1、中间成果汇报深圳市布吉街道城市更新规划研究URBAN RENEWAL PLANNING OF BUJI DISTRICT,SHENZHEN 项目背景1n 城市更新概念城市更新概念 城市更新城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。要的、有计划的改建活动。引自百度概念引自百度概念18581858年年8 8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中生活在城市中的人的人，对于，对于自己所居住自己所居住的建
2、筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于望和不满；对于自己所居住自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建城市建设设活动都是城市更新。活动都是城市更新。重建或再开发重建或再开发（redevelopmentredevelopment），）
3、，重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环进行与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。整治（整治（rehabil
4、itationrehabilitation），），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方续使用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进而改善地区的生活环境。是为了进而改善地区的生活环境。维护（维护（con
5、servationconservation），），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保持或改善现有的使用状况。持或改善现有的使用状况。n 城市更新三种方式城市更新三种方式 更更旧布旧布新新n城市更新的三种组织模式城市更新的三种组织模式政府主导型城市更新政府主导型城市更新更新经济成本大于更新经济收益更新经济成本大于更新经济收益业主主导型城市更新业主主导型城市更新更新经济成本基本等于更新经济收益更新经济成本基本等于更新经济收益市场主导型城市更新市场主导型城市更新更新经济成本小于更新经济收益更新经济成本小于更新经
6、济收益三种模式之间可相互转换三种模式之间可相互转换n 城市更新目标城市更新目标城市更新应以解决城市城市更新应以解决城市问题，实现城市定位为问题，实现城市定位为导向导向目标性导向目标性导向城市更新应以保证可实施城市更新应以保证可实施性为导向性为导向实施性导向实施性导向工作重点二：工作重点二：围绕问题和目标，确定城市更新策略工作重点三：工作重点三：与现行城市规划体系的全面衔接工作重点四：建立保障更新计划实施的政策制度工作重点一：工作重点一：认识城市发展的问题与目标 项目背景1项目背景1n 规划研究范围规划研究范围 n 工作进程概况工作进程概况4 4月中旬月中旬 项目启动。项目启动。至至 5 5月下
7、旬月下旬 资料收集整理分析资料收集整理分析 现状实地调研踏勘现状实地调研踏勘 公众意愿初步了解公众意愿初步了解至至 6 6月中旬月中旬 初步汇报初步汇报 思路框架确定思路框架确定至至 7 7月下旬月下旬 补充调研，补充调研，完善现状调研资料完善现状调研资料至至 8 8月下旬月下旬 中期汇报中期汇报 分析归纳提出结论分析归纳提出结论 前期判断反馈调校前期判断反馈调校至至1212月下旬月下旬 成果汇报成果汇报 中期成果意见反馈中期成果意见反馈 提供最终研究成果提供最终研究成果30.49平方公里总规划面积：总规划面积：30.4930.49平方公里平方公里其中生态控制区：其中生态控制区：12.7912
8、.79平方公里平方公里n 规划研究背景规划研究背景 原龙岗区区长张备：原龙岗区区长张备：5年投年投1600亿推进综合整治，用亿推进综合整治，用3-4年年的时间，让龙岗区脱胎换骨。的时间，让龙岗区脱胎换骨。龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区内，相比宝安区都有很大差距。内，相比宝安区都有很大差距。“比如道路建成率龙比如道路建成率龙岗只有岗只有40%40%，宝安已经接近，宝安已经接近80%80%，又比如医院的建设，又比如医院的建设，龙岗区每万人病床拥有量只有龙岗区每万人病床拥有量只有9.49.4张，全市平均水平张，全市平均水平是是1717张；警力配备，全
9、市每万人张；警力配备，全市每万人1414个，龙岗只有每万个，龙岗只有每万人人6 6个。个。”张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对接。接。项目背景1相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失本次规划编制 为什么要做布吉更新研究？为什么要做布吉更新研究？n 规划研究背景规划研究背景 项目背景1相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失本次规划编制 为什么要做布吉更新研究？为什么要做布吉更新研究？业主意愿改造地块分布图1234567118914101213项目背景1n
10、规划研究背景规划研究背景 相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失城市更新“自下而上”立项方式开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区，开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区，而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新的地区。的地区。城市更新“自上而下”控制引导缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟量的时间
11、和成本，还可能给那些更新时机不成熟地区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和地区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和城市整体发展目标因此可能遭到损害。城市整体发展目标因此可能遭到损害。开发商联合旧村集体组织所在街道办、区旧村办和区政府批准市城中村改造办公室批准制定全市的改造计划什么时候更新如何更新在哪里更新制定城市更新总体规划？n 相关规划研究依据相关规划研究依据 综合性规划综合性规划 专项规划专项规划 法定图则法定图则相关政策文件相关政策文件龙岗区贯彻落实龙岗区贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要珠江三角洲地区改革发展规划纲要与与深圳市综合配套改革总体方案深圳市综合配套改革总体方案实施方
12、实施方案（案（20092009）深圳市城市总体规划（深圳市城市总体规划（2007200720202020）中部物流组团分区规划（中部物流组团分区规划（2005-20202005-2020）龙岗空间战略发展规划（编制中）龙岗空间战略发展规划（编制中）深圳市城市更新总体规划（编制中）深圳市城市更新总体规划（编制中）深圳市工业布局研究与规划深圳市工业布局研究与规划深圳市商业网点布局规划（深圳市商业网点布局规划（2006-20102006-2010）深圳市城中村（旧村）改造总体规划（深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-20102005-2010）龙岗区整体城市设计（龙岗区整体城市设计（2008
13、2008）龙岗区干道路网规划龙岗区干道路网规划布吉街道综合交通改善方案（布吉街道综合交通改善方案（20062006）布吉交通改善详细计划布吉交通改善详细计划(2010)(2010)特区外各组团道路交通详细规划特区外各组团道路交通详细规划布吉核心城区（编制中）布吉核心城区（编制中）布吉中心地区法定图则（图则编号：布吉中心地区法定图则（图则编号：LG101LG10104/0104/01，编制时间，编制时间20012001年年8 8月）已批图则月）已批图则罗岗地区法定图则（图则编号：罗岗地区法定图则（图则编号：No.LG101-06/01No.LG101-06/01，编制时间，编制时间2008200
14、8年年1 1月月1919日）已批图则日）已批图则水径地区法定图则水径地区法定图则(08-09(08-09年计划图则年计划图则)布吉老街地区法定图则（图则编号：布吉老街地区法定图则（图则编号：LG101-07LG101-07，编制时间，编制时间20012001年年8 8月）在编图则月）在编图则三联地区法定图则（图则编号：三联地区法定图则（图则编号：LG101-01LG101-01，编制时间，编制时间20072007年年1 1月）在编图则月）在编图则石芽岭地区法定图则（图则编号：石芽岭地区法定图则（图则编号：LG101LG1010303，编制时间，编制时间20072007年年1 1月）在编图则月）
15、在编图则南岭地区法定图则（图则编号：南岭地区法定图则（图则编号：LG101LG1010505，编制时间，编制时间20082008年年2 2月）在编图则月）在编图则上李朗地区法定图则（图则编号：上李朗地区法定图则（图则编号：LG103LG1030707，编制时间，编制时间20082008年年6 6月）在编图则月）在编图则相关政策文件相关政策文件区政府提供近期重大设施实施计划区政府提供近期重大设施实施计划项目背景1 任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重点有所不同，同时更层面之间应有相互的指导和依据。本次城市更新规划内容
16、应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以保障对城市更新的法定性、系统性指导深圳市城市更新专项规划（20112015）正在编制中（2010年5月）n 更新规划的相互衔接更新规划的相互衔接宏观层面更新规划中观层面更新规划微观层面更新规划各层面城市更新规划的相互关系：布吉城市更新总体规划研究（本次规划）本次规划研究法定图则中城市更新内容编制指引（试行）正在试行中（2009年6月）城市更新专项规划策略研究我院已经中标（2010年6月）项目背景1n深圳市城市更新专项规划（深圳市城市更新专项规划（2011201120152015）的主要内容）的主要内容如何改？在那里改？什么时间改？重点更新地区的确定
17、改造策略分区更新规模调控全市更新总量为252.4平方公里改造强度指引配套设施指引城市设计指引更新地区的总量确定基准容积率确定、容积率修正、特别规定在全市密度分区的基础上，依据法定图则编制容积率确定技术指引三点要求更新增加设施应符合法定规划要求，独立占地设施应符合法定规划要求、设施需求应与人口规模变化保持一致五点要求与上位规划相关要求衔接，重点考虑城市地标节点、城市开场空间、城市建筑景观特质、历史文化保护等方面与城市更新规划要求之间的衔接五年内城市更新的年均规模：5.8%五年内全市更新总规模：30%五年内的全市城市更新总规模：252.430%=76平方公里五年内市场需求城市更新提供的总用地量：2
18、3平方公里市场供需比：1.2：1五年内全市全面改造的总规模：23/1.2=27.6平方公里确定重点更新地区划定原则（五大原则）功能强化类（布吉片区）、产业发展类、交通引导类（三大类）重点更新片区划定（21个片区)依据适用政策、改造方式、更新模式的不同，将全市更新地区分为三大策略区域更新改造地区、生态恢复地区、历史保护地区与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接对中观层面的城市更新规模应进一步落实对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面项目背景1n法定图则中城市更新内容编制指引（试行）的主要内容法定图则中城市更新内容编制指引（试行）的主要内容如何改？在那里改？什么时间改？城市更新单
19、元的划定地块划定及功能规定更新规模调控在法定图则图则中划定的以在法定图则图则中划定的以拆除重建为主的相对成片的区域拆除重建为主的相对成片的区域（其中拆除重建类城市更（其中拆除重建类城市更新用地面积不宜低于更新单元范围总面积的新用地面积不宜低于更新单元范围总面积的70%70%）容积率及总量控制规定配套设施指引城市更新单元概念在技术文件中确定城市更新单元内各地块容积率；在法定文件中确定城市更新单元内居住建筑总量、公共设施总量城市更新单元内独立占地的城市公共设施按深标低限，优先安置，并具体规定其用地规模、位置、范围和配套要求鼓励不独立占地的设施应详细列明规划要求更新单元内涉及已列入年度改造项目的，在
20、备注内增加项目名称及计划年度等方面的表述确定更新单元的原则（五大原则）原则上更新单元范围总面积不宜小于3公顷城市更新单元内各地块的主导功能对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、开发强度等）已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引项目背景1本次城市更新的主要内容深圳市城市更新专项规划（20112015）主要内容法定图则中城市更新内容编制指引主要内容对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括
21、主导功能、开发强度等）对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接对中观层面的城市更新规模应进一步落实对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面1、布吉街道更新用地对象的总体识别2、对布吉街道更新用地的主导功能进行控制指引3、对布吉街道更新用地新增开发容量进行控制指引4、对布吉街道更新用地新增居住总量进行控制指引5、以更新的三种方式对布吉街道更新用地进行分类控制指引6、以更新迫切程度的不同对布吉街道更新用地进行分重点控制指引7、布吉街道近期城市更新规划整体指引项目背景1第一部分内容第一部分内容第二部分内
22、容第二部分内容一一.布吉城市更新的布吉城市更新的方向方向二二.布吉城市更新的布吉城市更新的方法方法一一.布吉城市更新的布吉城市更新的方向方向更新对象认知更新目标梳理更新方向选择朝哪个方向改？更新对象认知2n 本次规划现状调研方式本次规划现状调研方式相关规划、现状资料收集相关规划、现状资料收集现场踏勘矫正现场踏勘矫正+2626个社区座谈及发放调研表个社区座谈及发放调研表n 现状调研主要内容现状调研主要内容本次调研主要对象是布吉街道范围内本次调研主要对象是布吉街道范围内26个社区，调研内容个社区，调研内容（以金排社区工作站为例）：以金排社区工作站为例）：1.1.请简单介绍一下辖区的基本情况：请简单
23、介绍一下辖区的基本情况：辖区面积：辖区面积：0.710.71平方公里。平方公里。人口规模：人口规模：总人口总人口3514535145人（常住人（常住10%,10%,暂住暂住90%90%）。其中：就业人口）。其中：就业人口2850028500人（就业方向：当地就业人（就业方向：当地就业约约18%18%，罗湖方向约，罗湖方向约57%57%，宝安方向约，宝安方向约20%20%，龙岗新城方向约，龙岗新城方向约5%5%）。）。用地结构：用地结构：封闭式花园小区封闭式花园小区+自然村（风尾新村、长排村）自然村（风尾新村、长排村）+居民宅基地居民宅基地+少量旧工业区少量旧工业区+少量附设式少量附设式商业配套
24、设施。商业配套设施。2.2.请描述一下现状存在的主要问题和提出建议：请描述一下现状存在的主要问题和提出建议：1.配套设施缺乏：配套设施缺乏：现有幼儿园两个（信义、理想家园内），现有小学两个（信义、金稻田小学（准现有幼儿园两个（信义、理想家园内），现有小学两个（信义、金稻田小学（准备拆迁，在南方电建意向改造地块内）；东方盛世、凤尾新村、长排村，金洲花园内均无幼儿园备拆迁，在南方电建意向改造地块内）；东方盛世、凤尾新村、长排村，金洲花园内均无幼儿园 2.道路交通堵塞：道路交通堵塞：对外交通非常不便，法定图则中两条道路难以实施，其中条穿越山体而且高差很对外交通非常不便，法定图则中两条道路难以实施，其
25、中条穿越山体而且高差很大，另一条两地块退线间距预留不足，涉及拆迁。大，另一条两地块退线间距预留不足，涉及拆迁。3.辖区特殊问题：辖区特殊问题：耕作口耕作口3 3栋栋7 7层建筑因手续问题处于停工状态，影响城市景观。层建筑因手续问题处于停工状态，影响城市景观。4.站长建议：站长建议：能否增加区内自然村的幼儿园等基本配套。能否增加区内自然村的幼儿园等基本配套。3.3.辖区内是否有改造意向的地块？辖区内是否有改造意向的地块？1 1、耕作口处佳翰公司用地（经营药材）由于报批功能（居住）与法定图则性质（停车场、交通设施）、耕作口处佳翰公司用地（经营药材）由于报批功能（居住）与法定图则性质（停车场、交通设
26、施）不一致，现状停工状态；不一致，现状停工状态；2.2.红岭集团用地、南方电建用地均在旧改单元内，具体详见图纸。红岭集团用地、南方电建用地均在旧改单元内，具体详见图纸。更新对象认知2n 现状调研情况总结现状调研情况总结一、现状概况：一、现状概况：布吉街道范围内用地布吉街道范围内用地30.5430.54平方公里，共分为平方公里，共分为2626个社区。总人口约个社区。总人口约925019925019人（其中户籍人口人（其中户籍人口1111万万人：流动人口人：流动人口8181万人），根据抽样工作站估算：就业人口约占总人口万人），根据抽样工作站估算：就业人口约占总人口80%80%，主要就业方向比例为：
27、当，主要就业方向比例为：当地就业约地就业约20%20%，罗湖方向约，罗湖方向约55%55%，宝安方向约，宝安方向约20%20%，龙岗新城方向约，龙岗新城方向约5%5%。主要用地功能结构：居住用地。主要用地功能结构：居住用地+少量低产能工业少量低产能工业+少量商业及配套设施。少量商业及配套设施。二、主要问题：二、主要问题：1.1.配套设施不足：配套设施不足：区内部份地区人口密度过大，配套设施难以满足需要，设施水平普遍低下。其中：教育设施、区内部份地区人口密度过大，配套设施难以满足需要，设施水平普遍低下。其中：教育设施、医疗设施、文体活动场所以及肉菜综合市场等商业设施缺乏比较严重。医疗设施、文体活
28、动场所以及肉菜综合市场等商业设施缺乏比较严重。2.交通堵塞严重交通堵塞严重：主要原因：主要原因：1.1.区内对外干道、主干道、支路密度都不足影响交通循环。区内对外干道、主干道、支路密度都不足影响交通循环。2.2.跨区就业人口约跨区就业人口约80%80%，上下班高峰期公交车与私家车出入量非常大，区内配套设施（比如医院），上下班高峰期公交车与私家车出入量非常大，区内配套设施（比如医院）缺乏也间接加大人口出入的流动量，导致对外交通压力加大。缺乏也间接加大人口出入的流动量，导致对外交通压力加大。3.3.区内停车场严重不足，路边停车情况严重，影响道路通行速度。区内停车场严重不足，路边停车情况严重，影响道
29、路通行速度。4.4.部分市政路被小区围合成小区内部路，无法起到疏导交通功能，影响交通循环。部分市政路被小区围合成小区内部路，无法起到疏导交通功能，影响交通循环。5.5.区内地形高差大，道路难以打通。区内地形高差大，道路难以打通。3.城市景观与人居安全：城市景观与人居安全：1.区内有多处荒废旧厂房、烂尾楼，影响城市景观。区内有多处荒废旧厂房、烂尾楼，影响城市景观。2.2.由于局部地方商业配套设施的不足，造成乱摆卖情况严重，影响环境卫生。由于局部地方商业配套设施的不足，造成乱摆卖情况严重，影响环境卫生。3.3.部分旧村建筑密集，间距极小，造成极大的消防、治安等安全隐患。部分旧村建筑密集，间距极小，
30、造成极大的消防、治安等安全隐患。4.4.区内部分社区建设年代较早，建筑质量较差，市政设施落后、河流污染严重。区内部分社区建设年代较早，建筑质量较差，市政设施落后、河流污染严重。更新对象认知2三、社区改造意愿分布情况三、社区改造意愿分布情况社区意愿改造地块分布图 根据站长提供改造意愿比较强烈的主要分布在根据站长提供改造意愿比较强烈的主要分布在以下几个社区：以下几个社区：1.1.甘坑社区：甘坑社区：秀峰集团，工业改低碳生活秀峰集团，工业改低碳生活 及创意及创意 办公区（如办公区（如“设计之都设计之都”）；）；2.2.三联社区：三联社区：招商安业，旧村旧工业改商招商安业，旧村旧工业改商 业业+居住居
31、住 +工业（部分保留）。（改造主工业（部分保留）。（改造主 体提出：旧改体提出：旧改 范围内河道和铁路影响地块利用，希望政府帮范围内河道和铁路影响地块利用，希望政府帮 忙解决，附带建设医院、学校位置能否调整、容忙解决，附带建设医院、学校位置能否调整、容 积率能否提高）；积率能否提高）；3.3.水径社区：水径社区：水径水径5 5村，旧村旧工业改商住混（意村，旧村旧工业改商住混（意 愿强烈）；振兴集团：工业改居住愿强烈）；振兴集团：工业改居住4.4.木棉湾社区：木棉湾社区：佳兆业，旧村旧工业改居住；佳兆业，旧村旧工业改居住；5.5.金排社区：金排社区：佳翰公司、南方电建公司，旧村旧佳翰公司、南方电
32、建公司，旧村旧 工业改居住；工业改居住；6.6.德兴社区：德兴社区：自然村（法定图则自然村（法定图则15-0915-09地块）有改地块）有改 造意愿；造意愿；7.7.凤凰山庄社区：凤凰山庄社区：前排村，上报过旧村整治项目；前排村，上报过旧村整治项目；8.8.南三社区：南三社区：南门敦、南上、南下、新三村，佳兆南门敦、南上、南下、新三村，佳兆 业意向；业意向；9.9.龙岭社区：龙岭社区：法定图则法定图则07-0107-01军事用地现状为荒废军事用地现状为荒废 堆场，有改造意向，但需军区审批，情况复杂；堆场，有改造意向，但需军区审批，情况复杂；10.10.长龙社区：长龙社区：典型旧村，落后社区。但
33、业主太多难典型旧村，落后社区。但业主太多难 以改造。站长提议：开路，多拆，原地安置。以改造。站长提议：开路，多拆，原地安置。1234557689810更新对象认知2310更新对象认知2n土地利用现状土地利用现状用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）居住用地R709.50 22.99 商业服务业设施用地C65.33 2.12 政府社团用地GIC65.42 2.12 工业用地M377.40 12.23 仓储用地W24.85 0.81 对外交通用地T14.38 0.47 道路广场用地S221.01 7.16 市政公用设施用地U36.12 1.17 绿地G38.58 1.25 特殊用地D19.52 0
34、.63 水域和其它非城市建设用地E1476.67 47.86 在建用地19.73 0.64 总计3048.99 100.00 相关规划现状资相关规划现状资料（以法定图则料（以法定图则为主为主,分区规划分区规划为辅）为辅）现场踏勘矫正现场踏勘矫正+更新对象认知2特征特征用地总量小、开发早、存量少，用地总量小、开发早、存量少，行政区划面积30.49平方公里生态控制区面积12.79平方公里城市建设区面积17.70平方公里现状建设区面积15.72平方公里n土地利用现状土地利用现状更新对象认知2n用地权属现状用地权属现状从用地权属情况看，本地区用地基本已经出让。从用地权属情况看，本地区用地基本已经出让。
35、在建设过程中原有用地权属经过多次转售，使本地在建设过程中原有用地权属经过多次转售，使本地区的业权关系已较为复杂，客观上造成了未来用地区的业权关系已较为复杂，客观上造成了未来用地整合的难度整合的难度特征特征土地权属极为复杂，相对分散，不土地权属极为复杂，相对分散，不利于城市更新的推进利于城市更新的推进更新对象认知2n用地权属现状用地权属现状从用地权属情况看，本地区用地基本已经出让。从用地权属情况看，本地区用地基本已经出让。在建设过程中原有用地权属经过多次转售，使本地在建设过程中原有用地权属经过多次转售，使本地区的业权关系已较为复杂，客观上造成了未来用地区的业权关系已较为复杂，客观上造成了未来用地
36、整合的难度整合的难度特征特征土地权属极为复杂，相对分散，不土地权属极为复杂，相对分散，不利于城市更新的推进利于城市更新的推进更新对象认知2n道路交通现状道路交通现状交通供给总量不足，现状高峰时段对外交通及交通供给总量不足，现状高峰时段对外交通及过境交通总量为过境交通总量为40762pcu/40762pcu/小时，现状对外通道通行小时，现状对外通道通行能力能力36440pcu/36440pcu/小时小时根据高峰时段调查，大布吉片区根据高峰时段调查，大布吉片区75%75%以上的主要道路服务水平在以上的主要道路服务水平在D D级以上，其中级以上，其中25%25%左右的主要道路在左右的主要道路在E E
37、、F F级水平，交通拥堵严级水平，交通拥堵严重。重。更新对象认知2根据高峰时段调查，大布吉片区有根据高峰时段调查，大布吉片区有9 9个主要交通拥堵点，这些点的拥堵通常会恶化成线与个主要交通拥堵点，这些点的拥堵通常会恶化成线与面上的拥堵。面上的拥堵。高峰时段车辆拥堵排队长度普遍在高峰时段车辆拥堵排队长度普遍在500500米至米至10001000米，特殊情况下部分处可达米，特殊情况下部分处可达30003000米。米。1 1、深惠公路荣超花园处、深惠公路荣超花园处2 2、深惠公路龙珠花园处、深惠公路龙珠花园处3 3、吉华路布吉街穿孔桥、吉华路布吉街穿孔桥4 4、吉华路、吉华路-中兴路口中兴路口5 5
38、、吉华路、吉华路-西环路口西环路口6 6、清平高速西环路口、清平高速西环路口7 7、布沙路大芬立交、布沙路大芬立交8 8、环城北路、环城北路-冲之大道路口冲之大道路口9 9、吉华路、吉华路-坂雪岗大道路口坂雪岗大道路口 n道路交通现状道路交通现状主要道路事故统计情况序号统计道路事故宗数 死亡人数 受伤人数1吉华路1194382深惠公路1314133布龙公路738234丹平路270035布沙路21017共计3726724更新对象认知21 1、布吉片区路网不完善，主次干道不足。、布吉片区路网不完善，主次干道不足。现状大布现状大布吉片区次干道以上道路总长度约吉片区次干道以上道路总长度约117117公
39、里，密度为公里，密度为1.34km/km21.34km/km2，与深标要求，与深标要求3.53.5至至5.25.2指标的最低值还指标的最低值还差很多。差很多。2 2、片区内部道路微循环同样不完善，、片区内部道路微循环同样不完善，在社区居民自在社区居民自身出行都困难的情况下，更难以在周边主要道路拥身出行都困难的情况下，更难以在周边主要道路拥堵时承担应急交通疏解功能。堵时承担应急交通疏解功能。1)1)存在一定数量的断头路，如铁西路、科技路等存在一定数量的断头路，如铁西路、科技路等2)2)循环道路自身通行条件差，如路面结构差、道路循环道路自身通行条件差，如路面结构差、道路破损严重、线形差等破损严重、
40、线形差等3)3)占道停车及占道经营问题突出，影响道路的通行占道停车及占道经营问题突出，影响道路的通行能力能力3 3、主要节点通行能力不足，、主要节点通行能力不足，导致高峰时段内引发由导致高峰时段内引发由点至线及面的拥堵。点至线及面的拥堵。n道路交通现状道路交通现状高速公路快速路主干道次干道里程（km）24.64.0863.68525.15道路功能等级比0.98:0.16:2.58:1深标要求1:1.5:4.5:6更新对象认知2n 布吉近期重点建设项目布吉近期重点建设项目目前布吉片区已有道路建设计划项目共27项(不含消防整治涉及的巷道)，其中已动工项目9项，已有计划但尚未动工项目18项。已动工项
41、目中，快线道路建设2项，干线道路建设2项，支线道路建设5项 序号项目名称所在范围道路等级一、已开工建设项目1水官高速公路扩建布吉街道快线道路2清平二期工程布吉街道快线道路3G205国道改造布吉街道干线道路4粤宝路截污工程布吉街道干线道路二、未开工建设项目5铁东路改造布吉街道干线道路6罗龙路布吉街道干线道路7翔鸽路布吉街道干线道路更新对象认知2n 布吉近期重点建设项目布吉近期重点建设项目序号项目名称所在范围道路等级一、已开工建设项目1禾坑路布吉街道支线道路2锦龙路布吉街道支线道路3京南路布吉街道支线道路4布中路布吉街道支线道路5长龙路布吉街道支线道路二、未开工建设项目6惠康路布吉街道支线道路7兴
42、龙路布吉街道支线道路8莲花南北巷布吉街道支线道路9宝丽路布吉街道支线道路10华龙路布吉街道支线道路11九号路布吉街道支线道路12新龙路布吉街道支线道路13铁西路布吉街道支线道路14军民路布吉街道支线道路15甘李二路布吉街道支线道路16水库西路布吉街道支线道路17三联片区三号路布吉街道支线道路18三联片区二号路布吉街道支线道路19三联校园路布吉街道支线道路20布吉三联路布吉街道支线道路更新对象认知2n建筑现状建筑现状现状建筑量极大，建筑质量较高，拆迁成本高，现状建筑量极大，建筑质量较高，拆迁成本高，不利于城市更新不利于城市更新建筑面积（万平方米）比例一类846.167.51%二类276.522.
43、06%三类130.710.43%总量1253.3100%特征特征总量大、质优、拆迁成本高总量大、质优、拆迁成本高更新对象认知2n建筑现状建筑现状现状建筑量极大，建筑质量较高，拆迁成本高，现状建筑量极大，建筑质量较高，拆迁成本高，不利于城市更新不利于城市更新特征特征总量大、质优、拆迁成本高总量大、质优、拆迁成本高更新对象认知2n 布吉人口现状布吉人口现状总人口总人口人口总量大，人口密度高，总人口总量大，人口密度高，总人口人口9898万，其中户籍人口万，其中户籍人口1111万（万（20092009年）年）特征特征总量大、密度高、流动人口比例高总量大、密度高、流动人口比例高流动人口分布流动人口分布流
44、动人口总量流动人口总量较大，总流动人口较大，总流动人口8181万万更新对象认知2n 配套设施建设现状配套设施建设现状配套设施压力大配套设施压力大项目现状情况（处）现状人均（万人/处）深标规定(万人/处）实际需求（处）现状缺失（处）幼儿园430.460.7-1.09350小学200.221.5-2.04727初中120.134.0-5.0175高中10.015.5-6.51413综合医院10.0110.0-12.088文化站0-10.0-15.066社区服务中心30.0310.0-15.063更新对象认知2n 布吉城市更新改造意向布吉城市更新改造意向已列入计划更新单元用地面积（公顷）1三联松元头
45、8.392布吉三联片区20.443圣力旧厂片区2.954布吉南门墩片区19.955木棉湾入口片区7.456惠康路与中元路路口片区8.447布吉金稻田片区48.858禾坑肚耕作口公交改造更新单元4.15总计8个120.62申报更新项目用地面积（公顷）1上水径村旧改2.932塘径片区旧改1.883大靓花园旧改17.284大众山工业区旧改2.465大靓工业区旧改2.986布吉一村东心岭片区旧改6.637布吉金稻田片区旧改5.94总计7个40.1法定图则确定更新单元面积共110.08公顷。总计270.8公顷社区调研+法定图则划定草案+区政府提供 更新对象认知2n 布吉城市更新改造意向布吉城市更新改造意
46、向社区调研+法定图则划定草案+区政府提供 用地资源方面用地资源方面n 布吉发展问题对城市更新的要求布吉发展问题对城市更新的要求道路交通方面道路交通方面公共配套方面公共配套方面布吉城市发展面临的主要问题布吉城市发展面临的主要问题对布吉城市更新的要求对布吉城市更新的要求合理识别总体更新对象更新对象认知2环境特色方面环境特色方面用地少、存量小、权属复杂、更新面广密度低、需求大、质量差、系统不完善人口多、设施缺、质量差、投入少密度高、建设新、标准低、特色不突出优先改善道路交通状况适度缓解现状人口压力增加公共空间资源供给运用城市更新的契机合理选择城市更新模式分期分类选择更新目标n布吉街道更新用地对象的总
47、体识别布吉街道更新用地对象的总体识别 上位规划 现状踏勘 社区意愿法定图则（2007-2020）土地利用性质变更范围土地利用性质变更范围 深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要 城中村（旧村）范围城中村（旧村）范围 深圳市工业布局规划与研究 旧工业区范围旧工业区范围 对现状进行客观评价后确定的城市更新对象范围对现状进行客观评价后确定的城市更新对象范围 通过与社区座谈，民意测量确定的城市更新对象范围通过与社区座谈，民意测量确定的城市更新对象范围叠加要素叠加要素2更新对象认知用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）居住用地R686.638.86%其中商住混合用地R+C64.913.67%一类居住用地R
48、123.371.32%二类居住用地R2364.1520.61%三类居住用地R312.180.69%四类居住用地R4220.7912.50%商业服务业设施用地C102.855.82%其中商业用地C185.644.85%商业性办公用地C21.780.10%服务业用地C34.450.25%旅馆业用地C42.330.13%游乐设施用地C58.650.49%政府社团用地GIC136.187.71%工业用地M191.5110.84%仓储用地W25.091.42%对外交通用地T20.451.16%道路广场用地S251.1414.21%市政公用设施用地U44.042.49%绿地G288.9216.35%特殊用
49、地D20.251.15%总计1770 100.00%相关规划合成（法定图则相关规划合成（法定图则+分区规划）分区规划）n布吉街道更新用地对象的总体识别布吉街道更新用地对象的总体识别2更新对象认知用地类型用地面积(公顷）旧工业区331.37旧村302.37旧居住区58.59旧商业服务区43.92其他92.56总计828.81n布吉街道更新用地对象的总体识别布吉街道更新用地对象的总体识别2更新对象认知用地类型用地面积(公顷）旧工业区68.96旧村11.86旧居住区1.13旧商业服务区0.05其他1.07总计83.07n布吉街道更新用地对象的总体识别布吉街道更新用地对象的总体识别2更新对象认知布吉过
50、去布吉过去区位优势区位优势先期快速发展（南岭村为代表）先期快速发展（南岭村为代表）布吉现在布吉现在用地局限用地局限丧失若干战略机遇（与龙华、横岗、龙岗中心城、宝安比较）丧失若干战略机遇（与龙华、横岗、龙岗中心城、宝安比较）布吉未来布吉未来区位优势区位优势+用地优势（通过城市更新）用地优势（通过城市更新）寻求新的战略机遇寻求新的战略机遇未来布吉如何寻求新的战略机遇？未来布吉如何寻求新的战略机遇？城市更新如何辅助布吉实现新的战略目标？城市更新如何辅助布吉实现新的战略目标？总结：总结：更新目标梳理3n 相关规划对布吉的定位相关规划对布吉的定位新编总体规划对布吉的定位：新编总体规划对布吉的定位：龙华中
