1、5.2 房产策划房产策划（Real EstateReal Estate）房产投资的优缺点房产投资的优缺点 房产投资的品种和方式房产投资的品种和方式 房产贷款房产贷款 房产投资的成本和收益房产投资的成本和收益 房产投资的政策房产投资的政策 房产投资的影响因素房产投资的影响因素 房产投资的流程房产投资的流程 房产交易的风险房产交易的风险 房产信息来源房产信息来源思考题思考题买房是投资还是自住？买房是投资还是自住？n自住是要自己喜欢自住是要自己喜欢n投资是要别人喜欢投资是要别人喜欢置业的基本法则置业的基本法则首次置业首次置业结婚前后结婚前后 有归属感，有一定积累，职业有归属感，有一定积累，职业生涯长
2、，提升空间大，积极利用银行贷款。生涯长，提升空间大，积极利用银行贷款。二次置业二次置业中年中年 提高生活品质，职业生涯基本到顶，提高生活品质，职业生涯基本到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。财务实力较强，应多考虑退休养老。房产投资优点房产投资优点高收益率高收益率经营收益率（经营收益率（Operating Yield）=来自财产的息前、来自财产的息前、折旧前净经营收益折旧前净经营收益/财产的购买价格财产的购买价格可大幅利用财务杠杆（可大幅利用财务杠杆（Financial Leverage）有利的现金流（有利的现金流（Cash-Flow）防范通货膨胀风险（防范通货膨胀风险（Inflection）
3、税收优惠（税收优惠（Tax-shelter）折旧作为非现金费用扣减应税收入折旧作为非现金费用扣减应税收入房产投资缺点房产投资缺点市场性和流动性较差市场性和流动性较差买卖房产费时，交易费用较高买卖房产费时，交易费用较高需要大笔首期投资需要大笔首期投资高风险高风险价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大）价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大）交易风险交易风险房地产周期难以控制房地产周期难以控制管理成本高管理成本高案例案例n如果一套房子价格为如果一套房子价格为50万元，首付万元，首付20%一年后上涨一年后上涨20%，其收益率为多少？下，其收益率为多少？下跌跌20%，其收益率又为多少？，其收益率又为多
4、少？n有利杠杆（有利杠杆（Favorable Levergage）n不利杠杆（不利杠杆（Unfavorable Levergage）房产投资的品种房产投资的品种住宅住宅公寓公寓酒店式公寓、度假村酒店式公寓、度假村别墅别墅商铺商铺房产投资的方式房产投资的方式转让转让买卖付清买卖付清转按揭转按揭炒炒“楼花楼花”：购房权证（预定卡）：购房权证（预定卡）出租出租房地产投资信托（房地产投资信托（Investment Trusts）房地产证券（房地产证券（Securities）房产贷款房产贷款 贷款方式贷款方式公积金贷款公积金贷款商业贷款（按揭贷款）商业贷款（按揭贷款）组合贷款组合贷款 还款方式还款方式等
5、额还款等额还款等本还款等本还款移动按揭还款（中国民生银行）移动按揭还款（中国民生银行）思考题思考题等额还款还是等本还款合算？等额还款还是等本还款合算？课本课本238页例题及优缺点的比较页例题及优缺点的比较房产投资的成本房产投资的成本贷款利息贷款利息税费税费契税：成交价的契税：成交价的1.5%印花税：成交价的印花税：成交价的0.03%担保费：与保费相当（公积金贷款）担保费：与保费相当（公积金贷款）公共维修基金：公共维修基金：2%买卖手续费：成交价的买卖手续费：成交价的0.25%房屋测量登记费：房屋测量登记费：100元元/件件产权证工本费：产权证工本费：4元元/件件房屋产权证印花：房屋产权证印花：
6、5元元/件件律师代理费：购房款的律师代理费：购房款的0.5-1%公证费：购房款的公证费：购房款的0.5-1%中介费：买卖各中介费：买卖各1%保险费：商业贷款额的保险费：商业贷款额的0.5左右（每年）左右（每年）入住费用入住费用n房屋装修基金房屋装修基金n管道煤气开通费管道煤气开通费n暖气费暖气费n有线电视安装费有线电视安装费n电话安装费、宽带上网费电话安装费、宽带上网费 n物业费物业费房产投资的收益房产投资的收益出租出租租金租金 折旧费折旧费 物业管理费物业管理费 维修费维修费5-8%差价差价出售价格出售价格 税费税费 利息利息 购买价格购买价格思考题思考题家庭资产中，房产价值如何确定？家庭资
7、产中，房产价值如何确定？历史成本法历史成本法收益法收益法市场价值法市场价值法房产投资的政策房产投资的政策首付首付20%20%公积金贷款最高公积金贷款最高1010万元，补充公积金贷款万元，补充公积金贷款3 3万元万元贷款期限最长贷款期限最长3030年年买房退税（买房退税（1998/61998/62003/52003/5）购房贴息（购房贴息（2003/62003/6）契税契税0.75%、1.5%、3%期房限转期房限转征收物业税征收物业税思考题思考题物业税征收对楼市的影响？物业税征收对楼市的影响？思考题思考题买房还是租房？买房还是租房？买大房子还是买小房子？买大房子还是买小房子？买新房还是买二手房？
8、买新房还是买二手房？买期房还是买现房？买期房还是买现房？买毛坯房还是买装修房？买毛坯房还是买装修房？影响房产投资的因素影响房产投资的因素房价收入比：国际房价收入比：国际1 1：6 6，中国，中国1 1：1010甚至甚至1 1：2020供求供求贷款利率贷款利率地段、环境、配套设施、交通、房型、朝向、地段、环境、配套设施、交通、房型、朝向、容积率、楼层、质量、物业管理容积率、楼层、质量、物业管理政策因素：购房退税、契税、期房限转、征收政策因素：购房退税、契税、期房限转、征收房产转让所得税（杭州）、转按揭停止房产转让所得税（杭州）、转按揭停止人均居住面积：是否超过人均居住面积：是否超过30平米平米
9、房产投资流程房产投资流程新房新房接受预约登记接受预约登记签订签订“认购书认购书”，预定（定金，预定（定金2万元）万元）签预售合同，首付（签预售合同，首付（20%）办理贷款办理贷款办理合同登记备案手续办理合同登记备案手续办理入住手续办理入住手续办理产权过户手续（小产证）办理产权过户手续（小产证）二手房二手房签订协议（定金签订协议（定金2万元）万元）签订商品房买卖合同，首付（签订商品房买卖合同，首付（30%）房产交易中心办理过户手续房产交易中心办理过户手续领取产证领取产证办理交房手续办理交房手续房产投资涉及部门房产投资涉及部门开发商开发商银行银行保险公司保险公司担保公司担保公司房产交易中心房产交易
10、中心公积金管理中心公积金管理中心律师律师中介中介房产交易的风险房产交易的风险付款风险付款风险协议条款协议条款零首付零首付中介违规中介违规房产信息来源房产信息来源报刊报刊杂志杂志网络网络房展交易会房展交易会中介中介拍卖拍卖思考题思考题你对未来兰州房价的走势如何判断？你对未来兰州房价的走势如何判断？你对未来和平房价的走势如何判断？你对未来和平房价的走势如何判断？异地投资可行吗？要考虑哪些因素？异地投资可行吗？要考虑哪些因素？案例案例社会新人的购房计划社会新人的购房计划n小张外地大学毕业，到上海一家外企工作一年，小张外地大学毕业，到上海一家外企工作一年，月薪月薪2500元，上海近两年房价高涨，小张正
11、在元，上海近两年房价高涨，小张正在考虑是否购房，请为其提供一些购房建议。考虑是否购房，请为其提供一些购房建议。n人力资本投资是关键人力资本投资是关键n申请信用卡，建立良好信用申请信用卡，建立良好信用n先租后买（积极利用银行贷款）先租后买（积极利用银行贷款）n先小后大先小后大附：专业术语附：专业术语n期房期房n现房现房n预订预订n容积率容积率n绿化率绿化率n得房率得房率n套内面积套内面积n公摊面积公摊面积n建筑面积建筑面积n使用面积使用面积n大产证大产证n小产证小产证n按揭按揭n毛坯房毛坯房n装修房装修房n订金和定金订金和定金房产投资的风险分析n时机风险时机风险n转让或出租风险转让或出租风险n利率波动风险利率波动风险等额本息还款法与等额本金还款法的比较n小张近期办理购房贷款，计算下来需要贷款50万元，并需要在20年内还清，目前银行的贷款年利率为5.04%，试比较两种还款方式的优劣。
