1、团泊湖项目启动区产品理念探讨1度假的房子度假的房子团泊湖项目启动区产品理念探讨团泊湖项目启动区产品理念探讨第1页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨2前前 言言首先，在过去一年甚至更久的时间里，就团泊湖项目的概念进行了多次研究，从“创意生态城”到“旅游产业区”，分别赋予了该区域和版块以新的功能和使命。我们综合以往的研究成果，希望能进行更具有执行力执行力的深入探讨；此番探讨，我们将立足点定为“团泊湖项目启动区”，从宏观态势、市场环境、区域背景进行理性分析，从基地自身特点进行深入研究，从居住消费的发展趋势进行探索，通过上述三个维度的独立研判和交叉比较，得以为启动区的产品挖掘核心理念，是为产品规
2、划设计的思想核心理念，是为产品规划设计的思想指导，亦为项目营销的核心价值；指导，亦为项目营销的核心价值；当然，我们要求，核心理念必须具有以下特点：丰富的社会内涵丰富的社会内涵：房子以及所倡导的生活是社会变迁的洞察和记录；一定的前瞻性一定的前瞻性：我们的理念要有舆论基础，产品必须领先于市场，且具城市运营的着眼点；未来的延展性未来的延展性：毕竟，在整个地块上，在联合置地的天津版图上，这仅仅是个开始第2页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨3目目 录录前言P2第一部分 宏观态势、市场环境、区域背景分析P4第二部分 居住消费的发展趋势探索P8第三部分 基地自身特点研究P13第四部分 核心理念阐述P
3、21第五部分 产品特征描述P23第3页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨4第一部分第一部分 宏观态势宏观态势 市场环境市场环境 区域背景分析区域背景分析第4页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨5宏观态势宏观态势2007年第四季度开始，源自美国的次贷危机开始蔓延，2008年下半年以来，中国的房地产市场出现量价齐跌的数据表现，2009年二三月份，国内一线城市的商品住宅销量开始回升，但普遍认为真正的谷底并未到来；我们正在面临的经济形势是外部环境恶化、国内结构性调整和经济内在周期三重因素作用的结果；2009年全国人大政府工作报告中，将今年的经济增长目标定为8%左右，“促进房地产市场稳定健康
4、发展”作为扩大内需促进经济增长的重要组成部分房地产作为国民经济支柱产业的地位依然稳固；来自国家统计局的数据显示，2008年18月，我国城镇固定资产投资8.492万亿元，其中房地产开发投资为1.843万亿元，占比高达21.7%，而且这一数字并未将相关产业考虑在内，如房地产用量占全国总用量25%的钢材，房地产用量占全国总用量22%的水泥等等小结小结1.经过此轮调整，房地产行业应该做好准备迎来下一个黄金十年。经过此轮调整，房地产行业应该做好准备迎来下一个黄金十年。第5页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨6区域发展前景区域发展前景继珠江三角洲、长江三角洲之后，京津环渤海地区成为投资资金最为青睐的
5、地区，国务院发展研究中心中国企业家调查系统的数据显示，企业有投资意向的地区中，京津环渤海地区的占比达到23.1%，仅次于长三角地区的37.4%，珠三角为13.7%；2008年，山东省先后出台黄河三角洲高效生态经济区发展规划和支持黄河三角洲高效生态经济区又好又快发展的意见，两份文件明确了黄河三角洲开发建设的方向及扶持措施，借鉴滨海新区的模式；按照上述规划，黄河三角洲开发被赋予两项使命：对外承接天津滨海新区开发机遇，服务环渤海，面向东北亚；对内依托山东半岛城市群和济南城市圈，支撑山东全省可持续发展。“十一五”期间，山东将在该地区规划投资1.5万亿元左右，约占全省总投入的20%。小结小结2.与珠三角
6、、长三角相比，如果说滨海新区的辐射作用尚显不够的话，黄三角的入场可视与珠三角、长三角相比，如果说滨海新区的辐射作用尚显不够的话，黄三角的入场可视为强劲助力，我们更有理由相信，环渤海的崛起正在变现。为强劲助力，我们更有理由相信，环渤海的崛起正在变现。第6页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨7房地产市场发展走势预测房地产市场发展走势预测保障性住房政策的颁布将导致普通商品房市场竞争更加激烈，市场对产品品质提出了更高的要求；尽管受经济危机影响，别墅类房产也出现了成交量下滑的趋势，但由于此前限墅令的作用，别墅市场整体表现较为坚挺；房地产行业已经进入各类产品百花齐放的阶段，一旦经济回升，将为享受型房
7、产带来较大的发展空间，而且无论是购买习惯还是营销诉求上，越是高端的房子越感性。小结小结3.房地产市场竞争更为激烈，产品品质要求越来越高，消费市场出现细分，越是高端的房房地产市场竞争更为激烈，产品品质要求越来越高，消费市场出现细分，越是高端的房子越感性。子越感性。第7页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨8第二部分第二部分 居住需求发展趋势探索居住需求发展趋势探索第8页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨9居住需求与房子形态演变居住需求与房子形态演变1908年10月14日，英国作家福斯特的小说看得见风景的房间（A Room With A View）出版，露丝小姐到佛罗伦萨度假，她希望打开
8、房间的窗，就能看到阿诺河。从100多年前开始，度假就是一种身份的象征，也很快变得普及，在世界人权宣言里甚至规定，人有度假的权利；虽然新颁布的劳动合同法明确规定，企业员工有享受带薪年假的权利，国家法定节假日也呈现增多的趋势，但大多数人仍对现有的假期天数不满意，“离开喧嚣透口气”的愿望越发强烈；到离市中心不远的地方找个依山傍水的居所隐居，在新富阶层中蔚然成风，他们身份不同年龄不同，作家、地产经纪、民谣歌手、IT人士、旅游经理、电影导演，从30出头到接近古稀，相同的是他们的生活状态：远离喧嚣，享受自然和自我；从胡同大杂院到福利分房再到商品住宅，从筒子楼、塔楼、板房到洋房、别墅，人们对居住的心理需求呈
9、现了“住处家自我空间”的演变轨迹，而且越来越感性。第9页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨10后工业化社会的后工业化社会的“进城进城”与与“出城出城”每个时代都存在自己的问题，我们正在面临的是后工业化社会的困惑：人们创造科技又逃避科技。一方面，中国的城市化进程如火如荼，另一方面，现代都市人已经开始想办法逃避都市，“进城”和“出城”同时存在着；社会问题往往就是商机所在，究其根本，大多数“出城”的人只是为了寻求心理上的解放，与此种状态相匹配的便是“周期性隐居”或“度假”；中国人休闲度假的大趋势，经历了观光式、休闲式和体验式度假三个阶段。目前针对不同人群，三个阶段同时存在，高端群体对体验式度假
10、的需求越来越强烈，“诗意地栖居”毕竟是大多数人拥有但少数人才能实现的理想；我们希望，尽可能让“少数人”的数量变大。第10页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨11每个城市都有可以每个城市都有可以“隐居度假隐居度假”的山水的山水北京的西山，隐居的皇家板块，京城高干和红顶商人多隐于此；（项目：檀香山、庐师山庄）广州的白云山和番禺，离CBD最近的自然；（项目：茂德公草堂）昆明的抚仙湖，正在成为中国新富阶层的隐居之选；（项目：湖畔圣水）济南的大明湖，济南富商和影视明星的首选之地；（项目：富华山庄温泉别墅、湖畔苑）杭州的西湖，唯一出现在人民币上的隐居地，却脱离了铜臭俗世；（项目：西湖高尔夫别墅、西湖
11、花园别墅）此外，武汉东湖、香港离岛、西安翠华山这些都是离城市最近的度假乐园自古以来，山水始终可以给人安宁的力量！第11页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨12每个城市都有可以每个城市都有可以“隐居度假隐居度假”的山水的山水团泊湖团泊湖能否成为天津乃至环渤海的能否成为天津乃至环渤海的“隐居度假隐居度假”胜地？胜地？第12页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨13第三部分第三部分 基地自身特点深入研究基地自身特点深入研究第13页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨14距离交通距离交通300公里半径，恰为环渤海辐射范围，我们地处中心位置；第14页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨
12、15距离交通距离交通现状交通外部：京沪高速、唐津高速、津晋高速市区：津沪高速代用线：用时约35分钟津淄公路、津王公路(团泊大桥)：用时约40分钟津文公路(杨成庄大桥)：用时约35分钟第15页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨16距离交通距离交通未来规划津汕高速公路：起于外环线与津淄公路交口，在团泊新城有2个出口完工后，从外环到团泊仅10分钟车程。试运行期为2008年9月16日至2008年12月15日。津淄公路：改造后，津淄公路的路面将达到24米宽4车道，最终实现路面宽为65米。津王公路：原津王公路向南延伸5.96公里，路基全宽92米。第16页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨17资
13、源资源水资源丰富水资源丰富团泊水库面积团泊水库面积51.3551.35平方公里平方公里周边多条水系环绕，独流碱河是其中水量最大的一条周边多条水系环绕，独流碱河是其中水量最大的一条A A地块（启动区所在）临团泊水库地块（启动区所在）临团泊水库丰富的水资源为度假提供更为舒适的自然环境，尤其在中国北方。丰富的水资源为度假提供更为舒适的自然环境，尤其在中国北方。第17页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨18资源资源温泉资源突出温泉资源突出团泊新城区域温泉资源突出团泊新城区域温泉资源突出地下地下900900米出，温泉水可达到米出，温泉水可达到80 80，储水量，储水量8484亿立方米亿立方米尽管天
14、津城市地热相对丰富，但城外特色度假仍然具有较强的竞争力。尽管天津城市地热相对丰富，但城外特色度假仍然具有较强的竞争力。第18页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨19资源资源自然生态自然生态在最根本的地方思考人与自然的关系，大自然可以激发内心安宁的力量！在最根本的地方思考人与自然的关系，大自然可以激发内心安宁的力量！第19页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨20规划定位规划定位规划团泊镇地区重点发展体育及休闲度假产业，建设成为以风景旅游度假为特色的现代化的团泊新城，规划2020年团泊新城人口规模为10万人天津城市总体规划（2005-2020）规划解读：是为典型的城市化进程规划，我们可
15、将其视为项目开发的依据，同时，更为重要的是，我们有望在过程中尝试协调前文所述的“进城”与“出城”之间的矛盾困惑。第20页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨21第四部分第四部分 核心理念阐述核心理念阐述第21页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨22核心理念核心理念离城市很近，离世俗很远，日常都市里那些琐碎的、世故的、戴着面具的枷锁在这里都不复存在，陪伴你的是窗外的落霞孤鹜水光十色，是烤架上的肉、阳台上的女人还有你自己的花园；保持一种归零状态，习惯慢生活，发呆、幻想，甚至为所欲为；周期性的隐居，从都市解放后的度假，逃逸后的释然度假的房子度假的房子第22页，共24页。团泊湖项目启动区产品
16、理念探讨23第五部分第五部分 产品特征描述产品特征描述第23页，共24页。团泊湖项目启动区产品理念探讨24产品特征关键词产品特征关键词布局是散落的布局是散落的，唯一的规则便是户户有风景，但没有一扇窗户的风景相同小区没有围墙没有围墙，但绝对安全个性化个性化，最好是绝对的个性化，保持适当的定制感：只要有可能，不妨尝试每栋房子都独具风格人性化人性化，细节为王，设计师最好拥有十年以上别墅居住经验居住时间越长越好户型面积适中，配比合适户型面积适中，配比合适，拒绝日常生活中的琐碎环节现代科技与原生态环境充分结合现代科技与原生态环境充分结合，具有巧妙的冲突感也无妨低调的奢华低调的奢华，奢侈到不着痕迹第24页，共24页。
