1、建设工程全过程造价控制及合同管理北京中联环建设工程管理有限公司牛玉芳 国家注册造价工程师/高级工程师建设工程全过程造价控制及合同管理n 工程造价控制的若干个阶段及其造价控制n 工程造价控制的关键阶段设计阶段n 招投标阶段投资控制重点n 施工阶段合同价格的确定与控制n 建设工程款结算n 变更工程造价的确定与控制n 工程索赔 建设项目总投资建设项目总投资 项目建设期用于项目的建设投资项目建设期用于项目的建设投资、建设期贷款利息、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税和铺底固定资产投资方向调节税和铺底流动资金的总和。流动资金的总和。而固定资产与建设项目的工程造价而固定资产与建设项目的工程造价在数量上
2、是相等的。在数量上是相等的。概念工程造价是工程项目的造价费用工程造价是工程项目的造价费用 所谓工程造价是所谓工程造价是完成一个建设项目预期开支或实际开支完成一个建设项目预期开支或实际开支的全部建设费用，即该工程项目从建设前期到竣工投产全过的全部建设费用，即该工程项目从建设前期到竣工投产全过程所花费的费用总和，包括建筑安装工程费用、设备工器具程所花费的费用总和，包括建筑安装工程费用、设备工器具购置费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和购置费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等。固定资产投资方向调节税等。是工程项目按照确定的建设内是工程项目按照确定的建设
3、内容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求等全部建成容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格交付使用所需要的全部费用。其中，建筑安装工并验收合格交付使用所需要的全部费用。其中，建筑安装工程费用也被称为建安工程造价。由于建安工程造价在工程造程费用也被称为建安工程造价。由于建安工程造价在工程造价的组成中，一般具有数额大、不确定因素多等特点，所以，价的组成中，一般具有数额大、不确定因素多等特点，所以，当涉及承发包关系时，工程造价与建安工程造价同义。当涉及承发包关系时，工程造价与建安工程造价同义。概念第一节 工程造价控制的若干个阶段 及其造价控制n 一、决策阶段工程造价控制n
4、二、设计阶段工程造价控制o 方案阶段o 初步设计阶段（扩大初步设计阶段）o 技术设计阶段o 施工图设计阶段n 三、工程实施阶段造价控制一.决策阶段工程造价控制n 投资决策阶段（项目建议书、可行性研究）应编制投资估算，投资估算是在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。n 这阶段建设工程造价控制的难点是：p 项目模型还在酝酿，估算难以准确；p 此阶段业主为项目能上马，顺利通过审批，往往投资估算偏小；p 投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实反应实际情况。n 投资估算误差在+30%-20%之间。设计阶段划分及相应工程造价n方案阶段方案阶段：应根据方案图纸和说明书，
5、做出含有各专业的详尽的建筑安装工程估算书。n初步设计阶段初步设计阶段：应根据初步设计图纸（含有作业图纸）和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额（误差在20%之间）。n技术设计阶段技术设计阶段（扩大初步设计阶段）：应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算（误差在10%之间）。n施工图设计阶段施工图设计阶段：应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算（误差在5%之间）。二.设计阶段工程造价控制n 设计概算 1.在设计阶
6、段对建设项目投资额度的概略计算，设计概算投资应包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验收等的全部建设资金，设计概算是设计文件的重要组成部分。分为建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算。二.设计阶段工程造价控制n 设计概算 2.设计概算投资一般应控制在立项批准的投资控制额以内，如果设计概算值超过控制额，必须修改设计或重新立项审批；设计概算批准后不得任意修改和调整；如需修改或调整时，须经原批准部门重新审批。二.设计阶段工程造价控制n 设计概算 3.设计概算应按编制时项目所在地的价格水平编制，总投资应完整地反映编制时建设项目的实际投资；设计概算应考虑建设项目施工条件等因素对
7、投资的影响；还应按项目合理工期预测建设期价格水平，以及资产租赁和贷款的时间价值等动态因素对投资的影响；建设项目总投资还应包括投资方向调节税和铺底流动资金。我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）一、建筑工程费二、设备及工器具购置费三、安装工程费四、工程建设其他费用 (一）土地使用费土地使用费（二）与建设单位有关的其他费用（二）与建设单位有关的其他费用（三）与未来企业生产经营有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用（四）前期准备费用前期准备费用（五）其他费用其他费用五、预备费（包括基本预备费和价差预备费）我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）一、建筑工程费1.工业与民
8、用建筑物和构筑物的一般土建及装修、给排水、采暖、通风、照明工程等；2.大型土方、总平面竖向布置、道路及场地铺砌、厂区综 合管网和线路、围墙大门等；3.矿山井巷开拓、露天剥离工程、坝体堆砌等；4.公路、铁路、桥梁、隧道、涵洞设施等。我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）二、设备及工器具购置费1.国产标准设备原价2.国产非标准设备原价3.进口设备（材料）原价4.设备运杂费（包括进口设备国内运杂费）5.备品备件费6.工具、器具及生产家具购置费我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）三、安装工程费1.工艺设备安装费2.工艺金属结构和工艺管道安装工程费3.工业炉窑砌筑和工艺保温或绝
9、热安装工程费4.变配电安装工程费5.自控仪表安装工程费工程建设其他费用参考计算方法一 建设管理费1.以建设投资中的工程费用为基数乘以建设管理费费率 计算。建设管理费=工程费用建设管理费费率2.采用工程监理，建设单位部分管理工作量转移至监理单位。监理费应根据委托的监理工作范围在监理合同中商定或按当地建设行业主管部门有关规定计算。3.如建设管理采用总承包方式，其总包管理费由建设单位与总包单位根据总包工作范围在合同中商定，从建设管理费中支出。4.改扩建项目的建设管理费费率应比新建项目适当降低。5.建设项目建成后，应及时组织验收，移交生产或使用。已超过批准的试运行期，并已符合验收条件但未及时办理竣工验
10、收手续的建设项目，视同项目已交付生产，其费用不得从基建投资中支付，所实现的收入作为生产经营收入,不再作为基建收入。二 建设用地费三 可行性研究费1.依据前期研究委托合同计列，或参照国家计委关于印发的通知（计投资19991283号）规定计算。2.编制预可行型研究报告参照编制项目建议书收费标准并可适当调增。四 研究实验费工程建设其他费用参考计算方法五 勘察设计费 依据勘察设计委托合同计列，或参照国家计委、建设部关于发 布的通知（计价格200210号）规定计算。六 环境影响评价费 依据环境影响评价委托合同计列，或按照国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格200525
11、号）规定计算。七 劳动安全卫生评价费 依据劳动安全卫生预评价委托合同计列，或按照建设项目所在省（市、自治区）劳动行政部门规定的标准计算。工程建设其他费用参考计算方法八 场地准备及临时设施费 1.场地准备及临时设施应尽量与永久性工程统一考虑。建设场地 的大型土石方工程应进入工程费用中的总图运输费中。2.新建项目的场地准备及临时设施应根据实际工程量估算或按工程费用的比例计算。改扩建项目一般只计算拆除清理费。场地准备及临时设施费=工程费用费率+拆除清理费九 引进技术和引进设备其他费十 工程保险费11 联合试运转费=联合试运转费支出-联合试运转收入十二 特殊设备安全监督检验费十三 市政公用设施费按工程
12、所在地人民政府规定标准计列。工程建设其他费用参考计算方法 投资估算、工程概算、工程预算的预备费费率，工程交易阶投资估算、工程概算、工程预算的预备费费率，工程交易阶段的暂定金额的预备费费率应控制在行业或地方工程造价管段的暂定金额的预备费费率应控制在行业或地方工程造价管理机构发布的计价依据的合理范围内。无相应规定者执行表理机构发布的计价依据的合理范围内。无相应规定者执行表-工程咨询预备费费率参考标准。工程咨询预备费费率参考标准。工程咨询预备费费率参考标准（工程咨询预备费费率参考标准（%）咨询类别依据文件预备费投资估算项目建议书1020投资估算可行性研究报告810工程概算初步设计文件46工程预算施工
13、图设计文件35招标控制价施工图设计文件35 工程建设投资建安工程估算、概算、竣工结算对比表工程建设投资建安工程估算、概算、竣工结算对比表序号项目名称投资估算（万元）初设工程概算（万元）工程结算（万元）结算与概算比较实际调整%一一建筑工程费建筑工程费5893.445893.445893.445893.447812.717812.7132.57 32.57 1其中：土建工程费5546.965546.967415.212室外工程费346.49346.49397.5二二公用设施设备购置费公用设施设备购置费3269.153269.153269.153269.152128.262128.26-34.90-
14、34.90 1其中：给水排水设备525.14525.1440.652 气体动力设备416.21416.21352.213 供电、电力、自控设备1641.021641.021131.664 通信信息设备437.18437.18705 电梯设备249.6249.64086 暖通设备125.74三三公用设施安装工程费公用设施安装工程费579.69579.69579.69579.69704.23704.2321.48 21.48 1其中：给水排水设备65.6465.6498.772 气体动力设备111.5111.5109.13 供电、电力、自控设备257.85257.85394.966 通信信息设备1
15、13.5113.583.47 电梯设备31.231.218四四总计：总计：9742.289742.289742.289742.2810645.210645.29.27 9.27 三.工程实施阶段造价控制 在工程实施（施工）阶段，主要按照承包方实际完成的工程量，以合同价为基础拨付工程款，同时应考虑因物价上涨所引起的造价提高；应考虑设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程费用（如不可遇见的地下文物、障碍物、流沙等）；应考虑业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的增加；合理确定结算价。在竣工验收阶段，全面汇集工程建设过程中实际花费的全部费用，如实体现建设工程的实际造价，编制工程竣工结算和财务
16、竣工决算。第二节 工程造价控制的关键阶段设计阶段一.设计阶段投资控制的必要性二.设计阶段造价控制目标的确定三.设计阶段造价控制的方法四.设计阶段工程造价控制的主要措施五.加强施工图的审核工作六.加强设计院在工程造价管理过程中的地位 和作用 一.设计阶段控制的必要性1.设计阶段控制造价充分体现了事前控制的思想。2.设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段不必要的修改，减少设计变更造成的工程造价的增加，应把设计做细、做深，设计深度与建筑使用功能和施工要求相符合。二.设计阶段造价控制目标的确定n 设计阶段控制造价的目标一般是设计阶段控制造价的目标一般是：用可行性研究投资估算作为方案设计
17、估算的控制目标；用方案设计估算作为初步设计概算的控制目标；用初步设计概算或技术设计修正概算作为施工图预算的控制目标。n 设计阶段造价控制目标确定的关键是设计阶段造价控制目标确定的关键是：方案设计阶段把估算打足；初步设计阶段把概算做全；施工图设计阶段把预算做准。n 在确定设计阶段造价控制的目标时，要根据不同的情况来确定造价控制的目标，要使目标值经过努力是可以达到的，不能使目标值和实际值相差太远，并且设计阶段造价控制的各目标值要构成一个有机联系的整体，绝不可以单打一。三.设计阶段造价控制的方法n 利用价值工程对设计方案进行评估n 进行限额设计n 搞标准化设计n 加强对设计阶段方案估算、初步设计概算
18、、施工图预算编制的管理和审查。四.设计阶段工程造价控制的主要措施1.设计招标制度的推行2.改变设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度3.推行设计监理制度4.推广标准设计五.加强施工图的审核工作n 审核的内容：p 各专业图纸的交圈p 检验设计图纸与投资决策中相关内容的吻合n 技术部门负责审核图纸的内容：p 设计范围p 结构安全p 建筑标准n 造价部门负责审核的内容：p 设计概算与施工图纸的一致性p 设计概算与投资估算的协调性六.加强设计院在工程造价管理 过程中的地位和作用n设计院在工程建设及工程造价管理领域中的地设计院在工程建设及工程造价管理领域中的地位与作用位与作用n我国的管理体制决定了造价管理
19、工作在设计院我国的管理体制决定了造价管理工作在设计院的地位与现状的地位与现状 n提高工程造价管理水平是设计院深化改革的重提高工程造价管理水平是设计院深化改革的重要内容之一要内容之一 设计院在工程建设及工程造价设计院在工程建设及工程造价管理领域中的地位与作用管理领域中的地位与作用n设计院是建设领域中控制工程造价的重要环节,根据国际行业权威的数据分析，在建设项目总投资额中，设计费用约占工程造价的3-5%，但项目建设过中，设计环节对工程造价的影响程度却超70一80。设计院提出的设计方案经过充分的经济分析和成本核算，必然会对建设工程的造价起到总控作用。n从建设周期的三个环节分析：项目建设前期项目建设前
20、期，设计院可运用专业技术特长和编制设计方案的特殊身份，在选择建设地址，投资方案优化，设备选型等方面，向投资方推荐技术可行，功能满足需求，建设造价低和建设周期短的设计方案，并通过项目的初步设计概算直观反映出来。项目建设中期项目建设中期，设计院可根据总体设计方案，提出合理可行的建设工期方案，工序实施程序，施工场地划分建议，各工种交叉配合等专业性意见，以缩短工期，避免浪费，节省投资。项目建设后期项目建设后期，设计院可依据项目概算，审查项目建设全过程，从技术构造与概算标准两个方面确认工程决算是否合理。我国的管理体制决定了造价管理工作我国的管理体制决定了造价管理工作在设计院的地位与现状在设计院的地位与现
21、状n在实际管理工作中，作为设计院主体工作之一的工程造价管理工作长期处于从属地位，工作价值及重要程度并未体现出来，也没有得到足够的重视。主要反映在：1.设计院编制的工程项目概算，依附于设计方案统一收费，不能形成独立的取费单元，因此无法单独反映工作量；2.主管部门没能制定一套完整的考核工程概算工作水平的量化指标，无法从法规制度上明确项目概算对项目建设的控制力度，加之现实中存在着频繁变更设计方案等现象，导致项目概算不能顺利实施，最终流于形式；3.由于管理体制诸多原因，投资管理部门仅将设计院提出的项目概算作为审批立项的依据，而未能将其作为控制项目投资的最终尺度，导致投资管理与建设领域内三超现象严重，钓
22、鱼项目不断发生，甚至到了难以控制的局面。提高工程造价管理水平是设计院深化改革的重要提高工程造价管理水平是设计院深化改革的重要内容之一内容之一n 设计方案经济化，将大大提高设计的内在价值，增强设计院的竞争能力。因此要求设计院必须加快改革步伐，提前完成行业内部的经营转向，在加强工程造价管理的同时，制定明确的技术与经济相结合的经营目标，切实做到技术服务于经济，经济与技术结合。第三节 招投标阶段投资控制重点1招投标概述2招标文件3招标控制价的编制4工程量清单招投标特点5招投标阶段工程造价控制的重点6招标文件编制工作中应注意的问题7重视询标工作，合理低价中标8对投标报价进行清标。一.招投标概述n工程建设
23、项目招标与投标是一种特殊的交易方式和订立合同的特殊程序。它产生于18世纪末和19世纪初的西方建筑业，随后迅速扩展到工程建设、物资和设备采购、资源开发、技术交易等领域。目前世界上已有许多国家和地区制定并颁布了有关招标和投标的法律和法规，世界银行及其他国际金融机构也编制了一系列有关招标和投标的规定与规则，同时形成了许多有关招标和投标的国际惯例。n在我国，从20世纪80年代初开始逐步实行招标投标制度，先后在利用国外贷款的建设项目和进口机电设备采购等领域推行。为了进一步规范招标投标活动，全国人大九届十一次常务委员会于1999年8月30日通过，并规定于2000年1月1日起施行，其后国务院及下属部委也出台
24、了一系列有关招标与投标的法规和部分规章。一.招投标概述n为了规范施工招标资格预审文件、招标文件编制活动，促进招标投标活动的公开、公平和公正，国家发展和改革委员会、财政部、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局、广播电影电视总局联合制定了和试行规定及相关附件，自2008年5月1日起施行（国家九部委局2007第56号令）。1.招投标的特点n程序规范在招标投标活动中，从招标、投标、评标、定标到签订合同，每个环节都有严格的程序、规则。这些程序和规则具有法律约束力，当事人不能随意改变。n在招标投标活动中，招标人必须编制招标文件，投标人据此编制投标文件参加投标，招标人组织评标委员会对投标
25、文件进行评审和比较，从中选出中标人。因此是否编制招标、投标文件，是区别招标于其他采购方式的最重要特征之一。n公开性招标投标的基本原则是“公开、公平、公正”，将采购行为置于透明的环境中，防止腐败行为的发生。招标投标活动的各个环节均体现了这一原则。n一次成交，也就是说投标人只能一次报价，不能与招标人讨价还价，并以此报价作为签订合同的基础。2.强制招标范围n 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目n 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目n 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目2.强制招标范围-必须进行招标的规模标准n 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；n
26、 重要材料、设备等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；n 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；n 单项合同估算价低于以上三项规定的标准，但项目总投资在3000万元人民币以上的，省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况，可以规定本地区必须进行招标的具体范围和规模标准，但不得缩小建设工程项目招标范围和规模标准规定（第3号令）的规定。3.招标方式n公开招标和邀请招标n委托代理招标和招标人自行招标 招标人自行办理招标事宜，应当具备编制招标文件和组织评 标的能力，具体包括：1）具有项目法人资格；2）具备与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和
27、工程管理等方面专业技术力量；3）有从事同类工程建设项目招标的经验；4）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；5）熟悉和掌握招投标法及有关法规规章。招标人不具备自行招标条件时，必须委托招标代理机构办理招标事宜。发改委招标方案核准发改委招标方案核准一、招标方案的内容：建设项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等方面的采购细项，每个采购细项是否招标，拟采用的招标方式（公开招标或邀请招标）和招标组织形式（委托招标或自行招标）。二、申报招标方案应提交的书面材料：（一）项目招标方案核准申请书及申报表；（二）项目单位的营业执照、法人证书或项目法人组建文件（复印件需加盖公章）；（三）依法必
28、须招标的项目拟不招标的，应当说明不招标的范围及理由，并提交相关证明材料；发改委招标方案核准发改委招标方案核准三、招标方案核准程序：本市审批（核准）权限内的项目，项目单位可以在申报可行性研究报告或项目申请报告的同时报送材料，也可以单独申报。四、招标方案核准时限：项目单位单独申报招标方案的，发展改革部门应当自受理申请之日起20个工作日内完成核准工作。项目单位将招标方案与可行性研究报告或资金申请报告、项目申请报告同时申报的，发展改革部门应当在完成有关项目审批（核准）或初审工作的同时，完成招标方案的核准或初审工作。发改委招标方案核准发改委招标方案核准（四）项目单位申请自行招标的，应当提交有关专业技术力
29、量情况、内设的招标机构或专职招标业务人员的情况、能够证明具备招标经验的有关材料；（五）项目单位拟邀请招标的，应当提交其公司章程或股权结构有关证明文件、项目建设资金来源的性质及相关证明材料。依法应当公开招标的项目，还应当说明拟邀请招标的范围及理由，并提交相关证明材料。北京市发展和改革委员会北京市发展和改革委员会京发改2004号 关于改建关于改建实验学校主教学楼项目核准的批复实验学校主教学楼项目核准的批复科技园基地开发建设办公室：你办关于建设实验学校主教学楼项目建议书（代可行性研究报告）立项的请示（基地计字2004 号）收悉。根据市规划委的规划意见书（2004规意字号）、建设用地规划许可证（市规地
30、字号）区教委关于北京市实验学校办学规模的回复意见、关于北京市实验学校1号教学楼改建的函(教函字2004 号)等相关文件,经研究,同意你办所属北京高科技发展总公司改建实验学校主教学楼工程,现将有关事项核准批复如下：一、建设地点位于区实验学校内，其四至为：东至信息公园、南至二街，西至西路、北至三街。用地面积3500平方米，具体用地范围由市规划委确定。二、建筑面积为10000平方米，建设内容为教学楼。三、总投资估算为3000万元，全部由你办所属北京高科技发展总公司筹措 解决。四、本批复附招标核准意见书1份，两者合为一体，方为有效文件，请严格 按照招标核准意见书开展工作。本批复有效期为两年。请据此办理
31、有关手续。二00四年月月 （北京市发展和改革委员会盖章）主题词：城乡建设 项目 批复 抄送：市规划委、建委、市政管委。市国土资源局、地税局、财政局、统计局、审计局。自来水集团公司，燃气集团公司，热力集团公司，区发改委、建委。北京市发展和改革委员会办公室 2004年月月印发 北京市发展和改革委员会招标核准意见书北京市发展和改革委员会招标核准意见书高科技发展有限公司：你单位2007年8月8日申报的主教学楼工程项目招标基本情况表，经审查，统一按以下核准范围和组织方式开展招投标活动。招标范围招标细项名称招标组织 形式招标方式不采用 招标形式备注1、勘察2、设计全部招标委托招标公开招标3、建筑工程全部招
32、标委托招标公开招标4、安装工程全部招标委托招标公开招标5、监理 核准低于50万元6、设备全部招标委托招标公开招标7、重要材料全部招标委托招标公开招标8、其他审批部门核准意见说明：1.勘察、监理招标单项估算金额较少，根据招投标法有关规定，核 准同意不招标。2.重要材料采购已含在建筑工程招标中统一进行。审批部门盖章2007年8月26日抄送：市规划委、市建委、本委法规处 遵守事项：本核准书作为可行性研究报告批复的附件，可行性研究报告与本核准意见书一体，方为有效文件。注：1.招标范围分为全部招标和部分招标 2.招标组织形式分为自行招标和委托招标 3.招标方式分为公开招标和邀请招标4.招投标程序流程项目
33、审批、招标核准等招标准备（包括决定招标方式、选择代理机构等）编制资格审查文件、招标文件（包括工程量清单、施工合同、标底）发布资格预审公告或招标公告发售资格预审文件编制、递交资格预审文件踏勘项目现场、投标预备会，澄清、答疑和补充、修改招标文件编制递交投标文件开标评标、推荐中标候选人完成评标报告（评标结果公示质疑、投诉处理）确定中标人，发中标通知书（向监督部门报告招投标情况）合同签订组织资格评审、确定合格投标人名单，发出投标邀请书发售招标文件二.招标文件n招标文件是指招标人向投标人发出的，旨在向其提供为编写投标文件所需的资料,并向其通报招投标将依据的规则和程序等项内容的书面文件。n招标文件的内容：
34、p投标人须知p合同条款（包括通用条款和专用条款）p技术规范p工程量清单p投标文件格式（包括工程量清单计价格式、技术标书格式、保函格式等）p施工图纸p评定标办法p其他材料造价工程师在招标工作中的作用n 从项目造价控制的角度对项目招标策划方案提供专业咨询建议，包括对招标文件采用的合同类型与计价方式提供咨询意见；n 招标文件要进行工程量清单的编制工作，制定合同价款的约定条款，包括计量与价款支付、索赔与现场签证、价款调整、竣工结算、计价争议处理等相关商务条款；n 依据项目需要编制招标控制价或标底；n 编制投标报价分析报告供招标人和评标专家委员会决策；n 参加招标人与中标人进行的合同谈判。三.招标控制价
35、(标底)n招标控制价 是指招标人根据招标项目的具体情况和招标文件的要求编制的，它是完成招标项目所需的全部费用，是招标人对建设工程的期望价格。1.招标控制价的作用p其价格是招标人控制建设工程投资，确定工程合同价格的参考依据。p其价格是衡量、评审投标人投标报价是否合理的尺度和重要依据之一。2.招标控制价的编制原则p遵循以市场形成价格为主的原则p体现客观、公平、公正的原则p必须客观、完整地反映招标文件的要求 2008清单规范【条文】2.0.20 招标控制价 招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法,按设计施工图纸计算的,对招标工程限定的最高工程造价。三.招标控制价四.工程量清单
36、招投标特点1.招标文件内容包括工程量清单2.招标控制价和投标报价都以实物法编制3.招标控制价在评标中只起参考作用4.评标方法采用综合评分法或经评审的最低价中标法五.招投标阶段工程造价控制的重点1.招标人应确定“甲供材”及“甲控材”一览表，并通过市场 调查询价指定价格范围，明确甲供材取费的规定。2.准确编制工程量清单及招标控制价，将工程造价控制在 合理范围内。3.工程价款的确定形式与计价方式。(1).工程款的确定形式主要有：固定合同价、可调合同价、成本加酬金合同价三种；(2).工程造价计价方式主要有：工料单价法-定额计价法；综合单价法-工程量清单计价法；4.采取固定总价合同 应在合同价基础上对设
37、计变更、工程洽商以及工程索赔等 合同约定可以调整的内容进行调整。5.采取固定单价合同 应计算或核定竣工图或施工图以内的各个分部分项工程量、依据合同约定的方式确定分部分项工程项目价格，并对设 计变更、工程洽商、施工措施以及工程索赔等内容进行调 整。采用固定单价合同的，当实际工程量与按图示内容计算的 工程量相比超过合同约定的幅度时，发承包双方有权对综 合单价按成本加微利的原则进行调整。五.招投标阶段工程造价控制的重点6.采用成本加酬金合同 这种合同形式主要适用于工程内容及其技术规范未确定，投标报价的依据不充分的情况下，发包人因工期要求紧迫，必须尽早完工的工程；或者发包方与承包方之间有高度信任，承包
38、人在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。这种建安施工合同有两个明显的缺点：一是合同价格的不确定性高，控制难度大；二是承包人对降低成本不感兴趣。应依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更、工程洽商、施工措施等内容的工程成本，并计算酬金及有关税费。采取预算加签证形式的采取预算加签证形式的，材料设备价格应实行批价制度。7.甲供材的供应数量甲供材的供应数量 应以图纸所示全部内容计算的工程量加定额材料损耗为准，合理限额 领料。五.招投标阶段工程造价控制的重点8.对于工程变更的计价对于工程变更的计价，应按合同报价的原则组价。北京市关于执行北京市关于执行建设工程工程量清单计价规范建设工程工程
39、量清单计价规范（GB50500-2008）若干意见的通知）若干意见的通知 京造定京造定20097号号二、漏项及新增项目综合单价确定的原则二、漏项及新增项目综合单价确定的原则 漏项是指在合同承包范围内的工作内容，且计价规范中有单独列漏项是指在合同承包范围内的工作内容，且计价规范中有单独列项的要求，或按计价规范要求应当单独列项，但工程量清单中没有单项的要求，或按计价规范要求应当单独列项，但工程量清单中没有单独列项的项目。独列项的项目。对于漏项及新增项目等需要重新确定的综合单价（合同中没有适对于漏项及新增项目等需要重新确定的综合单价（合同中没有适用或类似的综合单价），发、承包双方必须在合同中对以下内
40、容进行用或类似的综合单价），发、承包双方必须在合同中对以下内容进行约定：消耗量确定的依据；人工、材料、机械单价的确定原则；综合约定：消耗量确定的依据；人工、材料、机械单价的确定原则；综合单价中管理费、利润、风险费的取费标准等作出明确约定。若合同中单价中管理费、利润、风险费的取费标准等作出明确约定。若合同中未作约定时，漏项或新增项目综合单价按以下原则确定：未作约定时，漏项或新增项目综合单价按以下原则确定：1.消耗量：可依据现行定额相关项目及有关规定的消耗量确定消耗量：可依据现行定额相关项目及有关规定的消耗量确定;2.人工、材料、机械价格：按发、承包双方确认的市场价格或参照施工期人工、材料、机械价
41、格：按发、承包双方确认的市场价格或参照施工期北京工程造价信息北京工程造价信息中的价格确定中的价格确定;3.综合单价中各项取费标准：按相应项目原投标费率确定。综合单价中各项取费标准：按相应项目原投标费率确定。五.招投标阶段工程造价控制的重点六.招标文件编制工作中应注意的问题1.招标文件应对以下问题予以明确1）招标过程中需要另行单独分包的内容必须符合政府有关工程分包的规定，且必须明确总包人对分包工程需要加以配合、协调的具体范围和内容，并明确总承包服务费的计算规则；2）由招标人提供的材料及所做的工作内容必须在招标文件中载明，并将明确的结算规则列入合同主要条款；3）招标人应合理划分标段、确定工期，对工
42、程技术上紧密相连、不可分割的单位工程不得划分标段；4）招标文件应明确说明招标清单中各项目的价格性质及相关内容，应说明工程遗漏项目的补充原则和方法、工程量调整的原则和计算方法、材料价格调整的原则和方法、工程保险和工程担保等风险防范的内容、综合单价调整的原则和计价方法、措施费用调整的原则和范围、工期变化对综合单价影响的调整原则等。六.招标文件编制工作中应注意的问题2.使用工程量清单计价规范招标的工程须采用综合单价计价。在工程款调整、工程计量和价款支付、索赔与现场签证、竣工结算以及工程造价争议处理等按“计价规范”执行。3.招标控制价应在招标工程要求的施工图纸、招标文件规定的工程招标范围的基础上，根据
43、施工现场踏勘情况、拟定的施工组织设计、询价、造价管理部门发布的有关计价文件和造价信息等编制招标控制价。所涉及的价格应按当时当地平均价格水平计算；涉及施工方案、计费标准的选用应按符合招标范围内的施工企业基本水平，不应考虑具体竞争及让利因素；施工图中存在的不确定因素，经与招标人协商确定暂列金额。4.招标文件应明确规定评标时除价格以外的所有评标因素，以及将这些因素量化或据以进行评价的方法。按照工程具体情况和招标人的需求设定评标的主体因素（造价、质量、工期），并按主体因素设定不同的技术标、商务标评分标准。招标文件应明确评标时对于成本价的评定方法、内容及标准，注意商务标与技术标的对立统一，应明确评标过程
44、的询标事项，规定投标人对询标过程的补正原则及不予补正时的偏差量化标准。七.重视询标工作，合理低价中标n 在开标后，定标之前在建设工程招投标管理部门的监督下，对投标人进行询标。通过询标，排除可能存在的非实质性、欺骗性、过分偏激性以及明显低于成本的不合理报价，避免错报、漏报，便于招投标双方对有关问题互相解释、澄清，为确定合理的合同价打下良好基础。1.对低于个别成本报价的分析判定n除投标报价明显低于规定或标准的。且在对质疑的回复中不能提供有效证明因而作为废标处理外，凡遇下列情形之一的，评标委员会亦可认定投标人的投标报价低于其个别成本：1）投标人降低不可竞争费用标准进行竞标且拒绝澄清、说明或补正的，或
45、澄清、说明或补正理由不成立的。（不可竞争费用包括建筑工程税金、法定规费、暂列金额、暂估价及招标文件中明确的由招标人自行采购的材料设备费等）。2）投标人填报的人工工日单价、管理费率（或综合费率）、利润率等可竞争费用，报价中出现任何一项报价低于招标文件的规定或当地政府建设工程造价管理部门同期发布的最低控制线标准时，投标人对此没有提交相关说明资料和相关证明材料的，或提交的相关说明资料和相关证明材料不能说明降价理由或不实的。1.对低于个别成本报价的分析判定3）投标人填报的工程主要材料设备单价低于招标文件中公布的相应材料设备最低控制单价或当地政府建设工程造价管理部门同期发布的相应最低控制线标准时，投标人
46、对此没有提交相关说明资料和相关证明材料的，或提交的相关说明资料和相关证明材料不能说明降价理由或不实的。4）投标人计取的企业人工、材料、机械消耗量低于招标文件的规定或当地政府建设工程造价管理部门同期发布的定额消耗量最低控制线标准的。5）投标所含利润不能冲抵报价误差的。1.对低于个别成本报价的分析判定 以上关于认定投标人投标报价低于其个别 成本情形的条款，应在招标文件中明确列出。评标办法也可以事先明确：漏项、缺项及单价明显偏低的清单项目其报价达到一定的数量或金额时，均按低于个别成本价的规定处理。2.签订合同注意事项n 关于合同文件部分在招投标过程中形成的补遗、修改、书面答疑、询标纪要、各种协议等均
47、应作为合同文件的组成部分。特别注意对于作为付款和结算依据的工程量价格清单，应当根据评标阶段作出的修正稿重新整理、审定。并且应表明，其中哪些将按完成的工程量测算付款，哪些须按总价付款。n 在编制合同条款时，应注重有关风险和责任的约定，将项目管理融入合同条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地维护双方的利益。八.工程量清单环境下的清标工作n 清标工作现状 n 清标工作的内容分解n 清标工作在现阶段实际操作中暴露出的问题以及解决方向第四节 施工阶段合同价格的确定与控制一.施工合同的作用二.合同的签订三.合同控制四.合同签订过程中应注意的问题五.合同履行过程中应注意的问题一.施工合同的作用n施工合同明
48、确了发包人和承包人的权利和义务p 首先，施工合同是约束双方行为的准则。p 其次，施工合同制约着发包人和承包人的行为，要求双方严格履约。p 最后，施工合同明确了双方的权利和义务。n施工合同为工程施工、监理及造价咨询等活动提供依据n施工合同为工程造价确定与控制提供依据n施工合同是保护发包人和承包人合法权益的依据 首先，体现在施工合同一经订立，签约双方就建立了一种民事法律关系，而这种民事法律关系的履行、变更和终止都受到法律的保障和约束。其次，合同是追究违约责任的依据。最后，体现在纠纷的处理上。二.合同的签订n 合同文件的订立必须规范、严谨。n 签订合同时应注意：尽量采用示范文本，防止出现显失公平的条
49、款。n 加强合同管理意识p 实施过程中应对合同进行动态管理，甲乙双方有意向，或合同执行过程中对某些条款产生争议，可进一步协商，订立补充协议。p 合同双方分担风险应明确约定p 特别对采用固定价格合同，工期又较长的工程，必须定量约定风险范围。三.合同控制 合同对造价控制有很重要的作用，作为建设单位造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款。一方面，要利用合同条款随时解决工程造价方面的纷，全面履约，避免索赔的发生；另一方面，如果施工单位不履行或不完全履行约定的义务时，也可据此向施工单位提出索赔，以减少自身的损失。四四 合同签订过程中应注意的问题合同签订过程中应注意的问题n 合同主体应合格 n 合同内容应
50、公平合法 n 合同用辞应规范 n 合同形式应与合同内容相符 n 重视黑白合同 n 合理限制三方协议、债权转让协议在分包合同中的应用 五五.合同履行过程中应注意的问题合同履行过程中应注意的问题n 洽商变更应重视价款请求权 n 重视经济索赔的管理 n 掌握结算的主动权 n 做好工程资料的管理 n 提高形成证据的能力 随着目前建筑市场法律体系的逐步完善、各种合同标准文本的推广使用，以及参建单位印章管理、合同会签、合同交底等制度的建立和完善，各方的合同管理工作在预防和减少纠纷产生，降低经营风险和成本、促进企业健康发展上越来越发挥着巨大的作用。只有遵循合同的约定正确履行合同义务、并通过自身合同管理水平的
