1、物业项目运营中物业项目运营中的能源管控的能源管控2物业运营项目中的能源管控物业运营项目中的能源管控n第一节 物业管理中的节能降耗概念n第二节 房屋设备及节能技术简介n第三节 节能降耗的管控方法n第四节 节能降耗案例3第一节 物业管理中的节能降耗概念 物业在使用的过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。这些能源和资源的消耗，物业企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占较大比重，仅次于人工费成本。4 反映到项目的财务上为:公共水电费、空调水电费、燃油燃气费等。降低资源能耗成本，是物业管理的一项重要工作，关系到企业的收支平衡。节能工作要系统综合考虑，只
2、节能不节钱不是物业企业想要达到的目的。我们将从三个方面：政策节能，技术节能，管理节能来介绍节能经验方法。5第二节第二节 房屋设备及节能技术简介房屋设备及节能技术简介 房屋设备又称建筑设备，他不同于房屋设备又称建筑设备，他不同于生产设备，是为建筑物配套服务的设备，生产设备，是为建筑物配套服务的设备，是物业企业节能管理的主要对象。是物业企业节能管理的主要对象。6 一、供配电设备一、供配电设备 1 1、构成、构成 高压环网柜（开关柜）、变压器、低压高压环网柜（开关柜）、变压器、低压配电柜配电柜 2 2、节能技术方法、节能技术方法 供电系统本身不耗能，损耗约供电系统本身不耗能，损耗约5%5%。该系。该
3、系统应运用供电政策来节约电费。如合理利统应运用供电政策来节约电费。如合理利用计量方式，获取优惠的商业居民用电比用计量方式，获取优惠的商业居民用电比例；减少变压器基本电费等例；减少变压器基本电费等78910二、备用发电设备 1、构成柴油发电机组、EPS设备 2、节能技术方法 柴油发电机组是消耗柴油提供电能的设备，设有电能计量装置，在抄表到户的情况下，应注意与供电部门商议，用发电的电量冲减公共表上发电时多计量的部分。发电机每月试运行的时间一般在10分钟为好。111213三、给排水设备三、给排水设备 1、构成、构成 a.给水设备：室外环网、地下水池给水设备：室外环网、地下水池/水箱、加压水箱、加压泵
4、泵/变频泵、加压罐、高位水箱、水表、供水管网、变频泵、加压罐、高位水箱、水表、供水管网、终端设备（卫生洁具等）终端设备（卫生洁具等）b.排水设备：雨水管、污水管、阴井、化粪池排水设备：雨水管、污水管、阴井、化粪池 c.中水设备：废水收集池、废水处理池、循环泵、中水设备：废水收集池、废水处理池、循环泵、加压泵、中水管加压泵、中水管 d.热水供应设备热水供应设备 热源、热水器、循环泵、循环管等热源、热水器、循环泵、循环管等142、节能技术方法、节能技术方法水平衡测试减少滴漏跑冒水平衡测试减少滴漏跑冒供水方式改造供水方式改造水泵的节能改造水泵的节能改造1516 四、暖通空调设备 1、构成 a.供暖设
5、备：锅炉、高温蒸汽、溴化锂热水机组、热泵机组、循环泵、热交换器、管道 b.供冷设备：溴化锂冷水机组、离心/螺杆/活塞冷水机组、循环泵、冷却塔、空气处理器、风机盘管、新风机、管道 c.通风设备：风机、风管、风阀 172 2、节能技术方法、节能技术方法蓄冰空调技术蓄冰空调技术机组功率选择机组功率选择变频技术变频技术管网设计管网设计计量技术计量技术1819202122 五、照明设备 1、构成 照明按作用可分为正常照明、事故照明、安全监视照明、障碍照明、彩灯和装饰照明灯。2、节能技术方法按国家标准调整各场合的照度选择发光效率高的灯具。如T8灯管改为T5灯管配置分区控制及自控装置消防诱导照明选用低功率产
6、品建筑立面照明应申请政府补贴23 六、电梯设备 1、构成 a.垂直梯：控制柜、曳引机、轿箱、对重、缓冲器、导轨、外呼器、显示器 b.扶梯：控制箱、拖动机构、扶手带、梯板 2、节能技术方法 采用变频技术 多梯采用群控技术 住宅梯取消返基站功能 扶梯设自控装置 相控技术2425第三节第三节 节能降耗的管控节能降耗的管控 在物业管理的日常运作阶段，把能耗支出费用在物业管理的日常运作阶段，把能耗支出费用控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证成本管理目标的实现，以求在物业管理的以保证成本管理目标的实现，以求在物业管理的各阶段能合理使用人力、物力、财力，
7、取得较好各阶段能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益和社会效益。的经济效益和社会效益。26不符合输出输入1.过程2.检查3.与预算对比4.纠偏27 项目的全部物业管理活动，可以看成由一个个“过程”组成，要控制整体成本费用，需对每一“过程”的费用进行控制。对每一过程的输出（本月产生的费用数值）进行测量，形成当月的财务报表（或报销单据），控制者将报表（或报销单据）与预算进行比对，发现超支，分析原因，制定纠正措施，控制次月过程的输入（人、财、物等投入），达到次月过程输出符合预算的目的。这就是成本的“动态控制原理”。28n第一步第一步 识别全部的耗能过程识别全部的耗能过程n统计各种用电、用水设
8、备的型号统计各种用电、用水设备的型号n统计各个用水、用油、燃气等的项目统计各个用水、用油、燃气等的项目n根据设备、资源的用途进行分类根据设备、资源的用途进行分类29 第二步第二步 编制管控的依据标准，即根据项编制管控的依据标准，即根据项目的实际情况，制定出项目用电用水预算目的实际情况，制定出项目用电用水预算30一、项目公共水电预算的编制一、项目公共水电预算的编制1、公共用电预算、公共用电预算A.公共设备用电的收入公共设备用电的收入 在深圳公共设备用电费用，已包含在物业管理服在深圳公共设备用电费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，务费中，不能另行收取。若管理费的收缴
9、率过低，则对应公用设备用电收入过低。则对应公用设备用电收入过低。B.公共设备用电费用计算公共设备用电费用计算 统计各种用电设备的功率、及运行的时间，计算统计各种用电设备的功率、及运行的时间，计算公共设备每年平均用电度数，乘单价，可得用电公共设备每年平均用电度数，乘单价，可得用电费用。详见预算表费用。详见预算表312 2、公共用水预算、公共用水预算A.A.公共用水的收入公共用水的收入 在深圳公共用水费用，已包含在物业管理在深圳公共用水费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公共用水收入过低。缴率过低，则对应公共用水收入过低。B
10、.B.公共用水费用计算公共用水费用计算 统计各种用水设备及用水途径，可按指标，统计各种用水设备及用水途径，可按指标，计算公共用水量，乘相应的单价，可得用计算公共用水量，乘相应的单价，可得用水费用。详见预算表水费用。详见预算表32二、中央空调预算1、收入按制冷面积及核定后的单价进行收费。按能量进行计费2、费用33三、水电代收代缴统计测算34第三步 落实水电控制责任人n公司审批水电报销单的领导要根据预算进行审批n公司要设置水电管理工程师n项目要设置水电管理员、抄表员n各种设备要落实操作责任人35第四步 数据的采集上报及分析n由项目水电管理员进行抄表报财务n由财务人员编制财务报表报公司n由公司水电工程师进行审核，费用是否超预算，超预算需查找原因36第五步 纠偏及改进n费用在预算内，可上报公司领导审批，n费用超预算，组织技术力量进行纠偏和改进n费用超预算，一定要公司领导批准后方能报销37第四节 节能降耗案例1、供配电系统节能降耗案例2、某多层花园管网漏水应对案例3、加压水泵节能案例4、地下车库照明节能案例5、中央空调节能案例6、扶梯节能案例
