1、讲 解 人：部 门：财务管理部职 务：房产税新政培训房产税新政培训 培训的主要内容重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训什么是税收我国现行房地产税制概括房产税新政税收筹划的一些空间房产税新政对房地产开发商的影响什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 什么是税收 税收就是你与国家合伙做生意，国家入干股，最后分享一部分你的收益。什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 什么是税收 西方有格言“税收与死亡，是人生难免的两件事”东方有谚语“皇粮国税，古已有之”什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 什么是税收 现实中税收与人们的生活密切相关，但是由于税的表现很复杂，
2、往往给人一种错觉，认为社会中并不是每个人都要纳税。什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 什么是税收到目前为止，我们共有19中税，其中有些由个人上交，有些由企业上交。在个人上交的税中，最常见的是个人所得税、车辆购置税、车船税、以及房屋买卖涉及的契税和印花税。什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 任何一样消费，不管是在超市买东西，还是交电费、通讯费用，里面统统都有税。只不过有些人不知道，国外一般把价和税分开，你花的钱里多少是价，多少是税，都很清楚。而在我国，有意无意地把价和税混在一起，所以大家搞不清自己交了多少税。什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 所以
3、在中国，商品标价实行的是含税价，价格中包括了国家征收的税金可能是增值税、消费税营业税也可能是城建税等！这些税或多或少由消费者承担一部分。所以，无论是谁，只要活着，就会向政府交税。什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 你去餐馆吃饭，最后结账时不论多少，餐费的5.5是营业税及城建税。每瓶3元的啤酒包含大约0.44元的增值税、0.12元的消费税和0.06元的城建税。如果你吸烟，每包烟8元，其中大约4.70元是消费税、增值税和城建税。什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 你去理发店理发，费用的5.5是营业税及城建税。你花100元买了一件衣服，其中包含14.53元的增值税和1
4、.45元的城建税。如果花100元买一瓶化妆品，其中除14.53元的增值税外，还包含25.64元的消费税和4.02元的城建税。什么是税收重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 这里可以清楚的看到，一个人生活在社会中，哪怕是乞丐，只要有购买行为，就免不了交税。我国现行房地产税制概括重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等。我国现行房地产税制概括重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 房产税建国初期就有该税，后被并入他税，
5、1986年10月1日恢复开征。该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为1.2%和12%。只针对商业用房。对居民个人住房实行普惠制度。我国现行房地产税制概括重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 1986年10月1日恢复开征时，我国尚未有房地产市场。是我国在1984年实行第二步利改税时设计的，当时我国正处在由计划经济向商品经济转轨时期，其中的很多内容包括开征范围、税率等主要税制要素，同我国目前的市场经济体制已经明显不相适应。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 房产税新政出台的背景房地产“十二五规划”中明确表态，赞同支持开征房产保有税。为调节收入分配，引导个人合理住房消
6、费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 调控目标有利于调节居民收入和财富分配，促进经济结构调整及土地节约集约利用；征收房产税增加了住房持有成本，也有利于合理引导住房消费，抑制投机性购房。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 试点区域试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（主城九区）。含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 征收对象1个人拥有的独栋商品住宅。2个
7、人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 新购住房是指暂行办法施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出
8、典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 计税依据属于新政的应税住房用于出租的，按规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。房产税新政重庆东
9、原房地产开发有限公司房产税新政培训 税率1、独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 税率2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 应纳税额的计算应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 应纳税额的计算（目前尚未建立评估体系目前尚未建立评估体系
10、）1、应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。2、上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价国土房管部门公布为准的年度均价计算确定。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 免税面积的计算扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 免税面积的计算纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训
11、免税面积的计算在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 税收减免（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 税收减免（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 税收减免（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条
12、件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 税收减免（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 征收管理（一）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 征收管理（二）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地税务机关申报缴纳个人住房房产税。房产
13、税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 征收管理（三）个人住房房产税纳税期限为每年的10月131日。应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 征收管理（四）税务机关于每年8月31日前将应税住房的坐落地址、计税依据、应纳税额、申报期限等通过直接送达、邮寄、公告等方式通知纳税人。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 征收管理（五）纳税人应在规定的申报期限内向应税住房所在地税务机关，报送纳税申报表，提供减免税要件和其他纳税资料。如实办理纳税申报。也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理纳税申报和报
14、送事项。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的处理。1、处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。房产税新政重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 2、税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。3、税务机关将纳税人欠税信息传递给国土房管部门，由国土房管部门对欠税的住房予以交易限制。交易限制待纳税人缴清欠税后解除。房产税新政对开发商的影响重庆东原房地产开发有限公司房产税新政培训 2、税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。3、税务机关将纳税人欠
15、税信息传递给国土房管部门，由国土房管部门对欠税的住房予以交易限制。交易限制待纳税人缴清欠税后解除。研究背景与意义重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩财务领域财务领域重视：公司价值和绩效忽视：财务风险 风险失控，企业倒闭风险失控，企业倒闭内部治理？外部治理？治理领域治理领域重视：内部治理机制忽视：外部治理机制 研究背景研究背景核心概念界定重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩财务风险 企业在各项财务活动过程中，由于受到各种难以预料或控制的不确定性不确定性因素影响，使得企业财务活动的结果与财务目标相偏离的可能性，这种可能性预期可能会给企业造成损失。因此，本文关于财务风险的分析更倾向于其负效应负效
16、应，即它导致企业陷入财务困境财务困境的可能性。外部治理机制本文主要借鉴李维安李维安关于外部治理机制的定义，强调外部治理机制是银行债权银行债权人、雇员、供应商、客人、雇员、供应商、客户、外部审计机构、政户、外部审计机构、政府监管机构府监管机构等外部力量对企业管理者行为的监督。而外部治理环境外部治理环境作为外部治理机制的制度环境，也是外部治理机制的重要组成部分。研究方法与思路重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩研究方法本文运用本文运用SPSS16.0SPSS16.0软件，采用实证分软件，采用实证分析的方法，对我国析的方法，对我国上市公司外部治理上市公司外部治理机制对财务风险的机制对财务风险的影响
17、情况进行了实影响情况进行了实证研究，并提出实证研究，并提出实证分析结论。证分析结论。定性分析定性分析定量分析定量分析 规范研究规范研究 实证研究实证研究研究方法与思路重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩金融危机外部治理机制会影响企业财务风险观察现象发现问题验证问题研究结论外部治理机制如何影响企业财务风险，进行实证检验根据研究结果，提出政策建议研究思路研究思路 论文的主要内容重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩1234第一章 导论第二章 文献回顾第三章 外部治理机制对财务风险影响的理论分析及研究假设第四章 外部治理机制对财务风险影响的实证研究第五章 研究结论与政策建议问题提出理论分析实证检验
18、结论与建议 论文的主要内容重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩关于公司治理的文献回顾关于外部治理机制特征的文献回顾关于财务风险的文献回顾关于公司治理与财务风险关系的文献回顾文献回顾文献回顾 综合国内外研究文献发现，学术界对公司治理的研究重心在内部治理上，也有少量涉及内外部治理关系的研究；在公司治理与企业财务风险的层面上，学术界则更侧重于内部治理的效应，而很少关注外部治理的作用。全面风险管理理论全面风险管理理论：企业风险管理应该是全方位、多角度的，外部力量也应该是影响因素之一 论文的主要内容重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩理论分析理论分析银行债权人、雇员、供应商、客户、外部审计机构、政府
19、监管机构等利益相关者有监控企业财务风险的动机，且与外部治理环境等对企业财务风险有一定的影响。利益相关者共同利益相关者共同治理理论治理理论：外部治理参与者有权参与公司治理 论文的主要内容重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩样本选择与数据来源样本选择与数据来源 本文的数据选择区间为本文的数据选择区间为2007-20082007-2008年年 剔除金融类上市公司剔除金融类上市公司 保留符合条件的保留符合条件的STST公司公司 数据主要来自数据主要来自CSMARCSMAR和和CCERCCER 论文的主要内容重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩稳健性检验稳健性检验 将财务风险变量替换成财务杠杆系数进
20、行重新检验，回归结果基本维持前面结论 将所有制造类样本公司进行单独回归，得出结论和前面基本一致，说明非制造类公司也适用于该模型 剔除了样本公司中的ST公司，重新进行了回归检验，结果也没有明显的变化 创新点与研究局限重庆理工大学会计学院研究生毕业论文答辩创新点创新点 研究体系研究体系 突破以往外部治理研究的单一性突破以往外部治理研究的单一性，将外部治理机制所有重要因素，将外部治理机制所有重要因素纳入研究体系。纳入研究体系。研究结论研究结论 外部治理机制对财务风险有一定外部治理机制对财务风险有一定的影响；值得注意的是，本文认的影响；值得注意的是，本文认为海外上市对企业财务风险的监为海外上市对企业财务风险的监控没有起到预期的作用控没有起到预期的作用 从一个全新的角度探析外部治理从一个全新的角度探析外部治理机制在公司治理中的作用及其对机制在公司治理中的作用及其对企业财务风险的影响企业财务风险的影响 研究角度研究角度Thank You!
