1、住宅专项维修资金培训资料住宅专项维修资金培训资料 目录v一、住宅专项维修资金的概念一、住宅专项维修资金的概念v二、维修资金的分摊办法二、维修资金的分摊办法v三、物业公司使用维修资金的程序三、物业公司使用维修资金的程序v四、维修资金的相关问题答疑四、维修资金的相关问题答疑v五、维修资金的相关法律法规五、维修资金的相关法律法规v六、维修资金案例分析六、维修资金案例分析v七、培训目的七、培训目的一、住宅专项维修资金的概念一、住宅专项维修资金的概念v住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。专项维修资金为物业的正常使用和更新改造提供了强有力的经济保障
2、 共用部位、设施设备的法律定义v所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。v所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。管理原则 v住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则 二、维修资金的分摊方法v住
3、宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：改造费用，按照下列规定分摊：v（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。v（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。v（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业
4、。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。v（四）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。下列费用不得从住宅专项维修资金中下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：列支：v（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；v（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；v（三）应当由当事人承担的
5、因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；v（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。三、使用维修资金的程序顺德区建设局指引v1、发生公共部位、公共设施保修期满后的维修、更新、改造或增设项目；v2、申请单位（物业公司或业委会）报告报告发生住宅专项维修资金使用事项，由当地居（村）委会到现场核查项目真实现场核查项目真实存在并核定其是否属于公共部位、公共设施保修期满后保修期满后的维修和更新、改造；v3、申请单位将住宅专项维修资金使用方案及报价（提供价（提供2-3家工程报价家工程报价企业）在工程涉及区域的公众位置予以公告企业）在工程涉及区
6、域的公众位置予以公告；v4、申请单位持维修资金使用方案及报价、维修费用分摊明细表等向工程涉及相关业主征求书面意见，并经得户数占相关业主户数、同意的业主的专有面积占相关业主专有面积之和的三分之二以上业主同意；v5、申请单位在小区张贴张贴住宅专项维修资金使用及征询意见结果公示、业主表决明细（使用示范文本），由当地居（村）委会到现场核实公示情况；v6、申请单位依法与施工单位签订施工合同签订施工合同；v7、申请单位持以下资料向地居（村）委会提出使用申请：使用程序顺德区建设局指引 顺德区住宅专项维修资金使用申请书（使用示范文本）v顺德区住宅专项维修资金使用审批表（使用示范文本）（一式三份）v住宅专项维修
7、资金使用方案及报价v使用维修资金的业主表决明细表（使用示范文本）（一式三份）v住宅专项维修资金使用及征询意见结果公示（使用示范文本）v维修资金分摊范围业主清册v顺德区住宅专项维修资金使用分摊明细表（使用示范文本）（一式五份）v8、当地居（村）委会在顺德区住宅专项维修资金使用审批表加具初审意见；v9、区国土城建和水利局终审，发出住宅专项维修资金使用批复；v10、申请人持住宅专项维修资金使用批复到维修资金开户行申请划拨资金给申请单位或施工单位。开户行按维修费用分摊明细表从个人账户上扣缴相应金额；v11、当地居（村）委会会同申请单位验收工程。v12、工程完工验收结算后，申请单位应将工程结算表在公众位
8、置公告。资金如有结余，应将其存回维修资金账户，按份额分摊入个人账户。发生危及房屋安全等紧急情况发生危及房屋安全等紧急情况v顺德区国土城建和水利局规定v在建立维修资金的时候，可由物业管理企业制定物业共用部位、共用设施设备维修资金应急支取预案，预案经业主大会决议通过后实施；未成立业主大会的，可按照业主监时公约的约定实施；未约定的，应当经全体为主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。出现紧急情况时，按照预案先行处置，再按照规定办理维修资金支取手续。危及房屋安全等紧急情况（建设部）v（一）物业服务企业组织实施使用方案；v（二）物业服务企业持有关材料向业主委员会（居委）提出列支住宅专项维修资金；其中，动
9、用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；v（三）业主委员会（居委）依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；四、维修资金相关问题答疑四、维修资金相关问题答疑1.为什么要设立住宅专项维修资金？为什么要设立住宅专项维修资金？2.物业管理费与维修资金有什么不同？物业管理费与维修资金有什么不同？3.如何确定
10、维修资金缴存主体？如何确定维修资金缴存主体？4.为什么维修资金的缴存主体会分为业主和建设单位两种？为什么维修资金的缴存主体会分为业主和建设单位两种？5.业主如何了解维修资金的情况？业主如何了解维修资金的情况？6.什么时候需要续交维修资金？什么时候需要续交维修资金？7.房屋转让时，维修资金怎么办？房屋转让时，维修资金怎么办？8.缴存主体为业主但尚未售出的住宅或非住宅，维修费用由谁支付？缴存主体为业主但尚未售出的住宅或非住宅，维修费用由谁支付？9.维修资金的使用范围维修资金的使用范围10.维修资金的缴交标准如何确定？维修资金的缴交标准如何确定？11.维修资金如何缴交？维修资金如何缴交？12.维修资
11、金有何用途？如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？维修资金有何用途？如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？13.以前没有建立起维修资金的楼盘，需要维修该怎么办？以前没有建立起维修资金的楼盘，需要维修该怎么办？14.什么情况下可以退还住宅专项维修资金？什么情况下可以退还住宅专项维修资金？15.小区内存在有交住宅专项维修资金和未交住宅专项维修资金的商品房的小区内存在有交住宅专项维修资金和未交住宅专项维修资金的商品房的情况，住宅专项维修资金如何使用？情况，住宅专项维修资金如何使用？16.房屋发生转让时，专项维修资金怎么处理？房屋发生转让时，专项维修资金怎么处理？1、为什么要设立住宅专项维修资
12、金？、为什么要设立住宅专项维修资金？v当物业保修期满后，物业维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上，在业主分散的情况下，如果没有住宅专项维修资金，要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。国务院物业管理条例第七条明确规定：业主在物业管理活动中，应履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。住宅专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，其建立有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，达到物业保值增值的目的。2、物业管理费与维修资金有什么不同？、物业管理费与维修资金有什么不同？物业
13、管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业使用人或所有人依据物业管理服务合同所支付的费用，其构成包括管理服务人员的薪金，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，以及物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等，不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造费用。3、如何确定维修资金缴存主体？、如何确定维修资金缴存主体？v 买卖双方有约定维修资金缴存主体的以约定为准，未约定的以如下规定为准：在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由建设单位负责交存；在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品
14、房，其维修资金由业主负责交存。4、为什么维修资金的缴存主体会分为业主和、为什么维修资金的缴存主体会分为业主和建设单位两种？建设单位两种？v 因为广东省物业管理条例（1998年10月1日起实施）规定维修资金由建设单位负责缴存，而国务院物业管理条例（2003年9月1日起实施）规定维修资金由业主负责缴存，所以按照省人大对省建设厅关于请求明确对物业维修基金缴存有关规定的请示的答复（粤常法函2007第109号）意见执行，在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，由建设单位负责缴存维修资金；在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品房，由业主交存维修资金。5、业主如何了解
15、维修资金的情况？、业主如何了解维修资金的情况？v业主可以通过维修资金专用存折，随时查询维修资金的缴存、使用、结息等情况，但不可自行提取资金。6、什么时候需要续交维修资金？、什么时候需要续交维修资金？v维修资金使用后，业主分户账面维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当续交至首期标准。维修资金的续交主体为业主。7、房屋转让时，维修资金怎么办？、房屋转让时，维修资金怎么办？v转让房屋时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户，新旧业主应做好维修资金有关凭证的交接手续。8、缴存主体为业主但尚未售出的住、缴存主体为业主但尚未售出的住宅或非住宅，维修费用由谁支付？宅或非住宅，维修费用由谁支付？v
16、 由建设单位按照尚未售出的住宅或非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造的费用。9、维修资金的使用范围、维修资金的使用范围v1、自用部位和自用设备的维修、更新和改造费用，由该业主承担。v2、共用部位和共用设备的维修、更新的和改造费用，由整幢楼的业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。v3、公共部位和公共设施的维修、更新和改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。v4、物业的共用部位、公共设施设备属个人行为造成损失的，其维修、更新的和改造费用由责任人承担。10维修资金的缴交标准如何确定？v答：2003年9月1日至2006年5月14日期间领取预售许可证的商品房的维修资金
17、的缴交标准由双方在合同中约定，不能超过售价的2%。5月15日之后领取预售证的，按标准房价乘以套内建筑面积乘以2%计算。标准房价由开发商确定，同一小区同一标准，不得低于该项目的最低售价。今后我区如有新文件对维修资金的缴交标准重新作出规范的，按新文件执行。法规规定由建设单位缴纳维修资金的，按照10元/平方米的标准缴交，今后不足使用的，不足部分由业主承担。11、维修资金如何缴交？答：建设单位在领取预售许可证之前先到有关银行开设维修资金专用帐户，与银行和建设局三方签订维修资金专用帐户监管协议，再凭所签的协议领取预售许可证。在销售时，建设单位应在销售合同中明确约定维修资金缴交的标准和金额。在实际面积确定
18、后，建设单位开出缴款通知，业主按通知所确定的应缴金额将维修资金存入指定的维修资金专用帐户，并领取银行出具的维修资金对帐簿。12、如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？v答：维修资金属于业主所有，用于保修期满后共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。属于上述情况的维修应由业主负责，在维修资金中开支。日常的养护和小修则由物业公司负责，在物业管理费中支出。如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？v根据2003年国务院颁布的物业管理条例，物业服务成本主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业公用部位、公用设施设备日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域清洁
19、卫生费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。这里面确实不包括住宅专项维修资金，而维修资金是业主在购房时与房款同时交纳的一笔费用。”13、以前没有建立起维修资金的楼盘，需要维修该怎么办？v 答：应由业主缴纳维修资金的商品房，保修期满后应由业主承担维修责任，确需维修的，相关的维修费用应由相关业主按建筑面积分摊。14、什么情况下可以退还住宅专项维修资、什么情况下可以退还住宅专项维修资金？金？v答：根据住宅专项维修资金管理办法第住宅专项维修资金管理办法第四章、第二十九条四章、第二十九条房屋灭失的，房屋分
20、户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；15、小区内存在有交住宅专项维修资金和未交住宅专项维修资金的商品房的情况，住宅专项维修资金如何使用？v答：根据市区多数小区分多期开发、交房存在先交房的没有缴纳、后交房有缴纳住宅专项维修资金的实际情况，已缴纳的住宅专项维修资金只能用于已缴区域住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，超过已缴区域的分摊必须在物业服务企业或业主委员会向没有缴纳住宅专项维修资金的业主收足相关部位的维修款项，并经已缴纳部分专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议后，方可使用已缴纳的住宅专项维修资金。16、房屋发生转让时，专项
21、维修资金怎么处理？v答：商品住宅所有权变更时，专项维修资金余额随商品住宅所有权同时转移。五、维修资金的相关法律法规五、维修资金的相关法律法规v国务院物业管理条例v广东省物业管理条例v建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）v住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部令第165号)v物权法v关于加强我区住房专项维修资金的通知（顺建发200657号）v转发住宅专项维修资金管理两个相关政策文件的通知（顺建发200893号）案例v1、例如本市某商住楼一外墙排水管破裂，导致楼面积水顺破裂部位外渗至外墙立面。该排水管虽属公用设施，可以申请住宅专项维修资金进行维修，但应
22、为没有直接影响到楼内业主的正常生活，所以相当长一段时间内也没有业主就此向主管部门反映。后来才有一位热心业主向主管部门反映情况，但了解到相关报修程序较为复杂后就犯难了，心想大家的事情何必要我一个人出力跑呢，所以他不愿意独自牵头办理相关手续，且其他的业主也不愿配合，从而导致该排水管不能及时维修。v遇到这种情况，业主们还是需要多沟通，推选出热情管理公众的业主代表来办理相关手续，同时其他的业主也要多支持配合相关的签证工作，因为保护全体业主的利益，是每个业主应尽的义务和责任。案例v2、例如本市某小区内一幢多层住宅顶楼屋顶出现漏水情况，且已过了开发商的保修期，按规定可以申请动用住宅专项维修资金进行维修，该
23、顶楼业主在办理好报修申请后，需要将维修方案交与本单元业主讨论，并需要本单元三分之二以上业主签字同意后方能施工。可楼下的大部分业主不同意该施工方案，他们认为这是顶楼业主自己的事情，不能动用大家的住宅专项维修资金予以维修。在得知上述情况后，主管部门、业主委员会都曾上门进行协调，但部分业主还是不理解，不支持，并拒绝在施工方案上签字，而主管部门又不能违反政策，更不能采取强制措施，所以该项目维修暂时处于停滞状态，待做通楼下业主工作后方能施工。v此类情况虽然不常出现，但它能直接影响到维修工程的进度，更是导致房屋无法进行维修，扩大屋漏面积，使之受害业主越来越多。所以了解相关政策法规，相互尊重互相体谅是我们共建和谐社区的目的。日常工作中如何向业主宣传维修资金，鼓励住户使用维修资金v工程维修服务部v客服部v物业部结合维修资金的含义、对业主的益处、使用的范围、流程培训目的1.加强员工对住宅专项维修资金的认识；2.物业公司如何运用维修资金；3.日常工作中向业主宣传维修资金，鼓励住户使用维修资金；4.促进个人的发展。
