1、 彭 水市 调 报 告 日期：2021.8.25目 录 页城市认知1房地产市场2城市认知01彭水苗族土家族自治县，位于重庆市东南部，地处武陵山区，居乌江下游，是中国苗族土家族特色旅游度假胜地。n 老城区彭水城市传统发展板块，两江交汇，是目前城市经济文化行政中心。但由于经济发展，人口增加，老城发展趋于饱和，生活环境较差，更新成本大。n 靛水新城片区是旧城饱和后城市拓展的第一方向，目前处于开发阶段，基础设施、公共配套设施尚不完善，居住氛围较低，与老城相距6公里，当地居民抗性较大。靛水新城片区老城区彭水苗族土家族自治县城乡总体规划（2010-2030）城市板块经济人口交通资源彭水2020年GDP总额
2、245.1亿元，重庆排名32位，属于重庆区域排名末位，经济实力较弱。彭水总人口70万人，常住人口51万人，但城镇常住人口在18万人左右，人口基数较少。城镇化率37.7%，较低。1高速+2铁路+1水路 G65渝湘高速 渝怀铁路 彭水南站（2024年通车）乌江以旅游资源为经济基础：阿依河、摩围山 乌江画廊 蚩尤九黎城 鞍子苗寨风情园城市价值小结n 彭水县的经济基础较为薄弱，城市处于进一步发展阶段，区域无强势产业支撑。n 城市居民生活水平一般，城市人口基数较少，整体需求受限。n 具有丰富的旅游资源，乌江画廊、阿依河、摩围山、蚩尤九黎城、鞍子苗寨民族风情园等，每年吸引大量游客。房地产市场02宏观市场2
3、021年1-6月，全县商品房销售面积26.45万平米；商品房销售额13.24亿元。其中，住宅销售面积24.88万平米；住宅销售额12.71亿元。（数据来源：彭水县人民政府官网）新城区市场占比增长明显。30.6528.3838.2627.125.1336.97-10010203040502018-2020年彭水市场整体销售情况0-7.27%47.12%12.2512.0817.44-11357911131517192018年2019年2020年2018-2020年新城住宅销售情况0-1.39%44.37%45.20%48.07%47.17%增长率彭水市场整体占比项目地图区域项目名称业态老城区景典
4、依云水岸高层乌江门高层世茂雅庭高层+洋房海成御景江山高层靛水新城片区项目地块-新鸥鹏开元府洋房交建凤凰台洋房建工新嶺域高层+洋房飞洋华府洋房鑫沃世纪城（尾盘）高层+洋房鑫沃恒阳府高层+洋房振科璟宸府高层+洋房元亨世界咨花（烂尾）高层+洋房景典依云水岸世茂雅庭乌江门海成御景江山新鸥鹏开元府振科璟宸府交建凤凰台建工新嶺域飞洋华府鑫沃世纪城元亨世界之花鑫沃恒阳府本项目竞争格局彭水目前老城区在售项目4个，停摆一个（黔龙阳光国际）；新城区在售项目7个，尾盘一个（鑫沃世纪城），停摆一个（元亨世界咨花）。老城区-景典依云水岸开发商重庆旅投景典房地产开发有限公司项目地址汉葭街道黔中大道38号占地面积3.4万总
5、建面20万首开时间2015年2月建筑形态高层、小高层容积率5绿化率30%梯户2T6H楼层16层、33层车位312个交房标准清水物业管理经典物业物管费用1.2元临江高层，地处老城区边际配套较差，社区商业未打造，车位售价过高高层建面均价4700-5200元/，购买人群以彭水老城区客户、本地乡镇客户为主，。社区底商售价10000-20000元/，目前基本无入驻商家；车位售价10万元/个，购买需求较少。12345已交房2T6H2T2H2T6H2T7H2T6H老城区-景典依云水岸两室两厅一卫建筑面积91.45三室两厅两卫建筑面积108.12三室两厅两卫建筑面积113.68建面单价4700-5200元/，
6、2021年月均销售10套左右，产品面积段91-113，剩余房源200套左右，面山户型滞销。老城区-乌江门开发商重庆创盛房地产开发有限公司项目地址彭水县绍庆街道滨江居委占地面积86086.00总建面401277.60首开时间2020年4月建筑形态高层容积率4.4绿化率32.46%梯户2T6H楼层33车位2248个交房标准清水物业管理壹创物业物管费用1.8元临江高层，示范区打造较美观，与依云水岸隔江相对，交通可达性较差高层建面均价5800元/，购买人群以彭水老城区客户为主，高层楼间距较近，居住舒适度较低。项目整体分四期打造，目前项目一期在售，9、10号楼开盘时间未定；项目4万方自持商业，目前正在打
7、造中；车位暂未销售。5678910建面均价5800元/，2021年月均销售15套左右，产品面积段88-130，今年6月起因故暂未销售。老城区-乌江门A 户型三室两厅一卫建筑面积87.93B 户型三室两厅两卫建筑面积98.93C 户型四室两厅两卫建筑面积113.92E 户型四室两厅两卫建筑面积129.91老城区-世茂雅庭（备案名两江城）开发商重庆凯邦房地产开发有限公司项目地址彭水县绍庆街道滨江社区一组占地面积16万计容建面80万首开时间2016年5月建筑形态高层、洋房容积率3.2绿化率30.5%梯户2T6H2T2H楼层高层31层洋房8层车位1455个交房标准清水物业管理龙湖物业物管费用高层1.9
8、元洋房2.3元高层建面均价6200元/，洋房建面均价7000元/，。项目一期为收购项目，剩余一栋未售；二期打造洋房+高层，已推洋房售罄，剩余三栋洋房未开，高层剩余7栋未开。项目主要客群为本地企事业单位客户、改善型客户。社区底商，车位暂未进入销售阶段。2万方集中商业已开街，洋房四层地上停车库，周边成熟度较高，客户认可度高3#21#4#5#6#2#1#7#8#9#22#20#19#17#18#16#15#14#11#12#13#10#二期老城区-世茂雅庭（备案名两江城）高层建面均价6200元/，产品面积段85-117；洋房建面均价7000元/，产品面积段114-157（包含顶跃及底跃户型，洋房产品
9、市场接受度高，目前无供应），本项目月均销售量30套，目前是本地最受欢迎的项目。三室两厅一卫建筑面积85四室两厅两卫建筑面积117顶跃户型四室三厅三卫建筑面积157底跃户型四室两厅三卫建筑面积129新城区-新鸥鹏开元府开发商彭水县鑫庆置业有限公司项目地址靛水街道靛水大道40号占地面积6万总建面12万首开时间2019年11月建筑形态平层洋房跃层洋房容积率2.0绿化率35%梯户2T4H楼层6、8、10层车位配比1:1.2交房标准清水物业管理新鸥鹏物业物管费用2元纯洋房，跃层产品，在新城区规划中位置较偏，来访较少原名交建凤凰湾，洋房建面均价5400元/，项目主要客群为本地企事业单位客户、改善型客户，还
10、有部分乡镇客户，客户偏好跃层及大户型产品。目前项目仅剩5栋未开，在售剩余货值150套左右。社区底商、车位暂未进入销售阶段。4#3#5#6#2#1#7#8#9#10#20#12#11#13#14#16#15#17#18#19#新城区-新鸥鹏开元府建面均价5400元/，2021年月均销售12套左右，产品面积段88-170，项目产品主要为小面积洋房、跃层洋房。大厅挑空两室两厅三卫建筑面积124大厅挑空两室两厅两卫建筑面积128平层洋房三室两厅两卫建筑面积88新城区-交建凤凰台开发商彭水县龙洞湾置业有限公司项目地址靛水街道靛水大道龙凤路18号占地面积94亩总建面169416首开时间2019年12月建筑
11、形态小高层跃层洋房容积率1.99绿化率35%梯户1T2H1T1H楼层8层、12层车位1209个交房标准清水物业管理新仁合物业物管费用2.3元国企背景，临湖纯洋房社区，紧邻行政中心及市政广场，区域位置利好建面均价5200元/，少量社区底商，依靠周边规划商业街配套；项目紧邻行政中心带动项目销售，项目客群主要为本地企事业单位客户、改善型客户。社区底商、车位暂未进入销售，目前定价社区底商2-5万元/，车位8万/个。242322212019123456789101112131415161718一期二期新城区-交建凤凰台建面均价5200元/，2021年月均销售20套左右，产品面积段105-133，户型面积
12、偏大，购买人群以本地改善型客户为主。C户型跃层三室两厅两卫建筑面积133B户型四室两厅两卫建筑面积123.39A户型三室两厅两卫建筑面积105新城区-建工新嶺域开发商重庆建工新城置业有限公司项目地址靛水街道靛水社区凤鸣路6号占地面积187.92亩总计容建面43.87万首开时间2017年7月建筑形态高层、洋房、商业容积率2.98绿化率35.01%梯户洋房1T2H高层2T6H楼层7+1层33层车位近2000个交房标准清水物业管理威特物管物管费用高层1.5元洋房2元洋房高层不分区，居住品质不足，项目规划打造八万方商业、四星级酒店、幼儿园高层建面均价4800元/，洋房建面均价5500元/，。项目分三期
13、打造，目前一期已交房，二期高层已交房，但入住率很低。项目客群以本地企事业单会客户、改善型客户为主；项目社区底商售价20000元/，基本售完；车位售价8万/个，一期去化10%。一期二期21272825262423222019181716151413121110987654321三期幼儿园新城区-建工新嶺域高层建面均价4800元/，产品面积段103-121；洋房建面均价5500元/，产品面积段129-142；目前月均销售20套左右，在售房源剩余200套左右。四室两厅两卫建筑面积142四室两厅两卫建筑面积129四室两厅两卫建筑面积121三室两厅两卫建筑面积103新城区-飞洋华府开发商彭水县飞洋实业发
14、展有限公司项目地址靛水街道滨河北路2号占地面积10万总建面23万首开时间2018年8月建筑形态洋房容积率1.8绿化率35%梯户1T2H楼层7+1层车位1316个交房标准清水物业管理龙湖物业物管费用1.8元低密纯洋房社区，建面均价5600元/，低密纯洋房社区，以改善型客户及本地企事业单位客户为主；项目一期已交房，入住率低。社区底商售价10000元/，目前已售完，少量个体商家入驻；车位售价60000元/个，一期去化60%，二期去化30%。403938373635343341424344454647三期二期一期323130292827262524232221201918171615141312111
15、0987654321新城区-飞洋华府建面均价5600元/，产品面积段101-123；目前月均销售20套左右，整体去化三分之二。四室两厅两卫建筑面积132四室两厅两卫建筑面积123三 室两厅两卫建筑面积123小结n 老城区 目前在售4个项目，海成御景江山低价走量，世茂雅庭热销，；彭水老城区整体新房销售以高层产品为主，客户更多倾向于选择区域成熟度较高的楼盘；高层产品趋于同质化，面积段集中形成竞争；老城区新房仍具备一定存量，未来依然会是新区楼盘的阻碍。n 靛水新城片区 在售项目7个，鑫沃世纪城基本售完，元亨世界咨花烂尾，区域竞争压力较大；新城片区以洋房产品为主，主打改善，区域内产品也趋于同质化，形成
16、竞争；本地居民对于迁居新区抗性较大，区域成熟度低，基本生活配套无法满足，入住率低;区域发展进程缓慢，公共设施配套较差；n 商业及车位部分 彭水目前仅老城区两江城一个集中式商业购物中心，城市商业分布较散，发展阶段较落后；彭水地区车辆乱停乱放现象较严重，因此楼盘车位去化普遍较困难。是老城区还是新城区，主要客群基本都是本地客户，以改善型客户、本地企事业单位客户为主，目前市场存量较大，但彭水本地人口基数不大，因此购买力不足，整体楼市呈现供过于求。项目分销公司渠道政策内渠薪酬带客占比成交占比乌江门 2家分销1.5%-1.8个点、老带新5000元、独立经济人3000元 2400元/月 47%61%世茂雅庭
17、 彭龙 一期1.5%，二期1%；老带新1%；全民营销1%90元/天，带访1组奖励10元，成交1-2套提0.3%、3-4套0.4%、5套以上0.5%35%40%海城御景江山 无老带新及全民营销1套4000、2套6000、3套8000 无 30%40%景典依云水岸彭龙分销1.2%；全民营销1-4套6、5-9套8、10套及以上1%2500元/月，4天带新休假40%45%恒阳府无老带新2000元/套独立经纪人1500元/套内渠10人，成交1500/套65%60%飞洋华府彭龙分销2%；全民营销5000元/套无60%50%新鸥鹏开元府无/100元/天，0.3%起跳40%50%建工新领域彭龙分销2%；无40
18、%45%振科璟宸府彭龙分销2%；老带新5000元，全民营销2000元/套无40%45%交建凤凰台彭龙分销2.5%；老带新3000元/套内渠13人，90元/天，成交2000元/套70%60%渠道政策统计（数据来源：乌江门项目7月月报）第五第五国家电网国家电网民族中学民族中学县县幼幼小学小学廉租房廉租房飞洋华府飞洋华府凤凰台凤凰台（在建）（在建）建工新岭域建工新岭域公检法公检法县中医县中医 院院新鸥鹏新鸥鹏 开元府开元府振科振科 璟宸府璟宸府靛水镇靛水镇 中学中学思源中学思源中学鑫沃世纪城鑫沃世纪城元亨世界之元亨世界之花花儿园儿园 气象局气象局（在建）（在建）靛水靛水 体育馆体育馆消防队消防队本项
19、目地块信息技术经济指标地块名称 彭水县靛水街道靛水社区地块编号PS-2015-026号（A10-1/01）用地性质 其他普通商品住房用地出让方式 挂牌规划建筑面积166198容积率 大于或等于1并且小于或等于1.8建筑密度 小于或等于30绿化率 大于或等于35限高小于或等于50成交信息成交时间 2016-01-28 成交价 16066万元成交楼面价967元/m溢价率 0%受让单位 重庆巨能建设集团置业有限公司挂牌信息截至时间 2016-01-28 保证金 5000万元公告时间 2015-12-30 起始时间 2016-01-19起始价 16066万元推出楼面价967元/m推出特殊政策-技术经济
20、指标地块名称彭水自治县靛水街道靛水社区地块编号PS-2015-018号（A17-1/01）用地性质其他商服用地出让方式挂牌规划建筑面积336699容积率 小于或等于3建筑密度小于或等于40绿化率 大于或等于25限高-成交信息成交时间2015-12-23 成交价 19530万元成交楼面价580元/m溢价率 0%受让单位重庆巨能建设集团置业有限公司挂牌信息截至时间2015-12-23 保证金 10000万元公告时间2015-11-23起始时间2015-12-14起始价 19530万元推出楼面价580元/m推出特殊政策-A10-1/01、A17-1/01地块位于彭水新城区核心地段，两宗地共计307.
21、85亩，规划计容总建面约50.29 万方，综合容积率2.46。取得楼面均价约700元/，巨能置业公司土地转让价格楼地面价852元/；地块周边部分居住、学校配套等已投入使用，其他区域路网等基础设施还在建设中。总结n彭水县经济发展水平较低，经济基础较为薄弱，以旅游业为主，常住人口吸附力不足；n受天然地理位置影响，本地居民聚居源于依山傍水，而新区远离乌江，迁居抗性较大；n彭水县常住人口51万人，城区常住人口18万人左右，人口基数小，购买力支撑不强；n新城区大量新建楼盘，但无区域地缘性客户；n新区居民入住率低，区域配套设施不完善等因素多方面导致区域发展进程缓慢；n新城区目前需要成熟商业配套以促进区域发展，因此商业为新区市场机会点；n新区为彭水政府战略发展方向，因此具备政策基础；本项目地块位于新城区，项目体量偏大，虽具备一定优势，但彭水整体市场较弱。
