施工组织管理不力 流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响工程进度计划的执行。置不合理等将影响工程进度计划的执行。 (五五)意外事件的出现意外事件的出现 工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。设计前的设计前的准备阶段准备阶段进度管理的任务进度管理的任务（1）确定工期总目标；）确定工期总目标；（2）编制项目总进度计划；）编制项目总进度计划；（
9、3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（4）施工现场条件调研和分析等。）施工现场条件调研和分析等。 设计阶段设计阶段进度管理的任务进度管理的任务（1）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；（2）编制详细的出图计划，并控制其执行。）编制详细的出图计划，并控制其执行。施工阶段施工阶段进度管理的任务进度管理的任务（1）编制施工总进度计划，并控制其执行；）编制施工总进度计划，并控制其执行；（2）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。 （一）管理方法（一
10、）管理方法项目进度管理的主要方法是项目进度管理的主要方法是规划、控制和协调。规划、控制和协调。规划规划是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；控制控制是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整；比较，出现偏差及时采取措施调整；协调协调是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。关系。（二）管理措施（二）管理措施主要包括主要包括组织措施组织措施、技术措施技术措施、合
11、同措施合同措施、经济措施经济措施和和信息管理措施信息管理措施等内容。等内容。组织措施组织措施内容主要有：内容主要有：（1）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责分工；职责分工；（2）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建立编码体系；立编码体系；（3）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；调会议的参加人员等；（4）分析影响进度目标实现的干扰因素。）
12、分析影响进度目标实现的干扰因素。（二）管理措施（二）管理措施技术措施技术措施主要是采用技术手段加快施工进度。主要是采用技术手段加快施工进度。合同措施合同措施主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与项目开发进度计划的协调等内容。项目开发进度计划的协调等内容。经济措施经济措施则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。信息管理措施信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供进度比较报告等。进度比较报告
13、等。（三）进度计划编制方法（三）进度计划编制方法常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：1关键日期表关键日期表这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。2甘特图甘特图甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。 工作日施工过程施工过程 挖基槽 做垫层 做基础 回 填 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 21 21 21 21甘特图的优点
14、：简单明了直观易于编制 3计划评审技术计划评审技术计划评审技术计划评审技术(Program Evaluation and Review Technique ，简称，简称PERT)是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。此外，还可将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划此外，还可
15、将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，所以又叫做网络计划技术。所以又叫做网络计划技术。房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主要应考虑以下因素：要应考虑以下因素：一是项目的规模大小，一是项目的规模大小，即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证按期按质达到项目目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。按期按质达到项目
16、目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。二是项目的复杂程度，二是项目的复杂程度，如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要较复杂的进度计划方法。较复杂的进度计划方法。三是项目的紧急性，三是项目的紧急性，如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。四是对项目细节掌握的程度，四是对项目细节掌握的程度，如果在开始阶段项目的细节无法明了，如果在开始阶段项目的细节无法明了，PERTPERT法就法就无法应用。无法应用。五是总进度是否自一两项关键事项所决定，五是总进度是否自一两项关键事项所决定，如果项目进行过
17、程中有一两项活动如果项目进行过程中有一两项活动需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不必编制详细复杂的进度计划了。必编制详细复杂的进度计划了。六是有无相应的技术力量和设备，六是有无相应的技术力量和设备，如没有计算机，如没有计算机，PERTPERT进度计划方法有时就难进度计划方法有时就难以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预算等因素。算等因素。(四四)工程进度计划的实施工程进度计划的实施 项目的工
18、程进度计划应通过编制项目的工程进度计划应通过编制年、月、旬、周年、月、旬、周进度计划来实现。进度计划来实现。在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：跟踪计划的实施，进行监督；跟踪计划的实施，进行监督；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；执行
19、合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行统计与分析，编制统计报表；统计与分析，编制统计报表；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；处理进度索赔。处理进度索赔。(五
20、五)工程进度计划的检查与调整工程进度计划的检查与调整 工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：检查期内实际完成和累计完成工程量；检查期内实际完成和累计完成工程量；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；进度偏差情况；进度偏差情况；进度管理情况；进度管理情况；影响进度的特殊原因及分析。影响进度的特殊原因及分析。 实施检查后，应向房地产企业提供实施检查后，应向房地产企业提供月度施工进度报告月度
21、施工进度报告。月度施工进。月度施工进度报告应包括下列内容：度报告应包括下列内容：进度执行情况的综合描述；进度执行情况的综合描述；实际施工进度图；实际施工进度图；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；解决问题的措施；计划调整意见。解决问题的措施；计划调整意见。 工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划调整应包括下列内容：工程进度计划调整应包括下列内容：施工内容、工程量、起止时间、持施工内容
22、、工程量、起止时间、持续时间、工作关系、资源供应。续时间、工作关系、资源供应。一、一、开发项目成本管理的概念开发项目成本管理的概念二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容第六章房地产开发项目管理房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本开发成本和和销售成本销售成本。 1.开发成本 开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费、开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施
23、费、公共配套设施费、开发间接费用等。建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。主要由以下几个方面构成 （1 1）土地费用。）土地费用。包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （2 2）前期工程费。）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察测包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察测绘、绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。 （3 3）建筑安装工程费。）建筑安装工程
24、费。是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。以自营方式发生的建筑安装工程费。 （4 4）基础设施费。）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5 5）公共配套设施费。）公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用支出。生的费用支出。 （6 6）开发间接费用。）开发间接费用。是指直接组织、管理开发
25、项目发生的费用，包括工是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费用等。销费用等。 （7 7）财务费用。）财务费用。主要指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款主要指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款利息支出。利息支出。 2.销售成本一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理三、项目协调管理三、项目协调管理 四、项目资料管理四、项目资料管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理六、项目信息管理
26、六、项目信息管理 第六章房地产开发项目管理 房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点。具有一般合同的特征外，还具有以下特点。 1.合同标的物的特殊性。合同标的物的特殊性。 2.合同执行周期长。合同执行周期长。 3.合同内容多，涉及范围广。合同内容多，涉及范围广。 4.合同风险大。合同风险大。协调管理工作，内容繁多，主要包括：协调管理工作，
27、内容繁多，主要包括：1. 做好市政配套的协调管理工作。做好市政配套的协调管理工作。市政是否配套直接影响到房地产市政是否配套直接影响到房地产最终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。最终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。2. 协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题，解决它们之间产生的矛盾。用等问题，解决它们之间产生的矛盾。3. 定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况。定事项的执行情况。4. 参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。5. 协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。
