1、税收筹划案例之税收筹划案例之n“烂尾楼烂尾楼”的处置的处置n案例l某市达兴公司为一家某市达兴公司为一家房地产房地产开发开发公司，公司，l系某集团企业的下属系某集团企业的下属子子公司，公司，l于于20062006年在该市的繁华地段年在该市的繁华地段投资投资兴建一座标准的普通兴建一座标准的普通住宅住宅楼。楼。l当土建工程和外装饰进行当土建工程和外装饰进行完毕，完毕，l进入内部设施进入内部设施安装安装的时候，的时候，l企业的企业的资金资金供应出现了重大问题，供应出现了重大问题，l如果要将工程全部如果要将工程全部完工完工，l还需要再追加投资额还需要再追加投资额10001000万元万元。l目前该目前该在
2、建在建的项目（住宅楼）因的项目（住宅楼）因为资金状况堪忧，已经为资金状况堪忧，已经停工，停工，l母公司要求尽快母公司要求尽快处置处置该该“烂尾烂尾楼楼”。同时有。同时有一笔一笔50005000万元的银万元的银行贷款行贷款到期到期，l董事会准备将董事会准备将A A项目项目变现，变现，l企业企业财务财务资料显示，资料显示，lA A项目的项目的拿地拿地成本为成本为30003000万元，万元，l已经发生的房地产开发已经发生的房地产开发成本成本为为10001000万元，万元，l房地产开发房地产开发费用费用550550万元（其中可万元（其中可分摊的利息支出分摊的利息支出197.5197.5万元）。万元）。
3、l经中介机构经中介机构评估评估价格为价格为80008000万元。万元。n目前有以下四个方案：l方案一：方案一：l将将“烂尾楼烂尾楼”转让给转让给银行，银行，l以以抵偿抵偿所欠的债务，所欠的债务，l经协商，经协商，l银行只愿意以银行只愿意以成本价成本价45504550万元的万元的价格接受。价格接受。l方案二：方案二：l由于此烂尾楼地理由于此烂尾楼地理位置位置较好，较好，l经协商将经协商将“烂尾楼烂尾楼”按按80008000万万元直接元直接出售出售给当地某房地产开给当地某房地产开发企业。发企业。l9、经验显示，市场自己会说话，市场永远是对的，凡是轻视市场能力的人，终究会吃亏的！22.8.1522.
4、8.15Monday,August 15,2022l10、判断对错并不重要，重要的在于正确时获取了多大利润，错误时亏损了多少。22:31:3422:31:3422:318/15/2022 10:31:34 PMl11、没有竞争的地方表示没有市场。22.8.1522:31:3422:31Aug-2215-Aug-22l12、为了能拟定目标和方针，一个管理者必须对公司内部作业情况以及外在市场环境相当了解才行。22:31:3422:31:3422:31Monday,August 15,202213、不要只看塔尖，二三线市场比一线的更大。22.8.1522.8.1522:31:3422:31:34Au
5、gust 15,2022l14、有些事情是不能等待的。假如你必须战斗或者在市场上取得最有利的地位，你就不能不冲锋、奔跑和大步行进。2022年8月15日星期一下午10时31分34秒22:31:3422.8.15l15、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd:a little bit more。2022年8月下午10时31分22.8.1522:31August 15,2022l16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2022年8月15日星期一2
6、2时31分34秒22:31:3415 August 2022l17、当有机会获利时，千万不要畏缩不前。当你对一笔交易有把握时，给对方致命一击，即做对还不够，要尽可能多地获取。下午10时31分34秒下午10时31分22:31:3422.8.15l方案三：方案三：l将将“烂尾楼烂尾楼”以以80008000万元的价万元的价格作格作股份，股份，与集团另外一家子与集团另外一家子公司共同公司共同投资投资一个大型零售商一个大型零售商场。场。l母公司为其母公司为其偿还偿还债务，债务，l并约定以商场利润并约定以商场利润分红分红向母公向母公司偿还借款。司偿还借款。l方案四：方案四：l以以“烂尾楼烂尾楼”资产资产注
7、册注册一家公司，一家公司，l然后将这家公司以然后将这家公司以80008000万元的价格万元的价格整体出售整体出售当地某房地产开发企业。当地某房地产开发企业。l从税收从税收筹划筹划的角度来看，的角度来看，l以下四个方案以下四个方案税负税负分析如下：分析如下：n方案一：l开发公司以成本价格开发公司以成本价格45504550万元万元转转让让给建设给建设银行银行，l以以抵偿抵偿所欠的债务，所欠的债务，l实际上就是将该实际上就是将该“烂尾楼烂尾楼”以以45504550万元的价格万元的价格出售出售给建设银行，给建设银行，l则房地产开发公司涉及什么则房地产开发公司涉及什么税种税种呢？呢？l（1 1）营业税营
8、业税税率税率5%5%，l营业税营业税l455045505%5%227.5227.5（万元）；（万元）；（2 2）城建税城建税税率税率7%7%，l 教育费教育费附加附加税率税率3%3%，l城建税及教育附加费城建税及教育附加费l227.5227.5（7%+3%7%+3%）l22.7522.75（元）；（元）；l（3 3）土地土地增值税：增值税：l公司土地开发公司土地开发成本成本为为45504550万元，万元，l而转让而转让价格价格也为也为45504550万元，万元，l没有没有产生土地增值税，产生土地增值税，l不存在不存在缴纳土地增值税问题。缴纳土地增值税问题。l（4 4）企业）企业所得税所得税税率
9、税率25%25%。l假定无纳税假定无纳税调整调整项目，项目，l企业转让不动产取得企业转让不动产取得转让收益转让收益，l应应缴纳缴纳企业所得税。企业所得税。l但在本例中，由于按但在本例中，由于按成本价成本价转让，转让，l故故不会不会产生转让收益，产生转让收益，l应纳税所得额（或会计利润）应纳税所得额（或会计利润）小于小于0 0。l（5 5）l净利润净利润l4550455045504550227.522.75227.522.75l250.25250.25（万元）（万元）l所以也所以也不缴纳不缴纳企业所得税。企业所得税。l在方案一条件下，在方案一条件下，l房地产开发公司处理房地产开发公司处理“烂尾楼
10、烂尾楼”l-合计合计需缴需缴各项税金各项税金250.25250.25万元，万元，l实际实际亏损亏损250.25250.25万元。万元。方案二：l将将“烂尾楼烂尾楼”按按市场价市场价80008000万元直万元直接接出售出售给当地某房地产开发企业。给当地某房地产开发企业。l房地产开发公司涉及各项房地产开发公司涉及各项税金税金如下：如下：l（1 1）营业税）营业税l 800080005%5%400400（万元）；（万元）；l（2 2）城建税及教育附加费）城建税及教育附加费l 400400（7%+3%7%+3%）4040（元）；（元）；l（3 3）土地增值税：）土地增值税：l 地价地价款款300030
11、00（万元）（万元）l 房地产开发房地产开发成本成本10001000（万元）（万元）l 房地产开发房地产开发费用费用：条例实施细则规定，：条例实施细则规定，l 财务费用中的财务费用中的利息利息支出，凡能够按转让房支出，凡能够按转让房地产项目计算地产项目计算分摊分摊并提供金融机构并提供金融机构证明证明的，的，允许允许据实据实扣除，但扣除，但最高最高不能超过按商业银行不能超过按商业银行同类同期同类同期贷款利率计算的金额。贷款利率计算的金额。l其他其他房地产开发费用，按房地产开发费用，按地价地价和开发和开发成本成本合计计算的金额之和的合计计算的金额之和的5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。l本案例，
12、利息支也可本案例，利息支也可分摊分摊计算。计算。l房地产开发房地产开发费用费用l （3000+10003000+1000）5%5%+197.5+197.5l 397.5397.5（万元）（万元）l可扣除的可扣除的税金税金l400+40400+40440440（万元）（万元）l加计加计扣除项目：实施细则规定，扣除项目：实施细则规定，l对从事对从事房地产房地产开发的纳税人可按开发的纳税人可按地价地价款、款、开发开发成本计算金额之和，成本计算金额之和，加计加计20%20%的扣除。的扣除。l加计加计扣除项目扣除项目l（3000+10003000+1000）20%20%800800（万元）（万元）l可扣
13、除可扣除项目项目l3000+1000+397.5+440+8003000+1000+397.5+440+800l5637.55637.5（万元）（万元）l土地土地增值增值额额l800080005637.55637.52362.52362.5（万元）（万元）l增值率增值率l2362.52362.55637.55637.541.911%41.911%，l按实施按实施细则细则规定，规定，l建造建造普通普通标准住宅出售，标准住宅出售，l其增值额其增值额未超过未超过扣除项目、金额之和扣除项目、金额之和20%20%的，予以的，予以免税。免税。档次档次 级级 距距税率税率速算扣速算扣除系数除系数税额计算公式
14、税额计算公式说说 明明1 1增值额未超过扣增值额未超过扣除项目金额除项目金额50%50%的部分的部分30%30%0 0增值额增值额30%30%扣除项目指取得土扣除项目指取得土地使用权所支付地使用权所支付的金额；开发土的金额；开发土地的成本、费用；地的成本、费用；新建新建房房及配套设及配套设施的成本、费用施的成本、费用或旧房及建筑物或旧房及建筑物的评估价格；与的评估价格；与转让房地产有关转让房地产有关的税金；的税金；财政部财政部规定的其他扣除规定的其他扣除项目。项目。2 2增值额超过扣除增值额超过扣除项目金额项目金额50%50%，未超过未超过100%100%的部分的部分40%40%5%5%增值额
15、增值额 40%-40%-扣除扣除项目金额项目金额5%5%3 3增值额超过扣除增值额超过扣除项目金额项目金额100%100%，未超，未超过过200%200%的部的部分分50%50%15%15%增值额增值额50%-50%-扣除项扣除项目金额目金额15%15%4 4增值额超过扣除增值额超过扣除项目金额项目金额200%200%的部分的部分60%60%35%35%增值额增值额60%-60%-扣除项扣除项目金额目金额35%35%l超过超过20%20%的，的，l应就其应就其全部全部增值额按规定计税。增值额按规定计税。l由于增值率由于增值率大于大于20%20%，故征土地增值税。，故征土地增值税。l土地增值税土
16、地增值税l=2362.5=2362.530%30%708.75708.75（万元）（万元）（4 4）企业）企业所得所得税：税：假设假设无其他无其他调整项目调整项目 l净利润净利润l80008000（3000+1000+5503000+1000+550）440440708.75708.75 （1 125%25%）l1725.941725.94（万元）（万元）l注意：注意：800800不再不再加扣，加扣，550550有所增加。有所增加。l在在方案二方案二条件下，条件下，l公司处理公司处理“烂尾楼烂尾楼”合计需缴纳各项税金合计需缴纳各项税金l440+708.75+8000440+708.75+800
17、0（3000+1000+5503000+1000+550）440440708.75 708.75 25%25%l1724.061724.06（万元）（万元）l房地产公司取得房地产公司取得转让收益转让收益1725.941725.94（万元）（万元）n方案三：l房地产开发公司将房地产开发公司将“烂尾楼烂尾楼”按市按市场价格场价格80008000万元万元投资，投资，l与另外一家子公司与另外一家子公司共同共同投资开办大投资开办大型综合性型综合性零售商场零售商场。l（1 1）营业税）营业税免征；免征；l财税财税20021912002191号文件规定，号文件规定，l以无形资产、不动产以无形资产、不动产投资
18、入股投资入股，l与接受投资方利润与接受投资方利润分配，分配，l共同共同承担承担投资风险的，投资风险的，不不征收营业税。征收营业税。l（2 2）城建税及教育附加费）城建税及教育附加费免征；免征；相关政策（3 3）土地）土地增值增值税：税：l国税发国税发20061872006187号）号）规定，规定，l房地产房地产开发开发企业将开发产品用于企业将开发产品用于l -职工福利、奖励、对外职工福利、奖励、对外投资、投资、分配分配给股东或投资人、给股东或投资人、抵偿抵偿债务、换取其他债务、换取其他单位和个人的单位和个人的非货币非货币性资产等，性资产等，l发生所有权转移时应发生所有权转移时应视同销售视同销售
19、房地产。房地产。l其收入按下列方法和其收入按下列方法和顺序顺序确认：确认：l 按本企业在按本企业在同一同一地区、同一年度销地区、同一年度销售的售的同类同类房地产的房地产的平均平均价格确定；价格确定；l 由主管税务机关由主管税务机关参照参照当地当年、同当地当年、同类房地产的市场价格或类房地产的市场价格或评估评估价值确定。价值确定。l要注意要注意准确解读准确解读税法：税法：l根据上述文件规定，虽然根据上述文件规定，虽然营业税营业税可免可免征，但土地征，但土地增值税增值税属于征税范围，属于征税范围，l需要注意的是，需要注意的是，l国税发国税发20061872006187号文强调了号文强调了房地产房地
20、产企企业是业是视同销售视同销售要缴纳土地增值税。要缴纳土地增值税。l（财税（财税199519954848号）规定：号）规定：l对于以房地产进行对于以房地产进行投资、联营投资、联营的，的，l投资、联营的一方以土地（投资、联营的一方以土地（房地产房地产）作价）作价入股入股进行投资或作为联营条件，进行投资或作为联营条件，l将房地产将房地产转让转让到所投资、联营企业中时，到所投资、联营企业中时，l暂免征暂免征收土地增值税。收土地增值税。l此规定只适用此规定只适用非房地产非房地产开发企业。开发企业。l地价地价款款30003000（万元）（万元）l房地产开发房地产开发成本成本10001000（万元）（万元
21、）l房地产开发房地产开发费用费用l（3000+10003000+1000）5%5%+197.5+197.5l397.5397.5（万元）（万元）l可扣除的可扣除的税金税金0 0l加计加计扣除项目扣除项目l（3000+10003000+1000）20%20%800800（万元）（万元）l可扣除可扣除项目项目l3000+1000+397.5+8003000+1000+397.5+8005197.55197.5（万元）（万元）l土地土地增值增值额额l800080005197.55197.52802.52802.5（万元）（万元）l增值率增值率2802.52802.55197.55197.553.92
22、%53.92%l土地土地增值税增值税l2802.52802.540%40%5197.55197.55%5%l861.125861.125（万元）（万元）（4 4）企业所得税：假设无其他调整项目）企业所得税：假设无其他调整项目 l实施实施条例条例规定，规定，l 企业发生企业发生非货币非货币性资产交换，以及将货物、性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于财产、劳务用于捐赠、捐赠、偿债、赞助、集资、偿债、赞助、集资、广告、广告、样品、职工样品、职工福利福利或者利润分配等用或者利润分配等用途的，应当途的，应当视同销售视同销售货物、转让财产或者货物、转让财产或者提供劳务，提供劳务，l但国务院但国务院财税财
23、税部门另有规定的除外。部门另有规定的除外。l从企业从企业所得税所得税法的角度，法的角度，l对外投资要确认对外投资要确认视同销售视同销售。l企业企业会计准则会计准则应用指南会计科目应用指南会计科目和主要和主要账务处理账务处理规定，规定，l以库存商品进行非货币性以库存商品进行非货币性资产交换资产交换（非（非货币性资产交换具有商业实质且公允价货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量）、值能够可靠计量）、债务重组债务重组的，应按的，应按该产成品、商品的该产成品、商品的公允公允价值，确认收入。价值，确认收入。l从会计角度来看，从会计角度来看，对外投资对外投资也是要确认也是要确认收入。会计和税法处
24、理收入。会计和税法处理一致。一致。l在在方案三方案三条件下，条件下，l房地产公司处理房地产公司处理“烂尾楼烂尾楼”合计需缴税合计需缴税金金l861.125861.125+8000+8000（3000+1000+3000+1000+550550）861.125861.12525%25%1508.341508.34（万元）（万元）l房地产公司取得房地产公司取得转让收益转让收益1941.661941.66（万元）（万元）l净利润净利润l80008000（3000+1000+5503000+1000+550）861.125 861.125（1 125%25%）l1941.661941.66（万元）（万
25、元）n方案四：l以以“烂尾楼烂尾楼”资产资产注册注册一家公司，一家公司，l然后将这家公司以然后将这家公司以80008000万元的价万元的价格格整体出售整体出售当地某房地产开发企当地某房地产开发企业。业。n方案四：方案四：l（1 1）营业税免征；）营业税免征；l（国税函（国税函20021652002165号）明确：号）明确：“转让转让企业产企业产权是权是整体转让整体转让企业资产、债权、企业资产、债权、债务债务及劳动及劳动力的行为，其转让价格力的行为，其转让价格不仅不仅仅是由仅是由资产资产价值价值决定的，与企业销售不动产，决定的，与企业销售不动产，转让转让无形资产无形资产的行为完全的行为完全不同不
26、同。”l 因此，转让企业产权的行为因此，转让企业产权的行为不属于不属于营业税营业税征收范围，征收范围，不应不应缴纳营业税。达兴公司不需缴纳营业税。达兴公司不需缴纳营业税。缴纳营业税。l（2 2）城建税及教育附加费）城建税及教育附加费免征；免征；（3 3）土地）土地增值增值税：税：按财税按财税 199519954848号通知第一条的规定，号通知第一条的规定，对于以房地产进行对于以房地产进行投资、联营投资、联营的，的，投资、联营的一方投资、联营的一方以土地以土地（房地产）作（房地产）作价入股进行价入股进行投资投资或作为或作为联营联营条件，条件，将房地产将房地产转让到转让到所投资、联营的企业中所投资
27、、联营的企业中时，时，暂免征暂免征收土地增值税。收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产对投资、联营企业将上述房地产再转让再转让的，应的，应征收征收土地增值税。土地增值税。l成功成功节税：节税：l故达兴公司将故达兴公司将“烂尾楼烂尾楼”作为认缴注册作为认缴注册资本的出资资产，资本的出资资产，l注册一家注册一家新公司新公司后，后，l不需要不需要缴纳土地增值税。缴纳土地增值税。l（4 4）企业所得税：）企业所得税：l根据根据国税国税发发20001182000118号通知的规定，号通知的规定，l企业企业整体资产整体资产转让原则上应在交易时，转让原则上应在交易时，l将其将其分解分解为按公允价值为按公
28、允价值销售销售全部资产和进全部资产和进行行投资投资两项经济业务进行所得税处理，两项经济业务进行所得税处理，l并按规定计算确认资产并按规定计算确认资产转让所得转让所得或损失。或损失。l达兴公司需要规定计算缴纳企业达兴公司需要规定计算缴纳企业所得税。所得税。l净利润净利润l80008000（3000+1000+5503000+1000+550）（1 125%25%）l2587.52587.5（万元）（万元）l企业企业所得税所得税l80008000（3000+1000+5503000+1000+550）25%25%l862.5862.5万元万元n 该选择那个方案呢？该选择那个方案呢？营业营业税税城建
29、税及城建税及教育附加教育附加土地增值土地增值税税企业所得企业所得税税总税费总税费净利润净利润方案方案一一227.5227.5 22.7522.750 00 0250.25250.25-250.25-250.25方案方案二二4004004040708.75708.75575.31575.311724.061724.061725.941725.94方案方案三三0 00 0861.125861.125647.22647.221508.341508.341941.661941.66方案方案四四0 00 00 0862.5862.5862.5862.52587.52587.5l综上所述，综上所述，l方案
30、四方案四企业取得的净收益企业取得的净收益最大，最大，l而且承担的税款而且承担的税款少于少于方案二和三，方案二和三，l方案四为方案四为最优最优方案。方案。n通过上述分析，需要注意以下几点：l（1 1）在计算过程中，）在计算过程中，l 未考虑未考虑地方地方教育费附加，教育费附加，l 各地征收政策并各地征收政策并不统一，不统一，l 但对结果不会产生但对结果不会产生实质性实质性影响。影响。l财综财综201020109898号号，l地方教育费地方教育费附加附加=（增值税（增值税+消费税消费税+营业营业税）税）2%2%l（2 2）在）在净收益净收益计算中，计算中，l 未考虑开发费用中业务未考虑开发费用中业
31、务招待招待费、费、广告广告费、费、业务业务宣传宣传费等限额扣除项目的费等限额扣除项目的调整，调整，l 原理与地方教育费附加，原理与地方教育费附加，l 不会产生不会产生实质性实质性影响。影响。l（3 3）方案三、四中，）方案三、四中，l 未考虑企业从在投资之后未考虑企业从在投资之后从商场从商场取得的投取得的投资，企业从商场取得的资，企业从商场取得的投资收益，投资收益，l 仍然是可以仍然是可以免税免税的。的。l（按照企业（按照企业所得税所得税法规定，符合条件的法规定，符合条件的居民企业之间的居民企业之间的股息、红利股息、红利等权益性投资收等权益性投资收益是益是免税免税收入）收入）l而方案四中没有考虑企业而方案四中没有考虑企业设立、出让设立、出让方面的方面的税费税费，l同时受同时受总部总部的约束较大，的约束较大，l可能并不是可能并不是最佳最佳的方案。的方案。l（4 4）转移转移产权时必须缴纳一定的产权时必须缴纳一定的费用，费用，l 如过户费、如过户费、印花税印花税、契税等，、契税等，l 应当综合应当综合测算，测算，l 将节约税收额与增加费用额进行将节约税收额与增加费用额进行比较，比较，l 以符合成本以符合成本效益效益原则为佳。原则为佳。
