1、1 1集团产业园开发模式与一二级联动策划方案2 2目录目录项目背景区域总体开发模式区域一二级联动方案建议项目研究思路3 3*软件园开发建设公司致力于将象山基地打造成产居结合的新一软件园开发建设公司致力于将象山基地打造成产居结合的新一代软件产业社区代软件产业社区从从：区域陌生，环境基础优越的城市边缘开发区域到：到：创新空间价值，集聚产业动力，营造城市魅力的新一代软件产业社区4 4并提出诸多开发品质要求并提出诸多开发品质要求软件研发、信息技术服务服务外包3G应用与无线互联网高能级招商创意会馆人才公寓酒店、商务交流高品质配套公共开发空间电力基础IT基础设施生态基础设施公共与步行系统高品质建设创意孵化
2、政策支持生活配套支持公共技术服务高等级服务5 5图例我们项目组将为规划面积我们项目组将为规划面积6.246.24平方公里的象山基地制定切实可行平方公里的象山基地制定切实可行的区域开发模式及其中的区域开发模式及其中24062406亩经营性用地的土地运营策略亩经营性用地的土地运营策略1.1.产业用地产业用地18821882亩亩2.2.经营性用地经营性用地24062406亩亩2.1住宅用地1812亩2.2其他经营性用地594亩6 6迄今为止，我们项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作迄今为止，我们项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作第一个阶段：象山基地项目开发模式第一个阶段：象山基地项目开发模式第
3、二个阶段：象山基地经营性用地第二个阶段：象山基地经营性用地的土地运营策略的土地运营策略区域开发运作总体战略区域开发运作阶段策略区域开发投资分析与经济测算区域开发目标体系建立？区域开发产业与经营性用地的关联性？区域开发运作模式？区域阶段运作中各阶段的核心问题？区域用地阶段开发的核心驱动力？区域阶段开发策略？财务测算基础？阶段成本分析？阶段效益分析？项目投资及收益估算？7 7项目组在五个已确定的背景条件下展开工作项目组在五个已确定的背景条件下展开工作n 产业定位及产业发展计划；n 工业用地开发和出让分期，我们不再进行探讨产业及产业用地产业及产业用地n我们对控规中有关地块划分和空间布局的内容不再进行
4、探讨，并将其作为项目研究的既定条件控制性详细规划控制性详细规划征地指标征地指标n 每年征地指标（包括经营性用地和产业用地）上限为800亩；n土地出让周期1年，土地出让金支付和结算周期共需约5-6个月；n 当年未使用的用地指标难以累积到下一年与与zf已确立的条件已确立的条件n*软件园开发建设公司承担全部一级开发费用；n 土地出让金扣除刚性费用外，全部作为开发成本列支结算返还；n 开发形成的固定资产除市政、公共配套设施移交地方zf外，其他均由*软件园负责运营n 自有启动资金10亿元，暂不考虑其他任何融资启动资金启动资金&融资融资限制条件限制条件8 8过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与象
5、山策划团过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与象山策划团队紧密协同队紧密协同紧密协同观点沟通不断促成区域发展的核心观点形成12.0512.1512.2312.2728n项目研究技术路线n软件产业园案例n明确象山产业发展对经营性用地的发展存在显著的滞后效应会议议题会议议题核心结论核心结论n经营性用地早期必须建构自身的竞争力n中后期形成有效的发展联动n象山基地经营性用地应该采取怎样的发展路径n象山基地经营性用地的阶段发展策略n早期打造独立的高价值房地产板块；n中后期通过一定非市场化手段建立与产业用地f发展的关联n区域主报告优化n多方案的类比比较n报告主线优化n产业发展效应分析细化9 9研究
6、结论基于全面且深入的实地调研与分析研究结论基于全面且深入的实地调研与分析进行的调查进行的调查进行的访谈进行的访谈进行的研究进行的研究参考的数据参考的数据项目及其周边实地调研与踏勘南京房地产市场调查；南京软件产业园调查；长三角产业园与软件产业调查；南京城市发展调研；江宁区城市发展调研；当面及电话访谈开发商、当面及电话访谈开发商、zf zf和行业专家，包括：和行业专家，包括：徐庄软件园 南京市规划局 南京中创公司 托乐嘉营销部 雨花软件园 博观置业 融侨地产 苏州工业园 张江科技园 复地 银城 象山基地财务部 典型软件园发展研究产业发展效应研究产业人群需求分析软件产业发展趋势分析软件产业发展竞争分
7、析经营性用地发展动力分析经营性用地发展模式分析区域发展的投资财务分析我们平台CNKI数据库；中国房地产信息网数据库；搜房网数据库；中国房地产年鉴；南京官方统计网站；部分城市统计年鉴；优秀硕博士论文；1010本次沟通议程本次沟通议程项目背景区域总体开发模式区域一二级联动方案建议项目研究思路1111象山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚焦于以下象山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚焦于以下问题问题 n 问题问题3 3：象山基地立足一级，二级开发介入到什么深度？n 问题问题4 4：二级项目如何联动？在什么时间节点进行联动？n 问题问题1 1：区域开发的总体模式是什么？n 问题问题
8、5 5：如何考虑项目启动、功能联动、用地指标分配和项目整体的价值实现程度？n 问题问题2 2：区域开发的阶段策略是什么？1212我们有针对性定制了本项目研究的技术路线我们有针对性定制了本项目研究的技术路线区域开发目标象山发展趋势分析区域总体开发模式与开发策略近期发展策略中期发展策略远期发展策略区域一二级联动方案区域启动区选择功能联动设置指标分配价值实现深度产业发展与经营性用地的关联性zf目标股东目标公司目标产业人群产业业态产业投资案例分析象山基础分析财务分析市场分析开发商分析功能协同分析功能完善分析1313本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目
9、标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性象山发展趋势分析区域阶段发展策略1414以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益主体，各主体均有其各自的目标诉求主体，各主体均有其各自的目标诉求zf目标目标具体内容具体内容股东目标股东目标企业目标企业目标n 经济目标：产业发展带来的产值贡献、税收贡献；n 形象目标：知名企业、先进产业、高端形象。n 大股东：产业、形象要求，项目具有一定的抗风险能力；n 小股东：项目盈利，获得合理的投资回报，希望项目能够快速开发。n 功能发展目标：产居结合、宜业宜居，形象高端；n 财务目标：投入和产出
10、的阶段性平衡，使项目能够顺利滚动，最终获得合理的盈利；n 时间要求：项目能够成功启动、快速开发1515象山基地统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功开发的必要前提开发的必要前提zf zf企业企业大股东大股东土地土地资金资金实操实操角色：角色：土地供给方，成功获取土地指标是项目开发的第一前提；要求：要求：产业发展、形象建立，实质是以产业换土地角色：角色：实操方，具体运作项目的企业实体；要求：要求：项目有操作的可行性，即能够顺利滚动、合理盈利角色：角色：投资方，为项目开发提供资金支持；要求：要求：产业发展、形象建立、控制风险
11、1616因此，传统的因此，传统的“单维配套单维配套”的产业园开发模式的产业园开发模式“单维配套单维配套”模式模式产业发展产业人群集聚居住需求生活配套需求经营性用地模式特点：模式特点：n经营性用地单纯作为产业的配套，开发量少、功能单一、业态低端；n经营性用地市场实现价值不高匹配性分析：匹配性分析：n经营性用地不以财务平衡及盈利为目的，无法弥补产业园开发投入，因此适用于zf投资和主导开发的产业园项目；n象山基地由企业实体运作，需考虑经济的可行性（滚动开发、获取盈利），因此不适用此种模式1717以及现今的以及现今的“以房养业以房养业”的产业园开发模式，都不能实现象山的产业园开发模式，都不能实现象山基
12、地发展的统筹目标基地发展的统筹目标“以房养业以房养业”模式模式产业发展产业税收产业发展财务压力经营性用地开发房地产开发收益财务平衡项目开发盈利模式特点：模式特点：n经营性用地作为独立的房地产板块运作，开发量大、功能复合、业态丰富；n经营性用地基于其自身的核心竞争力取得了较好的市场价值实现，并有效的平衡了园区开发和产业发展的大投入匹配性分析：匹配性分析：n经营性用地与产业割裂，产业及产业人口配套需求可能被市场力量挤出，进而降低园区对企业的吸引力和产业发展竞争力；n无法满足zf及大股东对象山基地的发展目标，因此象山基地不适用此种模式1818象山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动象
13、山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动增值增值产业用地与经营性用地发展关系象山基地用地价值经营性用地产业发展财务支撑功能支撑需求支撑角色一：财务方面，启动支撑、阶段平衡、后期盈利；角色二：功能方面，通过经营性用地开发保障企业及产业人群的配套需求，增强园区竞争力 产业园开发周期产业园开发周期土土地地价价值值实实现现经营性用地价值曲线产业用地价值曲线启动支撑启动支撑阶段平衡阶段平衡后期盈利后期盈利经营性用地将在财务和功能两方面扮演经营性用地将在财务和功能两方面扮演重要角色重要角色1919且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主体目标有所侧且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主
14、体目标有所侧重，方能实现多方共赢和项目的成功推进重，方能实现多方共赢和项目的成功推进前期前期中期中期后期后期目标侧重目标侧重策略影响策略影响zf目标股东目标企业目标n要求在资金的约束下，产业发展起势，产业及其配套开发达到一定规模和水准；n经营性用地主要起到平衡现金流的作用n通过经营性用地集中开发和供应，大量回笼资金以平衡前期开发投入，给到股东控制风险的预期n区域成熟后，通过高价值的经营性用地的开发和供应，实现企业合理盈利的目标2020本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性象山发展趋势分析区域阶段发展策略
15、2121在对目标的结构化解析之后，我们明确了区域发展主线方向，探讨产业用地与经营性用地的关联性成为需要首先明确的课题2222我们案例研究表明，产业发展会对园区经营性用地的发展产生直我们案例研究表明，产业发展会对园区经营性用地的发展产生直接影响，包括投资、产值、产业业态、产业附加值等方面接影响，包括投资、产值、产业业态、产业附加值等方面案例：案例：松山湖苏州工业园重庆九龙园大连软件园无锡i-park产业发展影响产业发展影响经营性用地发经营性用地发展的几个方面展的几个方面投资其他产值产业业态产业附加值投资部分包括：基础性投资（道路、市政及环境）直接产业投资（厂房、办公物业、产业配套）2323不同产
16、业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面括价值和业态两方面数据来源：我们数据平台松山湖：松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体中心等高等级配套逐渐落成；大连软件园：大连软件园：中国产值最高的软件业外包基地，业态高端，前期园区打造投入较高，经营性用地实现了较高的市场价值；重庆九龙园：重庆九龙园：A、B区低投入、产业低端、单位产值低，经营性用地仅作为配套角色，最终导致经营性用地业态单一且低端，以低价住宅和低端商业为主，没有实现其应有的市场价值产业发展情况影响经营性用
17、地价值实现产业发展情况影响经营性用地价值实现价值投资高、产值高、产业高端、附加值高的园区经营性用地实现了较高的市场价值投资、产值、产业业态、附加值高投资、产值、产业业态、附加值低2424不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面括价值和业态两方面数据来源：我们数据平台松山湖：松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体中心等高等级配套逐渐落成；大连软件园：大连软件园：中国产值最高的软件业外包基地，业态高端，前期园区打造投入较高，经营性用地实现了较高的市场价值；重庆
18、九龙园：重庆九龙园：A、B区低投入、产业低端、单位产值低，经营性用地仅作为配套角色，最终导致经营性用地业态单一且低端，以低价住宅和低端商业为主，没有实现其应有的市场价值产业发展情况影响经营性用地业态产业发展情况影响经营性用地业态酒店会所高档公寓高端住宅普通住宅集中商业高端商业人才公寓投资低、产值低、产业低端、附加值低的园区经营性用地的开发业态更为低端、单一投资高、产值高、产业高端、附加值高的园区经营性用地的开发业态更加高端和复合化商务配套生活配套2525投资方面，区域运作前期的基础性投资对区域发展和土地增值效投资方面，区域运作前期的基础性投资对区域发展和土地增值效果明显好于直接的产业投资果明显
19、好于直接的产业投资n松山湖：松山湖：前期投资产业性投资和基础性投资并重，通过高标准的市政基础设施和独一无二的环境打造，塑造了区域的高价值；n苏州工业园：苏州工业园：高水准的规划设计和实施，打造了园区高标准的市政基础设施和优美环境，实现了较高的区域价值。n重庆九龙园：重庆九龙园：A、B区投入方向以产业为主，忽视区域整体价值的打造和运作，经营性用地市场实现价值低。产业园区前期投资的两个方向：产业园区前期投资的两个方向：n基础性投资（道路、市政及环境），对区域整体价值提升的效用较为明显；n直接产业投资（厂房、办公物业、产业配套），区域整体增值效果不佳，且存在一定风险区域价值前期以基础性投资为主前期以
20、直接的产业投资为主园区发展周期2626我们观点：软件产业发展对经营性用地的推动效应源于产业人群我们观点：软件产业发展对经营性用地的推动效应源于产业人群的集聚及需求，产业人群是影响经营性用地开发方向的关键因素的集聚及需求，产业人群是影响经营性用地开发方向的关键因素居住需求生活配套需求配套住宅商业产业发展产业发展投资产值产业业态产业附加值经营性用地开发经营性用地开发开发量开发业态开发时点区位选择产业人群产业人群商务活动需求酒店会所其他人才公寓医疗教育其他2727软件行业从业者虽具有较高学历，但整体年龄结构年轻化软件行业从业者虽具有较高学历，但整体年龄结构年轻化普遍具有较高学历普遍具有较高学历大专大
21、专本科本科硕士硕士博士博士其他其他数据来源：商业研究年龄结构年轻化年龄结构年轻化数据来源：商业研究n调查样本：西安129家软件企业n调查结果：79%具有本科学历，30%以上具有硕士以上学历n调查样本：西安129家软件企业n调查结果：大部分为20-30岁的年轻人，平均年龄29岁，且未婚者居多2828收入普遍属中等偏上水平，但由于工作年限较短，财富积累有限收入普遍属中等偏上水平，但由于工作年限较短，财富积累有限大连软件园企业工作人员收入状况大连软件园企业工作人员收入状况收入水平收入水平人群占比人群占比2%3%30%65%100万以上30-70万10-15万4-9万岗位级别岗位级别数据来源：我们数据
22、平台相关访谈实录相关访谈实录n“苏州工业园产业人口的平均工资水平不是很高，一般来说5000元以上属于中高收入人群，没太听说过收入水平在每月一万元以上的”中科院苏州纳米所 沈先生n“张江从事IT的人收入属中等偏上水平，月工资从5000-20000/月不等，有一定的消费能力”ebay中国研发中心 王女士2929早期置业、消费能力有限且需求不大，对区域经营性用地开发推早期置业、消费能力有限且需求不大，对区域经营性用地开发推动存在明显的滞后性动存在明显的滞后性n普遍具有较高学历，收入属中等偏上水平n工作年限较短，财富积累有限n另据调查，软件行业从业者具有较高流动性，工作单位和工作地在短期内难以稳定，早
23、期都会选择在工作地附近租住房屋软件产业人口特征软件产业人口特征n置业能力有限置业能力有限n置业需求不大置业需求不大软件产业人口置业特征软件产业人口置业特征n整体年龄结构年轻化，单身和两口之家居多，刚性置业需求尚未形成n置业时间滞后置业时间滞后3030南京本地软件园区置业客户主体并不来源于园区产业群体南京本地软件园区置业客户主体并不来源于园区产业群体徐庄软件园徐庄软件园目前在售项目成交客户无园区目前在售项目成交客户无园区产业人口产业人口翠屏紫气钟山目前的成交客户主要是南京城东的地缘性客户，包括栖霞、玄武等，以改善型置业为主；只有少部分园区入住企业的管理层紫气钟山置业顾问杜先生雨花软件园雨花软件园
24、目前在售项目成交客户产业人目前在售项目成交客户产业人群较少群较少雨花软件园的产业人群可以分为两大类型，一种类型就是华为、中兴带来的外地产业人群，还有一种就是南京本地的高知阶层，外地产业人群居住以企业开发为主，内部产业人群有较强的恋家情节，普遍喜欢具有较强城市价值的区域南京雨花产业园访谈3131案例研究同时表明园区产业人口后期显现，但仍不占主流案例研究同时表明园区产业人口后期显现，但仍不占主流大连软件园案例大连软件园案例园区产业人口后期显现，但园区产业人口后期显现，但仍不占主流仍不占主流98-0498-04年：年：以高校教师等地缘性客户为主；代表项目，学清园、知音园04-0704-07年：年：随
25、区域价值提高，以市区高端客户为主（多为投资客），产业人口置业开始显现；代表项目，国际新城、康派、cityone0707年年-今：今：市区高端客户为主（自主需求明显提升），园区产业人口仍然不多；代表项目，宅语原、圣荷西数据来源：我们数据平台苏州工业园苏州工业园产业人口租住人才公寓、优租产业人口租住人才公寓、优租房，且部分楼盘入住率不高房，且部分楼盘入住率不高园区与企业联合建设人才公寓、青年公寓等项目，按市场价出租给在园区工作的产业人口，租金每间800-1000元/月；针对年轻大学生，创新性的提供优租房，可以用公积金来付房租。CSSD阴小姐新苏州人（在苏州读大学后在苏州工作的人）往往更偏重于在园区
26、买房子，而家在苏州的老苏州人，更向往和家里老人住的近一些，同时区域可以享受到便利的城市的城市配套设施苏州工业园工作人员3232置业关注生活配套、交通及居住环境，并非局限于园区内或园区置业关注生活配套、交通及居住环境，并非局限于园区内或园区附近附近“张江给我的感觉就是工作的地方，不太喜欢在工业园区居住买房子主要看重居住环境、升值潜力，以及是否有完善的生活配套和便利的交通，而不局限在工作地附近”上海安捷伦科技 李先生“对张江的认知就是工作地，置业会选择在生活配套比较完善的区域，有菜市场、超市、学校、医院、餐馆已经在浦东南部三林片区买房，看好那个地方的升值潜力”“高科技产业从业人员一半都具有理工科背
27、景，这卸任的消费观念都比较传统”ebay中国研发中心王女士“在园区（苏州工业园）工作的人一般都买100平米左右的两居，面积再大总价上承受不了”中科院苏州纳米所 沈先生数据来源：我们数据平台n 大连软件园内部及周边以园区产业人口为主要大连软件园内部及周边以园区产业人口为主要住户和租户的楼盘，多以小户型产品为主住户和租户的楼盘，多以小户型产品为主n 大连软件园产业人口置业已呈现向周边房价较大连软件园产业人口置业已呈现向周边房价较低的房地产板块外溢的明显趋势，外溢板块包括低的房地产板块外溢的明显趋势，外溢板块包括泛高新、西山、机场新区等泛高新、西山、机场新区等楼盘楼盘客户客户户型特征户型特征康派康派
28、30%为园区企业员工自住，50%为园区企业员工租住35-54平米的0居占总套数的83%cityonecityone90%为园区企业员工租住25-56平米的0居占总套数的52%3333结论结论1 1：产业发展的价值主要来源于产业人群集聚带来的消费需求和置业需求：产业发展的价值主要来源于产业人群集聚带来的消费需求和置业需求结论结论2 2：软件产业业态较高，会为区域发展奠定一定的价值平台：软件产业业态较高，会为区域发展奠定一定的价值平台结论结论3 3：软件产业人群的需求滞后且更需要较完善的配套设施做驱动：软件产业人群的需求滞后且更需要较完善的配套设施做驱动结论结论4 4：软件产业人群需求购买力有限且
29、并不一定固化在园区内满足，存在着：软件产业人群需求购买力有限且并不一定固化在园区内满足，存在着不确定性因素不确定性因素关键结论关键结论象山基地定位于软件产业会实现对区域发展价值促进，但软件象山基地定位于软件产业会实现对区域发展价值促进，但软件产业促进作用有限、滞后且存在一定的不确定性产业促进作用有限、滞后且存在一定的不确定性对象山的启示3434本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性象山发展趋势分析区域阶段发展策略3535面临着软件产业本身对象山基地可能产生的滞后、有限和不确定性价值影响下，研究象山基地产
30、业本身的发展趋势将会更为清晰、明确这种影响效应3636打造成功的软件园区产业效能需要具备五大关键要素打造成功的软件园区产业效能需要具备五大关键要素国内成功的产业园区研究国内成功的产业园区研究上海张江高科技园区 苏州工业园 东莞松山湖 中关村科技园区大量的资金投入zf政策的鼎力支持优美的自然环境充足的高素质人才产业园区成功产业园区成功的关键要素的关键要素优良的区位和便利的对外交通3737对标分析之后，象山基地当前存在一定的差距，短期内无法实现对标分析之后，象山基地当前存在一定的差距，短期内无法实现产业功能的跨越式突破产业功能的跨越式突破区位和区位和交通交通政策支政策支持持资金投资金投入入自然环自
31、然环境境人才基人才基础础临近主城，与主城交通便捷各级zf大力的政策支持zf不计成本的资金投入，关注长期税收自然环境突出充足的高素质人才距离南京市中心20公里，认知度差；近期无轨道交通利好南京市软件园众多，市级政策趋同；江宁开发区有众多产业和大量产业空间，对软件产业的扶持有限企业运作，无财政支持，要求滚动开发，并有盈利目标自然环境条件好，但现状在南京市域内不够突出周边近邻无高校；南京市人才面临被其他软件园分流的局面成功的产成功的产业园区业园区象山现状象山现状象山基地产业发展趋势研判象山基地产业发展趋势研判发展周期发展效能产业滞后发展产业稳步发展产业跨越式发展基于象山基地产业发展基础分析，产业发展
32、竞争分析，未来象山基地的产业发展将以稳定发展和滞后发展为主要趋势3838而且在长三角区域，上海、无锡和苏州等城市的软件产业发展势而且在长三角区域，上海、无锡和苏州等城市的软件产业发展势头良好，增速快，竞争强，形成较强的区外竞争头良好，增速快，竞争强，形成较强的区外竞争无锡无锡n 重要的软件和信息外包服务基地n 以i-park为主要代表的park经济初具规模，i-park已入驻3家全球外包百强企业、5家全国软件出口20强企业上海上海n 充足的人才基础，已有1个国家级软件产业基地、1个国家级软件出口基地和7个市级软件产业基地苏州苏州n 软件业起步较晚，但发展迅速n 苏州工业园与高新区作为两大主体，
33、汇聚各大软件企业南京、上海、无锡、苏州四城市南京、上海、无锡、苏州四城市20082008年软件业销售收入对比年软件业销售收入对比n上海的软件产业规模较大n无锡和苏州的产业规模低于南京市，但增长率都高于南京，呈现较快的发展势头单位：亿元3939在打造在打造“中国软件名城中国软件名城”的思路指导下，南京市已成立多个软件的思路指导下，南京市已成立多个软件园区和软件产业基地园区和软件产业基地2008年软件销售收入2008年软件出口和服务外包收入全国地位产业布局n2006年，南京市就出了建设“中国软件名城”的目标n2009年南京正式成为全国首个“中国软件名称”创建试点市n2008年全市软件销售收入位列全
34、国第五，软件出口和服务外包收入位列全国第六南京的软件产业，以国家级国家级*软件园、南京软件园、南京软件园软件园为龙头，玄武、鼓楼、雨花、江宁、玄武、鼓楼、雨花、江宁、浦口浦口五个软件产业基地为重点支撑4040各园区定位趋同，且均已先于象山起步各园区定位趋同，且均已先于象山起步成立时间成立时间定定 位位已取得成就已取得成就*软件园软件园2000年12月设立一园两基地，分别是城中园（国家级科技企业孵化器）、玄武徐庄孵化研发基地江宁象山产业化出口基地2007年，入园企业433家，软件销售收入逾100100亿元亿元南京软件园（南京软件园（浦口软件产业浦口软件产业基地）基地）1999年2月经南京市zf批
35、准设立电力、电信电力、电信等行业、BIOS（基本输入和输出系统）及嵌入式应用软件、游戏及动漫软件、服务外包服务外包等产业集群2007年园区软件产业销售收入108108亿元亿元，软件出口收入为1.04亿美元，软件收入超亿元的企业10家徐庄软件产业徐庄软件产业基地基地以电力、通讯、金融管理、电力、通讯、金融管理、网络安全等为主导的软件企业集中区*软件园、先声集团总部、福中英特尔实验室、中星微电子等已入驻江宁软件产业江宁软件产业基地基地以电力自动化、工业自动化电力自动化、工业自动化软件、管理型软件、通讯软件及嵌入式软件为代表的软件体系2007年全区软件产业实现销售收入4545亿元亿元，软件出口创汇7
36、800万美元鼓楼软件产业鼓楼软件产业基地基地江东软件城2007年8月被命名为“南京国际服务外包产业园”以软件产业软件产业为龙头，建成配套完善、环境优美、管理科学、服务优良的软件园区2007年，全区软件产业实现销售收入105105亿元亿元，出口1亿美元，从业人员达2.3万人雨花软件产业雨花软件产业基地基地以通讯产业、服务外包通讯产业、服务外包为核心，将建设成为中国最大的通信软件产业硅谷2008年，实现软件及系统集成销售收入160160亿元亿元，拥有软件从业人员2.5万人4141雨花软件园与象山基地形成显著竞争，占据先发优势雨花软件园与象山基地形成显著竞争，占据先发优势明显的产业发展优势明显的产业
37、发展优势已形成滚雪球效应已形成滚雪球效应n区位交通：距离主城最近、交通较为便捷；n园区环境：通过园区绿化，营造出生态型生产、生活环境；n大企业招商：在中兴、华为等龙头企业的带动下，形成了滚雪球效应，软件产业集聚发展的态势明显；nzf支持：雨花区zf在政策、招商、服务、基础设施建设等方面提供了广泛支持。n在区位、交通、区域成熟度区位、交通、区域成熟度方面较象山有明显优势；n在政策支持力度政策支持力度上较象山具有一定优势；n产业发展已形成滚雪球效应滚雪球效应；n未来还规划有4040平方公里发展空间平方公里发展空间配合产业规模的不断壮大，涵盖产业、居住、商务、商业、娱乐等功能。4242江宁开发区已形
38、成布局分散的多个产业分区，未来产业发展仍有江宁开发区已形成布局分散的多个产业分区，未来产业发展仍有大量空间可用大量空间可用发展历程和现状发展历程和现状未来发展空间未来发展空间n江宁开发区创办于1992年6月，1993年被批准为省级开发区，1997年2月被批准为国家级高新技术产业开发区最初成立的江宁开发区江宁科学园禄口空港工业园一期一期二期二期禄口空港工业园禄口空港工业园n经过2002年的大规模退二进三，目前开发区本体一期（百家湖片区）已经基本建成为副城中心，二期九龙湖二期九龙湖片区和禄口空港禄口空港工业园工业园仍有大量土地可用南京市南京市4343江宁开发区的主导产业已经确定，软件产业作为八大特
39、色产业之江宁开发区的主导产业已经确定，软件产业作为八大特色产业之一，规模有限，尚未进入主导产业体系一，规模有限，尚未进入主导产业体系主导产业主导产业汽车制造电子信息八大特色产业八大特色产业n作为特色产业之一，软件产业现状产业规模不大，与主导产业差距显著n软件产业化基地平台以象山基地为主要载体，尚未起步，集聚效应和规模效应有限江宁开发区产业结构江宁开发区产业结构4444核心结论：依托象山软件产业发展为单一核心动力对象山的价值核心结论：依托象山软件产业发展为单一核心动力对象山的价值促进将更为滞后促进将更为滞后产业发展的支持动力产业发展的支持动力产业发展经营性用地发展互动协同产业发展与经营性用地的互
40、动、协同在近期很难快速建立n软件产业发展的价值促进作用存在着显著的滞后、有限和不确定性影响n象山基地的产业发展存在明确的竞争压力，产业发展本身不会出现跨越式发展，产业的集中价值效应很难快速建立4545本次沟通议程本次沟通议程项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议区域发展目标的结构化分析产业发展与经营性用地的关联性象山发展趋势分析区域阶段发展策略4646象山基地的整体开发动力需要系统利用城市动力和产业动力象山基地的整体开发动力需要系统利用城市动力和产业动力象山经营性用地发展城市动力产业动力主动扩展被动扩展产业人群集聚4747因此，象山基地产业发展和经营性用地发展近期应适当割裂，中
41、因此，象山基地产业发展和经营性用地发展近期应适当割裂，中远期考虑较为紧密的交叉联动远期考虑较为紧密的交叉联动前期前期中期中期后期后期n早期经营性用地以城市动力为核心；n同时也要考虑对产业动力的形成起到很好的铺垫作用n兼具城市动力和产业动力n区域发展走上了良性的价值发展轨道n产业发展和区域经营性用地发展相互协同独立运作阶段独立运作阶段交叉联动阶段交叉联动阶段城市动力产业动力20102010年年20132013年年20152015年年20182018年年4848根据以上研究，象山基地必须立足于阶段开发，那么象山基地在各阶段中会产生怎样的发展问题，我们应该采取怎样的策略4949前期5050前期独立运
42、作的经营性用地会达到怎样的开发效果，必须先回答前期独立运作的经营性用地会达到怎样的开发效果，必须先回答以下三大问题以下三大问题问题问题1 1：n在没有产业驱动的条件下，开发商会不会在象山拿地？问题问题2 2：n如果取地，在现状条件下开发商在取地方面有怎样的考虑？问题问题3 3：n在现状条件下，开发商接受土地价格空间在哪里？注：现状指象山基地没有做过任何增值举措的条件下中期后期前期5151象山基地受制于区域陌生和公墓影响，开发商尚未建立较强的购象山基地受制于区域陌生和公墓影响，开发商尚未建立较强的购买偏好度买偏好度 象山基地的区域认知度象山基地的区域认知度n象山基地目前在南京的区域认知度较低，在
43、消费者方面属于偏远地区；在投资商方面认知主要源于区域标签“象山公墓”开发商取地偏好度开发商取地偏好度n由于象山基地在开发商方面认知度较低，未形成显著的取地动力，尚未形成热点潜力区域中期后期前期5252同时，近期开发商取地动机并不来源于象山基地的产业发展前景同时，近期开发商取地动机并不来源于象山基地的产业发展前景“产业发展的效应很慢，就拿河西新城来说，目前也是在考虑产业，但是依托产业发展来带动整个区域还是比较困难”南京博观置业“环境是象山最大的价值，产业不太关注”南京爱涛置业“象山现在给我们最大的感受就是它的资源不错，我们没有把产业作为核心取地因素，当然有产业很好，但很难确定有多大效果”南京银城
44、地产“我们关注轨道交通、大学和区域环境，象山的软件产业目前还没有知名度”南京融侨地产中期后期前期5353存在取地意向的开发商普遍认同存在取地意向的开发商普遍认同1.01.0容积率地块成为先期取地地块容积率地块成为先期取地地块开发商访谈摘录开发商访谈摘录n南京最近对容积率1.0以下的用地审批很严，另外容积率太低也不太经济。所以，如在象山取地倾向于容积率为1.0-1.1左右南京银城市场研究主管n象山拿地，期望的容积率在1.0左右，太高没有市场可行性，低于1.0也不好，太浪费土地了南京爱涛置业薛总用地容积率选择用地容积率选择过低的容积率会造成过低的容积率会造成土地使用不经济土地使用不经济1.01.0
45、容积率不具备市场实现性不具备市场实现性1.01.01.0取地主流区间取地主流区间中期后期前期5454现有条件下，楼面地价现有条件下，楼面地价20002000元元/平米成为价格敏感线平米成为价格敏感线近期象山基地开发商取地价格01000200030004000开发周期楼面地价：元/平米20092011n以1.0-1.1左右的容积率在象山拿地，认为合理的露面地价应该在2000-2300之间，如果环境做起来了，土地供应也较少的话，2500以上的楼面地价也是有可能的。南京银城市场部n在象山拿地，期望的容积率在1.0左右，太高没有市场可行性，低于1.0也不好，太浪费土地了。博观置业市场部中期后期前期55
46、55根据以上条件，同时设定其他前提条件，对象山基地的开发进行根据以上条件，同时设定其他前提条件，对象山基地的开发进行整体匡算整体匡算增值举措：增值举措：n不考虑任何的区域及经营增值措施；n投入方面，去掉原有测算表中的配套建设成本；n景观工程方面，只考虑防护绿地、街头广场绿地、环境卫生工程三项地价增长：地价增长：n考虑到无增值举措，工业用地及经营性用地的地价均按每年8%的增幅计算开发计划：开发计划：n所有产业用地、经营性用地及复建房的开发建设均保持原方案不变启动资金启动资金&融资：融资：n自有启动资金为10亿元，且开发过程中不考虑其他融资中期后期前期5656前期项目亏损前期项目亏损1414亿元，
47、资金缺口约为亿元，资金缺口约为4 4亿元，自身滚动开发面临亿元，自身滚动开发面临较大风险较大风险经测算，项目存在以下问题：经测算，项目存在以下问题：n项目整体无法实现盈利，存在约7.1亿元的亏损；n前期的阶段性资金缺口巨大，项目在没有充足资金的保障下滚动开发面临较大风险-14.14-14.14亿元亿元单位：万元寻找可能的解决方案-7.1-7.1亿元亿元中期后期前期5757土地出让规模及配比不变，起始年经营性用地地价需提升至土地出让规模及配比不变，起始年经营性用地地价需提升至1 19393万万/亩亩左右方可弥补前期约左右方可弥补前期约4 4亿元资金缺口亿元资金缺口近期现金流入（万元）近期现金流入
48、（万元）180359180359 工业用地净收益32140 商业用地净收益11790居住用地净收益136429近期现金流出（万元）近期现金流出（万元）277278277278净现金流量（万元）净现金流量（万元）-96919-96919n假设一类用地和二类用地初始年地价按相同增幅提升；n考虑10亿元的自有资金，居住用地地价需提升至193万元/亩才能弥补前期约4亿元的资金缺口，保障项目顺利滚动。一类居住起始年地价（万/亩）186.8二类居住起始年地价（万/亩）198.3取平均值：取平均值：居住用地起始年地价（万/亩）193193中期后期前期5858但受可比成熟板块地价水平影响，本项目地价存在明显的
49、价格天但受可比成熟板块地价水平影响，本项目地价存在明显的价格天花板，起始年花板，起始年193193万元万元/亩的地价很难实现亩的地价很难实现条件：条件：南京市郊，已形成一定认知度，相对成熟的中低密度房地产板块南京南京2007-20092007-2009年可比土地出让情况年可比土地出让情况（数据来源：南京土地储备中心网站）2009G042009G432009G542008G042008G08、092008G152008G802008G352007G472007G942007G97浦口老山板块：浦口老山板块：282282万元万元/亩亩栖霞仙西板块：栖霞仙西板块：最低最低175175万元万元/亩亩雨
50、花板块：雨花板块：208208万元万元/亩亩江宁成熟板块：江宁成熟板块：305305万元万元/亩亩汤山板块：汤山板块：211211万元万元/亩亩土地编号土地编号所属所属板块板块容积率容积率出让出让年份年份价格（万价格（万元元/亩）亩）NO.2009G43江宁1.22009 305 NO.2009G54老山12009 282 NO.2008G04汤山1.22008 211 NO.2008G15仙西1.22008 224 NO.2008G35仙西1.22008 256 NO.2006G80仙西1.22007 175 NO.2007G47仙西1.12007 288 NO.2007G97雨花1.120
