1、迁移人口分析报告迁移人口分析报告集团企划部集团企划部20072007年年2 2月月1 1日日人口研究专题报告之三人口研究专题报告之三20002000年人口普查资料显示：年人口普查资料显示：全国迁移人口已经达到全国迁移人口已经达到1.441.44亿亿人，人，占全国人口的占全国人口的11.62%11.62%！注：注：本文迁移人口是按常住地标准统计人口。按其统计口径，迁移不仅包括办理了户籍迁移手续的人口，也包括那些没有办理户口迁移、但是离开原住地超过半年的人口；既包括区域外（省外或市外）迁移，也包括区域内迁移。迁移人口的界定迁移人口的界定迁移人口指的是：在本地居住了半年以上的外来人口。1、既包括从外
2、地迁来，并已经办理户籍迁入的人口；也包括没有办理户籍迁入，但是离开原住地超过半年的人口；2、既包括区域外（省外或市外）迁移，也包括区域内（本市内、本县内）迁移。人口迁移的年龄分布的一般规律是：人口迁移的年龄分布的一般规律是：以20-2420-24岁年龄段为轴心（最高点最高点），年龄越大，迁移人数越少；年龄越小，迁移人数越少。迁移人口年龄特征迁移人口年龄特征注：根据全国人口普查数据整理。其中，1990年，“拆迁搬家”的原因被归入“其他”类。u 主动选择的就业和经商活动主动选择的就业和经商活动是人口迁移最主要的原因。u 由于计划经济日渐式微，就业自主选择性增强，人口迁移的主动性选择特征更为明显。“
3、工作调动”和“分配录用”显著降低。u 由于房地产市场大发展，“拆迁搬家拆迁搬家”大量增加是最近十几年来人口迁移的新现象。迁移动机迁移动机“学习培训学习培训”是首要原因，是首要原因，有有1/41/4人人“务工务工经商经商”“务工经商务工经商”占据主流，超占据主流，超过过20%20%的人的人“婚姻迁入婚姻迁入”注：在所有年龄段注：在所有年龄段“婚姻迁入婚姻迁入”人口中，女性占绝对优势，达到人口中，女性占绝对优势，达到90%90%左右。左右。“务工经商务工经商”和和“婚姻迁入婚姻迁入”成为两大主要原因成为两大主要原因“务工经商务工经商”是首要原因，是首要原因，“拆迁搬家拆迁搬家”有所增加有所增加“务
4、工经商务工经商”仍是主流，仍是主流，“拆迁搬家拆迁搬家”继续增加继续增加“务工经商务工经商”减少，减少，“拆迁搬家拆迁搬家”上升为第一原因上升为第一原因“拆迁搬家拆迁搬家”是主要原因，是主要原因，“务工经商务工经商”继续减少继续减少“拆迁搬家拆迁搬家”是主要原因，是主要原因，“务工经商务工经商”继续减少继续减少“拆迁搬家拆迁搬家”是主要原因，是主要原因，“务工经商务工经商”继续减少继续减少“随迁家属随迁家属”、“投靠亲友投靠亲友”比例显著上升比例显著上升“拆迁搬家拆迁搬家”是主要原因，是主要原因，“务工经商务工经商”继续减少继续减少因因“随迁家属随迁家属”、“投靠亲友投靠亲友”而迁移的比例继续
5、上升而迁移的比例继续上升u在在15-5515-55岁迁移人口中，岁迁移人口中，“务工经商务工经商”都是非常重要的原因；其中，都是非常重要的原因；其中，30-3430-34岁年龄岁年龄段人口因段人口因“务工经商务工经商”而迁移的比例最高，达到而迁移的比例最高，达到45.5%45.5%。u2020岁前，因岁前，因“学习培训学习培训”而迁移的人口比例非常高，但随着年龄增长而迅速下降。而迁移的人口比例非常高，但随着年龄增长而迅速下降。u20-2920-29岁迁移人口中，岁迁移人口中，“婚姻迁入婚姻迁入”成为重要原因；其中成为重要原因；其中92%92%为女性。为女性。u随着年龄增长，随着年龄增长，“拆迁
6、搬家拆迁搬家”所占的比重越来越高；特别是在所占的比重越来越高；特别是在4040岁以上人口中，岁以上人口中，这已经成为首要因素。这已经成为首要因素。u4545岁以后，作为岁以后，作为“随迁家属随迁家属”和因和因“投靠亲友投靠亲友”而迁移的人口比例越来越高。而迁移的人口比例越来越高。求职人员中迁移人口所占比例求职人员中迁移人口所占比例应届高校应届高校毕业生毕业生在学人员在学人员本市农村本市农村人员人员外埠人员外埠人员合计合计0505年年3 3季度季度7.5%7.5%2.1%2.1%12.5%12.5%14.8%14.8%36.9%36.9%0505年年4 4季度季度7.6%7.6%2.4%2.4%
7、13.0%13.0%15.4%15.4%38.4%38.4%0606年年1 1季度季度6.0%6.0%3.2%3.2%16.0%16.0%17.2%17.2%42.4%42.4%0606年年2 2季度季度7.1%7.1%3.3%3.3%14.0%14.0%14.0%14.0%38.4%38.4%注：注：“应届高校毕业生应届高校毕业生”和和“在学人员在学人员”中未将本地就读的生源分开中未将本地就读的生源分开u从全国范围来看，城市求职人员中，迁移人口基本占从全国范围来看，城市求职人员中，迁移人口基本占1/31/3强。强。u其中，城市周边农村地区和外地来本城市求职的比例基本相当；其中，城市周边农村地
8、区和外地来本城市求职的比例基本相当；资料来源：劳动与社会保障部占城市劳动力市场份额占城市劳动力市场份额城镇迁移家庭住房情况城镇迁移家庭住房情况u本县内本县内和和本市内本市内迁移的城镇家庭住房状况最好；迁移的城镇家庭住房状况最好；u本省内本省内迁移和迁移和省外省外迁移的城镇家庭住房状况都较差；其中省外迁移家迁移的城镇家庭住房状况都较差；其中省外迁移家庭最差。庭最差。数据来源：2000年人口普查。数据来源：2000年人口普查。u户口尚未迁入的户口尚未迁入的“流动家庭流动家庭”，其住房条件比户口在本地的，其住房条件比户口在本地的“本地家本地家庭庭”要差。要差。u“流动家庭流动家庭”中，迁入时间超过中
9、，迁入时间超过5 5年年的家庭住房条件更好，说明外地的家庭住房条件更好，说明外地迁入家庭住房条件在持续改善中。迁入家庭住房条件在持续改善中。u“本地家庭本地家庭”中，近中，近5 5年年迁入的家庭住房条件在整体上更好。迁入的家庭住房条件在整体上更好。小结小结1 1、15-3515-35岁之间是主动性迁移最集中的年龄。岁之间是主动性迁移最集中的年龄。2 2、“务工经商务工经商”是人口迁移的最重要理由。是人口迁移的最重要理由。3 3、迁移人口虽然人数庞大，甚至占据了所在城市劳、迁移人口虽然人数庞大，甚至占据了所在城市劳动力供给来源的动力供给来源的1/31/3以上，但是在迁移初期，其以上，但是在迁移初
10、期，其生活状况并不算很好。随着在城市居住时间的延生活状况并不算很好。随着在城市居住时间的延长，迁移人口正在努力改善着他们的生活条件。长，迁移人口正在努力改善着他们的生活条件。4 4、整体看来，城镇辖区内的迁移家庭居住情况好于、整体看来，城镇辖区内的迁移家庭居住情况好于外地迁入家庭。外地迁入家庭。5 5、迁移家庭如果最终定居下来，那么他们的住房水、迁移家庭如果最终定居下来，那么他们的住房水平通常高于原住民。平通常高于原住民。20062006年万科成交客户资料表明：年万科成交客户资料表明：与人口迁移有关的购房动机与人口迁移有关的购房动机有：有：“从异地迁到本地从异地迁到本地”“方便工作和事业方便工
11、作和事业”“原来的房子拆迁原来的房子拆迁”“想把父母接到一起住想把父母接到一起住”“想和父母分开、单独居住套房想和父母分开、单独居住套房”“准备结婚准备结婚”“为了孩子的成长教育为了孩子的成长教育”等。等。持有上述购房动机的客户占所有成持有上述购房动机的客户占所有成交客户的交客户的31%31%！万科已投资地区城镇迁移人口状况万科已投资地区城镇迁移人口状况u根据人口居住地和户口分离的状况判断，根据人口居住地和户口分离的状况判断，北京、福建、浙江、北京、福建、浙江、广东广东外来人口占所有人口的比例最高；外来人口占所有人口的比例最高；吉林、四川吉林、四川最低。最低。数据来源：2004年1人口抽样调查
12、。万科客户受教育情况万科客户受教育情况万科客户中万科客户中大专以上文化程度大专以上文化程度者所占比例接近者所占比例接近90%90%。数据来源：迁移人口数据来自2000年人口普查；城镇人口数据根据2001年人口抽样调查整理推算。u迁往迁往北京北京的人口中大专以上的最多；的人口中大专以上的最多；天津和辽宁天津和辽宁次之；迁往次之；迁往广东、广东、浙江、福建浙江、福建的人口中大专以上的最少，且低于全国平均水平。的人口中大专以上的最少，且低于全国平均水平。u从全国范围看，除从全国范围看，除广东广东外，所有地区迁移人口中大专以上文化程外，所有地区迁移人口中大专以上文化程度所占比例普遍高于城镇当地人口的平
13、均水平。度所占比例普遍高于城镇当地人口的平均水平。迁移人口在城市居留的可能性迁移人口在城市居留的可能性以上海为例（以上海为例（1）u 上海数据表明，迁移到城市的人口居留时间逐渐上升。上海数据表明，迁移到城市的人口居留时间逐渐上升。（19931993年外来人口年外来人口平均居留时间为平均居留时间为2.972.97年，年，20002000年为年为3.73.7年，年，20032003年为年为4.214.21年）年）u 每年迁移到城市的人口，绝大部分最终逐步返回农村或流往其他地区，有每年迁移到城市的人口，绝大部分最终逐步返回农村或流往其他地区，有约约10-15%10-15%的人逐步沉淀下来，成为的人逐
14、步沉淀下来，成为“新上海人新上海人”（2000-20032000-2003）。）。资料来源：资料来源：2000年人口普查、2002年城市流动人口监测体系和2003年上海外来流动人口调查。迁移人口在城市居留的可能性迁移人口在城市居留的可能性以上海为例（以上海为例（2）数据来源：数据来源：复旦大学人口研究所，根据2000年人口普查资料进行模型推导。u“居留决定居留居留决定居留”：上海数据表明，迁移人口到城市居留时间越长，继续居留的概率：上海数据表明，迁移人口到城市居留时间越长，继续居留的概率越大，预期继续居留的时间也相应增加。进入上海的外来人口平均年龄为越大，预期继续居留的时间也相应增加。进入上海
15、的外来人口平均年龄为2525岁，居岁，居留当年，约留当年，约51.2%51.2%的人离开；第二年，剩下的人中，有的人离开；第二年，剩下的人中，有25%25%选择离开选择离开随着时间的随着时间的推移，当外来人口在城市居留十年后，只有推移，当外来人口在城市居留十年后，只有5%5%的人选择离开。的人选择离开。u值得关注值得关注：外地迁入某城市的人口，大多数会在该城市居住：外地迁入某城市的人口，大多数会在该城市居住2-32-3年后，才会产生较高年后，才会产生较高的永久居留预期（的永久居留预期（85%85%以上）。以上）。总总 结结1 1、万科已投资地区中，每年都有大量的人口迁入，、万科已投资地区中，每
16、年都有大量的人口迁入，根据各城市情况差异，约根据各城市情况差异，约7%28%7%28%的迁移人口的迁移人口是万科潜在客户新的来源是万科潜在客户新的来源（其中，北京迁移人口占总人口比例最高，且迁入人口中，大专文化程度以上人口比例最高，是万科已投资地区中潜力客户增长最活跃的地区）。2 2、整体看来，城镇辖区内的迁移家庭实现住房需、整体看来，城镇辖区内的迁移家庭实现住房需求的能力比外埠迁移家庭更强。求的能力比外埠迁移家庭更强。3 3、迁移家庭居住条件会随着在城市居住时间延长、迁移家庭居住条件会随着在城市居住时间延长而不断得到改善。在本城市居住了而不断得到改善。在本城市居住了3 3年年以上的迁以上的迁移人群具有非常高的永久居留意愿。移人群具有非常高的永久居留意愿。4 4、迁移人口中约有、迁移人口中约有10%-15%10%-15%的人会最终选择居住的人会最终选择居住在所迁移城市。在所迁移城市。
