1、整合营销推整合营销推广策略提案广策略提案1 1引言：引言：对于嘉亿国际广场，易道地产整合营销传播意识对于嘉亿国际广场，易道地产整合营销传播意识赋予项目全新的建设理念赋予项目全新的建设理念&非同一般的形象惊艳市场。非同一般的形象惊艳市场。将是我们思考的重点。将是我们思考的重点。CONSIDERATIONCONSIDERATION2 21NO。嘉亿国际广场先天资质明确嘉亿国际广场先天资质明确推广愿景：打造新乡第一城市地标推广愿景：打造新乡第一城市地标区域位置：新乡东区核心，新乡市行政文化区、中央商务区建筑面积：17.5万 建筑形态：150米超高层商务办公楼100米高层商务综合楼高级酒店体验 式景观
2、商业步行街地下大型SHOPINGMALL 交通环境：城市形象大道金穗大道、距新乡市中心约五公里、距京 珠高速入口约三公里配套环境：新乡博物院、图书馆、大剧院、新乡电视台、新乡日报 项目客户：新乡日报社、新乡电视台已经团购一栋，定名为平原传媒中心新闻大厦资质评定：资质评定：品质品质&形象均好，形象均好，区域地标式景观建筑区域地标式景观建筑项目概况：城市建筑综合体项目概况：城市建筑综合体 多元物业聚合多元物业聚合价值整合，推广策略路径明确价值整合，推广策略路径明确嘉亿国际嘉亿国际核心核心多元多元地标地标项目位于中央商务区与行政文化区中心交接地带，是新区核心的核心，周边有规划中的新乡博物院、图书馆、
3、艺术中心，是新乡城市规划和发展的重点核心。项目集商务办公楼、高级酒店、地下大型SHOPINGMALL、体验式景观商业步行街。项目建成后将成为集居住、办公、休闲、购物为一体的综合性建筑群。150米超高层的建筑体成为新乡市的标志性建筑，行政文化区和中央商务区的地标式景观建筑。地标属性地标属性多元功能多元功能新乡城市发展的进程中，嘉亿国际将以何种姿态面世？新乡城市发展的进程中，嘉亿国际将以何种姿态面世？嘉亿国际嘉亿国际价值明确价值明确价值整合，推广策略路径明确价值整合，推广策略路径明确MARKETMARKET3 3未来城市规划重点发展方向未来城市规划重点发展方向房地产发展现状房地产发展现状新乡市房地
4、产整体评价新乡市房地产整体评价发展迅速：发展迅速：新乡的房地产市场年成交量从2019年的104万平方米，上升到2009年的194万平方米，2019年1月销售面积达到22.4万平米；在刚性需求强势反弹下，再次显示新乡强大的购买实力。竞争激烈：竞争激烈：新乡房地产市场越来越受到国内外著名开发企业的青睐，建业、绿地、宝龙等国内地产巨头入驻，对市场冲击较大；同时市场内大盘和超大盘愈加引人瞩目，高端综合型社区日益成为市场主流。房地产发展现状房地产发展现状新乡市房地产整体评价新乡市房地产整体评价产品趋于高端：产品趋于高端：客户对购房的需求不再仅限于居住这一单一功能，追求生活品质和身份象征正在成为市场购房人
5、群的主流消费趋向；市场内别墅、洋房、高层豪宅的市场份额逐步加大，对社区配套、物业服务等配套设施要求更高。户型设计合理：户型设计合理：在长时间刚性需求的主导下，市场内产品户型设计更加合理；客户对户型面积配比、朝向、隔音效果等条件要求更高。区域划分区域划分铁西铁西版块版块中心版块中心版块新东版块新东版块东南版块东南版块区域功能区域功能铁西版块铁西版块：作为新乡老城区，偏离城市发展方向，商业网点稀少、配套设施呈现出低档化、缺失化趋势。随着新区开发逐渐没落，目前房源供应较少，整体销售平淡，已被规划为经济适用房开发的重点区域；客户群主要为本区域的中低收入人群。中心城区版块：中心城区版块：作为新乡的中心商
6、贸区域，因为拥有卓越的地段优势与成熟的配套资源，商业地产的开发如火如荼，近几年来，新乡城区建设升势明显。旧城改造，在改变老城区“脏、乱、差”形象和改善居民生活环境的同时，也使中心城区土地资源日益稀缺，地段价值迅速提升。东南高新区版块：东南高新区版块：作为新乡城市“东移南扩”的热点区域，项目集中，大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为前两年开发、销售的热点版块之一；但作为工业区，用地类型受到局限，住宅的可持续开发受到较大限制，“大盘开发”的时代很难再出现。城东新区版块：城东新区版块：随着新市政府的搬迁、大学城的投入使用，本区域成新乡新的开发投资、置业购房热点区域；作为新乡规划最先进、交通最快捷、
7、环境最美、发展最快、配套设施最先进、最适合居住的新城区，发展受到政府的重点扶持；目前存在的最大问题是配套设施人气不够，生活配套和日常消费场所缺乏等，从目前的发展势头看，至少需要3-5年的时间才能逐渐完善。客户群主要集中在公务员及有一定资金实力的社会中高层人群。新东版块楼市特征新东版块楼市特征体量大：体量大：政府机构逐步入驻极大的加快了新东区的开发步骤，世纪村（20万平米），大景城，伟业中央公园（70万平米），城市旺点等多家大型地产项目聚集，区域开发总体量和单个项目体量都居新乡市前列。形象高：形象高：作为未来城市核心，其未来城市形象区域的特征已经被广大市民认可，先进的城市规划和高端的城市配套已经
8、催生了区域内众多的高端物业形态。综合型：综合型：区域项目开发不再限于仅有的居住功能，高端消费人群对生活品质的追求促使项目向综合型居住社区发展，商业、会所、学校、医院等成为配套主流。双核心：双核心：该区域是规划中重点发展的市级行政中心、商业和文化娱乐中心以及综合客运交通枢纽的所在区域。随着城市的发展，东部新区将逐渐承接并完善提升主要的城市中心功能，与中心片区一起共同构成城市的核心功能区。城市商务地产市场分析城市商务地产市场分析亟待规范的商务市场：亟待规范的商务市场：新乡作为豫北重镇，同时也是省会郑州最重要的物流集散地之一，云集了包括：新飞、TCL等多家国内知名企业在内的商业巨头，但是新乡商务办公
9、设施一直以来与城市经济发展不相匹配，城市商务办公市场较为混乱；目前老城区商务办公主要以私营企业小规模和老工业集团自有旧办公楼为主，城市商务办公环境亟待提升。东区新兴商务市场：东区新兴商务市场：城市向东发展，新乡行政中心、CBD商务中心已初具规模，高端商务大厦环抱四周，周边配套设施优越，未来城市商务核心地位日臻完善。新乡商务布局：新乡商务布局：传统小型传统小型商务分布区商务分布区传统老工业基地传统老工业基地新的商务核心区新的商务核心区主要以小型商贸、私企主要以小型商贸、私企等为主的商务办公环境，等为主的商务办公环境，面积小，环境差。面积小，环境差。传统老工业区办公基本传统老工业区办公基本依托本企
10、业现有产房和依托本企业现有产房和办公楼，设备陈旧，环办公楼，设备陈旧，环境较差。境较差。高端商务写字楼林立，高端商务写字楼林立，未来城市商务中心，多未来城市商务中心，多家知名企业落户给区域，家知名企业落户给区域，硬件设施优越。硬件设施优越。周边实景图片：周边实景图片：竞争个案竞争个案1、项目名称新乡国贸大厦开发商靖业地产项目地址平原路市政府西临建筑面积10万平米物业业态纯写字楼户型面积401000平米项目简介新乡国贸大厦傲立于行政中心区，周边高档住宅云集，自由分割组合，敞阔大堂，以豪华的阵容迎接商务来访，十五部高速平稳电梯，创造舒适办公环境；充足的停车位，为商务往来提供便利。照片竞争个案竞争个
11、案2、项目名称普利国贸城开发商河南普利置业建筑面积12万平米建筑高度98米项目地址平原路西段路北，尚都百货楼西侧地下商场5万平米停车位300个项目简介地下商场：层高7米，总面积5万平方米（一期1万平方米），每个商铺内设2层商铺，第二层可自行扩展。一层商场：层高4.8米，全部独立商铺，超豪华门面，大型景观鱼池，四季温水泳池。二、三、四层商铺：层高4.2米，优良的性价比。生态绿化环境，两组智能电动步梯及12部观光电梯直达，高档服务业的首选。五到二十四层：层高3.3米，全自由间隔，A、B、C、D座各3部名牌高速观光电梯照片竞争个案竞争个案3、项目名称沃尔玛生活广场开发商上海惠和投资有限公司与新乡市天
12、安易居置业有限公司占地面积2.8万平米建筑面积8.9万平米项目地址北侧紧邻平原路，南侧为人民路，东侧为新一街地下停车场2万平米项目简介项目四周为公务员小区。项目建成后，将会成为新城区规模最大的休闲商业中心，辐射新城区周边20余万人口，地上两层商业主要供应世界500强沃尔玛超市，二层顶部五栋现代经典造型高层商住公寓，主力户型以二房、三房为主，空中花园，推窗观景，双气入户，打造新东区核心商住地标建筑群。照片竞争个案竞争个案4、项目名称靖业公元国际开发商河南靖业建筑面积17万平米项目地址平原路和新二街交汇处项目定位新乡CBD内核，17万平米城市综合体。主题广告语新乡CBD,王牌地标。项目简介靖业公元
13、国际是一个总建筑面积为17万的城市综合体，它由新乡地产领袖靖业集团投资开发，具体位置在平原大道与新二街交叉口东南角，南面紧邻金穗大道，东面新中大道等城市主干道贯穿新老城区，交通非常便利。项目目前首推100米的高层国际公寓，是新乡首席精装修酒店公寓，以40-80多的户型为主，户户配有中央空调,每层均设有六部无障碍高速电梯，挑高9.2米豪华大堂，酒店式体贴细微的星级管家服务，给您极致的生活享受。照片本项目如何提炼区域价值要素定位？本项目如何提炼区域价值要素定位？市政府、新乡医学院、博物院、艺术中心、行政服务中心等一系列市级行政办公单位和多家大型企业集团总部入驻金穗大道，必将带来新东区政务资源的全面
14、升级。新乡作为豫北经济形象展示重镇，项目区域作为行政区域，对外展示、经济会晤、政务往来，新乡东区已经成为城市形象中心。本项目如何提炼区域价值要素定位？本项目如何提炼区域价值要素定位？项目周边高端项目林立，城市高端商务人群聚集，传统意义上“行政大道”的称谓体现了区域在新乡作为高端休闲商业消费的商气、人气积聚。得天独厚的行政配套资源，及其衍生而来政府议会、商业会务、商务休闲等服务业态，同时随着政府配套建设的进一步加快，以金穗大道为核心，新东区已形成新乡最高端的城市商业中心。区域市场价值撼动，我们提出区域市场价值撼动，我们提出价值炒作点：新乡价值炒作点：新乡CBD/CBD/中央特别商务区。中央特别商
15、务区。相对于新乡传统意义上的核心商业区，新乡市商务区域的缺乏和未来国际化商务发展需求，共同促生了新的行业形态中央商务区。价值来源深圳特区、香港特区所带来的全新领导力、颠覆力，代表着一种：全新商务秩序的洗牌，全新商务格局的建立，全新商务版图的构建，对于市场宣导商务巨擘的建立、城市进程的CBD的形成。PRODUCTPRODUCT4 417.517.5万万综合体综合体大型大型ShoppingMallShoppingMall构成了集商业、商务、餐饮、娱乐、休闲等大型的综合建筑集群。如何差异化定位项目如何差异化定位项目?景观式景观式商业街商业街高级酒店高级酒店综合综合商务楼商务楼 代表着城市、休闲、多元
16、、文化、商务的外延载体。代表着城市、休闲、多元、文化、商务的外延载体。功能复合、互为价值链的高度集约的标杆建筑概念功能复合、互为价值链的高度集约的标杆建筑概念 能够主导城市主流复合运营的高尚产品打造理念能够主导城市主流复合运营的高尚产品打造理念产品概念，价值解读产品概念，价值解读地标建筑地标建筑REA 中心区域中心区域OAD便捷交通便捷交通ERVICEERVICE高尚服务高尚服务FFICEFFICE高端商务高端商务5A级写字楼，五星级酒店，新闻中心，情景商业街，全面附加一重顶级高端属性，以国际化视野和品质标准，打造新乡新区域中心地标明星建筑集群，旨在形成区域、泛区域建筑标杆、扛鼎之作。OSCA
17、R全明星建筑联邦表征五大价值体系OSCAR全明星建筑市场价值无可复制，以商务为主的综合体模式，引进国际知名物管公司，提升商务、休闲生活指数，树立项目市场高端形象。OSCAR全明星建筑联邦表征五大价值体系150米的新乡第一高度，释放项目“第一”价值。OSCAR全明星建筑联邦表征五大价值体系占据城市形象大道，雄踞城市行政核心地位，集商业、办公、购物、娱乐、休闲等多功能城市空间于一体，确立区域商务核心地位，有序组合、业态互补、价值最大化。OSCAR全明星建筑联邦表征五大价值体系金穗大道、新中大道、107国道等多条城市主干道环绕，通达新老城区。OSCAR全明星建筑联邦表征五大价值体系 商务综合体。商务
18、综合体。高端物业服务。高端物业服务。城市标志建筑。城市标志建筑。行政核心区域。行政核心区域。便捷交通优势。便捷交通优势。OSCAR全明星建筑联邦全明星建筑联邦一个兼顾城市、休闲、商务、居住、舒适、购物、一个兼顾城市、休闲、商务、居住、舒适、购物、娱乐的城市生活体系形成，充分填补市场空缺。娱乐的城市生活体系形成，充分填补市场空缺。概念内涵:职能定位+产品定位=市场定位概念衍射:OSCAR钜献，新城市综合体。双核双核地标地标联邦联邦紧邻城市新的行政文化中心和城市商务中心，城市核心地位无可复制。紧邻城市新的行政文化中心和城市商务中心，城市核心地位无可复制。100米新闻中心，米新闻中心，150米超高商
19、务中心打造新乡第一高层建筑群，必将成为米超高商务中心打造新乡第一高层建筑群，必将成为未来城市地标级建筑。未来城市地标级建筑。OSCAR全明星建筑联邦，涵盖商务、酒店、休闲、购物、娱乐等多种全明星建筑联邦，涵盖商务、酒店、休闲、购物、娱乐等多种经营业态的城市联邦综合体。经营业态的城市联邦综合体。概念内涵:项目价值+产品功能=形象定位案案.名名.主主.推推项目整体案名建议项目整体案名建议以oscar全新国际高尚理念，引领新乡城市凤凰涅磐；150米超高建筑，震撼云霄；新型多元商务形态，领袖群雄；复合城市中心功能，独尊入市；它以“中心”的城市名义，号令整个新乡，集结世界精髓；它以“中心”的巨人姿态，创
20、领新乡城市巅峰，揽尽城市高尚生活；它以“中心”的潮流风尚，满足客户的想象生活，创意极致；城市商务中心，一个万众瞩目的城市英雄就此诞生。主推广告语：主推广告语：SORTIE5关于商业部分的价值打造。关于商业部分的价值打造。商业部分商业部分源自于欧美的继源自于欧美的继shopping mallshopping mall之后兴起的一种复合型美国商业业态，其代表美之后兴起的一种复合型美国商业业态，其代表美国的第五大道、英国的牛津街、墨尔本的柏克商业中心国的第五大道、英国的牛津街、墨尔本的柏克商业中心(Bourke Street(Bourke Street Mall)Mall)。Street MallS
21、treet Mall，意为，意为“中央商业街区中央商业街区，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mallshopping mall之后在商业流通领域兴起的之后在商业流通领域兴起的最新业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过最新业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不
22、同类型的顾客，为消费者提供包罗万有的一站式休闲服闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万有的一站式休闲服务，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。务，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。世界的世界的建筑景观、经营特色皆体现国际风情，浓缩世界，辐射深远。文化的文化的国际文化交流的平台，建筑、艺术与人文共融于此。旅游的旅游的传载历史人文古迹、打造观光休闲胜地，城市的新名片，新客厅。核心的核心的地段的核心，商业的核心，一个城市绝对的中心磁场。多元的多元的全业态、全业种，集消费性、服务性、功能性、娱乐性于一体。整体的整体的整体打造街区品牌，各业态相互渗透、联动运营。发展的发展的与时代同步、
23、不断完善，整体街区呈持续、稳定的发展态势。便捷的便捷的通畅的消费大环境，通过合理的步行街规划，实现良好的自我循环。为项目找到一个更加先进意向的概念诉求为项目找到一个更加先进意向的概念诉求价值价值先进先进炒作炒作街区形态的商业街区形态的商业MALLMALL，更加符合，更加符合OSCAROSCAR全明星建筑合众全明星建筑合众国所倡导的街区特征，更加休憩的商业价值。国所倡导的街区特征，更加休憩的商业价值。STREET MALLSTREET MALL一种超越现阶段一种超越现阶段SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的的形态，领先于市场的商业形态价值。形态，领先于市场的商业形态价值。STREE
24、T MALLSTREET MALL独特的商业定位出现于新乡市场独特的商业定位出现于新乡市场更加具有新闻炒作价值。更加具有新闻炒作价值。SHOPPING MALLSHOPPING MALL（地下大型（地下大型）项目衔接：项目衔接：引进大型商场旗舰店，满足消费人群多样需求，同时服务于商务引进大型商场旗舰店，满足消费人群多样需求，同时服务于商务业态，形成以本项目为中心的商业零售模式。业态，形成以本项目为中心的商业零售模式。概念来源：概念来源：超大规模购物中心超大规模购物中心(SHOPPING MALL)(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达
25、国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家而风靡欧、美、日及东南亚国家 。商业街项目定位商业街项目定位国际化国际化情景式情景式主题步行街关于商务部分的价值打造。关于商务部分的价值打造。五星酒店拥有国际设计标准及管理经验，作为高端配套的五星酒店拥有国际设计标准及管理经验，作为高端配套的5A5A级写字楼，产品唯级写字楼，产品唯一性价值打造，建议联合国际管理集团将五星级酒店服务标准
26、移植于写字楼体一性价值打造，建议联合国际管理集团将五星级酒店服务标准移植于写字楼体系，形成酒店式写字建筑，强烈的市场区隔性，更加高端身份价值彰显。真正系，形成酒店式写字建筑，强烈的市场区隔性，更加高端身份价值彰显。真正为中大企业、公司提供一种量身定制的商务价值。为中大企业、公司提供一种量身定制的商务价值。城市商务核心，商务业态的价值打造城市商务核心，商务业态的价值打造商业中心商业中心形象广告语：形象广告语：EXECUTE61 1、150150米高商务楼：米高商务楼：1515层引进星级酒店，层引进星级酒店，6 6层以上为高档商业写字层以上为高档商业写字楼。楼。2 2、商业步行街：中高档中西餐饮、休闲、娱乐特色主题店，金融、通、商业步行街：中高档中西餐饮、休闲、娱乐特色主题店，金融、通讯等配套。讯等配套。3 3、地下、地下SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL：引进丹尼斯超市。：引进丹尼斯超市。先招商、后销售先招商、后销售1 1、高级酒店、丹尼斯超市提前招商。、高级酒店、丹尼斯超市提前招商。2 2、商业步行街，销售招商同时进行。、商业步行街，销售招商同时进行。提报结束，谢谢聆听。提报结束，谢谢聆听。
