1、贷款业务风险与防范主讲：王 飞贷款业务主要内容：n 贷款流程各环节风险防控n 信用贷款风险防控n 担保贷款风险防控理论准备 什么是信贷信用银行不是典当行为什么要担保 银行是干嘛的赚钱，靠管理风险赚钱卖的是“风险承受能力”要管理的风险（本课）信贷风险 直接风险（贷款业务）或有风险（担保业务）受托人风险（代理业务）能否做到尽职，按受托人按合同履行职责？风险管理的阶段 合规控制 风险管理 不是控制，是管理 制度政策 信贷政策必须使从业人员无洞可钻 平衡：业务发展与风险控制 文化支持如何看待 风险 承受或规避 管理与控制 出过风险的员工 财富第一节 信贷流程各环节风险及防控一般信贷业务流程图一、信用等
2、级评定、统一授信 1.主要风险点:客户评级资料。评级结果调整。授信。一、信用等级评定、统一授信 2.风险表现 客户提供虚假评级资料、财务报表，骗取授信。银行（信用社）工作人员和外部人员串通，人为调整评级结果。授信工作人员未按有关规定实行关系人回避，影响评级的真实性。未按规定对关联企业、集团客户实施统一授信，导致借款人通过多头开户、多头贷款、相互担保，造成对关联企业、集团客户授信失控，套取银行（信用社）信贷资金。一、信用等级评定、统一授信 3.风险防控措施 严格审核企业财务报表，加强与财政、税务及工商部门的联系，定期将客户提供的财务报表与有关部门进行核对，确定其合法性、完整性和真实性。严格按照有
3、关规定实行关系人回避制度，相关人员不得参与对关系人的评级、授信。对单一客户提供的贷款、承兑、贴现、信用证等表内外业务要全部纳人授信范围，实行综合授信管理。中小金融机构对辖内同一法人客户的授信，由法人客户所在地分支机构一家办理，避免多头授信。对关联企业、集团客户加强统一授信管理 一、信用等级评定、统一授信 4.案例与解析 信用评级 内部评级，外部评级 评级类型 借款人评级，业务评级（花旗）授信的两类定义 四统一 授信方法 单一客户，集团客户，关联客户二、贷款申请与受理 1.主要风险点 客户身份。贷款申请资料。二、贷款申请与受理 2.风险表现不具备借款主体资格的法人类客户与银行（信用社）工作人员相
4、互勾结，伪造资料，受理借款用途不合规、借款人生产经营活动不合法、借款人没有合法的还款来源、借款人有重大不良行为记录等不符合贷款条件借款人的贷款申请。银行（信用社）经办人员按照机构负责人授意，受理不具备借款主体资格的法人类客户贷款申请。受理不具有完全民事行为能力、贷款用途不明确不合法、借款人不具备还款意愿和还款能力、贷款申请的数额和期限不合理、借款人信用状况差、有重大不良信用记录的个人贷款申请。银行（信用社）工作人员本人或与他人勾结，伪造资料，或假冒他人名义办理贷款申请。二、贷款申请与受理 3.防控措施 严格按照规定对申请贷款的条件进行审核，对不具备贷款主体资格、提供虚假资料、生产经营和贷款用途
5、不合法、还款来源不足或不具备还款能力、具有不良信用记录等不符合贷款条件的，不得受理。对内部人员介绍特别是领导介绍（授意）受理的贷款应登记留存记录。对明显违规，抵制无效的，银行（信用社）经办人员要向上级机构或监管部门报告。二、贷款申请与受理 案例及讲解 主体资格：谁能贷款？法律规定：贷款通则，三法一指引 案例：某法院贷款卡案例 假按揭贷款案例 关系贷款 好的案例 坏的案例三、贷前调查 1.主要风险点 借款人及担保人的主体资格。法定代表人和经营管理团队的资信情况。贷款的真实用途。借款人还款来源及还款能力。担保人的担保能力。借款人和担保人的还款与担保意愿。中介机构等出具的相关文件资料。三、贷前调查
6、2.风险表现 借款人和担保人不具备民事行为能力，经营范围超过法定注册登记的范围，经营期限超过工商管理部门登记期限，未进行年检登记，导致民事行为无效或可撤销。借款人从事特许经营行业，但未取得特许经营行业许可或伪造特许经营许可证，导致借款人不具备贷款条件获取信贷资金。调查人员与借款人内外勾结，编造虚假信贷资料或对发现的重大问题故意隐瞒不报，导致借款人非法获取信贷资金。借款人虚构贷款用途骗取信贷资金。担保人无代偿能力或代偿意愿。评估机构出具虚假评估报告。借款人不良信用记录未被揭示。具有关联关系的集团客户在多家金融机构多头取得贷款，以及相互提供保证担保，导致贷款担保虚化。三、贷前调查 3.防控措施 贷
7、前调查应配备专职调查人员，坚持双人实地调查，属关系人的应予以回避。信贷调查人员应准确了解借款人信息，真实反映借款人真实情况，调查人员要对贷前调查的真实性负责。通过人民银行征信系统或其他渠道查询借款人、担保人、共同还款责任人（配偶）以及关联企业的信用记录。全面了解借款人、担保人目前的负债和对外担保情况，掌握借款人、担保人授信履约能力和现状，了解掌握集团客户在多家金融机构多头融资和交叉担保的情况。通过查阅借款人和担保人的资产负债表、损益表、现金流量表等，对客户的资产、负债、所有者权益、收人、成本、利润等情况进行分析，对账账、账表、账实进行核对，调查其生产经营的合法性、收人来源的稳定性，了解借款人第
8、一还款来源是否充足，核实担保人的担保能力。将企业是否涉人兼并（被兼并）、合资、分立、重大诉讼、破产等事项，列人调查内容。对内部人员介绍特别是领导授意受理的贷款应严格调查程序。特别关注贷款企业法人及股东、高管人员的社会关系和资信状况，防止违规向关系人发放贷款或发放借、冒名贷款。三、贷前调查 4.案例与解析 案例：贷款调查不深入造成风险三、贷前调查 4.案例与解析 W企业生产矿用隔爆型电磁启动器，民营企业，从某支行贷款200万元，第二年本息全额规还。06年因购买原材料急需周转金，再次向该行提出贷款300万元工流贷款，采用自有厂房抵押担保方式。抵押率70%该行认为有抵押，很安全，没有对其第一还款来源
9、认真分析、审查（04年原封拷贝），发放了贷款。放了半年，由于经营不善，产品无销路，企业出现极大困境，后无能为力，申请破产。即便抵押物受偿，也损失近200万元。信贷产品管理理念固定资产贷款固定资产贷款 贸易融资贸易融资并购贷款并购贷款客户客户资产资产交易交易个人贷款个人贷款 国内贸易融资链上游：供应商上游：供应商终终 端端 客客 户户核核 心心 企企 业业下游：经销商下游：经销商 交付货物前的产品交付货物前的产品 国内信用证项下打包贷款国内信用证项下打包贷款基于应收账款的产品基于应收账款的产品 国内信用证项下卖方融资国内信用证项下卖方融资 国内保理国内保理 国内发票融资国内发票融资基于储备、存货
10、和交易基于储备、存货和交易 应收商品的产品应收商品的产品 商品融资商品融资针对向上游采购的产品针对向上游采购的产品 国内信用证国内信用证 信用证项下买方融资信用证项下买方融资 商品融资商品融资针对向下游销售的产品针对向下游销售的产品 信用证项下打包贷款信用证项下打包贷款 信用证项下卖方融资信用证项下卖方融资 国内保理国内保理 国内发票融资国内发票融资 商品融资商品融资 国内信用证国内信用证 国内信用证项下买方融资国内信用证项下买方融资 商品融资商品融资物流物流资金流资金流物流物流资金流资金流物流物流资金流资金流基于企业内部生产经营环节的产品需求采购到货付款生产销售收款采购端采购端销售端销售端信
11、用证结算信用证结算 国内信用证国内信用证汇款结算汇款结算 订单融资订单融资 未来货权项下未来货权项下 商品融资商品融资信用证结算信用证结算 买方融资买方融资非证结算非证结算 订单融资订单融资 商品融资商品融资信用证结算信用证结算 卖方融资卖方融资汇款结算汇款结算 国内发票融资国内发票融资 国内保理国内保理 发票池融资发票池融资 池保理池保理汇款结算汇款结算 订单融资订单融资 商品融资商品融资 信用证结算信用证结算 打包贷款打包贷款 汇款结算汇款结算 商品融资商品融资偿还偿还银行银行融资融资四、贷款审查 1.主要风险点 审查和调查岗位设置。审查程序。贷款资料与调查报告。风险评估。四、贷款审查 2
12、.风险表现 调查和审查工作为同一人员完成。审查人员按照他人授意进行审查或隐瞒审查中发现的重大问题。与客户串通，向有关审批人提供虚假审查报告。风险评估没有真实反映贷款风险。审查通过不具有主体资格、基本要素不全、不符合信贷政策以及信贷风险突出的贷款业务。四、贷款审查 3.防控措施 落实审贷分离，单独设立贷款审查岗，形成有效岗位制约。信贷审查人员必须严格按照规定的审查内容和不同信贷业务审查的具体要求对相关资料进行审查，明确提出审查意见和防范风险及控制措施，对审查内容真实性、合法合规性负责。对审查中发现的重大问题或疑点，必须进行换人核实调查，予以确认并作出详细说明。四、贷款审查 4.案例与解析 审批重
13、点 合规审查：政府和监管规定 风险审查：客户，项目，现金流，担保 授信方案基本要素 对象，用途，品种，金额，期限，利率 担保，还款安排，贷后管理要求五、贷款审批 1.主要风险点 审批人员。审批程序。审批权限。审批意见。五、贷款审批 2.风险表现 贷审会构成不符合制度规定。未经贷审会审议直接审批贷款，或逆程序审批贷款。参加贷款审批会议人员未达到规定人数审批通过贷款。越权或变相超越权限审批贷款。审议通过不符合贷款条件、信贷政策或明显化整为零的贷款。审批人擅自审批发放须经贷审会审议而未审议的贷款。审批人强行审批发放贷审会未通过的贷款。贷审会成员审议意见不明确，审议记录不留存，致使责任不清。指使、暗示
14、贷审会成员审批通过不符合贷款条件的贷款。程序合规！五、贷款审批 3.防控措施 严格授权管理制度，各级机构必须在授权范围内依法开展业务，严禁越权或变相越权审批贷款业务。贷审会要按照规定程序审批贷款，严禁逆程序、缺程序或简化程序审批贷款。坚持集体审批原则，参会的贷审会成员必须签署明确的意见及理由。审贷会人员结构、数量应符合有关规定，审批人员应认真履行职责，坚持原则，秉公办事。严禁接受他人暗示或授意、暗示他人支持不符合条件的贷款审批。严禁审批违反国家宏观经济政策或明令限控行业企业的贷款，严禁办理贷审会没有审议通过或未经审议的信贷业务。上级信贷管理部门和稽核监督检查部门要定期不定期地对贷审会会议记录进
15、行查阅，对贷款审议不尽职、违规审批贷款的行为，要严肃追究有关人员责任。五、贷款审批 4.案例与解析 越权审批案例 制度与系统 授权管理：直接授权，转授权，特别授权，临时授权 分析审批案例 部分低风险 权限相加（包商银行）五、贷款审批 4.案例与解析 贷审分离案例 交通银行 审查人员与借款人一般不直接接触 为什么？利弊分析 审查人员应真正成为信贷专家 花旗银行案例 审批官牛不牛？集体审议机制（贷审会）对结果负责吗？六、签订贷款合同 1.主要风险点 合同主体。合同文本。合同要素。合同签订地点。审批意见的落实。六、签订贷款合同 2.风险表现 不执行、未落实审批意见，或擅自变更审批条件发放贷款。合同主
16、体不真实，合同签订的当事人非实际借款人和担保人。各类申请书、合同、通知书、清单、协议等使用不规范，或内容填写不齐全、不准确或签字不真实。合同文本使用错误。非格式化文本未经法律部门审查，存在歧义和瑕疵。合同文本签字、签章不合法。主从合同之间无法律关系。合同当事人未在规定的银行（信用社）营业场所当面签署。六、签订贷款合同 3.防控措施 审批通过的贷款，承贷单位要认真执行审批意见，落实各项提款条件和风险控制措施后方可签署合同。在制定合同文本时，要充分考虑其风险控制，严格按照合法合规、公平公正，要素齐全、权责明确，通俗易懂、确保安全，方便适用、符合实际的原则，在律师或其他法律专业人员的协助下拟定、修改
17、和完善。要根据具体信贷业务的特点选择合同文本。借款人为自然人的，适用自然人客户类合同文本，借款人为法人或其他组织的，适用法人客户类合同文本。六、签订贷款合同 3.防控措施（续）合同文本的填写应当符合以下要求:统一设计编号规则，避免编号重复或混乱，确保借款合同和担保凭证、展期协议和借款合同之间的对应。合同各方当事人必须使用法定称谓，不得使用简称、绰号和化名等。合同内容填写必须严谨、周密，当事人协商后作出选择和填充，凡是未选择和填充的空白栏都应以斜线划去，不得留有空白，避免产生歧义。合同内容应当使用钢笔、签字笔填写或使用打印机打印，不得使用铅笔填写。六、签订贷款合同 3.防控措施（续）合同签订需要
18、补充条款的，应当严格按规定程序和要求办理。合同签订必须在规定的银行（信用社）营业场所，由银行（信用社）工作人员和借款人、保证人、抵押人、共有人、质押人的法定代表人或授权委托人在合同上签字、盖章，核对预留印鉴，确保签订的合同真实、有效。六、签订贷款合同 案例与解析七、贷款发放 1.主要风险点 贷款手续审核。审批意见落实。借款凭证签发。七、贷款发放 2.风险表现 不按规定审核办理贷款发放手续，直接发放贷款。贷款审批意见未落实，发放贷款。借款凭证非借款人本人签字，形成借、冒名贷款。七、贷款发放 3.防控措施 应设立独立放款管理部门或岗位，对提交的提款申请要认真进行审核，逐项审查提款条件的落实情况，主
19、要包括担保权利、贷款合同、贷款额度、贷款期限、贷款用途、资信状况、支付方式、贷后管理等。要认真执行审批意见，落实各项提款条件和风险控制措施后方可发放贷款。借款凭证必须由借款人本人到营业场所面签。银行（信用社）经办人员须认真核对借款人身份及身份证件。七、贷款发放 4.案例与解析 前提条件落实 专门贷款发放部门八、贷款支付 1.主要风险点 借款人身份。借款人账户管理。支付方式。八、贷款支付 2.风险表现 借款人与信贷资金的实际使用人不一致，形成借、冒名贷款。借款人未按规定开立结算账户，直接将贷款资金以现金方式提出，或转人其他账户。未按规定采用委托支付，或自主支付方式未对借款人的资金使用进行监控，未
20、要求借款人提供相关商务合同及交易对手证明材料。八、贷款支付 3.防控措施 根据信贷合同的生效时间，严格按照规定程序和要求办理支付手续。分批支付的，必须由借款人本人依据合同约定的用款计划到贷款机构办理手续，属委托人办理的必须核实其委托有效身份。贷款资金必须转人借款人账户，采用承贷机构受托支付的，贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对手。借款人自主支付的，贷款资金转人借款人在承贷机构开立的结算账户。承贷机构应依据借款合同约定，对信贷资金的支付进行管理与控制。采用贷款人受托支付的，贷款人应在贷款资金发放前，审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，将贷款资金按约定支付给借款人交易对手。采用
21、借款人自主支付的，贷款人应要求借款人定期报告或告知贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途，并应做好有关细节的认定记录。八、贷款支付 案例与解析 支付方式 受托支付，自主支付 开发商与总承包商 银票，贴现，保理要受托支付吗九、贷后管理 1.主要风险点 资金流向。风险预警。档案管理。九、贷后管理 2.风险表现 信贷资金未按合同约定用途使用，挪作他用。对借款人、担保人财务状况、资信状况和经营状况的恶化早期预警信号没有进行有效识别及报告，对发现的风险预警信号未及时提出风险化解方案。信贷人员不尽职尽责，对贷款未进行认真贷后检查，对借款人恶意骗贷，套取银行资
22、金行为没有及时发现。信贷人员与借款人员相互串通，由借款人提前在贷后检查表签章，伪造贷后检查记录，造成信贷资金失控。信贷档案没有集中管理或管理不规范，导致信贷档案缺失、毁损或失窃。九、贷后管理 3.防控措施 做好贷后的跟踪检查、定期检查和特别检查，及时掌握借款人（担保人）的生产经营状况、财务状况，确保贷款按合同约定使用。发现重大问题，及时报告预警。对大额贷款和出现风险苗头的贷款，应双人或换人进行贷后检查，确保问题及早发现，及早处置。要重点监控借款人的主营业务收人是否进人承贷行结算账户，对借款人现金流异常的要采取措施。要建立专门的信贷档案库，并安排专人管理，妥善保管各类信贷档案资料，严防缺失、毁损
23、。要严格实行档案资料查阅登记制度，档案管理人员工作变动应办理档案资料的交接手续。监督检查部门要加强对信贷档案管理情况的监督检查。九、贷后管理 4.案例与解析 贷款挪用，造成风险 档案保管不规范，造成损失十、贷款收回 1.主要风险点 收贷收息人账。贷款本息计收。十、贷款收回 2.风险表现 收贷收息不人账，截留挪用信贷资金。擅自减免贷款利息。违规办理借款展期或借新还旧，以贷收息，导致信贷风险后移。十、贷款收回 3.防控措施 现金还贷时坚持柜面缴款;转账或汇款还贷时，坚持款项转人借款人账户后进行扣款。对银行（信用社）经办人员不正常办理还款手续，违规采用内部凭证直接从借款人账户划扣贷款本息的行为要严肃
24、查处。加强对重要空白凭证的管理，信贷人员不得领取收回贷款本息凭证，严禁在柜面以外办理贷款收回业务。加强对贷款本息回收情况的检查，防止擅自停息（减息、缓息）和豁免本息的行为。严禁银行（信用社）人员私自建立“资金池”方式，或通过地下钱庄控制管辖客户的贷款。要重点关注有异常行为的银行（信用社）信贷人员，定期对其管辖的客户进行调查回访，发现问题妥善处理。上级主管部门和稽核监督检查部门，定期从辖属内选取分支机构或信贷人员，对其管辖的所有贷款进行内查外核，逐笔核对贷款的合规性、真实性。第二节 信用贷款风险及防控信用贷款 1.主要风险点 准入条件 信用状况 评级真实性 信用贷款额度信用贷款 2.风险表现 借
25、款人的信用状况不准确，无信用记录 农户小额信用贷款跨区域，存在不良信用记录 家庭经济来源不够稳定，偿债能力不足 信贷人员未按规定复测客户信用等级和最高授信额度 贷款办理人虽有授权，但多次或代多人办理贷款，资金实际使用人非贷款申请人本人信用贷款 3.防控措施 坚持实地双人调查 严格准入对象和准入条件，不得跨辖区发放农户小额信用贷款 建立完善的农户经济档案，并及时跟踪，准确掌握农户经济状况 管理监督检查部门要严格按有关制度规定，对客户信用等级评定结果进行检查和监督 对农户评级结果要在所在地进行公示，建立信息反馈和举报渠道信用贷款 3.防控措施 严格禁止银行（信用社）工作人员代客户办理贷款。对在小额
26、信用额度最高限、集中批量发生的贷款，要予以特别关注，必要时调整信贷人员进行实地复核 严格坚持借款人本人在贷款发放机构营业场所面签合同信用贷款 4.案例与解析 信用的判断依据 财务，非财务 评级？资产？现金流？5C；三品三表 信用贷款额度控制第三节 担保贷款风险及防控担保的体系 保证 抵押 质押 其他措施担保法律体系 担保法 物权法担保合同与主合同的关系担保法和物权法规定担保法和物权法规定担保法第五条 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效；担保合同另有约定的，按照约定。物权法第一百七十二条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主
27、债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任担保合同与主合同的关系担保法允许以当事人意思自治来排除担保合同无效的风险，而物权法则明确不允许当事人对物权担保合同的从属性作出例外约定物权法的限制应仅限于物权担保领域，不能当然适用于保证担保领域保证担保仍然适用原有规则贷款担保风险点及防控 担保类型保证，抵押，质押 信贷流程贷前调查，审查批示，贷后管理，押品管理 担保风险风险点，风险表现，防控措施保证贷款贷前调查 主要风险点担保资料的真实性。保证人代偿能力。保证人的担保意愿。保证人信用记录。关联人交叉担
28、保或互保。保证贷款贷前调查 风险表现担保人不具备担保资格。借款人伪造、虚构担保人资料。保证人不具有足够代偿贷款本息的能力。借款人与内部人员串通，隐瞒实情，属于同一实际控制人的关联公司或集团客户企业之间相互担保，非关联企业之间循环担保，企业为股东担保，骗取贷款。保证人无真实代偿意愿。保证人及其主要股东存在不良信用记录和法律纠纷。保证贷款贷前调查 风险防控措施风险防控措施 严格审查保证人资格。不具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或不具有的民事能力的自然人不能作为保证人。严禁对政府部门提供的担保贷款以及政府融资平台贷款。通过与保证人面谈，深人了解其真实的代偿意愿。采取双人实地调查的方式，核实保证人
29、能力。对担保公司作为保证人的，要综合考虑其担保及代偿能力。审核保证人资料是否真实、完整，且复印件是否与原件相符。对保证人的法定代表人及其主要的控股股东等信息，通过个人征信系统和其他渠道进行查询了解。严格审核借款人和担保人的关系，凡属关联企业和集团客户间互相担保、企业循环担保的，必须严格禁止。特别是防范同一实际控制人在同一地址注册多家企业，分别做账，虚增资产，相互担保，骗取信贷资金。保证贷款贷后管理 1.主要风险点保证人信誉与经营情况。保证人的保证意愿。贷款展期。案例：保证人以贷款用途与合同约定不一致为由拒绝履行义务保证贷款贷后管理 2.风险表现保证人在保证期间出现不良信用记录，财务状况恶化，经
30、营出现异常，或者在保证期间被宣告破产、撤销、关停等原因影响保证人代偿能力。保证人抽逃转移资金，改变保证意愿。贷款展期或借新还旧未征得保证人书面同意，未续签保证合同。保证贷款贷后管理 3.防控措施保证贷款发放后，要加强对保证人的监督，保证人出现影响其代偿能力的不利情形或抽逃转移资金等，应及时采取措施，要求借款人提供新的担保，或要求借款人提前归还贷款本息，或要求保证人承担保证责任。借款人在不能按期归还贷款本息需要申请展期时，必须征得保证人书面同意，并规范办理相关手续。抵押贷款贷前调查主要风险点抵押物合法性。抵押物权属。抵押物变现能力。抵押物状况。抵押物的优先受偿权。抵押人出具同意抵押决议的合法性。
31、房地产开发项目的合法性。申请按揭贷款借款人身份与资信。申请按揭贷款借款人借款意愿与贷款用途。房屋的权利主体和土地的权利主体关联。抵押贷款贷前调查 2.2.风险表现风险表现 接受法律法规明令禁止和限制的抵押物，导致抵押无效 接受权属关系不明晰或有争议的抵押物，影响抵押效力 伪造虚假抵押物权属证书、登记证书，掩盖抵押物物权状况。接受有特定用途的或难以变现的抵押物。接受剩余租赁期限较长且已一次性付清租赁费的抵押物，导致抵押物不能及时处置、不能实现抵押权 以在建工程作为抵押物的，在建工程承包人享有的优先受偿权影响抵押权实现。接受未经过抵押人股东会（董事会）同意，或财产共有人同意抵押的抵押物。抵押贷款贷
32、前调查2.风险表现抵押物属第三方的，内外勾结伪造第三方同意抵押的证明文件，调查中不予揭示，合谋骗取信贷资金。贷前调查人员蓄意隐瞒抵押物的真实状况。单位虚假集资建房，以职工个人名义办理住房按揭贷款，实际由单位使用，套取信贷资金。开发商（或中介）与个人合谋（本公司员工），利用个人名义，骗取信贷资金。开发商（或中介）通过非法渠道获取信息，冒充他人办理按揭贷款，骗取信贷资金。开发商（或中介）伪造借款人信息办理按揭贷款，骗取信贷资金。不得抵押的财产耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的建设用地使用权国家机关的财产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公
33、益设施，但从事经营活动的非公益事业单位、社会团体除外租用或者代管、代销的财产；已存在预告登记的不动产；第76页不得抵押的财产 已出租的公有住宅房屋和未定租赁期限的出租住宅房屋；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；已经折旧完或者在贷款期内将折旧完的固定资产，淘汰、老化、破损的机器、设备以及专用机器、设备；本行分支机构、所属公司的财产第77页物权法规定的抵押物范围的变化物权法第一百八十条在抵押物范围的规定上有以下几个变化：作为抵押物的作为抵押物的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地使用权地使用权”改为改为“荒地等土地承包经营
34、权荒地等土地承包经营权”；列举的可抵押动产范围拓展（生产设备、原材列举的可抵押动产范围拓展（生产设备、原材料、半成品、产品），并且将半成品也纳入；料、半成品、产品），并且将半成品也纳入；正在建造不动产和船舶、航空器也归入可抵押正在建造不动产和船舶、航空器也归入可抵押物；物；确立了非常广泛的可抵押的确立了非常广泛的可抵押的“其他财产其他财产”，即，即只要法律和行政法规没有禁止的财产均可抵押。只要法律和行政法规没有禁止的财产均可抵押。物权法规定的抵押物范围的变化 银行应注意以下事项 银行必须把握这些新规定已经远远突破了担保法及其司法解释的规定，抵押物范围大大拓展，过去被银行拒绝接受的诸多抵押物已经
35、为法律所认可，银行担心因抵押物局限引发抵押物效力的各种防控机制将成为多余。对于荒地等土地承包经营权设定抵押，应该关注这些荒地是否经过招标、拍卖或者公开协商等方式取得，如果取得方式上存在问题也将导致利害关系人的抗辩。正在制作的产品或建造的物已经明确纳入到可抵押物的范围，银行应该为之建立配套的抵押物审查机制。对于未在列举范围的物的抵押，应注意是否存在法律或行政法规禁止抵押的情形抵押贷款贷前调查 3.防控措施 在办理抵押贷款业务时，贷款机构要坚持双人实地调查或交叉核实，到相关部门核实抵押物权属和有效性，客观真实反映抵押物状态，确保抵押物产权明晰、抵押足值。管理部门按权限实行分级管理原则，对承贷行上报
36、的贷前调查报告应进行实地核实，对调查结果的真实性分级负责。严禁接受剩余租赁期限较长且已一次性付清租赁费的抵押物，对已出租且租赁期限较短的抵押物，应由承租人出具知悉抵押的声明文件。通过“公安部身份证核查系统”对借款人身份进行核查。重点关注多个借款人工作单位、收人证明为同一单位开具的情况，防止借款人和开发商利用伪造和虚假资料，采取冒名形式骗取信贷资金。对借款人借款意愿和提供资料的真实性进行核查，要求借款人当面填写申请书并签字确认，评估借款人还款能力，并对其贷款真实用途进行调查核实。严格控制以在建工程作为抵押物的抵押贷款。以在建工程作为抵押物的，必须要求在建工程承包人出具放弃享有优先受偿权的承诺。抵
37、押贷款抵押物估值取值 1.主要风险点评估机构的准入。抵押物价值。抵押率。抵押贷款抵押物估值取值 2.风险表现与没有评估资格的评估机构开展业务合作。评估机构出具不符合实际的估价意见，刻意低值高估、隐瞒抵押物瑕疵。内部估价中，银行（信用社）工作人员与借款人、抵押人恶意串通，导致抵押物价值严重失实，套取信贷资金。放宽抵押物抵押率，提高抵押贷款额度，套取信贷资金。抵押贷款抵押物估值取值 3.防控措施 加强对评估机构准入的管理，深人了解资产评估机构的资质、业绩、公正、实力、责任、水平、收费等各方面情况，进行公开招标确定，签订协议明确风险责任，达不到准入条件的不得开展业务合作。抵押物评估价值主要通过资产评
38、估报告书反映，资产评估报告书是银行（信用社）工作人员对抵押资产估价取值的基础资料之一，不得作为抵押资产估价取值的唯一依据。在引用评估报告书结论时，贷款机构内部必须就该结论对贷款安全的保障程度作出详细分析和判断。在确定具体抵押物的抵押率时，要根据借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、风险度和抵押物新旧程度、功能状况、地理位置、变现能力、变现税费等因素，结合实际合理取值。建立评估机构黑名单制度，对恶意评估抵押物价值的评估机构纳人黑名单管理。抵押贷款贷款调查审查 1.主要风险点 抵押物权属的合法性。抵押物评估取值和抵押率的确认。抵押贷款贷款调查审查 2.风险表现审批通过法律法规明令禁止和限制的抵押物
39、、抵押物权存在瑕疵、抵押率高于规定标准的抵押贷款。审批通过不予揭示抵押物存在的租赁、出借、在先抵押、查封、扣押、监管等限制情况的抵押贷款。审查审批把关不严，直接认同申报贷款资料中的抵押物价值和抵押率。抵押贷款贷款调查审查3.防控措施严格按照国家法律规定审查抵押物的性质，不得以禁止、限制抵押物办理设定贷款抵押，不得接受权属关系不明晰或有争议的抵押物。抵押物评估须由具备资质的评估机构进行，并出具专业评估报告。若抵押物、评估结果存在重大疑点，审查部门应进一步调查核实。对第三方提供抵押担保的，抵押人是企业的，须出具股东会（董事会）同意抵押的有效决议等证明资料;自然人提供抵押的，须由财产共有人出具同意抵
40、押的书面证明资料。严格按抵押物种类合理确定抵押率标准，不得超规定抵押率发放贷款。抵押贷款办理抵押登记 1.主要风险点抵押登记办理。抵押登记信息。抵押登记期限。抵押登记的合法性查询第88页抵押物种类抵押登记部门建设用地使建设用地使用权用权核发建设用地使用权证的土核发建设用地使用权证的土地管理部门地管理部门城市建筑物城市建筑物 县级县级以上地方人民政府规定地方人民政府规定的，房地局的，房地局在建工程在建工程县级以上地方人民政府规定县级以上地方人民政府规定的，建委的，建委林地使用权林地使用权县级以上地方人民政府林业主管部门县级以上地方人民政府林业主管部门矿业权抵押矿业权抵押县级以上人民政府地质矿产主
41、管部门县级以上人民政府地质矿产主管部门以上为不动产，抵押合同自签订之日起生效，抵以上为不动产，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自登记之日起设立押权自登记之日起设立抵押登记的合法性查询第89页抵押物种类抵押登记部门机器设备机器设备财产所在地工商行政管理部门财产所在地工商行政管理部门浮动抵押抵押人住所地的工商行政管理抵押人住所地的工商行政管理部门部门机动车机动车车辆注册登记地公安机关车辆车辆注册登记地公安机关车辆管理所管理所其他财产其他财产所在地公证部门所在地公证部门以上为动产，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自登记以上为动产，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自登记之日起设立，未经登记，不得对抗善
42、意第三人之日起设立，未经登记，不得对抗善意第三人抵押贷款办理抵押登记2.风险表现在办理抵押登记时，借款人或抵押人伪造抵押登记证书或克隆权证，并与银行（信用社）经办人员相互串通，骗取信贷资金。借款人或抵押人与登记部门人员勾结，擅自更改抵押登记信息，造成登记部门备案信息与银行（信用社）留存的信息不一致，套取信贷资金。抵押登记期限与贷款期限不一致，抵押期限小于贷款期限时，导致抵押担保无效;抵押期限大于贷款期限时，使用同一权利证书多次签订借款合同（主从合同不符）。抵押贷款办理抵押登记 3.防控措施 在办理抵押登记时，贷款机构必须派专人共同与抵押人前往登记部门办理抵押登记手续，不得由抵押人独自办理，抵押
43、登记证书必须由贷款机构人员亲自在登记窗口领取。不得将借款人资质审核、办理抵押登记、签订合同等重要操作环节外包给中介机构办理。办理抵押登记后，信贷人员应当在登记部门查询，并进行信息核对，确保与登记簿信息一致，需要更正登记簿信息的，应当与抵押人和权利人共同申请变更登记。抵押登记证书从签发之日起至注销止，必须由银行（信用社）保管，不得将原件交抵押人或借款人持有。建筑物与建设用地使用权的抵押关系物权法第182条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第183条 乡镇、村企业
44、的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押建筑物与建设用地使用权的抵押关系已经抵押的建设用地后有建筑物第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。集体所有的土地涉及的抵押问题第201条 依照本法第180条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第183条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质
45、和土地用途案例：出租房屋抵押李某申请250万元、3年期个人经营贷款，用于连锁餐饮店装修前期投入，用市中心街面商铺抵押，提供了该房产权证和全款发票。李某收入很高，提供收入证明。并提供租赁合同一份证明其还有额外收入，租赁房屋为该抵押房屋 思考一下，有问题吗？第94页案例：出租房屋抵押 租赁房屋抵押的法律规定：如果银行没有书面告知承租人房屋抵押情况，并征得承租人的书面承诺放弃优先购买权，则无权将该抵押物折价或处分 再思考一下，问题大吗？第95页抵押贷款贷款发放 主要风险点抵押担保审核。抵押贷款贷款发放 2.风险表现抵押登记的抵押物与贷款批准的抵押物不一致（抵押物的种类、数量、价值、地址等）。办理抵押
46、登记之后，发现抵押物价值与实际明显背离，仍然审核发放。在尚未办妥抵押登记手续的情况下发放贷款 抵押贷款贷款发放 3.防控措施要设立专门的出账审核岗位，与贷款调查、审查审批岗分开。出账审核人员严格审核抵押物权属关系、抵押合同的实效性、抵押登记的合法性，在落实各项提款条件后，办理贷款支付手续。管理部门应加大检查力度，严防在未办理合法、足值、有效的抵押登记手续之前发放抵押贷款。抵押贷款贷后管理 1.主要风险点抵押物现状。抵押权利凭证的管理。按揭贷款他项权证办结情况。抵押贷款贷后管理 2.风险表现 贷款期间抵押物被转移、挪用、处置、调换，逃废债务。贷款期间抵押物毁损、灭失、价值降低、变现能力减弱、超过
47、有效期限等情况，不予反映。贷款期间借款人或抵押物所有人产生法律纠纷，贷后检查发现而不采取措施。抵押物权利凭证未落实专人保管，造成权利凭证丢失、损毁，抵押物保险过期。内外勾结，以明显高于市场价格的抵押物抵偿贷款本息。楼盘竣工后，未及时办理抵押登记手续，开发商将抵押物重复抵押或重复销售，造成贷款担保落空。抵押贷款贷后管理 3.防控措施 应加强和规范贷后管理，明确贷后管理责任，根据其贷款金额、风险程度适时进行监控，重点是对贷款流向、生产经营活动情况、抵押物的状况进行监控，对出现的贷款风险及时进行处置。严格按规定将抵押物相关登记、证明材料等人库保管。有关人员要定期检查核对。抵押物权利证书从登记部门签发
48、至注销止，必须由专人保管，任何时候其权利原件不得交抵押人或借款人持有。抵押期间，信贷人员应经常检查抵押物的状况，要求抵押人保持抵押物的正常状况。如发现抵押物价值非正常的减少，应及时查明原因，采取有效措施。如因抵押人的行为将造成抵押物价值的减少，应要求抵押人立即停止其行为。如抵押人的行为已经造成抵押物价值的减少，应要求抵押人恢复抵押物的价值。如抵押人无法完全恢复，应要求抵押人提供与减少的价值相当的担保，包括另行提供抵押、质押或保证。业务管理和监督部门应按规定对抵押物状况进行检查核实。对按揭贷款，在楼盘竣工后，必须督促开发商在规定的期限内协助承贷机构和借款人及时办理正式抵押登记手续。案例甲企业因拖
49、欠贷款债务，与银行签订协议约定用其厂房抵偿债务；银行为节约过户税费，在未将抵债房产过户的情况下就直接通过拍卖进行处置；王某在拍卖会上竞拍成功后发现，甲企业在银行拍卖房产的过程中已私下将厂房出售给不知情的张某并办理了过户手续，导致其无法办理厂房过户手续王某遂将银行诉至法院要求办理厂房过户手续并赔偿其损失，银行则抗辩称其签订抵债协议在先，房地产管理部门不应为张某办理过户手续抵押贷款注销抵押登记 主要风险点注销手续的办理。风险表现贷款本息未结清，又未提供其他有效抵押方式的，抵押人串通承贷单位、登记部门注销抵押登记手续防控措施严格执行抵押注销程序，借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，由客户经理和借
50、款人共同办理抵押登记注销手续。贷款本息未结清，又未提供其他有效抵押方式的，不得办理抵押登记注销手续。质押贷款贷前调查 1.主要风险点出质人主体资格。出质人意愿。质押物合法性。质押贷款贷前调查2.风险表现出质人主体资格不合法，出质人不是质押物所有权人（未经转让或授权）。无出质人或质物共有人同意出质的书面意见。以法律禁止、所有权有争议的物品质押。以价值浮动较大、品质易发生变化、不易保存的物品质押。借款人或第三人以虚假资料，变造、伪造权利证明提供质押。内外勾结，伪造、变造权利证明。用已经挂失、冻结的权利证明（存单、国债等）办理质押。质押贷款贷前调查 3.防控措施 认真审核借款人、出质人身份及其与质押
