1、物业设备定义物业设备定义(1)2022-8-14物业设备定义(1)第1页，共39页。一、物业设备管理的意义和目标一、物业设备管理的意义和目标1 1物业设备概述物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成
2、部分。物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。物业设备定义(1)第2页，共39页。2 2、物业设备管理的
3、意义、物业设备管理的意义注：物业设备管理的基本内容包括注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义：物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设物业设备管
4、理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。备现代化、规范化的强有力手段。物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。保证。物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备定义(1)第
5、3页，共39页。3 3、物业设备管理的目标、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。和技术基础。*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目物业设备管理的根本目标。标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：A A设备有效利用率，；设备有效利用率，；B B设备的完好率，；设备的完好率，；物业设备定义(1)第4页，共39页。物业设备是否完好的标
6、准为：物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，零部件完整齐全，设备运转正常设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效 物业设备定义(1)第5页，共39页。二、物业设备管理的内容二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理备品配件管理备品配件管理固定资产（设备）管理和工程资料的管理固定资产（设备）管理和工程资料的管理等等 物
7、业设备定义(1)第6页，共39页。1 1、物业设备基础资料的管理、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。条例、规程、标准等强制性文件。（1 1）设备原始档案）设备原始档案 设备原始档案包括：设备原始档案包括：设备清单或装箱单设备清单或装箱单 设备发票设备发票 产品质量合格证明书产品质量合格证明书 开箱验收报告开箱验收报告 物业设备定义(1)第7页，共39页。产品技术资料产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告安装施工、水
8、压试验、调试、验收报告 （2 2）设备技术资料）设备技术资料设备技术资料包括：设备技术资料包括：设备卡片设备卡片 设备台账设备台账 设备技术登录簿设备技术登录簿 竣工图竣工图 系统资料系统资料 物业设备定义(1)第8页，共39页。（3 3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件例、规程、标准等强制性文件2 2、物业设备运行管理、物业设备运行管理*物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：（应
9、取得两个方面的成果）：一是一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态态 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。程。物业设备定义(1)第9页，共39页。对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作。加强维护保养工作。设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。校验，
10、确保灵敏可靠。对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则。即事故原原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。有采取改善措施不放过。物业设备定义(1)第10页，共39页。二是二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻从设备的购置到
11、运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1 1）初期投资费用管理）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：在购置设备时，应综合考虑以下因素：设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。虑到发展的需要。设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。求。设备的价格及运
12、行时能源的耗用情况。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的寿命。设备的寿命。设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，物业设备定义(1)第11页，共39页。（2 2）运行成本管理）运行成本管理 能源消耗的经济核算。能源消耗的经济核算。操作人员的配置操作人员的配置 维修费用的管理维修费用的管理 3 3、物业设备维修管理、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发
13、热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。时会酿成设备事故。（1 1）维护保养方式：维护保养方式：主要是主要是“清洁、紧固、润滑、清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。流使用，进行强制保养。物业设备定义(1)第12页，共39页。维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。保养两种。日常维护保养日常维护保养工作要求设备操作人员在班前
14、对工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在班后对设备做好清洁工作。（2 2）维护保养工作的实施）维护保养工作的实施物业设备定义(1)第13页，共39页。定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修人员协助进以操作人员为主、检修人员协助进行的。行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以
15、下工作：应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。物业设备定义(1)第14页，共39页。（3 3）设备的点检）设备的点检 设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以
16、停机检查，也可以随机检查。检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检计划点检。设备的设备的日常点检日常点检由操作人员随机检查。日常点由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：检内容主要包括：运行状况及参数；运行状况及参数；安全保安全保护装置；护装置；易磨损的零部件；易磨损的零部件；易污染堵塞、需易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整在运行中经常要求调整的部位；的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。物业设备定义(1)第15页，共39页。设备的计划点检设备的计划点检一般以专业维
17、修人员为一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行主，操作人员协助进行，计划点检内容主要，计划点检内容主要有：有：记录设备的磨损情况，发现其他异记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；常情况；更换零部件；更换零部件；确定修理的部确定修理的部位、部件及修理时间；位、部件及修理时间；安排检修计划。安排检修计划。物业设备定义(1)第16页，共39页。(4)(4)物业设备的计划检修物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其可以确定其检修间隔期检修间隔期。以检修间隔期为基。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，础，编制检修
18、计划，对设备进行预防性修理，这就是这就是计划检修计划检修 实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障之前，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修修、大修和系统大修4 4种。种。物业设备定义(1)第17页，共39页。(5)(5)计划检修和维护保养的关系计划检修和维护保养的关系 设备管理应建立设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅维护保养为主，计划检修为辅”的原则。的原则。4 4、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理 在使用设备时在使用设备时
19、特别要注意的是，特别要注意的是，只要通过技术改只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。方式。物业设备定义(1)第18页，共39页。5 5、备品配件的管理、备品配件的管理 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。术性能。需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。本原则。备品配件管理工作的目的备品配件管理工作的目的是，既
20、要科学地组织备件储是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。转。物业设备定义(1)第19页，共39页。6 6、固定资产（设备）管理、固定资产（设备）管理 固定资产固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等运输设备、工具等
21、 。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在在20002000元以上，并且使用期限超过两年的，元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为也应当作为固定资产管理。固定资产管理。物业设备定义(1)第20页，共39页。固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产（设备）的利用程度：固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率利用率和生产率两个指两个指标标 。设备折旧：设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。度。设备的报废设备的报废 固定资产的管理要求：固定资产的管理要求：1 1、保证其完整无缺。、保证其完整无缺。2 2、提高
22、其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。3 3、正确核定其需用量、正确核定其需用量 4 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。5 5、进行其投资预测。、进行其投资预测。物业设备定义(1)第21页，共39页。7 7、工程资料的管理、工程资料的管理 资料管理的目的和意义资料管理的目的和意义 物业工程资料的分类目录物业工程资料的分类目录 竣工验收资料竣工验收资料 设备管理资料设备管理资料 二次装修设备改造变更资料二次装修设备改造变更资料 工程资料管理的方法：工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑文件档案管理和电脑管理两大类。管理两大类。工程资料管理的要求
23、：工程资料管理的要求：归档：要求和时间归档：要求和时间 保管：严格做到保管：严格做到“七防七防”（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）害气体）;每年年底一次特别清理。每年年底一次特别清理。物业设备定义(1)第22页，共39页。3 3、物业设备管理的机构和职责、物业设备管理的机构和职责 机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备定义(1)第23页，共39页。物业设备管理人员岗位职责物业设备管理人员岗位职责工程部经理工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总
24、负责人。修，保证设备正常运行的总负责人。2 2、各专业技术主管（工程师或技术员）、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。经理完成上级主管部门布置的工作。物业设备定义(1)第24页，共39页。物业设备管理人员岗位职责 4 4、维修人员（技术工人）、维修人员（技术工人）5 5、保管员、保管员 6 6、资料统计员、资料统计员物业设备定义(1)第25页，共39
25、页。4 4、物业设备管理制度、物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要的现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：业管理的规章制度有下列三大类：一、生产技术规程方面的制度一、生产技术规程方面的制度 物业设备接管验收制度物业设备接管验收制度 物业设备的安全操作规程物业设备的安全操作规程 物业设备的保养维修规程物业设备的保养维修规程物业设备定义(1)第26页，共39页。二、管理工作方面的制度二、管理工作方面的制度 1、物业设备预防性计划维修保养制度、物业设备预防性计划维修保养制度 2 2、设
26、备运行管理制度：包括巡视抄表制、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。明运行制度等。3 3、工具领用保管制度、工具领用保管制度物业设备定义(1)第27页，共39页。三、责任方面的制度三、责任方面的制度各专业、技术工种及管理岗位责任制度各专业、技术工种及管理岗位责任制度值班制度值班制度交接班制度交接班制度报告记录制度报告记录制度q 从而实行专业化、制度化的物业设备从而实行专业化、制度化的物业设备管理。管理。物业设备定义(1)第28页，共39页。物业设备管理的要求及标准物业设备管理的要求及标准 设备管理体制设备管理体制1.
27、1.企业负责人管理职责企业负责人管理职责2.2.设备管理部门及其人员配备设备管理部门及其人员配备3.3.健全必要的管理制度健全必要的管理制度4.4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求门规定的要求物业设备定义(1)第29页，共39页。设备技术与经济管理设备技术与经济管理1.1.设备前期管理设备前期管理2.2.固定资产管理固定资产管理3.3.设备技术管理设备技术管理4.4.设备经济管理设备经济管理5.5.设备使用与维护管理设备使用与维护管理6.6.设备检修管理设备检修管理7.7.动力房管理动力房管理8.8.特种设备管理特种设备管理物业设备定义(1)
28、第30页，共39页。设备管理现代化设备管理现代化 采用计算机辅助管理。采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。防性维修方式。设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。物业设备定义(1)第31页，共39页。课堂小练兵坐直喽，伸伸手，动动脑！物业设备定义(1)第32页，共39页。例例1 1 物业设备管理的基本内容包括物业设备管理的基本内容包括 和和 两个方两个方面。面。物业设备定义(1)第33页，共3
29、9页。例例2 2 按照专业性质，设备管理部门可按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组，暖分为四个组，分别为强电组，暖通组，通组，和维修组。和维修组。物业设备定义(1)第34页，共39页。例例3 3 对物业设备进行管理、操作、对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运保养，维护，保证设备正常运行的总负责人行的总负责人是是 。物业设备定义(1)第35页，共39页。例例4 4物业设备管理有何意义？物业设备管理有何意义？物业设备定义(1)第36页，共39页。例例5 5 物业设备维护保养一般包括哪些方式？物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？维护保养工作应如何实施？物业设备定义(1)第37页，共39页。例例6 什么是设备的点检？物业设备什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方日常点检内容主要包括哪些方面？面？物业设备定义(1)第38页，共39页。2022-8-14物业设备定义(1)第39页，共39页。
