1、引言v为了让我们的家园更加和谐美好，做为社区的一员，你有没有想过要为社区尽一份自己的力量呢？社区服务v是指政府、社区居委会以及其他各方面力量直接为社区成员提供的公共服务和其他物质、文化、生活等方面的服务。简介v当前，随着我国经济成份、生活方式、社会组织形式和就业形式的日益多样化，越来越多的“单位人”转为“社会人”，大量退休人员、下岗失业人员和流动人员进入社区，社区居民群众的物质、文化、生活需求日益呈现出多样化、多层次的趋势，经济社会的发展和居民群众的多方面需要给社区服务提出了新的更高的要求。加强和改进社区服务工作有利于扩大党的执政基础、体现政府的施政宗旨；有利于扩大就业、解决社会问题、化解社会
2、矛盾、促进社会和谐；有利于不断满足居民群众需求、提高人民生活质量、促进人的全面发展。v当前要重点开展好的社区服务是：面向群众的便民利民服务，面向特殊群体的社会救助、社会福利和优抚保障服务，面向下岗失业人员的再就业服务和社会保障服务。社区服务是我国改革开放以来探索的一条贴近基层、服务居民的社会化服务新路子。产生背景v（一）是我国社会发展战略的调整。即由经济增长转向社会全面进步的发展观的形成；由国家工业化转向社会现代化的发展战略的确立。v（二）是市场经济体制改革的深化，对重铸新型社区结构，加强社区管理有着迫切的需求。v（三）是社会管理体制的转轨和城市管理重心的下移，赋予了社区管理以充分的条件。二、
3、社区组织的含义及内部机构二、社区组织的含义及内部机构（一）社区组织的含义（一）社区组织的含义 社区内人们为达到共同的目标，有社区内人们为达到共同的目标，有序形成的一个动态、系统的社会共同体。序形成的一个动态、系统的社会共同体。6层含义：共同目标、分工合作、协调层含义：共同目标、分工合作、协调能力、开放系统、社会技术系统、整合系能力、开放系统、社会技术系统、整合系统统三、社区组织体系三、社区组织体系（一）政治组织（一）政治组织（二）经济组织（二）经济组织（三）社会服务及文化娱乐组织（三）社会服务及文化娱乐组织（四）外来组织（四）外来组织社区管理v主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维
4、持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。v社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。1社区常见的公共设施v绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。社区特征 1.社区服务不只是一些社会自发性和志愿性的服务活动，而是有指导，有组织，有系统的服务体系；2.社区服务不是一般的社会服务产业，它与经营性的社会服务业是有区别
5、的；3.社区服务不是仅由少数人参与的为其他人提供服务的社会活动，它是以社区全体居民的参与为基础，以自助与互助相结合的社会公益活动。特点v从社区管理的含义可以看出，社区管理具有下列特点：v（1）社区管理的地域和人群相对固定；v（2）社区管理的组织形式多样化，以街道党工委和办事处为主，其它政府职能机构的派出机构为辅；v（3）社区管理的性质侧重于群众性的自我管理和自我服务，强调社区群众的参与。社区管理组织社区管理组织社区党工委、街道委员会社区党工委、街道委员会居民委员会、业主委员会居民委员会、业主委员会社区内各企事业单位、中介组织社区内各企事业单位、中介组织管理系统管理系统自治系统自治系统支持系统支
6、持系统社区管理组织构成（二）内部结构（二）内部结构1、社区组织的领导者、社区组织的领导者2、社区组织的结构特征、社区组织的结构特征3、社区组织资源获得机制、社区组织资源获得机制4、与其它组织的关系、与其它组织的关系5、社区组织的服务对象、社区组织的服务对象社区管理组织的功能社区管理组织的功能（一）满足需求功能（一）满足需求功能（二）整合功能（二）整合功能（三）协调功能（三）协调功能（四）稳定功能（四）稳定功能（五）个人社会化功能（五）个人社会化功能比一比v1、你想为社区做什么？v2、什么时间做？v3、服务的形式是什么？v4、小组内同学是如何分工的？v5、都需要用什么工具？工商长安分局郭杜工商所
7、的执法人员在郭北村南边果园里的一处废弃的房内，捣毁了一个传销窝点。街道办事处与居民委员会 社区的市或市辖区人民政府的派出机关居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织街道街道 办事处办事处居民委员会居民委员会社区管理实现信息化社区管理靠大家社区管理社会化一项重大民生工程社区实施网络户籍管理制社区民主管理社区管理服务中心与县消防大队联合消防社区环境治理督查社区社会管理工作社区的干部正在李阿婆家进行例行入户家访，与老人闲话家常。探索社区管理新模式探索社区管理新模式社区规范车辆管理，形成社区的四个要素包括v1人民：社区由人所组成。不论何种类型之社区，因人聚集与互动，方能满足彼此的需求。但人
8、数多少才能形成一个社区，并无定论。社区太大、人数过多，将使彼此互动困难；但人数太少就一定不可能形成利益互惠与生活维持的团体。v2地方或地理疆界：以地理的范围来界定社区的大小疆界是一般人最能接受对社区的定义。但是，并非所有的社区都有明确的地理划分。如果界的区域不合适，将会对社区资料的收集造成一定的困难。v3社会互动：社区内居民由于生活所需彼此产生互动，特别是互赖与竞争关系。如社居民的食、衣、住、行、育、乐皆需与他人共同完成。因此，相关的经济、交通、娱乐等系统即因此而形成。社区经由不同的社会系统发挥功能，满足居民生活必需，建立社区规范。v4社区认同：社区居民习惯以社区的名义与其他社区的居民沟通，并
9、在自己的社区内互动。同时社区居民形成一种社区防卫系统，居民产生明确归属感及社区情结。作用v1.对社区物质文明与精神文明建设有着很大的推动作用；v2.可以使社区成员拥有更多的公共服务、社会福利和闲暇时间，让人们从沉重的家务劳动中解放出来，提高人们的生活质量；v3.可以使人们更集中精力从事生产劳动和其他社会活动，创造出更多社会财富；v4.通过广泛群众参与，会培养出一种高尚的社会道德与社会风气；v5.有利于早期人们的主体意识，协作意识，法纪意识和文化意识，有利于提高人的素质。发展现状v-社区服务范围和内容得到拓展。目前，社区服务的项目和内容已基本涵盖广大居民物质生活和精神生活的各个领域，服务内容由1
10、0多项发展到200多项，包括妇女、儿童、老年人、残疾人、青壮年人和优抚对象、驻社区单位等各类群体，社区卫生、社区文化、社区环境、社区治安、社区保障等服务项目普遍展开，多种便民生活服务圈不断涌现，社区居民需求得到不同程度的满足。尤其是伴随着市场经济体制的建立，一些社区服务企业开始为社区内居民和单位提供送餐、存车、物业管理等后勤社会化服务，开辟了社区服务业发展的新领域。目前初步构筑起以社会救助为基础的集家政服务、物业管理、职业中介、心理咨询、健康保健等内容于一体的综合服务体系。业主大会和业主委员会业主大会和业主委员会v业主大会和业主委员会是社区居民参与社区管理的又一新的组织形式。随着住宅的市场化和
11、商品化，越来越多的居民不再是单位住房的租客，而是房屋物业的所有人。因此，生活区的卫生状况、环境质量、配套设施等都与他们的生活息息相关，社区成为居民重大利益所在。他们开始要求自主地决定社区的事务。在这种情况下，业主大会和业主委员会便应运而生了。v物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。v业主委员会由业主大会产生，在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，它是依法成立的群众性自治组织，依据法律法规，具有作为诉讼当事人的资格。物业服务企业（物业管理公司）物业服务企业（物业管理公司）v物业服务企业是指具备相应资质条件并按照法定程
12、序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人。物业管理公司接受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规，按照合同或契约形成管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济的手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为业主和物业使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值，同时构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动整个社会进步。（三）正确处理居委会与物业服务企业的关系（三）正确处理居委会与物业服务企业的关系1、居委会和物业公司是两个不同性质的组织。居委会是社区居民的基层群众自治性组织，它属于政治范畴；而物业服务企业则是依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业，是十分明
13、确的商业性组织，属于商业范畴。2、按照社区有关法律规定，居委会有权对物业公司的工作进行监督，组织产权人和使用人对物业公司进行评议和决定是否解除聘用。这说明，物业公司虽然属于商业范畴，但要受到居委会的监督。3、居委会和物业公司要做到权责分明，不可超越本职范畴，越俎代庖。（房屋维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫；宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等。）社区中介组织社区中介组织业主委员会业主委员会物业公司物业公司居民委员会居民委员会指导指导产生产生负责领导协调指导 合同指导四、社区管理组织的功能四、社区管理组织的功能（五）稳定（五）稳定功能功能（四）协调（四）协调功能功能（三）
14、组织（三）组织功能功能（二）管理（二）管理功能功能（一）满足（一）满足需求需求功能功能社区管理组织社区管理组织的功能的功能v新的居民组织当时主要办五件事，v一是防特、防匪、防火，保护交通等社会治安工作及办理户籍；v二是传达和推行政府政令，反映群众意见，加强人民团结，维持社会秩序；v三是动员与组织群众，发展各种合作社，吸收劳动群众恢复生产，改善生活；v四是领导群众正当的文化娱乐活动，改革旧社会的风尚；v五是协助政府进行城市的公共卫生，增进人民健康，举办各种公共福利事业。上海经验：从上海经验：从“福利会福利会”到到“居民委员会居民委员会”v杭州的经验在华东迈出了成功的第一步。但是，对于华东中心城市
15、大上海来说，新生政权所面临的局势远远要比40多万人口的杭州复杂得多。v1949年5月27日上海解放，新政权最初难以一下子适应城市管理的复杂性，对治理这个拥有600万人口的中国工商业和金融中心的大都市无经验可寻。当时接收接管、恢复经济和建政工作相当繁重，当务之急主要是消除新旧政权交替带来的市政管理“真空”，基层治安暂时还得藉助大批留用警员和保甲组织，没有精力对上海社会流氓团伙、帮会组织采取有效行动。v因此，上海一度出现了治安事件的高发期。解放初头7个月，共发生抢劫案530起，强盗案737起，盗窃案11430起，加之国民党残余势力有组织地挑拨离间，兴风作浪，形势极为复杂。（四）正确处理业主委员会与
16、物业公司的关系（四）正确处理业主委员会与物业公司的关系v 1.1.法律关系法律关系v 2.2.经济关系经济关系 v上海把社会管理分为两种类型：有单位的人和没单位的人，并分两步走。v第一步首先通过在各行各业中建立工会、农会、青联、学联、妇联等组织，把有单位的群众组织起来，参加集体政治生活。v第二步首先在区接管委员会下设立“接管专员办事处”，使群众与政府的接触以“接管专员办事处”为桥梁，不需再通过保甲人员；然后通过“接管专员办事处”干部逐步深入里弄，与居民群众建立联系，摸索没有单位居民的组织工作。v1949 年下半年，一些居民区出现了自治性的“房客联谊会”、“自来水管理委员会”、“卫生委员会”等关
17、心共同消费问题的“工人福利会”。v1950年，街道、里弄又成立了“防护大队”、“冬防服务队”等组织，由于其一开始就比较注重市民的“共同福利”，也就有一定的凝聚力。v到1950年5月，全市共组织36个里弄福利会，16650个清洁卫生小组，104个自来水管理小组，118个人民防护队，年底又发展到2020个冬防服务队。95的里弄都成立居民卫生小组。v1952年4月，上海市召开街道各界人民代表会议，讨论决定统一规范居民组织，建立居民委员会。要“街道政府”还是“居民委员会”v大多数城市认为华东区方案有居民委员会的集体领导，分工明确，民主面积宽，参加人数多，工作容易推动，基本上是适用的；也有认为方案规定的
18、组织层次太多，居民代表会议、居民委员会、工作委员会及小组工作机构等关系太复杂，担心街道积极分子兼职太多，不利于工作。洛阳、南昌、武汉、长沙等少数城市则明确提出不适合本市情况，倾向于维持当地“街人民代表会议”、“街人民政府委员会”或“街政府”的方案。各地意见虽不尽统一，但反响较大。v公安部于1952年8月11日颁布了治安保卫委员会暂行条例。条例在阐明治安保卫委员会与居民委员会关系的同时，“居民委员会”也就第一次正式写进国家的行政法规，从而也确认了它的合法性。条例规定，治安保卫委员会是“群众性”的治安保卫组织，城市街道的治安保卫委员会“受公安派出所领导，有居民委员会者受派出所及居民委员会双重领导”
19、。v中央政府已经倾向于建立“居民委员会”，取消“街政府”。尽管如此，中央政府还是迟迟没有在全面建立居民委员会上下决心。这与居民组织在发育过程中产生的混乱现象不无关系。v刚刚建立的居民委员会，在实际工作中存在着性质不明、组织不纯、权限不分、经费使用混乱等问题。上海市政府1952年对之进行全面整顿，清洗出社会治安对象1888人，民主选举后落选里弄干部47364人，查出有政治问题和其他问题的10672人。v江苏在整顿过程中也清理出很多资本家的家属担当了居民委员会领导岗位。v经济方面，1952年，华东军政委员会民政部就该区各城市区居民委员会财经制度混乱问题作了一次调查，调查表明居民委员会中确实存在着严
20、重的乱摊派与贪污浪费现象，加重了群众的负担，引起了群众的不满等。v10月28日下午，中央政府内务部召开第30次部务会议，讨论城市区以上建政工作，同时也把居民委员会的议题提出来讨论。v城市建政工作重点还是抓召开区人民代表会议，至于起草居民委员会组织方案或通则问题，要看华东颁布的试行方案实验结果如何，大家认识一致了再写。居民组织方案随之被暂时搁置起来。v早在1950年，政务院继颁布大城市区人民政府组织通则后，又发布了区、乡（行政村）各界人民代表会议组织通则和区、乡（行政村）人民政府组织通则，政权机构设置到乡和村，这是历史上都少有的。各城市都在观望中央政府会不会颁布建立“街政府”相关法令。v中央政府
21、对城市区以下基层的设置久悬不决，对地方产生很大影响。天津市的街道体制在5年中就变动了5次。v1949年初是街政府，随后改为街公所；v同年6月根据刘少奇关于城市的政权不能像农村那样分成小块块“划地而治”的指示又撤销街建制，街公所并入公安派出所；v1952年刚恢复街公所，v1954年又改设街道办事处。深圳一个小小居委会竟然挂牌深圳一个小小居委会竟然挂牌45块块 v在深圳市罗湖区湖景居委会，门边挂着块牌子，加上楼梯间挂的和堆在办公室的，这个编制只有个人的居委会共有块牌子。而深圳的其它居委会，有的竟有牌多块。v据羊城晚报报道，“党建、民政、统计、城管”作为最基层社会组织，居委会一直承担着繁多的行政功能
22、，有的居委会不过6个编制，却足足挂了45块牌子。从昨天开始，深圳市南山区96个居委会的牌子全部“精兵简政”，只剩两块。牌子精简的背后是建国以来沿袭数十年的基层社区管理体制大变革。从1月11日起，深圳市南山区任何一个居委会门口都只见两块牌子，一块是“社区工作站”，另一块是“社区居委会”。社区制与单位制、街居制的区别v首先，在管理理念上，变管理为服务。v其次，在管理形式上，从强调行政控制到强调居民参与。v最后，在管理目标上，强调政府与社区的合作。门禁严格管理主要职能是在街道居住区内贯彻主要职能是在街道居住区内贯彻执行政府的有关决定、指示、命执行政府的有关决定、指示、命令。它的职权是政府授予的令。它
23、的职权是政府授予的直接代表派出人民政府，具体办直接代表派出人民政府，具体办理派出人民政府所委托的各项行理派出人民政府所委托的各项行政事务政事务 它是各种条条块块的结合点它是各种条条块块的结合点办理与街道居民有关的行政事务办理与街道居民有关的行政事务和公共事务和公共事务街道办事处的性质与特点街道办事处的性质与特点二、街道办事处v1949年中华人民共和国成立后，为了加强城市政年中华人民共和国成立后，为了加强城市政权和城市管理工作，全国许多城市都建立了街道一权和城市管理工作，全国许多城市都建立了街道一级组织。但因为没有统一的法律依据和组织形式。级组织。但因为没有统一的法律依据和组织形式。1954年年
24、12月，政务院总结了全国各地加强城市居月，政务院总结了全国各地加强城市居民工作和建立街道组织的经验，经第一届全国人民民工作和建立街道组织的经验，经第一届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过，正式颁布了代表大会常务委员会第四次会议通过，正式颁布了城市街道办事处组织条例城市街道办事处组织条例，以法律形式确定了，以法律形式确定了城市街道办事处的性质、任务、作用。城市街道办事处的性质、任务、作用。v街道办事处是不设区的市和市辖区政府的派出机街道办事处是不设区的市和市辖区政府的派出机关。关。街道办事处的组织机构街道办事处的组织机构v街道办事处的组织机构图街道办事处的组织机构图市政科防汛防洪指挥部、抗
25、震救灾领导小组、绿化委员会民政科社区服务工作委员会、双拥领导小组、老龄工作委员会、残联会办事处办公室卫生科爱卫会、红十字会计生办计生领导小组、计生协助会经济科劳动服务所文教科社区教育委员会、青少年保护委员会综合办社会治安综合治理委员会街道办事处组织机构图街道办事处组织机构图纪工委宣传科精神文明建设委员会党工委组织科党办、妇联、团工委统战部、街工会、武装部妇女儿童工作委员会、民兵团办公室市政科计生办卫生科综治办民政科经济科文教科办事处防汛防洪指挥部、抗震救灾领导小组、绿化委员会爱卫会、红十字会计生领导小组、计生协助会社区服务工作委员会、双拥领导小组、老龄工作委员会、残联会社会治安综合治理委员会、
26、防火委员会劳动服务所社区教育委员会、青少年保护委员会宣传科纪工委组织科党工委精神文明建设委员会党办 妇联 团工委、统战部 街工会 武装部妇女儿童工作委员会民兵团合署办公的科室 相关社区组织街道办事处的组织机构街道办事处的组织机构(具体职能具体职能)街道办事处主要科室的职责街道办事处主要科室的职责社区自治组织与社区中介组织社区自治组织与社区中介组织一、社区自治组织一、社区自治组织基本含义基本含义社区居委会社区居委会Title in here自治性Title in here群众性Title in here地域性Title in here基层性Title in here由性质决定 特征特征 宪法宪法
27、第第111条规定：条规定：“城城市和农村按居民居住地区设立市和农村按居民居住地区设立的居民委员会和村民委员会，的居民委员会和村民委员会，是基层群众性自治组织，是基层群众性自治组织，”城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法第第二条规定：二条规定：“居民委员会是居居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织服务的基层群众性自治组织居民委员会的性质与特征居民委员会的性质与特征居民委员会的性质居民委员会的性质居民委员会的机构设置居民委员会的机构设置居委会居委会专职工作专职工作人员的设置人员的设置居委会居委会各工作委各工作委员会的设置员会的设置居委会居委会
28、成员的产生成员的产生居民委员会的任务居民委员会的任务v1989年通过的年通过的城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法规定了居委会的六项任务：规定了居委会的六项任务：（1）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动 （2）办理本居住区的公共事物和公益事业 （3）调节民间纠纷 （4）协助维护社会治安 （5）协助街道办事处做好与居民生活利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育、安全防火等各项工作，把政府的社区管理工作落实到最基层 （6）向街道办事处反映居民的意见、要求和建议居民委员会的机构设置居民
29、委员会的机构设置v1 居委会专职人员的设置居委会专职人员的设置 居民委员会由主任、副主任和委员共五至九人组成。v2 居委会各工作委员会的设置居委会各工作委员会的设置 居委会内部一般设置六大委员会：人民调解委员会、治安保卫委员会、社会福利委员会、文教卫生委员会、妇女代表委员会和青少年教育委员会。还成立其他群众性组织机构，如社区服务志愿者分会、计划生育服务站等。v3 居委会成员的产生居委会成员的产生 居委会成员一般采用选举与选用相结合的方式，选用由街道办事处在本区域范围内居住的居民中推荐的人员作为候选人，并召开居民会议由群众选举产生。农农村村社社区区农民农民政治组织政治组织经济组织经济组织文化组织
30、文化组织村委会村委会村村民民委委员员会会v办理本村的公共事务和公益事业。办理本村的公共事务和公益事业。v调解民间纠纷。调解民间纠纷。v协助维护社会治安。协助维护社会治安。v大力发展村集体经济。大力发展村集体经济。v向上级人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。向上级人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。v提高村民的文化素质。提高村民的文化素质。2、广泛性广泛性民主性民主性自主性自主性服务性服务性自愿性自愿性特征特征二、社区中介组织二、社区中介组织（一）社区中介组织的含义（一）社区中介组织的含义在性质上介于政府和营利组织（企业公司）之间，是一种非政在性质上介于政府和营利组织（企业公司）之间，是
31、一种非政府非营利的社区社会组织。府非营利的社区社会组织。突突 围围市场态势市场态势非政府性非利润分配性自我治理性志愿服务性公益性特征正规性（二）社区中介组织的作用（二）社区中介组织的作用v1.是社区福利服务的推动者和组织者。是社区福利服务的推动者和组织者。v2.是政府与民众的中介者。是政府与民众的中介者。v3.在开展社区服务、社区文化、社区教育中在开展社区服务、社区文化、社区教育中全面发挥骨干作用。全面发挥骨干作用。物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织物业管理公司物业管理公司业主委员会业主
32、委员会业主委员会为什么炒不掉物业公司？物业管理公司和业主委员会物业管理公司和业主委员会重点问题一、物业管理公司物业物业物业管理物业管理优势分析：居住区道路不仅满足了进出居住区的人行和车行交通需要，还保证了各种基础设施（如市政管线、照明灯柱）和绿化的合理布置。劣势分析：严重不足的停车场不仅影响居民的正常生活；更加严重的破坏了小原本就不多的绿化环境某些停车场停放某些停车场停放 物业管理公司：具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人。4.物业管理公司的权利与义务物业管理公司的权利与物业管理公司的权利与义务义务义务义务5.物业管理公司的服务项目物业管理公司的服务项目工程维护
33、工程维护管理管理车辆道路车辆道路管理管理园林绿化园林绿化管理管理环境卫生环境卫生管理管理安全管理安全管理服务服务项目项目6.物物业业管管理理物业管理公司的建设（3）全面提高物业管全面提高物业管理人员的素质理人员的素质（1）制定长远的制定长远的发展规划发展规划（2）教育职工要有教育职工要有竞争意识竞争意识（4）加强基础加强基础管理工作管理工作加强外部建设：搞好物业管理公司的公共关系加强外部建设：搞好物业管理公司的公共关系加强加强内部建设内部建设业主委员会的宗旨是业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权代表业主们的合法权益，实行业主自治与益，实行业主自治与专业化管理相结合的专业化管理相结合的管理体制管
34、理体制通过业主委员会而实通过业主委员会而实现业主自治是社会民现业主自治是社会民主管理的基础主管理的基础业主是指物业主是指物业的所有者业的所有者业主委员会是在物业主委员会是在物业管理区域内代表业管理区域内代表全体业主实施自治全体业主实施自治管理的组织管理的组织二、业主委员会二、业主委员会1业主委员会的产生业主委员会的产生一个物业管理区域只设一个业主委员会一个物业管理区域只设一个业主委员会首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，
35、提交第一次业主大会或业主代表推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或业主代表大会选举产生大会选举产生业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日日内，持文件向物业所在地的区、县人民内，持文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案政府房地产行政主管部门备案业主代表发起人会议业主大会筹备组首次业主大会会议业主委员会街 道 办 事 处、乡 镇 人 民 政 府建设单位委托组长组长工作报告业主代表5%以上业主发起以上业主发起街道办事处召集发起人（筹备）会议业主大会筹备组筹备组工作规则第一次会议第二次会议第三次会议发布会议通知、公告发送选票、表决票回收选票、表决票唱票公布
36、业主大会投票结果业主委员会公告业主大会议事规则管理规约投票权登记办法候选人推选办法确认产权清册确认正式候选人通过管理规约草案通过议事规则草案通过首次业主大会议案决定业主大会召开时间业主大会业主委员会备案业 主 大 会 筹 备 组 秘 书 组投票权登记候选人审核2.业业主主委委、业业主主委委、业业主主委委会，会，除除首首次次业业主主大大会会外，外，以以后后每每年年召召开开的的年年度度大大会会均均由由业业主主委委员员会会负负责责召召集集和和主主持。持。遇遇有有特特殊殊情情况，况，业业主主委委员员会会有有权权召召集集和和主主持持召召开开“业业主主大大会会特特别别会会议议”。（2）提提出出修修订订业业
37、主主公公约约、业业主主委委员员会会章章程程的的议议案。案。（3）选选聘聘或或解解聘聘物物业业管管理理企企业，业，与与物物业业管管理理企企业业订订立、立、变变更更或或解解除除物物业业管管理理委委托托合合同。同。用用办办法。法。（5）审审议议年年度度工工作作计计划、划、年年度度费费用用概概预预算。算。（6）监监督督检检查查物物业业管管理理企企业业的的物物业业管管理理工工作。作。（7）监监督督公公共共建建筑、筑、公公共共设设施、施、物物业业管管理理服服务务用用房房的的合合理理使使用。用。（8）业业主主大大会会或或业业主主代代表表大大会会赋赋予予的的其其他他职职责责和和权权利。利。业业主主委委员员理理
38、企企业业发发生生的的纠纠纷。纷。（6）建建立立本本会会档档案案制制度。度。（7）接接受受市、市、区、区、县县房房地地产产管管理理部部门门的的业业务务指指导导和和检检查。查。（8）本本会会的的决决定定不不得得违违反反法法律律法法规规和和国国家家政政策，策，不不得得违违反反业业主主大大会会或或业业主主代代表表大大会会的的决决定，定，不不得得损损害害公公共共利利益。益。5.业主委员会委员业主委员会委业主委员会委员的任期员的任期业主委员会委员每届任期为23年，可以连选连任业主委员会委业主委员会委员的产生员的产生业主委员会委员从业主中选举产生，其名额分配取决于业主在该物业中所拥有的业权份额的多少业主委员
39、会委员业主委员会委员的任职资格的任职资格品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人业主委员会委员业主委员会委员有有下下列列情情形形的的人人不不得得担担任任书书面面形形式式向向本本会会提提出出辞辞呈呈的的因因身身体体或或精精神神上上的的疾疾病病而而丧丧失失履履行行职职责责能能力力的的被被司司法法部部门门认认定定有有违违法法犯犯罪罪行行为为并并正正在在接接受受调调查查的的个个人人已已宣宣告告破破产产或或担担任任企企业业法法定定代代表表人人期期间间企企业业破破产产三三年年内内的的其其他他原原因因不不适适宜宜担担任任本本会会委委员员的的业业主主委委员员会会委委务务动；动；拥
40、拥有有选选举举权、权、被被选选举举权权和和监监督督权；权；参参与与业业主主委委员员会会有有关关事事项项的的决决策；策；有有权权对对业业主主委委员员会会的的工工作作提提出出建建议议和和批批评。评。义义务：务：遵遵守守业业主主委委员员会会的的章章程；程；执执行行业业主主委委员员会会的的决决议，议，完完成成交交办办的的工工作；作；参参加加业业主主委委员员会会组组织织的的会会议、议、活活动动和和公公益益事事业；业；向向业业主主委委员员会会的的工工作作提提供供有有关关资资料料和和建建议。议。自自己己的的义义务，务，应应建建立立正正常常的的会会议议制制度。度。业业主主委委员员会会会会议议包包括括例例会会和
41、和特特别别会会两两种。种。例例会会一一般般3个个月月举举行行1次；次；有有1/3以以上上的的委委员员提提议议或或正、正、副副主主任任认认为为有有必必要要时，时，可可召召开开特特别别会会议。议。业业主主委委员员会会会会议议的的召召开开应应由由召召集集人人提提前前7天天将将会会议议通通知知及及有有关关材材料料抄抄送送达达每每位位委委员。员。会会议议决决定定问问题题应应采采取取少少数数服服从从多多数数的的原原则。则。7.7.业业主主委委员员是，是，作作为为物物业业消消费费者者的的业业主主自自身身素素质质的的培培养养和和提提高。高。（1）重重视视对对广广大大业业主主的的宣宣传传教教育，育，使使其其逐逐
42、渐渐成成为为“成成熟熟的的消消费费者者”。（2）聘聘请请专专家，家，积积极极寻寻求求咨咨询。询。（3）举举办办培培训训班，班，提提高高业业主主委委员员会会水水平。平。（4）组组织织研研讨讨交交流，流，参参与与课课题题研研究。究。业主委员会业主委员会制定选任方案制定选任方案招标公告或者招标邀请选聘物业服务企业邀请物业服务企业物业服务企业投标发出要约谈判合同评标评标结果提交业主大会表决决定 选选 聘聘 工工 作作 小小 组组业主委员会选聘物业管理公司流程8.物业管理公司与业主委员会的关系物业管理公司与居民委员会的关系物业管理公司与居民委员会的关系少数物业管理公司拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会
43、某些物业管理公司对居委会工作不予配合居委会和物业管理机构各自为政缺乏协调两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾物业管理公司与居民委员会的关系物业管理公司与居民委员会的关系如何解决居委会与物业管理公司的矛盾首先，理顺居委会与物业管理机构之间的关系，需要形成如下几点基本共识 在所有城市住宅小区都必须建立健全居委会组织。居民委员会和物业管理机构具有共同的工作目标。居民委员会与物业管理机构各有所长，可以“互补”。其次，尽快出台有关法律、法规，为理顺居委会与物业管理公司之间的关系提供法律依据物业管理公司与政府有关部门的关系物业管理公司与政府有关部门的关系物业管理公司同房地产开发商的
44、关系物业管理公司同房地产开发商的关系物业管理公司和房地产物业管理公司和房地产开发公司应该是两个相开发公司应该是两个相对独立的企业法人对独立的企业法人房地产开发公司在进行小区房地产开发公司在进行小区建设和经营的全过程中都应建设和经营的全过程中都应该考虑到物业管理的需要，该考虑到物业管理的需要，并要求物业管理公司介入并要求物业管理公司介入房地产开发公司在设计、房地产开发公司在设计、施工、售房三个环节上应施工、售房三个环节上应为物业管理公司做好前期为物业管理公司做好前期准备工作准备工作房地产开发公司依赖物业房地产开发公司依赖物业管理公司代为物业管理，管理公司代为物业管理，而物业管理公司依靠房地而物业管理公司依靠房地产开发公司为其提供必备产开发公司为其提供必备的物业经营管理条件的物业经营管理条件
