1、以客户体验为目标以客户体验为目标房地产项目工程质量缺陷及对策房地产项目工程质量缺陷及对策复地浙江区域公司总师室复地浙江区域公司总师室2008.10.142008.10.14目录 1、客户投诉分类及统计规律 2、屋面与露台渗漏 3、门窗及框边渗漏 4、外墙面渗漏 5、卫生间及管道渗漏 6、地下室防裂与渗漏 7、墙地面裂缝 8、外立面装饰 9、成品保护与验收 10、工程质量管理体系1.1客户服务系统CRM投诉问题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量
2、结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修维护放在服务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，
3、一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.2、质量投诉现象及影响、质量投诉现象及影响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖
4、颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A图B图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H 对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A 图B渗水，造成装修损失，影响居住暖
5、气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯 开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1.3 1.3 客户投诉统计（客户投诉统计（420420户）户）数据来源：（截止12月25日，420户
6、A区入伙收楼书投诉记录）合格工程合格工程 客户满意客户满意门窗工程：1.32条/户 土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户 给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户建议：建立高于普通工程建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验质量验收标准的公司级验收指标，用于提高工程质收指标，用于提高工程质量验收标准，争取一次达量验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，到（或接近）客户要求，降低投诉率。降低投诉率。1.4、投诉问题分类统计墙地面、门窗、渗漏是三座大山1.5 2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.6 2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.7 从投诉统计中寻找工程
7、质量控制重点2、屋面与露台渗漏2.1屋面与露台墙根渗漏Gemdale Corporation2.2雨天不漏晴天漏 水顺着女儿墙面渗入防水层下的保温层内水顺着女儿墙面渗入防水层下的保温层内这是某户露台积水未排完的情况，露台三面高过阳台门槛，且无泄水孔，一旦堵住只有朝室内流室内这里最低建议：水落管设计时要多考虑建议：水落管设计时要多考虑非正常情况，尤其上海暴雨较非正常情况，尤其上海暴雨较多，而且使用中也会有意外发多，而且使用中也会有意外发生生2.3 屋面露台积水、排水不畅 2.4：室内外无高差，水倒灌入户：室内外无高差，水倒灌入户案例：春晓案例：春晓C型露台、型露台、ABD型进户平台，都因为没有留
8、足够的高差，且无型进户平台，都因为没有留足够的高差，且无底槛，用户装修后内外高差一样，甚至要略高，下雨时倒泛水。底槛，用户装修后内外高差一样，甚至要略高，下雨时倒泛水。石材贴完就跟门槛一样高这儿也是，贴完面砖就和铝合金门下槛差不多了建议：设计时充分考虑实建议：设计时充分考虑实际使用中的情况际使用中的情况2.5 砌体墙直接落在楼板上，无混凝土导墙 2.6：过多的屋面反梁设置：过多的屋面反梁设置春晓的露台大多是下有房间、梁上反的做法，这样的做法对下一层的空间感春晓的露台大多是下有房间、梁上反的做法，这样的做法对下一层的空间感觉有利，但给施工、防渗漏以及露台的装修使用带来很多隐患。觉有利，但给施工、
9、防渗漏以及露台的装修使用带来很多隐患。露台反梁部分采用膨胀珍珠岩填起，上面是卷材，从基层做到面层过程较长，过程中珍珠岩一旦受潮，水蒸汽始终都在夹层中，早晚是个隐患四面反梁，好像一个水池，但下面是室内2.7 卷材防水层无法收头卷材防水层无法收头象这里，未卷进下槛，存水试验不漏下雨漏建议：设计时对于反梁的设置建议：设计时对于反梁的设置需慎重，实际上，由于联排的需慎重，实际上，由于联排的层高较高（尤其底层大厅），层高较高（尤其底层大厅），下面梁在装修时是可以解决的下面梁在装修时是可以解决的；露台多固然好，太多就过了；露台多固然好，太多就过了；今后审图时对于细部节点和；今后审图时对于细部节点和选材要细
10、，最好公司有个完善选材要细，最好公司有个完善的统一做法。的统一做法。2.8 出屋面烟道根部处理马虎露台、屋面防水节点设计处理，如烟道、防水卷边设计处理，这些部位容易往室内渗水图A2.9、露台、屋面防水节点设计处理，如护栏设计处理，这些部位容易往室内渗水图B2.10 过时的披水板及屋面防水构造设计过时的披水板及屋面防水构造设计这是285，正好想搭阳光棚，于是就利用反梁，结果铝合金地脚打穿放水层，造成渗漏这是94，他觉得反梁有碍露台活动于是面砖贴到反梁顶，雨大时水会翻过卷材渗入墙内2.11 屋顶花园女儿墙周遍种植物已高于防水线屋顶花园女儿墙周遍种植物已高于防水线 返回2.122.12屋面、露台施工
11、屋面、露台施工:1.1.主要是控制结构层不渗漏，主要是控制结构层不渗漏，防水施工前先进行结构闭水试验防水施工前先进行结构闭水试验(淋雨检查淋雨检查)，若有漏点先用防水宝或注浆处理；若有漏点先用防水宝或注浆处理；2.2.防水施工时要求重点处理细部防水施工时要求重点处理细部:泛水泛水,墙根墙根,管边等管边等女儿墙泛水墙根防水细部2.1 3 屋面防水保温构造屋面防水保温构造(1)钢筋混凝土结构板0.5找坡、随捣随光、闭水检验(2)1.2厚JS防水涂料在山墙四周,屋面管道周围涂刷加强层,宽度至少250，卷起至少500(4)20厚1：3水泥砂浆找平(5)2厚911P防水涂膜；墙根、管根、反梁、门下槛加强
12、层(7)1:8水泥加气混凝土找坡1.5并压平，最薄处30厚(6)30厚挤塑聚苯板保温层(8)40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝4m4m2505004060(3)1.5厚JS防水涂料满涂屋面防水保温构造1、结构密实，自防水2、混凝土导墙、反梁3、倒置式屋面防水构造设计4、女儿墙、管根、孔洞节点优先处理5、防水材料必须收口6、排水顺畅，防止倒灌3、门窗与框边渗漏3.1门窗框边渗水3.2门窗框顶部底部渗漏3.3门窗拼缝打胶渗漏铝合金窗几乎所有的接缝部位都存在渗漏的可能性铝合金窗几乎所有的接缝部位都存在渗漏的可能性3.4推拉窗无高低脚，雨水倒灌3.5 铝合金门窗水泥砂浆框边塞缝不密实
13、铝合金门窗水泥砂浆框边塞缝不密实 发泡涨出切割，表面防水膜破坏3.6 发泡剂表面防水膜破坏打胶里面空的，发泡剂断打3.7 打胶太薄轻易拉脱下槛里填的木块、木屑，发泡剂打的没用3.8建筑垃圾填塞底框3.9 铝合金门窗框防水加强层铝合金门窗框防水加强层 25-301001263456粉末喷涂铝合金门窗外框5干硬性水泥砂浆分二次塞缝412厚1：2.5水泥砂浆底粉31.5厚JS防水涂膜洞口四周涂刷28厚1：3水泥砂浆面粉或面砖168厚结构胶收口铝合金门窗框边塞缝3.10 铝合金框边滴水和排水坡铝合金框边滴水和排水坡 1.5厚JS防水涂料1.5厚JS防水涂料1.5厚JS防水涂料中性密封胶硅酮密封胶中性密
14、封胶100100100窗上口窗下口窗侧边门窗门窗:（1.1.）留设门槛）留设门槛(出阳露台门下槛出阳露台门下槛)（2.2.）门窗框接头打胶质量）门窗框接头打胶质量门下槛起到防水设防作用门窗框进场时验收接头打胶3.11施工过程控制门窗门窗:（3.3.）门窗框塞缝后）门窗框塞缝后,隐蔽前的交接验隐蔽前的交接验收收（4.4.）外框周边打胶质量）外框周边打胶质量（5.5.）淋水检查）淋水检查门窗框周边塞缝需逐一验收3.11施工过程控制施工过程控制3.12 门窗淋水检查方法标准：门窗和墙体采用常压（0.2-0.3MPA）淋水检查，淋水管10PVC管，钻孔250；同栋搂每批34个全数检查3.13非打开方法
15、的渗漏处理方案4、墙面渗漏4.1墙面孔洞与裂缝处渗漏4.2一步台排水不畅，雨水倒灌浸泡地板。4.3空调平台未做防水、排水不畅返回4.4 地下室线盒渗水损坏业主已装修墙面。4.5 外墙渗水通道1.勾缝剂及外墙裂缝是进水勾缝剂及外墙裂缝是进水的第一通道的第一通道2.找平层及粘接层是良好的找平层及粘接层是良好的“小水库小水库”和渗水通道和渗水通道3.墙体有不少的缺陷，轻质墙体有不少的缺陷，轻质墙体内水可以到处流动墙体内水可以到处流动4.窗户塞缝质量很难保证窗户塞缝质量很难保证5.窗户本身漏水也常出现窗户本身漏水也常出现4.6 石材挂贴外墙构造石材挂贴外墙构造（6）挂石材板（8）板缝1.5-2MM填注
16、密封胶（7）灌浆（5）石材反面刷108水泥胶（4）不锈钢膨胀螺栓涂刷JS涂料（3）1.5厚JS防水涂膜（2）12厚1：3水泥砂浆纷平压光（1）混凝土或粘土空心砖砌体石材挂贴（灌浆）（9）必要时石材及填缝处涂刷渗透性防水剂4.7 石材墙面压顶石材墙面压顶（1）JSf防水涂膜上不小于300（2）基座上外墙面砖（涂料）留10MM宽缝，填密封胶（3）石材压顶采用石材挑边或45度切角石材墙面压顶4.8 空调板根节点空调板根节点 挑板排水及根部防水做法.1320308外墙挑板R50mm2%1.5厚一道粉刷砂浆圆档墙体4.9 外墙面孔洞堵补外墙面孔洞堵补 3040-502(1)退出?25PVC塑料套管内外(
17、2)锲入?27软木塞(L=30)(3)填塞聚合物水泥砂浆，锲人深度40-50(4)用圆头钢筋打实(5)聚合物水泥砂浆填平(6)用圆榔头打实(7)专项隐蔽检查与验收100100(1)洞口清理浇水湿润(2)C20细石混凝土填塞(3)2厚JS防水涂膜(4)专项隐蔽检查与验收外墙面脚手眼孔洞堵补外墙面螺栓孔洞堵补5、卫生间与管道渗漏5.1厨卫管道渗水5.2热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，水管热熔接口容易破、渗水。5.3返潮、发黑的装修木门套、木踢板 返回5.4室内采暖管线、各上水管线施工与图纸偏差太多，业主装修损伤管线，造成渗水。5.5照明系统线管受潮、进水、漏电、短路：图为灯泡内进水，非常
18、危险。5.7预埋供水铝塑管接头渗漏返回5.8弱电系统设备均在地下井内，易受潮或被水淹，给检修带来困难。厨房、卫生间厨房、卫生间:1.1.同样是控制结构层不渗漏，防水施工前先进行同样是控制结构层不渗漏，防水施工前先进行结构闭水试验，逐间检查结构闭水试验，逐间检查,若有漏点用防水宝或注浆处理；若有漏点用防水宝或注浆处理；2.2.控制管根、烟道等部位的吊模质量控制管根、烟道等部位的吊模质量,用膨胀细石砼，用膨胀细石砼，必须分两次浇筑，第一次完成后要求灌水检查必须分两次浇筑，第一次完成后要求灌水检查,不合格的打掉重来不合格的打掉重来3.3.防水施工时要求重点处理细部防水施工时要求重点处理细部:管边管边
19、,墙根等墙根等插入图片插入图片5.9卫生间防水施工控制5.10 卫生间防水构造卫生间防水构造 20050200卫生间(3)1.2厚JS防水涂膜沿墙根、管根、地漏加强层(4)1.5厚JS防水涂膜满涂(5)1：2.5水泥砂浆找平找坡层(6)卫生间闭水试验(2)周边200高混凝土导墙卫生间防水构造(1)钢筋混凝土结构板（板面标高降50）5.11 管根孔洞堵补管根孔洞堵补 50200(1)洞口清理浇水湿润(2)C20细石混凝土分两次填塞(3)沿管根/地漏四周2厚JS防水涂膜卫生间、厨房、阳台管根吊洞5.12 地漏防水节点地漏防水节点 5.13卫生间木门根部防水 1、木基层板离开卫生间地面50MM，内灌
20、发泡剂2、门饰面板离开地面5MM，下面打玻璃胶6、地下室裂缝与渗漏防治地下室裂缝与渗漏防治6.1 地下室结构裂缝控制地下室结构裂缝控制 三个地下室长200米，宽1753米，是超长大体积混凝土结构设计采用3条后浇带，混凝土及后浇带全部掺入HEA外加剂项目中心与监理、总包多次洽商讨论，并实地考察混凝土泵站将地下室裂缝控制的重点放在：混凝土坍落度（混凝土坍落度（1214CM）、砂石含泥量、施工控制和养护取消混凝土板内的取消混凝土板内的HEAHEA，仅保留了后浇带部分的HEA在顶板转角处增加了抗裂构造抗裂构造钢筋钢筋6.2 地下室外墙防水构造地下室外墙防水构造(4)1.5厚JS防水涂膜加强层高500(
21、5)2厚JS防水涂膜(内设胎体增强材料）(6)20厚EPS板（容重18KG/M3）(1)钢筋混凝土侧板(抗渗S6)(2)水平施工缝处300*3厚止水钢板(3)施工缝处1.5厚JS加强层（300宽）地下室侧板防水构造6.3 地下室顶面防水构造地下室顶面防水构造(1)钢筋混凝土顶板随捣随光（抗渗S6)(2)2厚JS防水涂膜(3)50厚C20细石混凝土(4*4米分格缝）地下室顶板防水构造(4)30厚塑料排水板(5)150g土工布滤水层(6)100厚砂石垫层6.5 地下室孔洞堵补地下室孔洞堵补(1)?12止水螺杆1.5厚JS封闭(1)空洞及裂缝清理聚合物水泥砂浆压实找平(1)带止水环套管(2)填缝材料
22、(3)密封材料(4)附加无纺布及JS涂膜150150(3)凿除外露螺杆头(4)100*100范围内(2)50*50*10木垫块地下室防水节点11 11 1外墙止水螺杆外墙孔洞修补外墙预埋管7.墙地面裂缝 7.1外墙面裂缝外墙面裂缝底层悬挑梁上部的垂直缝较明显，部分外墙可见，约0.3mm。多分布在叠加房底层客厅部位。这些裂缝由于悬挑梁下部地基处理这些裂缝由于悬挑梁下部地基处理不当（原设计要求填炉渣或聚苯板不当（原设计要求填炉渣或聚苯板，实际下部已填实），实际下部已填实）,实际受力与实际受力与计算不符造成，部分裂缝内外贯通计算不符造成，部分裂缝内外贯通，直接导致渗漏，直接导致渗漏 7.2内墙、地面
23、裂缝7.3 回填土不实,散水台断裂。这一类是梁下水平、柱旁竖直缝：缝随这一类是梁下水平、柱旁竖直缝：缝随温度变化明显，清晨夜晚几乎看不见，温度变化明显，清晨夜晚几乎看不见，中午温度高时明显，一般小于中午温度高时明显，一般小于0.3mm0.3mm。该类缝大部分由于砼或砌块材质不同，该类缝大部分由于砼或砌块材质不同，线膨胀系数不同，对温度变化敏感，多线膨胀系数不同，对温度变化敏感，多位于外墙两种材料交界处位于外墙两种材料交界处 打开以后看，钢丝网按要求做了，但裂缝还是出来此处渗漏有些就是因为内外贯通缝7.4砌体界面裂缝7.5墙体界面裂缝、螺栓孔、脚手眼堵补不密墙体界面裂缝、螺栓孔、脚手眼堵补不密实
24、实7.67.6控制砌体砌筑质量控制砌体砌筑质量斜砌砂浆饱满斜砌前至少放置10天砌筑时间要控制砌筑时间要控制,分四次进行分四次进行砌块砌筑前要存放砌块砌筑前要存放2828天天,运至楼内存放运至楼内存放顶砌斜砖至少顶砌斜砖至少1010天后进行天后进行7.77.7砌体构造要求要规范砌体构造要求要规范:1.1.设置构造柱设置构造柱-墙端头墙端头 拐角拐角2.2.窗台压顶砼伸入墙体窗台压顶砼伸入墙体3.3.施工洞口过梁设置规范施工洞口过梁设置规范窗台砼压顶两端窗台砼压顶两端伸入墙体至少伸入墙体至少200.200.施工洞口设置过梁施工洞口设置过梁,并留马牙槎及构造并留马牙槎及构造钢筋钢筋7.87.8甩浆甩
25、浆:(:(工具采用空压机工具采用空压机)1.1.粉刷墙面均提前一天甩浆，重点是砼结构面，粉刷墙面均提前一天甩浆，重点是砼结构面，加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度 2.2.砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆，砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆，避免竖向砖缝开裂避免竖向砖缝开裂 甩点均匀甩点均匀,控制密度及强控制密度及强度度7.97.9贴网贴网:1.1.墙体与结构梁柱相接处墙体与结构梁柱相接处2.2.过梁和窗台压顶的八字角处过梁和窗台压顶的八字角处3.3.水电预埋管线处水电预埋管线处墙与梁柱结合墙与梁柱结合处处水电线管处水电线管处外墙钢丝网外墙钢丝网
26、(用保温钉粘贴用保温钉粘贴)窗压顶伸入墙体200拉结筋与压顶钢筋拉通窗下口设45玻纤网，400宽800长。8、外立面装饰8.1外墙砖返碱，影响外立面（售楼处）图B8.2外立面墙砖空鼓、脱落，容易伤人，8.38.3外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实结构实际情况，外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实结构实际情况，以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活破活”窗间墙排版窗间墙排版确保对称美观确保对称美观9、成品保护与验收9.1惨痛的铝合金门框9.2交叉作业保护9.39.3面砖涂料阴角交接处处理，用粘胶带贴好，防止相互污染面砖涂料阴角交接处处理，用粘胶带
27、贴好，防止相互污染 美纹纸贴边美纹纸贴边确保顺直美观确保顺直美观9.49.4窗边打胶同样要求用粘胶带贴好后再打胶窗边打胶同样要求用粘胶带贴好后再打胶 美纹纸贴边美纹纸贴边确保顺直美观确保顺直美观9.5楼梯间梯井的细部处理楼梯间梯井的细部处理 滴水线条滴水线条加鹰嘴处理加鹰嘴处理9.6 部品组装化设计 9.79.7交房验收交房验收:逐间房实测实量并记录逐间房实测实量并记录-整改完善整改完善-确保每间房的开间、方正、平整度确保每间房的开间、方正、平整度、层高等无偏差层高等无偏差开间检查层高检查10、工程质量控制体系10.1 建立完善的工程质量管理体系建立完善的工程质量管理体系 技术技术准备准备质量
28、记录质量记录过程控制过程控制统一工程技术标准统一工程技术标准统一设计节点细节统一设计节点细节技术讨论与沟通技术讨论与沟通样板引路：消除设计缺陷和施工差异性样板引路：消除设计缺陷和施工差异性工序检查：重要工序、关键部位平行检查工序检查：重要工序、关键部位平行检查成品保护：落实措施，交叉作业保护成品保护：落实措施，交叉作业保护分户验收：分阶段依次以户为单位验收分户验收：分阶段依次以户为单位验收样板指引验收表样板指引验收表工序检查验收表工序检查验收表分户验收表分户验收表4、工程质量与安全控制工程质量与安全控制 10.2 样板引路样板引路 墙体定位墙体材料、厚度空调预留孔洞卫生间排气孔厨房强排孔洞住户
29、配电箱定位多媒体箱单位开工、插座定位门窗开启碰撞土建工程师检查给排水工程师检查电气工程师检查施工大面积展开设计师、营销书面确认监理人员跟踪检查4、工程质量与安全控制工程质量与安全控制 10.3 工序检查工序检查 地下室侧板地下室顶板屋面防水墙面防水卫生间防水螺栓孔修补混凝土基面修整施工缝加强防水底层施工粘贴加强层防水面层施工保护层施工混凝土基面清理后浇带处理防水层施工保护层施工屋面结构闭水911加强层911防水层水泥砂浆保护层APP卷材屋面闭水试验挤塑苯板保温层螺栓孔堵补脚手眼堵补门窗框砂浆塞缝墙体基层粉刷门窗框边JS涂膜门窗框边打胶墙面淋水试验混凝土导墙浇筑管道孔洞堵补加强层施工防水层施工保
30、护层施工卫生间闭水10.4 成品保护成品保护 各专业分包工程成品保护措施的落实交叉作业成品保护监控屋面防水卫生间防水铝合金门窗阳台栏杆空调百叶入户门电梯安装优化分包施工工序10.5 分户验收分户验收 施工单位分户验收监理单位分户验收项目中心分户验收公司模拟客户验收移交物业公司入伙交付门厅及公共部位入户门及门锁铝合金门窗及配件阳台栏杆空调百叶/插座/预留洞厨房、卫生间排气孔开关、插座定位卫生间闭水、通水试验照明通电地面、墙面裂缝检查安防系统调试10.6维修保养的效率这个流程还没有涉及第三方施工单位的管理和定制材料的加工课程总结1、工程质量管理的目标(1)裂缝控制标准：0.5条/户(2)新交付房屋
31、1年内累计外墙渗漏率：7户/100户，渗漏户点数3点(3)已交付房屋渗漏处理周期95 2、组织架构；3、工程质量管理体系（各个层次）4、技术梳理：建筑构造、细节；5、原材料进场；6、质量关键点的设置及检查：（1）渗漏问题（屋面、外墙、外窗、卫生间、管根等）（2）裂缝问题（结构裂缝，抹灰裂缝，楼地面裂缝）（3）成品保护：入户门、门窗、栏杆 （4）检查监理的质量；体系的运作；防水的质量及过程；防裂缝等。（5）地面不平（或屋顶不平）导致层高不够 （6）室内面积不够，墙面太厚，墙角不方正；（7）水压不够；（8）地漏排水方向 （9）客户交付标准的统一 7、渗漏和裂缝处理技术8、总包合同条款的调整9、建立IT化客户投诉维修处理统计分析CRM系统
