1、X X X X 科技园区管理构想科技园区管理构想 一、科技园区概述一、科技园区概述1、相关概念 2、科技园区的本质 3、科技园区的特征 4、科技园区的类型 1 1、相关概念、相关概念 科学、技术 从基础研究、应用研究、开发研究到研究与开发 高技术、高新技术、高技术开发区、科学园、技术园、研究园、工业园、科学城、文化学术研究城、硅谷、硅岛、光谷 科技园区 科技园区与自然环境、研究开发、区域 经济与社区的关系3 3、科技园区的特征、科技园区的特征 高技术研发和产业化基地，不断以新产品开拓市场4、科技园区的类型、科技园区的类型分类一：新技术工业园区、高技术园区、科学研究园区、科学工业园区、高技术产品
2、装配园区分类二：科学园、技术城、高技术加工区分类三：科学园区、高技术工业园区、多功能城科技园区与工业园区、创意园区、生态园区的区别二、科技产业园区发展现状 兴起于欧美的科技产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关、电子、兴起于欧美的科技产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关、电子、ITIT等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。化生态和创意服务产业链。关键语：关键语：产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链 “产业聚合体产业聚合体
3、”集群效应多元产业智慧型产业1、创意发展总体特征：朝阳产业朝阳产业产值巨大产值巨大发展迅速发展迅速前景广阔前景广阔 科技产业、创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12，伦敦为14，东京为15，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1左右。l 国
4、内重点城市发展情况：国内重点城市发展情况：产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。北京北京66大创意中心，尽显文化魅力大创意中心，尽显文化魅力 上海上海争创争创“国际创意产业中心国际创意产业中心”广州广州网络游戏及下游产业为主导网络游戏及下游产业为主导 深圳深圳比肩国际的设计人才，未来比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都创意设计之都”杭州杭州视觉艺术设计见长视觉艺术
5、设计见长 成都成都数字娱乐消费型城市数字娱乐消费型城市2、产业园区国内发展概况：3、上海科技创意产业园介绍及借鉴：上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。在上海，科技园区创意产业园区也不是一个新说法，假如从2019年苏州河畔的“四行仓库”改造算起，已有6年的发展史。继2019年4月首批18家科技、创意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的科技、创意集聚区已达50家。在今年举行的商铺展上，就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。而从有关方面透露的信息表明，至2019年，上海将形成70至80个科技、创意产业园区
6、，总建筑面积达到100万至150万平方米。随着科技、创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机，也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的上海市“十一五”规划纲要（草案）中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在科技、创意产业园的发展步伐上走在全国前列，实现其“国际科技、创意产业中心”的宏大目标。三、科技园区项目分析三、科技园区项目分析 科技产业园科技产业园1、地块隐含的三大价值体系：、地块隐含的三大价值体系：2、产业、地产、商业的价值关系：产产业业集集群群效效应应 如果从运作科技产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大
7、价值体系：产业价值、地产价值和商业价值；这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。3、地块存在的决策因子：宏观市场条件：宏观市场条件：l城市特性的影响；l政策的限制因素；l科技产业发展基础（人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等）；项目自身条件：项目自身条件：l地块的区域特征及现有资源；l交通状况及未来发展；l地块体貌特征的影响；定位决策产业定位商业
8、经营地产开发4、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如 何入市的问题；具体问题：仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者 的价值关系问题；具体问题：产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的 互补关系处理；商业与地产的开发比例；3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；具体问题：市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发 展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；具体问题：地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园 区内三大实体的空间布局关系；四、
9、对项目定位及经营定位的启示：项目定位遵循的原则：项目定位遵循的原则：1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既可使园区的规
10、划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地产价值。五、科技园区的管理模式五、科技园区的管理模式1、行政区管理型 2、园区管理型 3、公司管理型4、大学管理型 5、自组织、自适应型六、科技园区的管理原则六、科技园区的管理原则1、服务原则：为政府服务，为园区内部的企业、研究机构、
11、高校、中介组织等服务 2、系统原则：科技园区管理决策的系统分析步骤：（1）明确决策事务（2）根据决策事务的要求，提出所要达到目（3）对影响目标实现的各种因素进行综合分（4）对各种备选决策方案进行定性分析和定量计算（5）比较，选择其中最优的决策方案（6）在最优化方案中选择最满意方案（7）将方案实施，并实施检验和评价。3、利益原则:维护国家利益，维护社会整体利益，是为科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的利益，满足科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的正当利益要求 4、精简原则:一人多岗、一职多能，“一个窗口对外，一站式服务”。5、效率原则:建立高效率的园区管理机构，建立高效的管理工作程序，是
12、实现管理手段的现代化。6、依法管理原则:管理的实质就是利益服从，依法管理与制度创新、管理创新的关系。七、科技园区的管理内容七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理：狭义的日常事务和广义的日常事务 构建人才引进机制，构建产学研技术联盟，构建风险 资本投资机制，构建中小企业的创业融资信用担保体制。3、推进主导产业发展：主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园区管理培育形成。4、制定、实施园区发展规划：市场的作用与规划的背景，政府、管委会的作用。八、科技园区的管理手段八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征 2、园区管理的法律手段 3、园区管理的行政手段 4、园区管理的经济手段 5、园区管理的文
13、化手段 九、科技园区的运营九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体2、科技园区的营运客体 3、科技园区的营运机制 4、科技园区的阶段性营运特点 十、科技园区的物业管理十、科技园区的物业管理1、园区概况及管理特点分析2、园区物业管理服务思路3、园区管理服务水平的整体设想与策划4、拟采取的管理方式、工作计划和物资需求情况 管理人员的配备、人员培训及人员管理5、管理制度，建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立和管理6、物业管理服务承诺7、日常物业管理工作8、物业管理收费标准建议及收支测算9、园区消防管理10、园区安全防范管理11、园区工程设备管理12、园区日常公共秩序及安全维护13、园区交通管
14、理（道路、车辆、行人等）14、园区园林绿化维护15、园区保洁服务方案16、客户需求及特约服务管理17、公众制度制定和应急预案18、对外包商、供应商的管控和监管及考核19、客服服务管理20、应急预案及特殊情况的处理21、租户二次装修的监管和管控十一、科技园区的发展问题十一、科技园区的发展问题1、企业孵化器发展 2、知识资本与科技园区高技术企业 发展战略3、科技园区的运营 1 1、企业孵化器的运作过程、企业孵化器的运作过程（1）创业者与企业孵化器双向选择（2）确立孵化关系（3）实施孵化（4）孵化毕业2 2、企业孵化器与风险资本、企业孵化器与风险资本 企业孵化器的投资创办者，风险投资是企业孵化器的理
15、想资金来源3 3、企业孵化器运作的市场化、企业孵化器运作的市场化 投资与回报、企业孵化器的回报形式、孵化组织的公司制4、从孵化到催化：企业孵化器的功能扩展、从孵化到催化：企业孵化器的功能扩展 企业孵化器是高技术产业发展的必然产物，企业在成长过程中将面临“青春期困难”，这时仍需要外界帮助，企业孵化器能够解决中小企业的“青春期困难”十二、科技园区未来的发展趋势十二、科技园区未来的发展趋势1、科技园区总体发展趋势 2、科技园区未来的建设特点3、科技园区的其他发展趋势1、科技园区总体发展趋势、科技园区总体发展趋势1）、分布格局从集中转为扩散 2）、科技园区之间的差别化发展日趋明显 3）、科技园区之间的规模差异越来越大 4）、功能单一化和综合化趋势双向并存 2、科技园区未来的建设特点、科技园区未来的建设特点1）、建设类别更加多样 2）、建设内容更加丰富 3）、进一步提高创新能力、发展中介服务 4）、投资主体多元化 5）、“园中园”将继续增加 3、科技园区的其他发展趋势、科技园区的其他发展趋势1）科技园区之间的竞争更加激烈 2）高技术企业从集聚到扩散 3）科技园区小型化、营运主体公司化4）与毗邻区域融为一体谢 谢！
