1、土地增值税清算培训土地增值税清算培训（企业培训课件）（企业培训课件）2010年年8月月 讲讲 解解 纲纲 要要 第一部分第一部分 土地增值税基本政策土地增值税基本政策 一、纳税义务人 二、征税范围的界定 三、计税依据 四、税率、计算步骤和公式（一）税率（二）计算步骤与公式 五、主要免税政策 六、征管方式 第二部分第二部分 土地增值税清算土地增值税清算 一、清算对象 二、清算单位 三、房地产转让收入 四、扣除项目金额（一）取得土地使用权所支付的金额（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（四）与转让房地产有关的税金（五）财政部规定的其他扣除项目 五、清算资料
2、六、清算受理 七、清算违规情况的处理 八、纳税人法律责任和法律救助（一）法律责任（二）法律救助第一部分第一部分 土地增值税基本政策土地增值税基本政策 一、纳税义务人一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。二、征税范围的界定二、征税范围的界定1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。2.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地
3、使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国 红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（摘自财政部、国家税务总局（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字年财税字199548号规定）号规定）三、计税依据三、计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项目金额后的余额，即：增值额。四、税率、计算步骤
4、和公式四、税率、计算步骤和公式（一）税率（一）税率 实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%；3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%；4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。（二）计算步骤与公式：（二）计算步骤与公式：1、计算增值额 增值额收入扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率）增值率增值额扣除项目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额：土地增值税增值额适用税率扣除项目金额 速算扣除率(1)增值额未超过扣除项目金额50%的
5、；土地增值税增值额30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；土地增值税=增值额40%扣除项目金额5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；土地增值税=增值额50%扣除项目金额15%（4）增值额超过扣除项目金额200%的；土地增值税=增值额60%扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。五、主要免税政策五、主要免税政策 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；（摘自（摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条）第八条
6、）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二）项规定免征土地增值税。（摘自（摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则施细则）说明：说明：城市实施规划、国家建设需要而搬迁，例如：一些污染、扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪音超标）的企业。国家建设需要依法征用、收回和城市实施规划、国家建设需要而搬迁：需提供相关的政府批准文件。六、征管方式六、征管方式 采取预征与清算相结合的征管方式。即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销售收入的一定标准预征土地增值税，房地产开发项目竣工完成销售后进行土地增值税清算。说明：说明：对于从
7、事房地产开发的，在每月15日前申报，按预征率缴纳税款。不属于房地产开发纳税人，应在收讫转让收入款项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。经济适用房、安居工程、停缓建工程续建暂缓预征。自2008年11月19日 起，房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征。第二部分第二部分 土地增值税清算土地增值税清算 一、清算对象一、清算对象 土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳
8、税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。凡符合下列条件之一的凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收：应视为竣工验收：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得初始产权证明。对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于税
9、务机关可要求清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。二、清算单位二、清算单位 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号文）文）我省规定：我省规定：土地增值税以国家有
10、关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产项目为单位进行清算。（摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号文）号文）清算项目中包含不同类型房产该如何计算清算项目中包含不同类型房产该如何计算：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号文）文）土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200991号）第四章第十七条规定：号）第四章第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同
11、类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。我省规定：我省规定：对同一清算单位的房地产清算项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。纳税人在申报土地增值税清算时，未分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率的，税务机关审核时，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。（摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号文）号文）三、房地产转让收入三、房地产转让收入（一）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（摘自国务院第（摘自国务院第138号令发布的号令发布的土地增值税暂土地增值税暂
12、行条例行条例）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（摘自财法字（摘自财法字（1995）6号号土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例实施细则实施细则）货币收入货币收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。实物收入：实物收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。其他收入：其他收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权
13、利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权和商誉权等。说明：说明：对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入；对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。（二）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（三）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。具体的建筑物和附着物如
14、下：具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。（四）非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房
15、地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号规定）规定）（五）对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（摘自财政部、国家税务总局（摘自财政部、国家税务总局1995年财税年财税199548号规定）号规定）收入时间的确认收入时间的确认 按照房地产
16、销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同。会计确认收入原则：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。税法确认收入原则：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；采取分期收款方式销售开发产品的，应按销
17、售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式销售开发产品的，确认收入的实现，主要为收到代销清单时确认收入的实现。代销方式有四种：支付手续费方式、视同买断方式、基价（保底价）并实行超基价双方分成方式、包销方式。按照国税发200631号文的规定，税收收入确认原则与企业会计制度规定的收入确认原则不完全一致。土地增值税清算以税收收入确认原则为准。说明：说明：对同一类事项，应当采取相同的会计
18、政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。清算时收入确认的问题：清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签定的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2010年国税函年国税函2010220号号规定）规定）房地产交易价格偏低且无正当理由的认定房地产交易价格偏低且无正当理由的认定 对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的
19、同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权根据：（一）按本企业同期、同类商品房的平均价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均价格确定；（三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。（摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号文）号文）四、扣除项目金额四、扣除项目金额（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。（一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额 包括：1、纳税人为取得
20、土地使用权所支付的地价款。、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式（协议、招投标、拍卖等）取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。说明：说明：根据我国法律，房地产开发企业取得国有土地开发权的方式主要有：出让方式取得：拍卖、招投标、协议出让 划拨方式取得：一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事业项目等 转让方式取得：直接转让、以股权转让形
21、式转让 其他方式取得：债务重组、吸收合并、投资 2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。交纳的有关费用。即：纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续。包括契税。重点关注：重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题：问题：房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（摘
22、自国家税务总局（摘自国家税务总局2010年国税函年国税函2010220号规定）号规定）土地成本的分摊问题：土地成本的分摊问题：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（摘自（摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则施细则）根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算
23、增值额的 扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。（摘自国家税务总局（摘自国家税务总局1999年国税函年国税函1999112号号文）文）土地使用权金额相关票据的确认土地使用权金额相关票据的确认 取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土地局开具的土地出让专用收据、农税部门开具的契税票据等。对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的税务局监制
24、的发票；出让土地的土地出让专用收据。对于军队转让土地的行为，必须开具税务局监制的发票。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（二）开发土地和新建房及配套设施的成本 指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费。是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、地上地下建筑物和附着物的拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出等。包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。重点关注：重点关
25、注：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。前期工程费。前期工程费。是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、平整地面）等支出。基础设施费。基础设施费。是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。重点关注：重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个
26、（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。建筑安装工程费。建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。重点关注：重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否
27、在项目所在地税务机关开具。公共配套设施费。公共配套设施费。是指在房地产开发中必须建造，但又不能有偿转让的开发区内公共配套设施所发生的支出。重点关注：重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。开发间接费用。开发间接费用。是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各类间接费用。包括：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。重点关注：重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总
28、部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。代收费用的处理：代收费用的处理：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（摘自财政部、
29、国家税务总局（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字年财税字199548号文件规定）号文件规定）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、
30、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号文）文）说明：说明：根据配比原则，房价中包含装修费用，则装修费用可计入成本，否则不得扣除。成本费用的真实性成本费用的真实性：在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。在税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外，还要求该款项已实际支付。扣除项目的确认原则：扣除项目的确认原则：以实际支付并取得合法有效凭证为准
31、，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。成本费用的配比性成本费用的配比性：在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。属于多个房地产项目共同成本的分摊问题：属于多个房地产项目共同成本的分摊问题：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（摘自国家税务总局
32、（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号规定）规定）成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊：品之间分摊：当期准予扣除的已售开发产品的计税成本，应按当期已售的可售面积和可售面积单位成本确认。可售面积单位计税成本=总计税成本总可售面积 已售开发产品的计税成本=已售面积可售面积单位计税成本票据取得的规范性票据取得的规范性：根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范，主要依据以下的原则：1、如果对方单位是经营性企业（例如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票；2、如果对方是
33、行政机关（例如：房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票。以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应的计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入“开发费用”中。3、如果是征地及拆迁（包括：青苗、迁坟等）补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据、政府规定的补偿标准），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可；4、其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目
34、的凭证。关于司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项关于司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项目问题目问题 经法院裁定(判决)取得的房地产，再转让计算土地增值税时，根据法院裁定（判决）书确定的金额，确认房地产的购置成本。经行政确权取得的房地产，受让方凭税务机关出具的房地产项目转让税收专用证明和契税、印花税完税证明到房产土地管理部门办理了产权转移手续的，由于转让方的原因，受让方未取得房地产的购置发票，受让方再转让该房地产计算土地增值税时，根据房地产项目转让税收专用证明、契税、印花税完税证明和行政确权通知书，确认房地产的购置成本。（摘自琼地税函（摘自琼地税函2007356号号)建安发票必须真实：建安
35、发票必须真实：由于前期工程费、基础设施费及公共配套设施费中，桩基工程、土石方工程、绿化工程等配套工程由不同的建设方承建，而这些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程队，往往会提供一些不规范的发票，因此，房地产开发企业从施工企业取得的建筑安装业发票时必须确保发票的真实有效性。说明：说明：（1）已开具的发票是否符合关于对建安发票开具的相关规定。（2）开票方与购票方是否为同一主体，是否存在着虚开发票的情况。（3）所开具的发票的相应款项是否按已按双方约定的金额足额支付。对于不符合以上1-3中任何一条规定的，取得的发票不允许列入开发成本。扣除项目（材料和设备）凭证的确认问题扣除项目（材料和设备）凭证的确
36、认问题 对于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。（摘自琼地税发（摘自琼地税发2009104号文）号文）销售车库、车位的成本列支问题销售车库、车位的成本列支问题 房地产开发项目中对车库、车位的处理分为对外销售、业主共有、开发商自留三种情况，其中对外销售的车库、车位又分为有产权和无产权两种情况（对于无产权的车库、车位使用权的
37、让渡，如其让渡性质类似于有产权车库、车位的销售，则开发企业取得的收入应作为土地增值税清算收入）。对不同方式的处理应按以下标准来确定车库的成对不同方式的处理应按以下标准来确定车库的成本列支。本列支。1、对外销售的车库 有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。2、业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。3、开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。注：车位面积可通过测绘面积表取得数据 关于售楼处、样板房的装修费用列支问题关于售楼处、样板房的装修费用列支问题 对纳税人为销售房屋而对
38、售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除。如在会计核算中将其在“开发成本”和“开发间接费”科目中列支，清算时应予以调出。关于开发企业为施工方代付的统筹费用列支问题关于开发企业为施工方代付的统筹费用列支问题 根据相关规定，要求开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，待项目完工后再由施工企业将这部分费用支付给开发企业，这部分代付的费用是不允许作为扣除项目（开发成本）扣除的。如果在清算中，开发企业将这部分先行代付以后收回的费用不是通过往来科目进行核算，而是在“开发间接费用”中列支，清算时应将这部分费用调出。关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列
39、支问关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问题题 在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取（与为施工企业代付统筹费用的操作类似），这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科目）进行核算，不能在“开发成本”或“开发间接费”中列支这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目（开发成本）扣除。行政性罚款的处理行政性罚款的处理 根据会计制度，行政性罚款应在“营业外支出”列支。若将因违规建设被建设主管部门给予的行政性的罚款在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的，不允许计入扣除，应予扣减。关于已建未售房
40、屋的物业看护费、产权交易费和关于已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的列支问题售楼处的水电、办公费的列支问题 对已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支，若将以上各项费用支出在“开发间接费”科目中列支的，应予以调出。对房地产开发企业质量保证金的处理对房地产开发企业质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣
41、除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。（摘自国税函（摘自国税函2010220号文）号文）关于拆迁安置土地增值税计算问题关于拆迁安置土地增值税计算问题 1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）第三条第一款规定确认收入，（即：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。）同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补
42、差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006 187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（摘自国税函（摘自国税函2010220号文）号文）此外，对安置用房发生的成本和费用，按规定予以扣除。（琼地税函（琼地税函2010250号）号）（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（三）开发土地和新建房及配套设施的费用 开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、
43、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”的金额之和的百分之十以内计算扣除。(摘自摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则施细则)房地产开发费用的扣除问题房地产开发费用的扣除问题（一）房地产开发企业仅向金融机构借款，能
44、够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出，超过“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%的，允许据实扣除，其他房地产开发费用的扣除比例为5%。（二）以下情形，房地产开发费用的扣除比例为10%：1、第（一）项中的利息支出，未超过“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之 和的5%的；2、房地产开发企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的；3、全部使用自有资金，没有利息支出的。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，根据孰高原则选择适用第（一）项或第（二）项规定
45、的办法计算房地产开发费用，不能同时适用两种办法。（摘自琼地税函（摘自琼地税函2010250号）号）执行时间：执行时间：2010年年6月月13日日 说明：说明：土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准是截然不同的。土地增值税扣除项目中的三项费用，除符合细则规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业财务费用中的三项费用除管理费用有些规定列支比例外，基本上是据实列支的。这是由土地增值税的特点决定的。土地增值税是在房地产转让时按转让收入减除扣除项目金额后的增值额征税，土地增值税要按转让项目计算增值额。而
46、房地产开发企业按新 财务会计制度规定，其三项费用是作为期间费用，直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。因此，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。但考虑到房地产开发费用中的利息支出所占的比重较大，而且可以通过银行提供的证明掌握其实际支出情况，因此，对利息支出作了特殊规定。对利息支出重点关注：对利息支出重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。关于企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资关于企业间拆借资金利息费
47、用和集团统借统还资金利息费用的列支问题金利息费用的列支问题 对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除，对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还（包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款）方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除。关于房地产开发企业为职工支付的关于房地产开发企业为职工支付的“四险一金四险一金”的费用列支问题的费用列支问题 目前房地产开发企业为职工支付的“四险一金”通常全部或大部分在“开发间接费”科目核算，这样一来就有可能作为开发成本直接扣除并进行加计扣除，而按照规定，这部
48、分费用在清算时应作为开发费用认定，对“四险一金”的费用应予以调出，作为开发费用处理。（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。关于享受减免税金能否视为已缴税金予以扣除问关于享受减免税金能否视为已缴税金予以扣除问题题 对房地产开发企业按照税法规定在转让房地产时可以减免的营业税、城市维护建
49、设税、教育费附加的，其获得减免的税金不得视为已缴税金在清算时予以扣除。（五）财政部规定的其他扣除项目（五）财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。(摘自摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则实施细则规定规定)扣除项目应符合以下要求：扣除项目应符合以下要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在
50、各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。（摘自（摘自土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程国税发国税发200991号）号）清算后再转让房地产的处理：清算后再转让房地产的处理：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申
