1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密大标题40号微软雅黑，加粗日期地点，微软雅黑16号绿城精装豪宅产品线研究2010.08标杆企业产品线及其精装豪宅标杆项目研究报告之三2珍视生活品质，成就生活梦想，让我们一起解读绿城珍视生活品质，成就生活梦想，让我们一起解读绿城绿城核心运作思路3绿城三大核心运作思路1规模精品，以稀缺的景观人文资源、公建配套、高端商业实现 自我 完善自我提升2 产品价值，强调人居品质，绿二代产品创新价值点3 跨界营销，逐步从低调不做大宣传的影响模式逐步转变为开始尝试跨 界营
2、销模式PART 1 核心运作思路一规模精品 PART 1 核心运作思路一规模精品p土地选择策略与社区大规划 PART 2 核心运作思路二产品价值 PART 3 核心运作思路三跨界营销绿城精装豪宅产品线研究p绿二代产品价值体系策略p关键点实现路径p绿二代产品解析6绿城精装豪宅产品线研究/规模精品占地面积：3.94万6.09万10.97万容积率：2.542.13.52总建面积：10万12.7838.63万建筑形态：2栋16层小高层;3栋20层高层5栋11-13层小高层5栋29-30层高层;1栋25层高层;1栋25层高层;3栋28层高层车位配比：1：1.51：1.31：2装修标准：6000元-100
3、00元/5000元/3500元/小区景观：大师主笔，新古典主义造园 以大、小花园串联，形成多重绿地景观，灌木、乔木、藤蔓、草本植物等达到百余种，俨如一个西溪湿地边的“都市植物园”从项目北区主入口，设计师匠心独具地予以通透处理，来达成视觉延伸，并与中轴线贯穿呼应。延绵数十米的景观墙和工整干净的修剪型植篱，其间静卧着修长美丽的矩形倒影水院。宁静的水面倒映出巨大闪光的玻璃建筑体，宽广的水域蒸发出清凉的水汽，形成拂过水面的微风，创造出特殊的微气候。会所面积：2300600-服务内容：室内泳池;棋牌室;阅览室;健身房;桑拿房;餐厅客房、多功能厅、中餐厅、西餐厅、室内游泳池、桌球室、羽毛球馆、网球馆、休闲
4、SPA棋牌室;健身房;室外泳池最新价格（截止至7月）：44000-46000元/32000元/62000元/北京诚园杭州蓝色钱江杭州西溪诚园7绿城精装豪宅产品线研究/规模精品绿城所选的开发区域的自然环境、人文环境都较为优越这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力北京诚园临近鸟巢、水立方，处亚奥核心区域杭州西溪诚园临近国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿 地、文化湿地于一体的国家湿地公园：西溪湿地杭州蓝色钱江面揽钱塘江杭州蔚蓝公寓临近西湖仅4公里杭州新绿园周边拥有杭州大剧院，波浪文化城以及钱塘江北京御园在中国皇家园林“三山五园”环围之中，与西侧的
5、 玉泉山，东侧的颐和园万寿山，名满天下的昆明湖世纪守望；临近 中国最标杆的清华大学和北京大学 绿城精装豪宅产品线研究/规模精品8总结绿二代的典型项目，我们可以看到绿城选择以做规模精品的运作特点1，选址特点选址偏向拥有稀缺性的景观、人文资源的土地特点：非传统城市核心价值地段，临近或处于新城区/新城市中心/远郊风景区特性：临近城市干道，配套较差，资源有限2，开发模式中国人文城市开发模式特点：开发所到之处总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品特性：与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式3，开发时序住宅先于配套特点：住宅先于配套，会所一般较为滞后特性：利于资金回笼开发关键点：传世的建
6、筑，符合美学的景观园林以及配套的实现PART 2 核心运作思路二产品价值绿城精装豪宅产品线研究 PART 1 核心运作思路一区域大盘p土地选择策略与社区大规划 PART 2 核心运作思路二产品价值 PART 3 核心运作思路三跨界营销绿城精装豪宅产品线研究p绿二代产品价值体系策略p关键点实现路径p绿二代产品解析11绿二代产品价值路线绿城第二代高层公寓是指运用整体营造理念，将规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华和设计上的突破，精心打造的一种绿城高端高层公寓住宅产品区别：有别于先前的高层住宅类型，它追求的是更加温馨和谐的人居环境，采用的是建筑四新技术，引入的是
7、全方位的绿城园区生活服务体系，提供的是精细化全装修物业内容，让业主能够切身感受到精致、完美所带来的生活品质的提升。它是一种新的住宅文化的体现。采用的是全精装修交付，从园区入口到住宅大厅，每一个细节到阳台，无不体现出精细化的产品理念积极应用四新技术和高档住宅设备，给人带来一种全新的生活服务享受，倡导一种人居和谐的绿色环保生活引入了绿城旗下涵盖物业管理、教育、医疗、健康管理、酒店管理等优质资源为一体的绿城园区生活服务体系，集健康、文化教育、生活服务于一身，关爱不同年龄人群的生活方方面面，营造丰富精神享受空间。杭州蓝色钱江绿城北京诚园杭州西溪诚园绿城精装豪宅产品线研究/产品价值绿城第二代高层公寓详解
8、绿城第二代高层公寓是绿城对高层公寓营造的新探索，更奠定了城市理想生活方式新的品质高度。2008年，绿城人开始对第一代高层公寓产品的工艺技术、设计手法、管理流程等方面加以系统梳理、研究、总结、归纳，并在学习、借鉴他人成功经验的基础上，提出了第二代高层公寓的概念。核心价值：精细 安定 恒久恒久，城市生活的时间丰富性-绿二代高层公寓产品创新的要点在于全面的精细-根据城市高端人群的居住生活、价值品位、身份认同的需要以及城市的文化建设重新设计的有效空间。安定，与日俱增的归属感精细，空间的优化-通过整体营造理念以及四新技术等运用，营造出真正的归属感和安定感-只选择具有经典特征的建筑风格-配套功能上，以主体
9、客户意愿为设计蓝本，融合全球性高品质园区的规划思想，实现对园区与人的关系发展符合人性需求的预设与规划绿城精装豪宅产品线研究/产品价值13绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品价值侧重点产品价值规划景观建筑会所配套及商业材料设备户型精装修智能化设施及格线标准线标杆线核心价值表现点：建筑设计、景观塑造是绿城产品核心价值，绿二代产品在户型以及室内设计上也有了突破辅助价值表现点：规划、物业服务等方面也都表现强烈的绿城特色 PART 1 核心运作思路一规模精品p土地选择策略与社区大规划 PART 2 核心运作思路二产品价值 PART 3 核心运作思路三跨界营销绿城精装豪宅产品线研究p企业产品价值体系策略p
10、产品核心价值实现路径p绿二代产品解析15建筑设备建筑地下车库公共部位建筑立面产品核心价值一：建筑绿城精装豪宅产品线研究/产品价值 外观色彩与材料，采用典雅、石材干挂的高贵肌理、丰富精致的细部，传承历史与经典的意蕴，尽显新古典主义之美，给人以历久弥新的价值感。建筑外立面采用暖色系干挂石材，并在石材立面上注重细节，从而使观赏的人从远、中、近距离都能感受到建筑的精彩与细腻，充分体现建筑的价值感，使人获得穿越建筑本身的文化内涵体验，从而致力成为现代住宅建筑的典范。16绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值一：建筑立面风格选材绿城对建筑品质的把控从第一视觉印象开始，建筑立面的风格以及选材都是至关重
11、要的建筑风格 遵循庄重、典雅、精致、内敛的设计理念，提升对建筑与人、建筑与景观、建筑与城市规划风格之间相互关系的理解，大方、稳重的三段式处理，边际线的处理更为精致、高端，其立面为新古典的构图比例。建筑风格逐步从新古典主义风格开始往现代风格转变，但总体里面与布局过于像公建。杭州新绿园效果图杭州新绿园效果图杭州西溪诚园效果图一二17建筑设备建筑地下车库公共部位建筑立面绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值一：建筑18绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值一：建筑建筑外观与构建u建筑外立面采用石材幕墙u部分构件采用高级铝合金材料u窗户采用高级彩色铝合金窗，双层中空LOW-E玻璃u处理好设
12、备阳台的位置及外观，于外墙内侧或凹处设置（若必须在外侧设置，可考虑用百叶窗式的栏杆装饰）u注意空调凝结水管与雨水管的连接和掩藏，色调要保持 与外墙一致u设备平台用于放置中央空调室外机、热水锅炉、中央吸 尘主机等设备杭州新绿园局部效果图u平台外侧采用铝合金百叶或玻璃栏板等形式遮挡处理（与外墙颜色协调）u落水管、雨水立管、阳台废水立管等隐藏在外墙干挂石材内u建议屋面雨水采用虹吸雨水u阳台及空调排水采用UPVC管尽量布置在墙面阴角（设备阳台），可结合立面线条选用方管，管面刷建筑外立面同色涂料或油漆。百叶遮挡隐藏管道19建筑设备建筑地下车库公共部位建筑立面绿城精装豪宅产品线研究/产品价值20数量及设置
13、车位比例配合项目档次以及对客户需求考量，按1：1.2.5的比例设置与人防相结合，集中设置绿城在地下车库方面考虑了住户需求以及景观因素两个方面景观因素的考虑标识的运用绿化透视，灯光效果，智能化应用、绿化引入电梯应直达地下室车库地面标高处避免楼盘地库地面与主楼地下室地面存在较大高差精装修的地下室入户大堂体现楼盘档次，提升业主出入的舒适度绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值一：建筑21建筑设备建筑地下车库公共部位建筑立面绿城精装豪宅产品线研究/产品价值22产品核心价值一：建筑绿城精装豪宅产品线研究/产品价值绿城的公共部位设计考量住户的回家动线以及访客进出小区的动线开车通过车内的感应器从汽车入
14、口直接进入园区地下车库停放在私家车位上通过地下单元门厅进入电梯入户车辆在小区地库出入口处提取停车卡进入小区地库专用停车场根据物业指令停放在地下室专用车位离开小区时按时付费地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格、标准统一住户访客23产品核心价值一：建筑绿城精装豪宅产品线研究/产品价值大堂是住宅建筑的公共客厅，空间设计以考虑宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份为先。挑空二层设 计，尺度在6m以上在大堂设置会客区或考虑酒店式接待区，以方便业主接待不同客人的需要大堂内铺设大面积的暖色调大理石或配置有造型创意的玻璃幕墙，提升视觉效果和品位设置中央
15、空调系统设置邮政设施杭州蓝色钱江北京诚园24景观系统解析景观空间层次硬质景观软质景观景观特色功能性景观配置游泳池老年活动场所儿童活动场所绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观25绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观下沉式泳池设计围绕游泳池，结合软硬质景观的配搭，利用乱石铺、冰裂纹以及各式各 样的砖花地来满足满足人们日常生活中具体使用及观赏要求形成茂密的树林，低矮的灌木，花丛锦簇、草地起伏，层次丰富的优美 景观杭州新绿园效果图北京诚园意向图中心花园（含泳池）组团院落出入口景观围墙、建筑边景观26绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观杭州西溪诚园效果图北
16、京诚园效果图北京诚园效果图中心花园（含泳池）组团院落出入口景观围墙、建筑边景观通过规整宫廷式园林的形式，致力于塑造富有礼制传统的场所精神整个园林融合西式秩序与东方礼仪，对边界景观、绿地植被、硬质广场、道路景观、户外设备等五大景观界面进行深度考量与设计。各组团景观则以中心花园和景观泳池为中心，展开轴线对称序列，形成较为规整的花园图式，集中性、序列性，与规划轴线关系和谐呼应，突显仪式感和层次感27绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观景观风格上整体与建筑风格相协调入口标志性造型（如门廊、门架、门柱、门洞等）与居住区整体环境及建筑风格相协调尺度上，根据住区规模和周围环境特点确定入口处的
17、体量突出小区大气精致、庄重内敛的气质中心花园（含泳池）组团院落出入口景观围墙、建筑边景观出入口考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系，达到色彩和材质上的统一选取易清洗不易碰损的建筑材料28绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观地下车库入库设置导入性道路绿化，在地下车库顶部加开采光井，结合景观设计，将光线引入汽车库。地下车库入口均考虑缓冲设计，并用绿化带进行处理，不同于一般地库入口生硬的感觉。中心花园（含泳池）组团院落出入口景观围墙、建筑边景观车库出入口景观地下车库坡道宽度扩大，周边做立体绿化处理。从而使开车回家的业主有一种穿过林荫大道归家的感觉。北京御园示意29绿城
18、精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观手法：形成一个生态的绿墙目的：过滤紧邻道路而造成的交通噪音、灰尘等，采取乔灌草相结合的方法形成层次分明、四季有花、立体的生态景观。中心花园（含泳池）组团院落出入口景观围墙、建筑边景观30绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观中心花园（含泳池）组团院落出入口景观围墙、建筑边景观形式配合建筑的造型及风格具有时代感少用涂料与粉刷采用虚实相结合的方法，强调厚重感安全感，结合铁艺栅栏或者结合垂枝植物花卉的种植小区外行走也能体现极品公寓的气质提升小区品质，增加口碑31景观系统解析景观空间层次硬质景观软质景观景观特色功能性景观配置游泳池老年活动场
19、所儿童活动场所绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观32产品核心价值二：景观绿城精装豪宅产品线研究/产品价值表现形式：满足人们日常生活中具体使用及观赏要求 使用乱石铺、冰裂纹以及各式各样的砖花地 色彩：色彩是最易创造气氛和情感的活跃因素 儿童游乐场采用色彩鲜艳的铺装 休息场地宜用色彩素雅的铺装铺装、里面装饰园林水景景观小品围墙33产品核心价值二：景观绿城精装豪宅产品线研究/产品价值利用喷泉、叠水、静态水等水体来创造休闲性步道沿着路径的节点、边界、停留空间和序列紧密结合通过生机勃勃的水体，能够增加步行道的欢乐气氛铺装、里面装饰园林水景景观小品围墙34产品核心价值二：景观绿城精装豪宅
20、产品线研究/产品价值1.栏柱l栏柱具有拦阻功能l栏柱不宜太高l结合道路路灯设计成为分隔空间的一个重要构件2.环境家具座椅优先采用触感好的木材木材作防腐处理座椅转角处作磨边倒角处理。与景观节点配合增加休息时的美感的同时保证舒适度铺装、里面装饰园林水景景观小品围墙1.果壳箱一般设在居住单元出入口、运动休息设施附近的位置2.垃圾容器选择美观与功能兼备、并且与周围景观相协调产品，坚固耐用l座椅优先采用触感好的木材l木材作防腐处理l座椅转角处作磨边倒角处理l果壳箱设在居住单元出入口、运动休息设施 附近的位置垃圾容器选择美观与功能兼备l与周围景观相协调产品，坚固耐用35产品核心价值二：景观绿城精装豪宅产品
21、线研究/产品价值3.雕塑l布局与周围环境协调l具有时代感l以贴近人为原则展示景观整体美、协调美，营造一种园林意境，丰富园林情趣4.指示牌、标识系统快速指引，增强人性化l色彩、造型设计充分考虑建筑、景观环境l确定统一的格调和背景色调以突出物业管理 形象,采用虚实相结合的方法，强调厚重感l地库的标示做到简洁、易识别，可配合智能 灯光系统，结合刷卡弱电系统装置铺装、里面装饰园林水景景观小品围墙36绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观景观系统解析景观空间层次硬质景观软质景观景观特色功能性景观配置游泳池老年活动场所儿童活动场所软质与硬质之间建议多采用软处理，不同地坪高差的衔接处（易沉降处
22、）等则要加强基础处理。37产品核心价值二：景观绿城精装豪宅产品线研究/产品价值植物搭配小径和步道在景观植物的搭配上，绿城首先考虑的是种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，可以减少日常维护费用，为一次性成型效果在景观植物的配置上，绿城强调乔、灌、草的结合，常绿、落叶配搭，构成多层次的复合生态结构，四季感强烈是绿城一贯的思路北京御园示意图北京御园示意图38产品核心价值二：景观绿城精装豪宅产品线研究/产品价值植物搭配小径和步道步行道主要是联系主干道与单元门之间的交通或供居民自由漫步步行道也可作为某些重要景观的观赏路线绿城将景观展开的过程尽量与小区居民行进的速度相配合在小径和步行道上居民的速度都比
23、较慢，以便更好的展示空间和景观序列，达到流 连忘返的效果绿城新绿园绿城新绿园绿城新绿园39景观系统解析景观空间层次硬质景观软质景观景观特色功能性景观配置游泳池老年活动场所儿童活动场所绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观40无蚊设置彻底人车分流丰富竖向设计边界无商铺Text in here小区的沿街面不设置商铺，减少因商铺带来的噪音，设置生态绿墙充分利用高差，并注意竖向比例、尺度，小区景观的成功与否在于竖向设计在组团及中心花园内休息空间（亭、花架）配置无蚊设置，通过驱蚊植物（驱蚊草、夜来香等）的种植、驱蚊灯的设置，创造全天候的休闲场所绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二
24、：景观香源布置步行道、停留空间等关键位置使用香源植物，或人工放置天然香源，一年四季保证香味，营造浪漫、舒适、温馨的景观环境园区内仅设消防通道、人行通道，其余访客车位、回家路线均设置在地下车库 地库中安设地下电梯门厅，使的业主回家路线更便捷，趣味性更强41景观系统解析景观空间层次硬质景观软质景观景观特色功能性景观配置游泳池老年活动场所儿童活动场所绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观42每一地块设置一下沉式室外泳池 线条与建筑及地库形式相结合以方形为主，泳池边配合一组水 景的形式儿童池和成人池分别布置水景儿童泳池深度为0.6-0.9m为宜成人泳池为1.2-1.3m儿童池与成人池统一
25、考虑设计，将儿童池放在较高位置，水经阶梯式或斜坡式跌水流入成人泳池加强水的动感与周边环境相协调 保证安全丰富泳池的造型绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观游泳池老年/儿童活动场所绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值二：景观老年活动场所活动区和安静休息区相结合保证有良好的日照和通风利于适当的健康活动选用平整防滑适于活动的铺装材料铺饰地面，室外健身器材要考虑老年 人的使用特点注意防跌倒，保证老年人安全布置休息区在活动区附近供邻里的老年人交流、休息游泳池老年/儿童活动场所儿童活动场所选址从儿童安全，舒适度，周边环境考虑相对封闭的场所便于大人目光监护周围种植遮挡视线的树木及教大
26、落叶乔木冬天阳光充足，夏季阴凉离开居民窗户10m远以上为宜充分考虑儿童活动产生的嘈杂声对附 近居民的影响44绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值三：户型定位及设计原则户型分类及面积配比功能布局45绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值三：户型绿二代高端精装公寓，在户型设计上，做到合理性、舒适性和豪华性并重在绿一代的基础上更加完善功能空间的配置电梯前室、玄关、衣帽间、鞋柜等位置的设计，以人性化为出发点，美观与适用并重。尺度：根据楼盘市场情况和高端目标客户群体的需求，将户型设计分为实用型（140-180）、舒适型（180-250）和豪华型（250以上）。朝向、通风和景观：力求做到均好
27、性最大化，卫生间应尽量为明室，景观朝向较好位置设计大户型，顶部跃层注意户型优化，以及层高的适当增加，营造宽敞空间提升价值感布局：结合使用功能以及人的居住习惯，室内空间划分相对独立而又互相关联，保证各功能空间的私密性，做到“公私分离”、“动静分离”、“洁污分离”、“室寝分离”、“居寝分离”和无障碍设计亮点：增加户型亮点，如观景阳台、挑空露台，客厅、主卧开间加大等定位及设计原则分类及面积配比功能布局46绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值三：户型户型的定位根据市场和目标群体需求特征，以及区域住宅需求的发展趋势去考量以满足人对高质量、高品位生活的需求为目标定位及设计原则分类及面积配比功能布局
28、户型结构功能分区示意图功能空间适宜的尺度是生活舒适程度的影响因素满足不同层次不同客户需求可将户型分为：实用型为140-180舒适型为180-250豪华型为250以上绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值三：户型140-180实用型180-250舒适型250以上豪华型客厅开间宽度3.9-4.24.2-4.54.5以上餐厅3.93.9-4.24.2以上主卧3.94.24.2以上次卧3.33.3-3.63.6以上厨房配置中厨中厨休闲吧中厨西厨工人房无无有定位及设计原则分类及面积配比功能布局主卧：包括除床区以外、考虑书房区域（可分可合）、休息区；采用走入式衣橱空间宽敞，必要时建议男女分开。卫生间
29、配置包括按摩浴缸、淋浴间、双台盆、马桶、净身盆（建议独立成区，并干湿分区考虑）等。次卧：一般以开间3.33.6m为宜，豪华型考虑除床区以外、走入式衣橱、卫生间；浴缸或淋浴间、台盆、马桶（尽可能干湿分区考虑）等;实用型和舒适型不做考虑。餐厅：做到空间完整稳定，开间宽度4.2m以上，建议设置8人以上座位；宜独立设置或与客厅呈敞开式；当建筑面积180-250时，早餐厅结合中厨设置。当建筑面积大于250时，宜考虑中厨和西厨配置，早餐厅结合西厨设置。工人房：宜设于厨房服务区内，结合洗衣房、生活阳台等，具有独立卫生间。流线相对独立，尽可能主人流线分开48绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值四：室内
30、设计风格选择室内设计装修标准/配置49绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值四：室内设计绿城第二代产品专注于两种风格 一是将古典与现代完美的结合，打造出目前市场上广受欢迎的新古典主义风格 二是选择简约现代风格，主张从功能观点出发，采用最新工艺与科技生产的材料与 家具，对色彩、材料的质感要求很高u逐步开始偏向简约现代风格的设计风格选择装修标准/配置北京诚园效果图杭州蔚蓝公寓效果图50绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值四：室内设计室内装修范围和标准（参考）内墙墙面高级墙纸、艺术造型、木饰面、石材、高档马赛克、墙砖等；天花吊顶艺术造型。石膏板、防水石膏板、金银箔；地面客餐厅：高级实木
31、复合地板、大理石；卧室：高级实木复合地板；门户门：双开高级防火防盗防尘降噪硬木门，配智能锁；房门：高级实木门（配豪华门锁）；阳台门：铝合金玻璃门（双层、断桥、中空LOW-E玻璃）。窗彩色粉末喷涂，高级环保节能隔音铝合金窗框，配双层、断桥、中空LOW-E玻璃，飘窗台铺装天然大理石；厨房地面铺装大理石，墙身铺贴高级瓷砖或马赛克，天花防水石膏板，知名品牌整体橱柜、电器(抽油烟机、双头燃气炉、自动垃圾粉碎机、消毒柜、户式直饮水机等)，配高级人造石台面，知名品牌水槽、冷热水龙头；浴室地面铺装大理石，墙身铺贴高级瓷砖或马赛克，天花防水石膏板，全套知名品牌高级洁具(包括洗手盆、座便器、浴缸、冷热水龙头和淋浴
32、间、组合水力按摩花洒、大理石洗手台面、毛巾挂杆、手纸架、侧边镜、化妆放大镜、镜前灯、吹风机、排气扇等)；供电装置入墙暗线，全屋灯饰及品牌智能开关安全插座，安装独立电表，各户预留装远程抄表系统的管线；所有采用带有绿城LOGO，知名品牌的开关、面板；供水提供暗埋冷热水管道系统，采用薄壁不锈钢或铜管，采用节水系统，节水器具和设备，各户预留装独立远程计量水表的管线，燃气中央热水系统；阳台地面铺装高级地砖或天然石或采用架空木地板，安装铝合金栏杆配玻璃，自动升降晒衣架，吊顶完成面；空调户式中央空调系统、新风系统（恒温恒湿）；燃气管道煤气铺设到户(费用另计)，预留远程抄表系统管线；电话设置墙电话插座，包括客
33、厅、家庭厅、主人房、主卫、卧房、书房、厨房；电视设置数字电视插座，包括客厅、家庭厅、主人房、主卫、卧房、书房、厨房；其他卧室随楼附送高级衣帽间连高级五金件或入墙衣柜；智能家居安防、可视对讲、远程遥控空调（以安装部分相关内容为准）风格选择装修标准/配置51地面墙面设备配置品牌厨房系统大理石墙砖橱柜德国阿尔诺、德国柏丽、德国西曼蒂克电器德国米勒、德国库博士、德国西门子、德国嘉格纳、意大利SMEG、德国博世龙头德国汉斯格雅、德国当代或同档次品牌水槽德国铂浪高、瑞士佛兰卡卫浴系统 防滑地砖墙砖洁具德国唯宝、瑞士劳芬、德国杜拉维特或同档次品牌龙头/花洒德国汉斯格雅、德国当代或同档次品牌开关面板法国吉莱或
34、德国莫顿台面大理石中央系统日本大金或日本三菱电机的中央空调及全屋新风系统，集中供暖，地板辐射分区温控系统、支管循环热水系统、分户直饮水系统门大门配有户门探测系统高级三防门绿城北京诚园装修标准参考风格选择装修标准/配置绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值四：室内设计52公共部位门厅：2500-3000元/平方米（硬装），800-1000元/平方米（软装）标准层电梯厅（电梯前室）：2000元/平方米，400元/平方米（软装）（二）交付精装修房：暂定4000元/平方米（硬装），设备部分800-1000元/平方米 绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品核心价值四：室内设计风格选择装修标准/配置北
35、京诚园效果图北京诚园效果图杭州蔚蓝公寓效果图杭州蔚蓝公寓效果图杭州蔚蓝公寓效果图杭州蔚蓝公寓效果图53空间形态规划竖向规划建筑层高规划架空层规划小区出入口规划无障碍设施规划规划产品辅助价值一：规划绿城精装豪宅产品线研究/产品价值完全人车分流设计54小区出入口规划完全人车分流设计无障碍设施规划考虑从市政道路作适当后退，设置入口广场，形成一个缓冲地带后，放 置道闸避免停靠、等候车辆对道路通行的干扰及由此带来的安全隐患主入口处，设置消防通道，平时只允许行人和紧急车辆进入小区保障 安全，实现人车分流次入口结合消防车道设置，每一区块内设置二个地库出入口直接与市政道路 相连车辆可直接进入地下车库，人性化设
36、计产品辅助价值一：规划绿城精装豪宅产品线研究/产品价值55人车分流的设计可以为业主提供安全、宁静 的居住环境小区内部不通车，仅设置必要的消防车道，结合景观设计弱化其影响。服务车辆和垃圾车流量较小，只允许从汽车入口经专用通道进入地下室 专用区域，服务于各幢建筑。人车分流具体动线全部为地下停车，每一组团设置二个地下汽车库出入口，直接与市政道路 相接，并提供足够数量使用的地下停车位，从出入口进入地下车库，住户 可通过电梯直接回到家中自行车库设置在地下人防区域，处理好自行车入口处的标高关系，以此营 造连续完整的社区步行系统。建议采用无梁楼盖结构形式，提高了净高，视觉压抑感降低，给管道排布带来优势绿城精
37、装豪宅产品线研究/产品价值产品辅助价值一：规划小区出入口规划完全人车分流设计无障碍设施规划56绿二代追求的是更加温馨和谐的人居环境，在无障碍设施方面考虑的较为周全单元公共出入口有高差时应设轮椅坡道和扶手，入口坡度1/12 园区内各级道路的人行道纵坡2.5，在人行步道设台阶时，应另设轮椅坡道公共绿地的入口、道路及休息凉亭等设施的地面应平稳防滑，地面有高差时应另设轮椅坡道公共服务设施的出入口、通道均按无障碍要求设计高层住宅建筑入口均按规范设置无障碍坡道单元门、电梯轿厢等均按无障碍规范设置彰显人性化产品辅助价值一：规划绿城精装豪宅产品线研究/产品价值小区出入口规划完全人车分流设计无障碍设施规划57空
38、间形态规划竖向规划建筑层高规划架空层规划小区出入口规划地下车库规划规划产品辅助价值一：规划绿城精装豪宅产品线研究/产品价值58建筑层高规划架空层规划由于目前大部分城市规定12层以下住宅必须安装太阳能，因此建筑高度控制在13 层以上，顶部可适当做一些退台处理 底层层高可适当加大或大堂挑空，条件许可应设置部分底层架空层，以加强整个园区的通透性绿城产品在层高规划上有较为细致的考量范围（m)标准层高3.1-3.2底层层高3.3-3.4大堂(架空层）6m以上部分豪宅层高（顶层跃层套型）3.3m以上产品辅助价值一：规划绿城精装豪宅产品线研究/产品价值59建筑层高规划架空层规划住宅底层架空广泛适用于南方亚热
39、带气候区的住宅，利于居住院落的通风和小气候的 调节，方便居住者遮阳避雨，并起到绿化景观的相互渗透作用。架空层内宜种植耐荫性的花草灌木，局部不通风的地段可布置枯山水景观。架空层作为居住者在户外活动的半公共空间，可配置适量的活动和休闲设施。充分利用架空的景观亭廊并丰富其功能层次，使园区内部功能空间划分更为明确合理绿城架空层延伸景观空间杭州新绿园以人为本打造景观居住的坚实佐证北京诚园产品辅助价值一：规划绿城精装豪宅产品线研究/产品价值60绿城物业服务体系普通物业管理酒店式服务管家式服务绿城生活园区服务体系1.公共服务2.免费代理服务3.专项有偿服务4.配套有偿服务1.主动服务2.贴身服务3.亲情服务
40、4.专业服务1.健康保健类服务2.文化教育服务3.生活服务系统绿城服务宗旨：服务创造价值绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品辅助价值二：物业服务体系绿城客户服务中心HOME绿城、绿城会、项目客户通讯杂志开展“零距离感受”服务“大客户经理接待制”绿城会 客户座谈会交付晚会 总部客户质量监督小组和各项目业主工程质量监理小组 绿城品牌的物业服务和园区文化国际物业管家绿城十大服务内容绿城现象”能持续到今天,除了客户早已经认可的绿城高品质产品方面的因素外,绿城园区生活服务体系也深入人心,甚至是很多人选择绿城的首要原因。绿城通过持续地提高和改进服务品质，客户服务体系和客户满意度测评体系已经建立了比较完善的
41、标准。以健康、教育、生活三大系统为核心的“绿城园区生活服务体系”已经成为绿城的核心优势之一，绿城将人文关怀融入到日常的服务中，成为可以被客户分享的价值。绿城精装豪宅产品线研究/产品价值产品辅助价值二：物业服务体系 PART 1 核心运作思路一区域大盘p土地选择策略与社区大规划p关键点实现路径 PART 2 核心运作思路二产品价值 PART 3 核心运作思路三营销策略绿城精装豪宅产品线研究p绿二代产品价值体系策略p关键点实现路径p绿二代产品解析63绿城精装豪宅产品线研究/营销策略绿城会产品推荐会跨界营销为会员享受优质生活提供优惠及便利让会员充分了解绿城业主的权利与待遇，以便更好地享受与利用 通过
42、更直接的双向沟通，为客户提供更优质的服务更贴近地了解会员对房产的需求和建议，从而加强绿城房产品营造，提供更优质的房产品以供客户选择随时通报绿城房地产集团发展步伐，以便会员更好地了解绿城；及时提供新推楼盘介绍资料，以便会员更好地了解绿城房地产集团开发的物业建立与会员沟通交流的平台，畅通有关房产业务的交流诚恳接受会员意见反映和有关问题的投诉，以便高效顺畅地解决加强和促进绿城房地产集团作为发展商与社会各界的密切联系。绿城建立绿城会，依托绿城房地产集团所倡导的企业文化和企业理念，贴近客户需求，赢取口碑，从而达到营销目的64绿城会产品推荐会跨界营销绿城精装豪宅产品线研究/营销策略与多地区的商会、私募基金
43、客户、证券公司等民间经济组织合作，寻找实力客户，不定期地进行一定的联谊与PARTY，在小圈子内进行口碑传播。65“唐培里侬香槟王私人晚宴”“渣打银行VIP客户理财投资会”“杨茂源作品意大利美第奇 博物馆巡展始发酒会”“北大EMBA财富管理论坛”绿城精装豪宅产品线研究/营销策略绿城向来并不是很注重通过营销来宣传自己的产品，一直以多年来的品质的保证取得良好的口碑，以及老客户的追随取胜，处于目前市场激烈竞争的大环境下，绿城开始逐步关注营销方面，通过跨界营销来推广自身的产品，取得更大的影响力和知名度绿城会产品推荐会跨界营销66“保利剧院上演的吴氏家族百年画展”“御园巴黎宝藏物品展览会”绿城精装豪宅产品线研究/跨界营销绿城会产品推荐会跨界营销“胡润研究院2009中国富报告揭幕民生银行VIP汇佳亲子活动绿城精装豪宅产品线研究-完
