1、 中国管理资讯网2022-8-31百富琪商业广场招商方案百富琪商业广场招商方案孔雀东南飞，百富琪打造东南时尚消费圈！2006.07.12原动力地产顾问 中国管理资讯网2022-8-32原动力地产顾问对于本项目商业的理解原动力地产顾问对于本项目商业的理解项目定位时尚消费圈东南城市区域商业中心商业形态住宅商业群楼内街式小商铺区位环境城市东南次中心进出城快速交通枢纽区域商业中心缺失业态规划时尚购物休闲娱乐商务消费销售方式产权分割返租三年 中国管理资讯网2022-8-33原动力地产顾问对项目商业销售目标的理解原动力地产顾问对项目商业销售目标的理解高销售率高销售率较短的销售周期较短的销售周期较高的投资回
2、报较高的投资回报通过高销售率形成市场热点通过高销售率形成市场热点高利润率高利润率较低的开发风险较低的开发风险理想的销售价格理想的销售价格 中国管理资讯网2022-8-34项目可开发方向项目可开发方向时尚消费功能时尚消费功能休闲功能休闲功能本项目可能功能界定本项目可能功能界定购物功能购物功能百货商场百货商场/超市超市时尚消费时尚消费餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐小型小型shoping- 中国管理资讯网2022-8-35项目资源因子分析与项目功能定位表项目资源因子分析与项目功能定位表影响因子百货时尚消费休闲娱乐项目具备情况对地段及昭示性的要求外部因素高较高一般位于环城南路与春城路交叉口，东南区域核心地段
3、，昭示性良好对公共交通的要求高高一般交通条件优越对噪音控制的要求一般一般高临靠环城南路，会造成一定的噪音污染对自然景观的要求一般一般高周边无自然景观对建筑装修档次及配套设施的要求内部因素高较高较高尚未动工，伸缩性大对公共休闲空间的要求一般较高高公共空间较少对管理服务的要求较高一般高尚未确定，可灵活安排营运及管理购物功能购物功能时尚消费时尚消费休闲功能休闲功能 中国管理资讯网2022-8-36项目定位的两个方向项目定位的两个方向餐饮休闲餐饮休闲时尚消费时尚消费定位方向定位方向1 1定位方向定位方向2 2本项目本项目定位方向定位方向3 3百货超市百货超市 中国管理资讯网2022-8-37序号 项目
4、特性购物商场适应性得分时尚消费适应性得分休闲娱乐适应性得分位置本项目位于环城南路与春城路交叉口、东南区域核心地段。比较适应，区域辐射性好。但路宽车快不易聚人气。2比较适应，区域辐射性好。3影响不明显3区域功能住宅区、商业商务配套区.生活配套逐步完善中，周边商业的发展会使需求不断放大。区域商业中心缺失，前景好。3区域商业中心缺失，前景好。3本区域内未形成有规模的休闲业态，空间与风险并存。3交通配套项目东南区域交通可达性较好，但公共配套不足.对公共配套要求高，条件匮乏。2条件相对匮乏2公共配套影响不大，但停车条件不足。3 昭示性三面临街.展示面大，商业昭示性强：利于吸引人流。强烈的昭示性是零售业的
5、必须4有利于吸引年轻人流4昭示性强，有利于吸引商务和游客消费。4 环境周边公共环境及轶序较差.影响商业环境及消费档次。2对年轻消费者影响不大3负面影响大于正面影响。2项目特性与功能适应性比较分析项目特性与功能适应性比较分析 中国管理资讯网2022-8-38 序号 项目特性购物商场适应性得分时尚消费适应性 得分餐饮休闲适应性 得分景观周围无自然景观资源和公共休闲活动空间影响不大3附加值作为较为明显，项目无优势。2景观附加值非常明显，项目无优势。1噪音春城路、环城路车速快，汽车噪音较大。影响不大3对噪音不太敏感2对噪音非常敏感1消费人群居民及上班族较多，旅游及商务人群较多。周边居民日常消费品需求明
6、显，但总量不大。2年轻上班族较多，但和平商圈比较近，影响较大。2旅游及商务人群较多，需求较旺。4 价格片区内无综合商场，缺乏销售参照物。百货业售价较高，但市场相对饱和、同质化严重。3市场潜力较大，商铺规模小易于销售，但市场总量小竞争激烈。3区域内市场需求大，但商铺规模大单价低且不易销售。2租金片区内无综合商场，缺乏销售参照物。租金较高，招商相对容易。3租金较高，招商难度较大。2租金较低，招商难度大。1合 计272624从项目自身条件角度分析：从项目自身条件角度分析：百货超市时尚消费餐饮休闲百货超市时尚消费餐饮休闲项目特性与功能适应性比较分析项目特性与功能适应性比较分析 中国管理资讯网2022-
7、8-39项目区域分析小结项目区域分析小结从区域市场空间分析从区域市场空间分析餐饮休闲购物时尚消费餐饮休闲购物时尚消费从项目特性分析从项目特性分析购物功能购物功能时尚消费餐饮休闲时尚消费餐饮休闲从区域人流结构分析从区域人流结构分析上班族旅游商务居民上班族旅游商务居民过境人流周边居民过境人流周边居民项目定位建议：项目定位建议：1 1、项目初步定位为城市东南部区域商业中心和区域商务配套；、项目初步定位为城市东南部区域商业中心和区域商务配套；2 2、以时尚消费品和精品百货为主要业态，层次较高的餐饮休、以时尚消费品和精品百货为主要业态，层次较高的餐饮休闲为补充。闲为补充。3 3、充分考虑区域消费群和目标
8、顾客夜生活需要，填补区域商、充分考虑区域消费群和目标顾客夜生活需要，填补区域商业夜场空白。业夜场空白。 中国管理资讯网2022-8-310目标顾客消费行为特征分析目标顾客消费行为特征分析上班族上班族追求时尚追求时尚随机性强随机性强重复频率高重复频率高购买力较强购买力较强游客游客追求新奇追求新奇随机性强随机性强停留时间短停留时间短购买力较弱购买力较弱商务客商务客追求品味追求品味品牌忠诚度高品牌忠诚度高重复频率较高重复频率较高购买力强购买力强居民居民追求实惠追求实惠规律性强规律性强超市购物为主超市购物为主购买力较强购买力较强建议：建议：1 1、项目整体目标消费者重点针对商务项目消费和城市白领即、项
9、目整体目标消费者重点针对商务项目消费和城市白领即写字楼上班族，以游客和居民消费为辅。写字楼上班族，以游客和居民消费为辅。2 2、项目应充分规划商业及商务配套，如停车场，以便于商务、项目应充分规划商业及商务配套，如停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。消费和过境车辆进入。3 3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。业态及目标顾客。 中国管理资讯网2022-8-311 项目定位 小型shoping-mail 区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。四大价值点 区域购物中心；区域商务休闲中心；区域时尚消费中
10、心；最大限度的业态整合打造复合商业中心。项目定位项目定位 中国管理资讯网2022-8-312 项目定位 小型shoping-mail 区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。机会(O)区域潜在商业需求大区域商业配套易于接受区域夜生活场所缺失轻轨交通增值预期极大项目优劣势分析项目优劣势分析优势(S)商业昭示性强区域辐射性强可达性较好区域上班族及游客多区域商业中心缺失劣势(W)不易形成规模效应区域商业氛围缺失过境人流大于固定人流周边自然及人文环境较差威胁(T)区域新项目同业态经营可能快速通道较难聚集人气居民少夜场消费人气不足业态混杂管理困难 中国管理资讯网2022-8-313项目战略选
11、择项目战略选择可选择的SO战略 强化商业商务配套,突出商业层次,重点打造以商务休闲娱乐及夜生场消费中心可选择的WO战略 强化夜场消费避开环境缺陷,以特色商品吸引过境人流,延长经营时间.可选择的ST战略 通过商务消费带动品牌经营,夜场娱乐与时尚消费互为补充.商务消费与时尚消费有所区隔.可选择的WT战略 营造内部小环境,弥补外环境之不足,强化配套以吸引和留住人流.优优 势势劣劣 势势机机 会会威威 胁胁优势优势机会机会 中国管理资讯网2022-8-314项目业态规划项目业态规划品牌服装、鞋类品牌服装、鞋类品牌商品品牌商品机机 会会品牌皮具品牌皮具品牌文具品牌文具品牌化妆品品牌化妆品品牌礼品品牌礼品
12、品牌电器品牌电器手机及手机及数码产品数码产品时尚消费时尚消费家居及个人饰品家居及个人饰品图书音像制品图书音像制品工艺品土特产品工艺品土特产品体育及户外用品体育及户外用品美容保健品美容保健品大药房大药房配套功能配套功能快餐店快餐店影像中心影像中心美容美发店美容美发店数码冲印数码冲印银行银行咖啡厅咖啡厅茶茶酒酒吧吧西餐厅西餐厅健身房健身房KTVKTV书吧书吧休闲娱乐休闲娱乐 中国管理资讯网2022-8-315目标行业分析目标行业分析目标行业商品类商品类服装服装 鞋类鞋类 皮具类皮具类饰品饰品 文具文具 礼品类礼品类餐饮休闲类餐饮休闲类药品食品药品食品 茶叶茶叶 工艺品工艺品美容化妆品美容化妆品 保
13、健品保健品西餐西餐 茶酒吧茶酒吧 咖啡咖啡健身健身KTVKTV桑拿桑拿数码冲印数码冲印 银行银行 影楼影楼快餐快餐 美容美发美容美发 药店药店 配套服务类配套服务类 中国管理资讯网2022-8-316规划业态面积比例规划业态面积比例商品类商品类服装鞋类皮具类饰品文具礼品类餐饮休闲类餐饮休闲类药品食品茶叶工艺品美容化妆品保健品西餐茶酒吧咖啡健身桑拿溜冰场配套服务类配套服务类KTV慢摇吧迪厅数码影剧院快餐羔点屋花店美容院药店书店音像制品店银行数码影楼 中国管理资讯网2022-8-317招商策略总纲推广攻略推广攻略活动攻略活动攻略客户群落定点推广客户群落定点推广目标行业定向宣传目标行业定向宣传渠道攻
14、略渠道攻略目标行业直销渠道目标行业直销渠道大客户一对一营销大客户一对一营销社会活动营销造势社会活动营销造势目标客户集群式推广直目标客户集群式推广直销活动销活动招商推广策略招商推广策略 中国管理资讯网2022-8-318推广攻略推广攻略客户群落定点推广客户群落定点推广目的：集中信息、有效投、最低成本行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示目标行业定向宣传目标行业定向宣传 中国管理资讯网
15、2022-8-319渠道攻略渠道攻略目的：行业客户集群式直销、品牌大客户一对一公关渠道：行业客户资源整合、重点客户专人拜访形式：酒会、论坛、交流会、登门拜访目标行业直销渠道目标行业直销渠道大客户一对一营销大客户一对一营销行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑 中国管理资讯网2022-8-320招商推广活动攻略招商推广活动攻略目的：营造项目品牌和知名度、建立实效营销售传播和直销渠道.渠道：行业协会、主管部门、商业管理机构、地方政府.形式：区域商业发展论坛、交流会、招商会、联谊会、行业研讨会社会活动营
16、销造势社会活动营销造势目标客户集群式推广直销活动目标客户集群式推广直销活动行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑 中国管理资讯网2022-8-321商业形象包装策略商业形象包装策略形象包装策略总纲市场认知:区域复合商业中心(小型shopingmail)功能定位:商务休闲和时尚消费中心形象定位形象定位展示面华丽高雅,商务休闲与时尚消费人群区隔.购物区与休闲区分隔,动静分离.现场氛围现场氛围大众媒体营造声势,建立品牌公众形象,动态宣传.目标行业重点诉求,专业杂志重复推荐,强化记忆.媒介包装媒介包装专业
17、招商手册全面展示,详解优势,深入人心.商业海报宣传单广泛投放,吸引关注 中国管理资讯网2022-8-322形象推广策略形象推广策略公共关系策略公共关系策略开展片区商业规划发展论谈行业经济研讨会广告推广策略广告推广策略完善区域商业配套-区域商业整体升级中从和平路到百富琪昆明第三代时尚消费业态出现小型shopingmail完整业态,区域复合商业中心完美呈现争取入驻商户的优惠政策经营导向策略经营导向策略“统一招商、统一营运、统一管理”,增强投资信心销售和招商以利于项目的整体经营成功为出发点。 中国管理资讯网2022-8-323商业规划建议商业规划建议负一层规划建议负一层规划建议分割大开间开放式柜台分
18、割小开间青年娱乐区青年娱乐区(迪厅迪厅)人流人流配套工程配套工程(停车场停车场)青年娱乐区青年娱乐区(溜冰场溜冰场)车流车流人流人流 中国管理资讯网2022-8-324商业规划建议商业规划建议休闲餐饮区休闲餐饮区时尚消费区时尚消费区配套服务区配套服务区品牌商品区品牌商品区一层规划建议一层规划建议分割大开间开放式柜台分割小开间人流人流人流人流人流人流人流人流人流人流 中国管理资讯网2022-8-325商业规划建议商业规划建议休闲餐饮区休闲餐饮区时尚消费区时尚消费区时尚消费区时尚消费区品牌商品区品牌商品区二层规划建议二层规划建议分割大开间开放式柜台分割小开间人流人流人流人流 中国管理资讯网2022
19、-8-326商业规划建议商业规划建议健身会所区健身会所区商务消费区商务消费区夜场娱乐区夜场娱乐区(KTV)(KTV)三层规划建议三层规划建议分割大开间开放式柜台分割小开间人流人流人流人流公共服务区公共服务区时尚消费区时尚消费区 中国管理资讯网2022-8-327项目商业营销策略项目商业营销策略主力店主力店前期只租不售不可分割小产权先销售开业后带租约销售先招商后销售餐饮休闲娱乐业态餐饮休闲娱乐业态品牌店品牌店边销售边招商三年原价回购即返两年租金统一返租三年餐饮休闲娱乐业态餐饮休闲娱乐业态 中国管理资讯网2022-8-328招商工作周期招商工作周期销售工作周期销售工作周期:06.08-08.09:
20、06.08-08.09筹备期开盘强销期现房清盘期八月八月O七年三月七年三月五月五月O八年三月八年三月十二月十二月持续销售期认筹期十二月十二月主体工程动工商业销售开盘主体工程完工商场交付装修九月九月筹备期推广认知期签约入住期全面招商期主力店开业期地下工程开工商业认筹开始招商工作周期:06.08- 中国管理资讯网2022-8-329招商周期工作内容招商周期工作内容八月八月O七年三月七年三月五月五月O八年三月八年三月十二月十二月十二月十二月九月九月筹备期推广认知期签约入住期全面招商期主力店开业期第一阶段方案制订主力店招商渠道建立第二阶段方案调整品牌招商渠道直销第三阶段全面签约入住开业持续招商 中国管
21、理资讯网2022-8-330筹备期2006.08.012006.08.012007.03.312007.03.31开盘强销期2007.04.012007.04.012008.03.312008.03.31持续销售期2008.04.012008.04.012008.03.312008.03.31入住期尾盘期2006.04.012006.04.012006.12.312006.12.3130%30%25%25%15%15%营销节点营销节点销售比例销售比例工作周期工作周期招商节点招商节点招商周期工作节点安排招商周期工作节点安排筹备及推广期方案制订宣传物料主力店政策渠道建立及客户梳理全面招商及直销期招
22、商政策及业务文件商业管理机构确定团队组织及培训交房开业期管理方案及团队组织开业培训后期招商政策认筹期第一阶段第二阶段第三阶段交交房房开开业业开开盘盘招商比例招商比例准备工作准备工作20%10%50%40%30%50% 中国管理资讯网2022-8-331各阶段招商优惠政策各阶段招商优惠政策主力店签三年免半年签五年免一年品牌店开盘前开盘前签五年免一年签十年免二年300平以上休闲餐饮娱乐业签三年免半年签五年免九个月签五年免半年签十年免一年签三年免三个月签五年免六个月签五年免半年签十年免一年300平以下品牌商品开盘后开盘后开业后开业后 中国管理资讯网2022-8-332商铺预订及租赁确认方式商铺预订及租赁确认方式主力店入驻意向协议三个月租金落定交房前付全部租金品牌店商铺预定协议三个月租金落定交房前付全部租金招商代理公司开发商三方租赁协议投资业主商业管理公司公证处 中国管理资讯网2022-8-333谢谢！
