1、汉中房地产市场花园洋房的可行性汉中房地产市场花园洋房的可行性调研报告调研报告目 录一、城市商品房发展阶段二、二线城市商品房发展阶段分析三、汉中商品房发展格局四、汉中需求特征分析五、现有市场洋房特征分析(个案)六、洋房去化情况分析总 结第一、城市商品房发展阶段城市商品房发展阶段萌芽阶段出现了商品房，几乎全部为简单多层产品少数富裕的本地人及企事业单位职工成为第一批购房者价格变化缓慢城市商品房发展阶段起步发展阶段产品类型逐渐多样化，小高层，高层，花园洋房产品相继出现产品质量及小区规划有明显提高，电梯房概念深入人心购房者类型增多，外地买房人开始出现价格上涨速度加快城市商品房发展阶段快速发展阶段产品类型
2、较丰富，小高层，高层已在市场占据一定地位，别墅小区出现，住宅区域出现市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配套功能愈加完善外地购房者数量增多，投资性客户开始出现，买方市场初步形成价格上涨速度继续加快，逐渐达到历史顶峰汉中当前商品房发展阶段商品房起步发展阶段，呈快速发展趋势市场需求以自住为主，未形成完善的市场循环机制产品已有分类，但分类尚不明确，产品质量、营销推广还处于较低的水平目前价格较低，销售面积和价格稳步上升大盘日渐增多，整体项目数量较多供应大于需求汉中商品房发展格局市场现状据汉中市房产交易中心房地产交易登记业务数据显示，2011年汉中城区商品房一级市场新开发商品房面积144.53万平方米
3、，同比增长12.89%，（其中，经济适用住房42.83万平方米，占总量的31.57%）；签约成交7657套（间），同比下降30.3%；签约成交面积76.17万平方米，同比下降27.22%。商品住房平均价格为3712元/平方米，同比上涨11.48%。经济适用房平均成交价格为2727.3元/平方米，同比上涨11.31%；商业、办公用房等非住宅平均价格为9523万元/平方米，同比下降7.19%。二级市场二手房成交2030套（间），同比下降6.15%；成交面积21.72万平方米，同比下降5.93%；二手房平均成交价格2973元/平方米，同比上涨6.22%。汉中商品房发展格局物业构成汉中城区现有在售楼盘
4、20个，新盘2个。全部为住宅项目。其中有花园洋房的项目为5个，分别是是建昌卡斯迪亚、缙颐缇香郡、中青国际社区、中交滨江国际、金色蓝镇 物业物业形态形态洋洋房房高层高层+洋房洋房高层高层+小小高高+洋房洋房高层高层+多多层层+洋房洋房高层高层+小高小高+多层多层+洋房洋房高层高层+小小高高+多层多层高层高层+小高小高高层高层+多层多层小高小高+多层多层高高层层数量1111114426汉中商品房发展格局洋房优劣势洋房可提升项目景观、整体品质，从而带来价格上的上升洋房牺牲了一定的建筑面积，同时，项目内非洋房建筑也会在一定程度上降低洋房的价格 汉中可建洋房分析汉中购房者分析 户型A、一室一厅2%B、二
5、室一厅15%C、二室二厅20%D、三室一厅31%E、三室二厅28%F、四室二厅4%分析：一室和四室户型仅占到总量的6%，说明解决基本居住需求和奢侈性需求极低。二室与三室分别占35%和59%，成为购房者的主打户型。其中，二室一厅与二室二厅、三室一厅与三室二厅的比例基本为1：1，说明每种户型内，紧凑型与舒适型的需求各占一半的比例。汉中可建洋房分析 A、60703%B、70805%C、809011%D、9010028%E、10012038%F、12015011%G、150以上4%分析：80平方米以下的选择比例仅占到8%，8090平方米占11%，说明以首次解决基本居住的需求相对不高，多数市民具有基本居
6、住房屋。主力需要面积区间位于90120平方米之间，其中90100和100120分别占28%和38%，而8090紧凑型面积与120150奢侈型面积作为需求的必要补充，各占11%的比例。汉中购房者分析 建筑面积汉中可建洋房分析汉中购房者分析 住宅空间结构A、平层45%B、错层25%C、跃层或复式30%对于室内空间结构需求，调查结果显示出相对平均的比例，这与大城市的实际选择形成很大的差异，在成熟市场的产品供给上，理性消费趋于务实、实用，而汉中市民在这个问题上则表现出非理性选择，说明其购房消费心理尚不成熟。汉中市民对室内空间的需求，追求空间变化和空间结构的新意，项目在产品设计中，可利用其追新追奇的心理
7、，在室内空间上体现异于常规的设计，如可变空间。汉中可建洋房分析汉中购房者分析 小高层和高层住宅作为主力建筑形式，占到57%的比例。23%的受访者选择多层住宅，除部分对居住的舒适度需求外，受访者更多反馈出“多层住宅使用成本低于高层住宅使用成本”的心理，选择多层住宅更多基于降低居住成本因素。汉中的城市建设及房地产消费进程，尚处于初期与中期的过度阶段，对于居住成本的关注程度较高，部分购房者对高层住宅电梯使用费用心存抵触。选择花园洋房占到16%的比例，反映出市场现有的产品线存在一定的结构不对称，对居住品质提出更高要求的购房者，暂时在市场上难以寻得符合其需要的高品质住宅。建筑形式A、多层住宅23%B、小
8、高层住宅35%C、高层住宅22%D、花园洋房16%E、别墅4%汉中可建洋房分析汉中购房者分析 随机拦截调查存在的普遍现象，在涉及实际支付问题上，受访者一般会隐藏其真实意图，根据以往的调查规律，受访者在对其未来支付数额上，往往存在10%的价值隐藏空间。上图显示，34%的受访者选择3000元/以下的单价，事实上现在汉中少有低于3000元/的房源。占43%比例的选择30003500元/，基本能够反应受访真实的心理预期单价，即33003850元/是主流购房者可接受的单价区间。另外，约16%的受访者表示可以接受35004000的单价，与前面题目中显示的16%选择花园洋房的结果，是相匹配的。能接受的价位A
9、、3000以下34%B、3000350043%C、3500400016%D、450050006%E、500055001%F、550060000%G、6000以上0%汉中可建洋房分析提升整盘溢价能力 花园洋房元素的加入，会在景观，人文，整体品质上给楼盘带来提升，从来带动价格的提升汉中可建洋房分析提升去化速度 卡斯迪亚与同期楼盘去化速度比较楼盘名称区域物业形态开盘时间销售情况均价卡斯迪亚汉台区高层、多层、洋房2011.1187%，等待开出新房源3700汉江明珠大河坎高层、多层2011.1070%，等待开出新房源3600恒大城南郑县修装高层、小高层2011.960%，等待开出新房源4700中青国际社
10、区汉台区高层、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700n价格（主要）n南北通透n公摊面积、物管费用汉中消费者喜欢大房子，随着房价的升高，对面积的要求会逐渐降低，建议户型面积稍低于目前市场上的对应户型面积汉中可建洋房分析影响销售的因素n家中有老人，喜欢种点东西n家庭人口较多，需要大户型n追求情调的商人有替代选择无替代选择汉中可建洋房分析主要消费人群机遇卡斯迪亚已售罄，市场没有纯粹的花园洋房供应有需求市场提升小区品质，藉此溢价和去化速度风险项目周边无水景、体育场等资源项目边上有两个保障房小区卡斯迪亚售价较低本项目可建洋房分析本项目可建洋房分析未来购房者消费行为预测未来三年内市民置业意
11、向除去城市发展的特殊性因素，在普遍情况下，一座城市的房价高低与户型大小是成反比的，因为城市的发展促使房价不断上升，但普通民众在相当时期内收入是不高的，收入普遍延后与城市发展，汉中市居住收入整体上看不算很高，人均收入增长缓慢，假如房价的增长与收入背道而驰时，汉中市刚性需求客户群在选择户型上会多考虑紧凑户型，且更关注总价多少与户型功能的完备。本项目可建洋房分析未来购房者消费行为预测购买偏好客户购买偏好主要有以下指标构成，如：地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、配套设施等等，这些指标有普遍性和特殊性，大多数客户希望社区功能越多越好，户型面积赠送越多越好，社区与城市间的互动性越强越好，但是也有
12、特殊性，有些客户希望地段要偏远一点好，虽然交通不便但是居住舒适度比较高，所以，在选择本案的主力客户时必须考虑普遍性与特殊性的关系，做到本案有较好的包容性和兼容性。本项目可建洋房分析未来购房者消费行为预测购买决策客户的购买决策主要源于性价比优势，这也说明汉中的购房者主要是普通购房者，经济实力有限，这群实用主义客户是满足感和炫耀性很强的群体，只要他们购买的房子在小区配套、设计新颖、价格便宜等方面比其他项目有比较优势的情况下，基本上就确定购买此项目，但是本案要在未来市场上赢得先机，性价比指标不能确定为本案的开发方向，因为客户的欲望是无限的，能让现有资源发挥到极致，让客户感到本案的产品力或营销力而非常
13、意外，才能引领群雄。本项目可建洋房分析未来购房者消费行为预测购买行为每一个客户的置业时期是不同的，购买的行为也千差万别，结婚的客户群一般选择在结婚前半年购买房子，他们重视的有其屋，有些人有较高的文化知识的客户更希望自己的房子更有文化内涵，刚毕业的大学生可能考虑灵活的付款方式购得自己小户型房源，等有经济实力的时候在二次改善性置业，所以每一个客户置业前都有自己的考虑，这些是客户置业时期的购买行为，更深的还是在社会因素上的生活方式的改变促使客户消费行为的改变。汉中本地人以大家庭自居为主，子女一般与父母住在一个大家庭里，家庭之间会感到困惑会产生观念的不同争吵不休，年轻群体独立性在增加但购房支付能力不足
14、，也不敢轻易离开大家庭自居。另外，从汉中人际交往行为上看，汉中人有很强的炫耀和彰显自己的身份价值个性，往往自己买了房子会让这个消息传播给自己的亲人朋友，并且主动要求客人到自己玩，另外，他们的经济实力也不是很强，在经济实力和户型功能取舍的权衡下，一般对厅大卧室小的房源非常感兴趣，以彰显待客之道，在当前广告存在夸大，传播渠道比较少，口碑宣传是最高效且最廉价的宣传方式，作为新项目必须由客户传播的价值。年长者虽然有较长的经济积累，有较强的支付能力，由于消费观念的不同也使其大家庭分化情况开始产生，使其有很大部分年轻家庭开始步入置业大军，由于资金原始积累原因大多数年轻人选择面积较小，总价低的房源，年轻人购
15、房偏爱个性化、时尚化小区。本项目可建洋房分析未来购房者消费行为预测价格支付能力汉中产业基础较薄弱，人均收入还比较低，这也制约了汉中人购房消费能力，另一方面，汉中房价涨势相对较快，特别是滨江板块的项目拉动力较强，促使其他板块价格开始爬升，房价的上升同时也伴随支付能力的下降。本项目可建洋房分析未来购房者消费行为预测对物业及配套的需求在汉中，2000年左右客户重物业，户型，价格等因素，但是在06年后，客户重点关注配套和物业服务。在商业规划上，以娱乐休闲为主的商业为主打方向，这迎合城市人口收入增加对娱乐需求的增长。个案分析建昌卡斯迪亚西班牙风格开发商：汉中泽顺房地产开发有限公司 占地面积：106720
16、建筑面积：300000 容积率：2.60 停车位：1100个n花园洋房已售罄项目动态中青国际社区现代简约风格开发商：陕西中青置业有限公司 绿化率：40%建筑面积：1300000 容积率：2.00 n下半年开花园洋房n板式、一梯两户、层数有6,7,8层、局部有露台、户型面积不详n价格：6000-7000元/平方米（8月16日交易数据显示，三套高层成交价格分别是2859,3538,3600元/平方米）项目动态缙颐缇香郡西班牙风格开发商：汉中缙颐置业有限公司开发商：汉中缙颐置业有限公司 绿化率：绿化率：30%占地面积：占地面积：53366 建筑面积建筑面积：128000 容积率：容积率：2.29n四
17、栋交房，四栋在售，全部多层花园洋房n全部地上停车位，车位比1：2n价格：一户一价项目动态金色蓝镇西班牙风格开发商：汉中世居地产投资有限公司开发商：汉中世居地产投资有限公司 绿化率：绿化率：35.20%建筑面积建筑面积：128000 容积率：容积率：2.70占地面积：占地面积：120523 n40w方，10月份开盘n多层，花园洋房带电梯，普通多层不带电梯n价格不详项目动态中交滨江国际新古典主义风格开发商：汉中中交投资有限公司开发商：汉中中交投资有限公司 绿化率：绿化率：35.00%占地面积：占地面积：1000亩亩建筑面积建筑面积：1740000 容积率：容积率：3.09n9月份开盘n多层，小高层
18、，高层，梯状分布n价格：3600-4500元/平方米项目动态市场简况n汉中有花园洋房的项目共五个：建昌卡斯迪亚、缙颐缇香郡、中青国际社区、金色蓝镇、中交滨江国际n建昌卡斯迪亚已售罄，缇香郡在售，中青国际社区、金色蓝镇、中交滨江国际将在9-10月开盘。n除建昌卡斯迪亚外，其余四个项目均没有标准意义上的花园洋房。洋房去化分析n中青国际社区：均价4200，实际成交3600-3700n中交滨江国际：促销优惠：交1w抵5wn金色蓝镇：高赠送，每套不低于20平方米，豪车展&车友会活动洋房去化分析市场动态洋房去化分析卡斯迪亚和缇香郡销售情况楼盘名称区域物业形态开盘时间销售情况均价卡斯迪亚汉台区高层、多层、洋房2011.1187%，等待开出新房源3700缇香郡大河坎6+1、8+1洋房2011.5一期售完，二期已售70%3600中青国际社区汉台区高层、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700金色蓝镇促销活动：豪车展&车友会活动细则：车价8w以上，车龄五年以下，80抽60，赠送一年3000元免费油费，获奖车主需在车身上贴带有金色蓝镇logo的车标，每月一次到销售中心检查车标是否完好。金色蓝镇：不是人人都可以揩我的油洋房去化分析汉中房地产营销开始尝试圈层营销，进入细分市场阶段洋房去化分析重庆晨丰地产顾问有限公司重庆晨丰地产顾问有限公司2012.08感谢聆听感谢聆听
