1、目目录录第一章 市场分析第二章 项目分析第三章 招商思路和策略第四章 业态和租金建议第五章 招商执行安排第六章 招商筹备第三章 招商思路和策略第一章 市场分析 第五章 招商执行安排第六章 招商筹备第二章 项目分析 第四章 业态与租金建议 安吉茶叶市场情况安吉茶叶市场情况安吉溪龙茶叶市场安吉溪龙茶叶市场目前有80余户商家入驻目前有150多户商家入驻安吉竹叶城茶叶市场安吉竹叶城茶叶市场安吉2大茶叶市场有商户共230户。市场细分思路市场细分思路本案本案安吉及湖州和周安吉及湖州和周边区域茶商边区域茶商长三角及名茶基地茶商长三角及名茶基地茶商全国各地名茶基地茶商全国各地名茶基地茶商 安吉白茶产地情况安吉
2、白茶产地情况安吉白茶产地有专业合作社353家。溪龙乡溪龙乡安吉的白茶产地主要分布在溪龙、孝丰、天荒坪、鄣吴等安吉的白茶产地主要分布在溪龙、孝丰、天荒坪、鄣吴等几大产区。目前，溪龙乡的黄杜村、溪龙村、徐村湾村、几大产区。目前，溪龙乡的黄杜村、溪龙村、徐村湾村、后河村、新丰村等几个自然村都盛产安吉白茶。溪龙乡以后河村、新丰村等几个自然村都盛产安吉白茶。溪龙乡以及安吉全县已经组建安吉白茶专业生产合作社及安吉全县已经组建安吉白茶专业生产合作社300多家，多家，主要以供销合作社、品牌厂家、网店茶商的淘宝店等为主要以供销合作社、品牌厂家、网店茶商的淘宝店等为主要销售渠道。主要销售渠道。安吉中国茶城项目情况
3、安吉中国茶城项目情况体量大，专业度高。茶旅结合，项目前景广阔。中国茶城中国茶城安吉安吉中国茶城项目是省重点建设项目，由浙江福士达集团有中国茶城项目是省重点建设项目，由浙江福士达集团有限公司旗下浙江省茶叶集团投资建设，项目总投资近限公司旗下浙江省茶叶集团投资建设，项目总投资近11亿亿元，占地面积约元，占地面积约337亩。项目突破以往单一的茶叶市场模亩。项目突破以往单一的茶叶市场模式，依托式，依托17万方茶城平台，集茶叶实体交易、电子商务、万方茶城平台，集茶叶实体交易、电子商务、茶文化展示、观光休闲、服务保障等多功能于一体的区域茶文化展示、观光休闲、服务保障等多功能于一体的区域性、现代化的大型茶叶
4、交易中心和物流基地，被称为中国性、现代化的大型茶叶交易中心和物流基地，被称为中国第三代茶城标杆。第三代茶城标杆。长三角主要已联络茶叶市场情况长三角主要已联络茶叶市场情况长三角主要已联络茶叶市场商家总计户数有：1204户。市场市场名称名称情况情况单铺单铺面积面积冷库、仓储冷库、仓储租金租金业态分业态分布布商户规模商户规模商户来商户来源源优惠政策优惠政策大龙港茶叶市场经营面积：经营面积：6000平米，经营商：经营商：南环桥市场公司开业时间：开业时间：2000年3040平米大多商户在市场二楼自建冷库，面积约在26立方6080茶叶、茶具、茶叶包装目前已有150余家商户进驻福建、浙江、江苏市场刚招商免租
5、半年美地茶园经营面积：经营面积：4000平米，经营商：经营商：中辰商贸公司面面开业时间：开业时间：20061030大多商户在市场租赁统一冷库，面积约在27立方，租金在700元/年30100茶叶、茶具、茶叶包装目前已有80余家商户进驻福建、浙江、江苏市场相应给予3个月装修期华东茶叶城经营面积：经营面积：12000平米，经营商：经营商：苏州鹏云集团面面开业时间：开业时间：2011.7.280100市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个3.3二层：茶叶目前已有40余家商户进驻福建安溪县租2层送3层春晖市场经营面积：经营面积：1200平米经营商：经营商：春晖农贸市场开业时间：开业时间：20083040部
6、分商户在外自租冷库30元/月2040一层：茶叶目前已有30余家商户进驻福建、浙江6个月免租期阳光市场经营面积：经营面积：3000平米经营商：经营商：阳光昆城开业时间：开业时间：2009110市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个2030一拖二商铺目前已有35余家商户进驻福建、浙江无免租期 已联络已联络茶叶市场汇总分析茶叶市场汇总分析市场市场名称名称情况情况单铺面单铺面积积冷库、仓储冷库、仓储租金租金业态分业态分布布商户规模商户规模商户来商户来源源优惠政策优惠政策五洲市场经营面积：经营面积：1000平米经营商：经营商：五洲国际管理公司开业时间：开业时间：201040市场无统一冷库，商户店内自购冰柜
7、2个3050一层：茶叶目前已有30余家商户进驻福建安溪县18个月免租期红星市场经营面积：经营面积：1500平米经营商：经营商：浙江茶商个人开业时间：开业时间：200550市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个3040一层：茶叶目前已有30余家商户进驻福建、安徽、浙江早期商户6个月免租期大江南市场经营面积：经营面积：2000平米经营商：经营商：福建茶商个人开业时间：开业时间：200640-60市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个4070一层：茶叶目前已有40余家商户进驻福建、安徽、浙江早期商户6、12个月免租期五角场市场经营面积：经营面积：1200平米经营商：经营商：五角场市场管理公司开业时间：开
8、业时间：20093050市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个4050一层：茶叶目前已有20余家商户进驻福建、安徽、浙江早期的商户免租12个月一品市场经营面积：经营面积：2100平米经营商：经营商：茶商老板个人开业时间：开业时间：200550-70部分商户在店内自建冷库，每间约20平米1040一拖二商铺目前已有30余家商户进驻福建、安徽、浙江无免租期市场名市场名称称情况情况单铺单铺面积面积冷库、仓储冷库、仓储租租金金业态分业态分布布商户规商户规模模商户来商户来源源优惠优惠政策政策上海九星茶叶市场经营面积：经营面积：18000平米经营商：经营商：村办集体企业开业时间：开业时间：199850-100
9、部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方150茶叶、茶具、茶艺根雕茶叶类全部进驻福建、浙江无免租期大宁国际茶城经营面积：经营面积：50000平米经营商：经营商：大宁茶城管理公司开业时间：开业时间：2007.44060部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方100-150茶叶、茶具、茶艺根雕1F老市场搬迁、目前1F2F3F全部进驻福建、浙江、江苏无免租期帝芙特国际茶文化广场经营面积：经营面积：10000平米经营商：经营商：浙江帝芙特有限公司开业时间：开业时间：2008.530-40部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方90-140茶叶、茶具、咖啡目前已有80余家商户进驻安溪、安吉、
10、杭州、苏州无免租期上海老西门茶广场经营面积：经营面积：7000平米经营商：经营商：福建茶商个人开业时间：开业时间：200930-60部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方100-150茶叶、茶具目前已有60余家商户进驻安溪、杭州、苏州、安徽无免租期市场市场名称名称情况情况单铺单铺面积面积冷库、仓储冷库、仓储租金租金业态分业态分布布商户规模商户规模商户来商户来源源优惠优惠政策政策上海天山茶城经营面积：经营面积：23000平米经营商：经营商：上海大不同天山茶城公司开业时间：开业时间：2007.920-50部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方100-150茶叶、茶具目前已有150余家商
11、户进驻安溪、安吉、杭州、苏州无免租期上海满堂春茶叶市场经营面积：经营面积：22000平米经营商：经营商：满堂春管理公司开业时间：开业时间：2005.1130-40部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方80-120茶叶、茶具目前已有80余家商户进驻福建、浙江、江苏3-6月免租上海金桥国际茶城经营面积：经营面积：4500平米经营商：经营商：金桥市场管理公司开业时间：开业时间：200880100部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方80-100茶叶、茶具目前已有40余家商户进驻福建、浙江、江苏、安徽无免租期上海和平茶城经营面积：经营面积：5000平米经营商：经营商：和平茶叶市场管理公司开
12、业时间：开业时间：2010.620-60部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方90-130茶叶、茶具目前已有70余家商户进驻福建、浙江、江苏前期半年或一年免租 茶叶市场汇总分析小结茶叶市场汇总分析小结茶城体量茶城体量 5000平米以下较多，上海茶叶市场体量较大，大多在10000平米到23000平米，上海大宁国际茶城体量较大，达50000平米；冷库冷库 苏州2大茶叶市场配有冷库，每户在27平米，其它专业市场商户除少数自备冷库外，大多都采用自购冰柜储备绿茶；经营面积经营面积 批发市场茶店经营面积大致面积在2050平米，二层连体在50100平米；业态业态 体量较大的茶城业态主要包括茶叶、茶具、
13、工艺品、根雕、古玩字画等品类；租金租金 从租金来看，上海较高，一般在80150元/平米/月，苏州次之，在30100元/平米/月，常州、无锡、昆山、吴江等地租金偏低，在1070元/平米/月；商户来源商户来源 商户主要以福建、浙江、安徽、江苏等地为多，茶叶产地以安溪、安吉、杭州、苏州、安徽、湖南为多；免租期免租期 免租期6个月、12个月、18个月不等；租赁期租赁期 租赁期：有1年、2年、也有3年，以3年占多数；运营商运营商 市场都有专门的商业或大商户统一运营，茶商运营有福建、浙江商户。吴江、昆山、无锡、常州商户问卷访谈汇总分析吴江、昆山、无锡、常州商户问卷访谈汇总分析这次调查我们采用走访式问卷调查
14、形式展开，虽走访的商户数量和填写问卷的这次调查我们采用走访式问卷调查形式展开，虽走访的商户数量和填写问卷的比例较低，但对我们了解这比例较低，但对我们了解这4大城市茶商对安吉中国茶城的看法及其入驻意向大城市茶商对安吉中国茶城的看法及其入驻意向有所借鉴意义。有所借鉴意义。城市城市无锡无锡苏州苏州上海上海常州常州走访商家数走访商家数406010060填写问卷数填写问卷数24153317对对安吉中国安吉中国茶城的看法茶城的看法无锡无锡苏州苏州上海上海常州常州总计总计比例比例看好看好4 46 63 32 21517%一般一般14145 55 51 12528%等等再看等等再看6 64 424241313
15、4753%不看好不看好0 00 01 11 122%对安吉中国茶城的看法的分析对安吉中国茶城的看法的分析通过汇总分析，在问卷的89家商户中，对安吉中国茶城“看好”的占17%，填“一般”的占28%，“等等再看”的占53%，2%明确表示“不看好”，这说明填写问卷的商户大部分对港龙国际茶城的发展前景怀有疑虑，原因主要在项目还没有具体的一些招商方面的信息支持。所以在今后加强具体的招商政策和运营保障诉求至关重要。商户对我们的建议商户对我们的建议无锡无锡明确茶城未来的发展方向，多与商户沟通加强广告力度苏州苏州能否成为浙北区域大型专业茶叶市场上海上海加强广告多做户外推广，市场管理方面多与商户沟通常州常州冷库
16、能否放在店铺外，招商前期要多做推广，加强广告量商户对项目的建议商户对项目的建议从上面可看出，大多要求我们增加招商广告，这可能与商户对项目的信息了解少有关，也说明广告造势对招商同样有积极的促进作用。第三章 招商思路和策略第一章 市场分析 第五章 招商执行安排第六章 招商筹备第二章 项目分析 第四章 业态与租金建议 项目项目SWOTSWOT分析分析优势：优势：劣势：劣势：机会：机会：威胁：威胁：1、项目位于安吉白茶之乡，离茶叶生产地较近，易于借势宣传；2、项目板块属新型政府中心板块，浙茶集团投建和管理，且未来有有高铁规划，发展前景较好；3、项目体量相对较大，配备较好，易形成规模效应。1、项目离县城
17、中心区较偏，不易于聚集人气；2、项目板块发展不成熟，人们对板块的认知度不高，对项目的形象有一定的影响；3、项目周边茶叶、食品、工艺品等专业市场缺乏，不利于形成群集效应。1、项目处于安吉新型发展区位，随着县政府迁移、高铁及汽车站进驻，和周边商业及住宅区的繁荣，为项目带来了发展机会；2、目前安吉2大茶叶市场规模小，档次不高，其中一家还面临拆迁，为项目后来居上提供了市场机会。1、人们对偏离繁华区的新型专业市场的认知有个过程，这对招商和运营形成一定的风险；2、茶叶品类过于狭窄，产业链相对薄弱，而项目体量较大，招商难度较大。阿里巴巴战略联盟。阿里巴巴战略联盟。阿里巴巴认可的安吉中国茶城认证商家阿里巴巴认
18、可的安吉中国茶城认证商家百兆光纤接入百兆光纤接入户户光纤直达户户光纤直达顺丰中通圆通韵达等顺丰中通圆通韵达等快递物流联盟服务快递物流联盟服务安吉中国茶城旅游购物点计划安吉中国茶城旅游购物点计划第三章 招商思路和策略第一章 市场分析 第五章 招商执行安排第六章 招商筹备第二章 项目分析 第四章 业态与租金建议 招商总策略招商总策略 与主力商家、大商家形成共赢联盟：与主力商家、大商家形成共赢联盟：一些专业市场大商户也是整个市场的运营者，它们可带动一部分小商户加盟，所以给予大商户、主力商户特别的优惠政策；“先大后小先大后小”：先招主力商家和大商家，通过主力商家带动散户。会员制招商：会员制招商：借势茶
19、叶协会、茶博会，以茶叶协会会长单位、茶博会组办方的名义，诱导商户加盟；攻心为上：攻心为上：广告宣传造势，树立商户入驻信心；形象展示为要：形象展示为要：设立招商中心，制作招商沙盘，营造氛围，提高项目的感知度。招商优惠政策招商优惠政策1、装修免租期、装修免租期 8个月18个月免租政策，具体免租时间根据招商进驻的商家品牌、租赁面积、年租金总额等情况而定，届时制定具体标准。2、办、办VIP A卡优惠卡优惠 凡办VIP A卡商户，可按A卡优惠措施，认筹购买享“1000元抵10000元”的优惠，并在“1000元抵10000元”的基础上再享受500元/平米的自营奖励，或租赁多获取3个月的免租期奖励。3、物业
20、费优惠、物业费优惠 进驻第一年，物业费及运营管理费用由运营公司代付。物业费2.48元/月/，代收费0.91元/月/。4、免费前期统一推广宣传旺市、免费前期统一推广宣传旺市 包括每年举行两次大型茶博会，年推广基金800万元。主力店优惠政策建议主力店优惠政策建议正常招商优惠政策正常招商优惠政策项目开业前进驻的商户，统一享受项目开业前进驻的商户，统一享受8个月的免租优惠，若在个月的免租优惠，若在项目租赁合同签订前，办理项目租赁合同签订前，办理A卡的可多享受卡的可多享受3个月免租期。即个月免租期。即普通商户最多可享受普通商户最多可享受11个月的免租优惠。个月的免租优惠。在此前提下针对大客户制定以下政策
21、：在此前提下针对大客户制定以下政策：一、大商户的标准一、大商户的标准1、茶商个人在我们项目租赁面积在200以上；2、茶商个人租赁面积在200平米以下，但在开业前介绍客户租赁面积超过200平米的；3、在全国地级市开设三家以上连锁店，单店平均面积100平米以上；在我们项目租赁面积100平米以上的；4、在市场内有影响力的商户组团租赁的，租赁总面积超过800平米的。二、对大商户的优惠政策二、对大商户的优惠政策以上四条标准符合其中一条即可享受大商户租赁优惠，大客户均可享受15个月免租优惠；项目开业前，大客户办理A卡的，签订正式租赁协议签时可多享受3个月免租期。即大客户最多可享受18个月免租期。三、商户介
22、绍商户奖励政策三、商户介绍商户奖励政策1、已进驻我们项目的商户介绍其他商户成功入驻我们项目的，按被介绍商户的所缴纳的一个月租金进行奖励，可折抵自己所付租金亦可领取现金;2、有商家资源自己未进驻我项目的单位或个人，成功介绍商户进驻我项目的给予介绍单位或个人该商户月租金的80%，以现金形式支付。注：以上成功入驻商户是指该商户已签订正式正式租赁协议并注：以上成功入驻商户是指该商户已签订正式正式租赁协议并缴纳首期租金及综合保证金。缴纳首期租金及综合保证金。运营保障运营保障1、大体量冷库、仓储配备：4000平米冷库、2000平米仓储；2、雄厚推广基金：毎年800万元用于举办茶博会、茶文化交流会、节假日促
23、销活动、广告宣传、茶城网上商城运营及维护、开办购物优惠杂志、与旅游区合作促销会员费、与各大名茶生产基地互动费用、与采购大客户联谊费用等；3、知名专业茶城运营公司浙茶集团，全程护航；4、与阿里巴巴合作，打造茶贸电子商务平台；5、与政府合作，每年举办两次大型茶博会或茶叶贸易洽谈会；6、安吉县政府、湖州市政府及联盟企业、商会每年采购支持；7、全国8大城市、10大名茶基地设立招商中心，不断输入优质商户资源；8、中国茶叶行业协会鼎力支持；9、浙江省茶叶行业协会鼎力支持；10、安吉县茶文化活动联合举办场所（农林局牵头）；11、江苏省及上海市茶叶市场联盟战略合作单位；12、安吉县旅游产品定点采购点。经营管理
24、公司组建经营管理公司组建 目的目的：1、体现项目的运作的正规化，增强商户和投资客对项目前景的信心；2、招商和销售需要有运营管理公司来配合，如签署租赁合同，收取租金。组建方式组建方式：1、开发商自己组建、开发商自己组建 开发商自己成立一家，聘请有经验的茶城运营经理提供顾问服务；2、和大商户合作、和大商户合作 好多茶城都由大商户运营管理的先例，这样做既有利于推动招商，又利于后期的运营；3、与专业茶城运营公司合作、与专业茶城运营公司合作 这样做具有品牌效应，能提高项目的知名度。商户信心建立商户信心建立品牌建设品牌建设为增强商户的信心，提高本项目的品牌效应，建议在沪宁高速往无锡方向、上海方向投放高炮广
25、告高炮广告；在安吉中国茶城、安吉竹叶城、溪龙茶叶市场门口投放灯箱或道旗广告灯箱或道旗广告。阵地建设阵地建设建议在售楼部样板房位置设立招商中心，对外开门，增强商户对茶城的信心，同时增强投资客的信心。平台建设平台建设建议尽快推出茶博会的方案，借助茶博会平台建设，增强商户及投资客户的信心。第三章 招商思路和策略第一章 市场分析 第五章 招商执行安排第六章 招商筹备第二章 项目分析 第四章 业态与租金建议 项目业态规划项目业态规划5F古玩、字画、玉器雕刻；茶文化展示厅、商务中心、古玩、字画、玉器雕刻；茶文化展示厅、商务中心、茶艺表演、养身讲座厅、茶叶鉴定区、市场运营中心茶艺表演、养身讲座厅、茶叶鉴定区
26、、市场运营中心4F全国茶具、工艺品批发、零售全国茶具、工艺品批发、零售3F全国名茶叶批发、零售全国名茶叶批发、零售2F全国名茶叶批发、零售全国名茶叶批发、零售1F十大名茶叶批发、零售十大名茶叶批发、零售沿街商铺沿街商铺品牌茶叶店等品牌茶叶店等原因：原因：1、通过对上海几个专业茶叶市场考察发现，高层位都是茶具和古玩字画等一些欣赏类的业态，这样易于吸引客户参观，也提升茶城的文化氛围，也丰富了茶的品类，对客户更多的选择权；2、1层位置较好，易于引进品牌商家和名茶商家，也可提升茶城的形象；3、2层茶叶批发零售，利于提升项目的租金水平。周边项目的租金情况分析项目项目平均租金平均租金安吉竹叶城茶城安吉竹叶
27、城茶城 1层：7080元/平米/月 2层：3654元/平米/月 3层：2528元/平米/月溪龙茶叶市场溪龙茶叶市场沿街外铺12层45元/平米/月；外铺12层39元/平米/月；内铺29元/平米/月昌硕广场昌硕广场沿商业街门口62 元/平米/月；商业街主通道 元/50平米/月；次通道 31 元/平米/月美颂广场美颂广场沿商业街62 元/平米/月 项目周边租金水平项目周边租金水平租金水平：租金水平：2580 元元/平米平米/月月城市城市昆山无锡常州上海苏州租金水平（元租金水平（元/月月/平米平米)2040307010508015030100 长三角拜访几大城市茶叶专业市场租金长三角拜访几大城市茶叶专
28、业市场租金租金水平：租金水平：20150元元/平米平米/月月安吉水平：安吉水平：2580元元/平米平米/月月 项目租金分区规划项目租金分区规划楼层楼层均价均价5F30元/月/平米A区：区：33元/月/平米、B区：区：30元/月/平米、C区：区：28元/月/平米4F41元/月/平米A区：区：44元/月/平米、B区：区：41元/月/平米、C区：区：38元/月/平米3F51元/月/平米A区：区：54元/月/平米、B区：区：51元/月/平米、C区：区：48元/月/平米2F62元/月/平米A区：区：65元/月/平米、B区：区：62元/月/平米、C区：区：58元/月/平米1F85元/月/平米A区：区：10
29、0元/月/平米、B区：区：80元/月/平米、C区：区：75元/月/平米分区价格分区价格整体平均租整体平均租金金28100元元楼层楼层区域区域面积面积（）租金（租金（元元/月）月）月总租月总租金（元金（元）区域区域面积面积（）租金（租金（元元/月）月）月总租月总租金（元金（元）区域区域面积面积（）租金（租金（元元/月）月）月总租月总租金（元金（元）总面积总面积（）（）总租金总租金（元）（元）一层一层A1300 122 36,640 B1B1118 89 10,477 C1C1107 80 8,571 3,190 295,792 A2926 102 94,474 B2B293 79 7,341 C
30、2C2335 75 25,131 A3433 95 41,121 B3B3253 77 19,484 C3C3162 73 11,834 A4463 88 40,718 合计合计464 80 37,302 合计合计604 75 45,536 合计2,122 100 212,954 一层平均租金一层平均租金9393元。元。二层二层A1A1158 67 10,591 B1B1168 64 10,780 C1C172 61 4,413 3,612 224,025 A2A2862 65 55,999 B2B2307 62 19,040 C2C2109 60 6,552 A3A3520 64 33,27
31、7 B3B3563 61 34,322 C3C3433 58 25,112 合计合计1,540 65 99,867 合计合计1,038 62 64,142 C4C4420 57 23,939 二层平均租金二层平均租金6262元元合计合计1,034 58 60,016 三层三层A1A1158 56 8,852 B1B1168 53 8,927 C1C172 50 3,618 3,612 185,143 A2A2862 54 46,523 B2B2307 51 15,662 C2C2109 49 5,351 A3A3520 53 27,557 B3B3563 50 28,133 C3C3433 4
32、8 20,782 合计合计1,540 54 82,932 合计合计1,038 51 52,722 C4C4420 47 19,739 三层平均租金三层平均租金5151元元合计合计1,034 48 49,489 项目租金收益测算项目租金收益测算楼楼层层区区域域面积面积（）租金（租金（元元/月）月）月总租月总租金（元金（元）区区域域面积面积（）租金（租金（元元/月）月）月总租月总租金（元金（元）区区域域面积面积（）租金（租金（元元/月）月）月总租月总租金（元金（元）总面积总面积（）（）总租金总租金（元）（元）四四层层A1A1158 46 7,271 B1B1168 43 7,242 C1C172
33、40 2,894 3,612 149,021 A2A2862 44 37,907 B2B2307 41 12,591 C2C2109 39 4,259 A3A3520 43 22,358 B3B3563 40 22,506 C3C3433 38 16,452 合合计计1,540 44 67,536 合合计计1,038 41 42,340 C4C4420 37 15,539 四层平均租金四层平均租金4141元元合合计计1,034 38 39,145 五五层层A1A1264 35 9,246 B1B1170 32 5,433 C1C172 29 2,079 3,675 111,440 A2A273
34、7 33 24,325 B2B2310 30 9,287 C2C2111 28 3,100 A3A3585 32 18,716 B3B3567 29 16,447 C3C3437 27 11,799 合合计计1,586 33 52,288 合合计计1,046 30 31,167 C4C4423 26 11,008 五层平均租金五层平均租金3030元元合合计计1,043 27 27,986 总总计计17,702 17,702 965,421 965,421 备注：备注：安吉中国安吉中国茶城茶城1-5F1-5F整体租金水平整体租金水平54.554.5元元/月月 租金分区规划租金分区规划 租金分区规
35、划租金分区规划第三章 招商思路和策略第一章 市场分析 第五章 招商执行安排第六章 招商筹备第二章 项目分析 第四章 业态与租金建议招商推广执行节点安排招商推广执行节点安排阶段划分阶段划分时间节点时间节点目标目标主要活动主要活动主要工作主要工作招商范围招商范围第一波14年8月28日11月中旬累计办A卡200张，完成20%意向签约。上海茶博会、招商发布大会上海茶博会参展及招商活动的开展与跟进，安吉及湖州商家的进一步跟进签约，主力商家签约，招商发布大会。主要安吉、湖州及杭州，上海等长三角。第二波11月中旬15年3月完成50%租赁合同。茶博会暨招商签约大会主力展开长三角及几大名茶基地招商活动，茶博会参
36、展商户跟进签约。主要以长三角为主，全国各大名茶基地为辅。第三波15年3月15年6月完成80%正式入驻。上海茶博会、试营业未签约商家的进一步跟进分析，全国所剩主要市场的开拓，上海茶博会商家的跟进，开业准备。全国各大名茶基地，安吉、湖州、长三角未签约商家。14年8月28日9月29日11月中旬15年3月15年4月15年6月奠基典礼上海茶博会招商发布大会茶博会暨招商签约大会15年5月开始装修上海茶博会试营业第一波第一波第二波第二波第三波第三波12月下旬招商推广执行节点图示招商推广执行节点图示时间段：时间段：2014.8.282014.11中旬中旬 第一波第一波准备期及主攻期准备期及主攻期1）目标：）目
37、标：上海茶博会参展，完成累计办A卡200张；完成意向签约20%；主店商家、品牌商家达成入驻意向。2）推广思路：）推广思路：以招商政策确定为由头，再次回访安吉已登记和沟通商家，以安吉竹叶城为突破口，与商户签署商户申请入驻意向书或意向入驻协议，同时办茶博会（茶叶协会）会员卡；通过参展上海茶博会，与到会商家进行沟通登记，并尽可能与其签署商户申请入驻意向书或办A卡。以招商发布大会为由头，跟进上海茶博会已登记商家，展开安吉、湖州及茶叶产地的招商，诱导其签定协议；招商发布大会，与商家联谊，促进其签定协议。3）主要动作：）主要动作：上海茶博会参展参展思路及内容：参展思路及内容：1、在茶博会设立摊位，进行项目
38、展示，并与已办VIP-A卡商户或安吉品牌商家联络，与其合作参展，分区展出加盟品牌商家产品；2、在茶博会展开招商活动：（1）发放招商和销售资料；（2）与商家沟通、登记，并对有意向的商家签署商户申请入驻意向书或意向入驻协议。3）主要动作：）主要动作：招商发布大会思路及内容：思路及内容：通过一系列活动，与商家联盟，推动招商和促进签定意向协议。1、安吉中国茶城招商推介2、品牌商家现场签约，展示招商成果3、“安吉茶叶协会会长单位”授牌仪式4、茶艺表演、名茶品尝。开辟一个茶艺表演区域，聘请56名茶艺师表演茶艺，为有兴趣的嘉宾、客户献茶。5、参加代金券商户产品展示6、招待晚宴、茶艺表演、现场抽奖活动。3）主
39、要动作：）主要动作：代金券活动启动思路及内容：思路及内容：1、给已办VIP客户发放“代金券代金券”奖励，凭“代金券代金券”到已办A卡商户和签约商户处采购茶叶或茶艺品。2、建议项目在招商新闻发布大会上首次启动，并推动招商和VIP认筹。3、建议启动代金券后、办VIP所享受赠礼品（398元厨房用具一套）不可废除，或与“代金券代金券”叠加发放，或叫客户选择性的认领。6）工作准备安排：工作准备安排：9月25日前，完成招商文件、招商资料准备；9月23日前，完成上海茶博会参展方案；9月25日前，完成参展商家的沟通与合作；10月中旬，完成招商发布大会方案；10月下旬，完成招商发布大会物料及广告投放准备。4）执
40、行要点：）执行要点：招商文件和物料的确定及准备完毕；安吉商家的联络，意向签约沟通，“代金券”采购会员加盟；上海茶博会现场招商准备及开展；安吉、湖州及茶叶生产基地商户意向签约会沟通；招商发布大会商家诱导意向签约。5）广告支持：）广告支持：建议与阿里巴巴合作，开辟安吉中国茶城网络平台，并在阿里巴巴茶叶网店专区，打茶城招商广告；在各地名茶基地茶叶批发网上打茶城招商广告，如福建茶叶门户网。并建议在售楼处前作茶城招商大牌广告，在安吉几个茶叶市场附近做茶城招商户外广告。建议中国茶叶 杂志、中国茶叶市场杂志作茶城招商的广告。时间段：时间段：2014.11中旬中旬2015.3月月 第二波第二波主攻期主攻期1）
41、目标：）目标：完成50%租赁合同。2）推广思路：）推广思路：以茶博会会员招募等手段推动商家的意向签约或办A卡，开始重点针对整个长三角专业茶叶市场、产地和全国范围内名茶产地专业市场的招商；以招商大会展开与商家的租赁合同签定；加强新老商户互动，鼓励老商户带动新商户，注重老商户带新商户策略的实施，进一步促进招商。3）主要动作：）主要动作：茶博会思路及内容：思路及内容：与政府、农林局、旅游局、茶叶协会、安吉白茶生产基地合作，举办华东茶叶茶艺博览会，主要内容可有茶叶茶艺品展销、商贸洽谈、茶艺交流表演、新闻发布会、全球茶产业论坛等，聚集全国各地及海外茶商。3）主要动作：）主要动作：招商签约大会思路及内容：
42、思路及内容：1、优质企业、品牌商家进驻项目的签约仪式带动招商，为后续招商和试营业奠定扎实基础；2、通过此次活动，增强优质企业和品牌商家的入驻信心，达成商家与开发商合作的意向，为启动整个市场做好准备；3、通过活动争取更多的知名品牌商家确定进驻，促进分户招商。4）执行要点：）执行要点：长三角区域商家跟进与签定意向协议和租赁合同；茶博会开展，借势大力推动招商活动；招商签约大会，促进招商和销售。5）广告支持：）广告支持：安吉及湖州户外、网络、电视、广播、杂志、报纸、新闻报导等全面展开，招商、销售一体化诉求。茶文化之旅名茶生产基地实效媒体宣传、新闻报道和网络媒体传播。时间段：时间段：2015.32015
43、.6 第三波持续招商期第三波持续招商期1）目标：）目标：达成80%正式入驻。2）推广思路：）推广思路：重点分析原因挖掘未签定意向协意的老客户，进一步沟通洽谈，并进一步与名茶基地商户沟通，尽量促成其签定意向协议和租赁合同，并督促签定租赁合同的客户装修进驻；参展上海春季茶博会，并开展招商活动，以作为后补资料源。3）主要动作：）主要动作：督促签订租赁合同、装修；上海茶博会参展；试营业准备。4）执行要点：）执行要点：未签意向协议、租赁合同老商户跟进；已签约商户督促装修进驻；上海茶博会参展并开展招商活动。5）广告支持：）广告支持：安吉及湖州户外、网络、电视、广播、杂志、报纸、新闻报导等全面展开，招商、销
44、售一体化诉求；茶文化之旅名茶生产基地实效媒体宣传、新闻报道和网络媒体传播。招商流程招商流程与商户充分沟通与商户充分沟通签定意向申请书或办签定意向申请书或办A卡卡签定租赁合同及缴纳费用签定租赁合同及缴纳费用办理相关装修手续和签定物管协议办理相关装修手续和签定物管协议第三章 招商思路和策略第一章 市场分析 第五章 招商执行安排第六章 招商筹备第二章 项目分析 第四章 业态与租金建议 招商应用文件及配备招商应用文件及配备 经营管理公约 装修须知 装修流程 装修管理协议 招商租金 主力商家优惠政策 茶城电子商务平台创建 招商流程 招商培训手册 认租协议书 租赁合同 管理服务协议 招商政策 招商中心设置 营业执照、税务登记证等经营证照申请 项目立项、建设批文 政府支持的相关批文 招商法律条件招商法律条件 招商物料招商物料业态组合及平面布局图招商手册 招商须知 租赁价格表 平面分割 商铺装修标准招商海报租赁合同、认租协议书文本招商现场VI物料意向入住申请单 招商部组织架构招商部组织架构招商部招商部一 组二 组三 组负责主力商户、品牌商户招商负责安吉及湖州商户户招商负责外地商户招商谢谢聆听，敬请指教！谢谢聆听，敬请指教！THANKS
