1、Gemdale Corporation科学筑家The Science of Living区域化工程管理模式探讨区域化工程管理模式探讨深圳地深圳地产产公司公司Gemdale Corporation引言引言 随着集团的快速扩张发展，各区域公司同时开发的项目个数也越来越多。如何在原有工程口人力资源被大幅摊薄的情况下，确保各项目工程质量输出标准的稳定性和相对一致性，并确保各项目工程质量输出标准的稳定性和相对一致性，并加速工程管理人才的培养加速工程管理人才的培养，已成为各区域公司工程管理需要面对的重大课题。深圳公司自2005年实行项目制运作以来，一直在努力探索区域化工程管理的合理模式区域化工程管理的合理
2、模式，现就该课题与各兄弟公司交流一下经验得失，也欢迎各兄弟公司同事提供宝贵的意见建议。引言引言一、一、深圳公司区域化工程深圳公司区域化工程 管理体系管理体系 提提 纲纲二、二、对各项目工程管理的对各项目工程管理的 宏观监控流程宏观监控流程 三、三、不断完善工程标准化不断完善工程标准化 及制度化建设及制度化建设 四、四、工程未动，策划先行工程未动，策划先行 五、五、组织项目巡检，加强组织项目巡检，加强 过程把控过程把控 六、六、工程资源整合及平台工程资源整合及平台 建设建设 七、七、关于提高工程客户满关于提高工程客户满 意度的思考意度的思考 一、深圳公司区域化工程管理体系一、深圳公司区域化工程管
3、理体系 Gemdale Corporation一、深圳公司区域化工程管理体系一、深圳公司区域化工程管理体系工程总监工程总监营运中心营运中心各项目工程组各项目工程组图：项目制下的区域化工程管理层级图：项目制下的区域化工程管理层级(品牌客服部品牌客服部)维修组维修组u营运中心在工程总监的指导下，协调各项目工程口资源，进行工程标准化及制度建设，组织各类评审及工程巡检等。u入伙项目工程维修的职能开始也设置在营运中心，后为提高客服效率改归入品牌客服部。Gemdale Corporation一、深圳公司区域化工程管理体系一、深圳公司区域化工程管理体系u营运中心自成立以来，在区域化工程管理中发挥了积极营运中
4、心自成立以来，在区域化工程管理中发挥了积极的作用的作用 修改完善了ISO9000工程类的程序文件和作业指导书；组织编制了工程管理策划制度、深圳公司项目巡检制度等制度。多次组织对各项目工程管理策划书及防水专项施工方案进行评审。多次组织对区域公司各项目进行巡检。组织各项目工程口进行内部交流或对外交流。二、对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程 二、对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程 知识固化知识固化策划评审策划评审操作指引及标准操作指引及标准过程检查过程检查总结与提高总结与提高工程管理策划、防水专项方案等作业指导书、标准做法、金地工程检验标准
5、 项目巡检形成案例；总结、交流、培训图：对各项目工程管理的宏观监控流程图：对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程 1.策划评审策划评审&05、06年深圳公司组织评审了渔农村项目、梅陇镇项目一期、荔湖城项目、梅陇镇项目二期的工程管理策划书及若干项目的防水施工专项方案；图图：梅梅陇镇陇镇工程管理策划工程管理策划书评审书评审二、对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程 2.操作指引及标准操作指引及标准&编制完善了二十余个ISO9000 程序文件及作业指导书；&参与编制金地集团防水标准做法3.过程检查过程检查&组织对深
6、圳区域公司所有在建项目进行了十余次工程巡检；4.总结与提高总结与提高&总结形成了客服案例及渔农村桩基爆破等若干案例分析。图图 项项目巡目巡检检三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制度化建设 三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制度化建设 一、工程类及相关一、工程类及相关ISO9000 程序文件程序文件1工程监理、测量单位选择程序5入伙管理程序2施工管理程序6施工承包商选择控制程序3现场签证管理程序7战略采购管理程序4设计变更管理程序8维修管理程序二、工程类二、工程类ISO9000 作业指导书作业指导书1工程部质量目标及测评方法11电气工程管理细则2工
7、程部组织架构图12燃气工程管理细则3工程部岗位职责及职能定位表13园林硬景工程管理细则4工程例会管理细则14绿化工程施工管理细则5工程管理策划制度15工程验收工作细则6深圳公司项目巡检制度16工程移交管理工作细则7土方、基坑及支护工程管理细则17材料、成品半成品保护及搬运要求8给排水安装工程管理细则18施工承包商考察工作细则9暖通空调安装工程管理细则19工程施工样板制度实施细则10外墙涂料施工质量控制细则三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制度化建设 三、其他三、其他1金地集团深圳公司项目制规范金地集团深圳公司项目制规范2流程决策点流程决策点3PFMEA（潜在失效模式及效
8、果分析）（潜在失效模式及效果分析）三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制度化建设 u标准化工作的关键在于其对实际工作的指导性指导性及贯彻执行贯彻执行 截屏截屏图图：深圳公司深圳公司 工程口工程口 流程考流程考试试战战前培前培训训钢筋工程样样板板验验收收三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制度化建设 u贯彻执行各项工程制度贯彻执行各项工程制度现场质检现场质检制度制度现场现场档案管理制度档案管理制度工程组现场资料归档安全文明定期安全文明定期检查检查制度制度监监理工作理工作绩绩效考核制度效考核制度三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制
9、度化建设 u贯彻执行各项工程制度贯彻执行各项工程制度三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制度化建设 u下一阶段标准化工作设想下一阶段标准化工作设想重要重要节节点点标标准做法准做法金地工程验收标准金地工程验收标准四、工程未动，策划先行四、工程未动，策划先行 四、工程未动，策划先行四、工程未动，策划先行 u工程管理策划的宗旨工程管理策划的宗旨u工程管理策划的要求工程管理策划的要求采用统一模板充分体现项目特点项目工程组全员参与土方开工前完成深圳区域公司评审编以致用渔农渔农村村 工程管理策划书研讨四、工程未动，策划先行四、工程未动，策划先行 工程管理策划工程管理策划书书 内容框架
10、内容框架 篇章篇章主要内容主要内容1项目工程概况项目位置、场地现状及周边环境、项目技术经济指标；原始地貌图、用地红线图、地块周边详图、规划总平面图2管理愿景及项目组织项目产品定位、工程管理愿景、团队管理愿景；项目部组织架构、岗位职责3施工范围划分标段划分；分包工程清单；施工总平面布置4项目工程管理特点及管理思路工程管理特点及影响、整体管理思路及重点、监理管理思路、总包管理要点、分包管理要点、精装修管理思路5销售配合及施工总平面布置调整销售展示要求；销售展示的工程配合（施工节点配合、管理协调、展示区域的完工移交、展示期间的协调维护）；施工总平面布置的调整（主要是施工道路、材料堆放的变化）6采购与
11、招标监理招标、总包招标、分包与部品招标7工程管理目标及过程控制工程目标（进度、质量、成本、安全文明）；各单位配合流程图（进度、质量配合流程、材料进场验收控制流程、现场签证配合流程，等）；过程管理的制度及措施、奖罚措施8工程控制难点及对策重点控制的施工阶段；原材料市场波动、天气影响、新材料新工艺等风险预控；外部协调难点预控；质量通病防治；等9项目的沟通管理进场知会；例会制度；工程月报；资料管理10建议对公司层面的建议；对报批报建、设计、营销、成本等业务口的建议Gemdale Corporation 思路在策划中逐渐明晰 经验在策划中得到分享四、工程未动，策划先行四、工程未动，策划先行 u各项目编
12、制各项目编制 策划书策划书 的感受的感受 全员参与很有必要 策划在于指导实践五、组织项目巡检，加强过程把控五、组织项目巡检，加强过程把控 五、组织项目巡检，加强过程把控五、组织项目巡检，加强过程把控 u深圳公司项目巡检几个关键点：深圳公司项目巡检几个关键点：一、成员要求一、成员要求成立项目巡检小组成员库，成员来自深圳区域公司各项目工程口，原则上每次巡检各项目均有一至两名工程师参与；二、频率要求二、频率要求在各项目的土方基坑、地下室、转换层、首层标准层、装饰装修、入伙前等重要节点进行巡检，同时保证各项目每季度至少接受巡检一次；三、内容要求三、内容要求巡检内容包括项目工程管理制度建设及工程质量、进
13、度、安全文明。四、形式要求四、形式要求巡检结果不打分、不评比，但巡检报告将在每月的深圳公司项目轮值会议上进行汇报；五、组织项目巡检，加强过程把控五、组织项目巡检，加强过程把控 项目巡检动员会u巡检工作重点关注的内容除了较重大的，或相对共性的工程质量问题之外，更强调的是各项目工程口的制度建设情况。五、组织项目巡检，加强过程把控五、组织项目巡检，加强过程把控 u简而言之，质量是标，制度是本。项目巡检总结交流项目巡检工地视察六、工程资源整合及平台建设六、工程资源整合及平台建设 六、工程资源整合及平台建设六、工程资源整合及平台建设 1.组织各公司、各项目对工程流程工程流程、程序文件程序文件重新进行了梳
14、理。制订了作业指导书作业指导书优化和培训计划，逐步补充完善ISO9000程序文件及作业指导书、节点标准做法及验收标准。2.成立了项目巡检成员库项目巡检成员库，成员来自深圳区域公司每个项目。原则上每次工程巡检各个项目都有工程师参与，从而使各项目成员在工程巡检中取长补短，互相学习。同时建立项目巡检网页，巡检信息共享。3.在组织工程管理策划书及各种专业施工方案评审评审时，召集各项目工程口资源合力出谋划策。4.建立承包商及供应商名库承包商及供应商名库，制定了合作单位评价体系，为各项目优选合作单位提供有利平台。同时将投标入围单位由三投标入围单位由三家增加为五家家增加为五家，扩大了招标开放度、增强了投标单
15、位间的竞争。六、工程资源整合及平台建设六、工程资源整合及平台建设 5.开始对部分部品实施区域化战略采购区域化战略采购，以提高采购效率并保证产品优良性，同时降低了招标成本。6.建立和贯彻了工程口新老员工的导师制导师制，形成传、帮、带和自我加压的学习氛围，为骨干员工和基层员工提供了各种培训交流培训交流机会。7.拟制定区域公司统一的工程检查表格统一的工程检查表格，以避免检查疏漏。8.拟于近期在区域公司工程系统建立技术专家组工程系统建立技术专家组，为各项目研究和解决技术难题。l.精品资料网-.倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。七、关于提高工程客户满意度的思考七、关于提高工程客户满意
16、度的思考 七、关于提高工程客户满意度的思考七、关于提高工程客户满意度的思考 1.工程质量是提高工程客户满意度的根本保证 2.客户价值决定资源配置关注客户所关注 3.减少设计硬伤及不合理的销售承诺 4.重视入伙验楼，提供专业支持5.优化客服流程，降低返修率6.加强总结与学习，强化工程人员客服意识七、关于提高工程客户满意度的思考七、关于提高工程客户满意度的思考 三大工程举措提高客服满意度三大工程举措提高客服满意度1.建立以客户为导向的价值评判体系和组织架构2.完善以“搭台子、定标准、带队伍”为宗旨的区域化工程管理体系3.制定针对性强、实效性高的工程质量技术措施 谢谢Thank you树立质量法制观
17、念、提高全员质量意识。22.8.1222.8.12Friday,August 12,2022人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:02:2618:02:2618:028/12/2022 6:02:26 PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。22.8.1218:02:2618:02Aug-2212-Aug-22加强交通建设管理，确保工程建设质量。18:02:2618:02:2618:02Friday,August 12,2022安全在于心细，事故出在麻痹。22.8.1222.8.1218:02:2618:02:26August 12,2022踏实肯干，努力奋斗。2022年8月12日
18、下午6时2分22.8.1222.8.12追求至善凭技术开拓市场，凭管理增创效益，凭服务树立形象。2022年8月12日星期五下午6时2分26秒18:02:2622.8.12严格把控质量关，让生产更加有保障。2022年8月下午6时2分22.8.1218:02August 12,2022作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2022年8月12日星期五18时02分26秒18:02:2612 August 2022好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。下午6时2分26秒下午6时2分18:02:2622.8.12专注今天，好好努力，剩下的交给时间。22.8.1222.8.1218:0218:02:2618:
19、02:26Aug-22牢记安全之责，善谋安全之策，力务安全之实。2022年8月12日星期五18时02分26秒Friday,August 12,2022相信相信得力量。22.8.122022年8月12日星期五18时02分26秒22.8.12谢谢大家！谢谢大家！生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热爱。22.8.1222.8.12Friday,August 12,2022人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:02:2718:02:2718:028/12/2022 6:02:27 PM做一枚螺丝钉，那里需要那里上。22.8.1218:02:2718:02Aug-2212-Aug-22日复一日的努力只为成就
20、美好的明天。18:02:2718:02:2718:02Friday,August 12,2022安全放在第一位，防微杜渐。22.8.1222.8.1218:02:2718:02:27August 12,2022加强自身建设，增强个人的休养。2022年8月12日下午6时2分22.8.1222.8.12精益求精，追求卓越，因为相信而伟大。2022年8月12日星期五下午6时2分27秒18:02:2722.8.12让自己更加强大，更加专业，这才能让自己更好。2022年8月下午6时2分22.8.1218:02August 12,2022这些年的努力就为了得到相应的回报。2022年8月12日星期五18时02分27秒18:02:2712 August 2022科学，你是国力的灵魂；同时又是社会发展的标志。下午6时2分27秒下午6时2分18:02:2722.8.12每天都是美好的一天，新的一天开启。22.8.1222.8.1218:0218:02:2718:02:27Aug-22相信命运，让自己成长，慢慢的长大。2022年8月12日星期五18时02分27秒Friday,August 12,2022爱情，亲情，友情，让人无法割舍。22.8.122022年8月12日星期五18时02分27秒22.8.12谢谢大家！谢谢大家！
