1、西安市土地定级因素权重体系与分值计算 对外交通包括铁路、公路、航空三方面，它们通过火车站、汽车站、飞机场（包括机场代办处）向外辐射，原则上讲应该选取，但考虑到这些站点一般要通过市内交通转达到目的地，且市内交通布局考虑的重要因素之一，就是这些站点，因此，市内交通便捷度本身就含有对外交通的影响。西安市的路网密度的分布规律，中心城市区大于郊区，而在市区内区域差异不大，因此只作为参考因素。由于西安流动人口数量大，常住人口定位统计困难，加之人口密度的分布规律大致是市区大于郊区，因此其规律和影响可通过商业繁华度来体现，不用专门作为因素选取。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 二、定级因素的资料整理与分值
2、计算 定级因素资料整理与分值计算的思路是：先收集各定级因素的资料；然后根据具体情况确定每种因素及因子的服务半径和功能分值；第三根据量取的相对距离（r），对商服度和公交便捷度等因素利用指数衰减法，对生活设施、公用设施、环境优越度等因素利用区域划分法，计算每种因素对每个定级单元的作用分值，然后利用加权平均的方法求得每个定级单元各种定级因素的总分值。其关键是第二、三两阶段。各种因素资料的整理与分值计算为：西安市土地定级因素权重体系与分值计算 1.商服繁华度 根据收集到的商服繁华度情况，将西安市划分为5个市级商业中心（连在一体，为一级商业中心），2个区级商服中心（二级中心）和16个小区级商服中心，每级
3、商业中心的规模指数、功能分值和服务半径见表2-1-2。表2-1-2 西安市商服中心规模指数及功能分值西安市土地定级因素权重体系与分值计算 其中Mi为直接给定；Fi=Mi-Mi-1；nSR（S为建城区面积，n为商服中心数量）。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 将计算出的各级商服中心,按公式)1(riiFf分别计算各级商服中心对不同单元的影响分值，见表2-1-3。其中，r为相对距离，r=实际距离/服务半径。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 2.道路通达度道路通达度 据实地调查，参照西安市城市道路改造规划，首先将道路划分为主干道（混合型、生活型、交通型）、次干道（生活型、交通型）和支路三级六
4、种类型，并对其功能进行赋分，见表2-1-4。然后利用d=S/2L计算出各级道路的影响半径（最大影响距离）。最后根据相对距离，利用指数衰减规律计算出通达度影响分值。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 3.交通便捷度 公交便捷度重要通过计算公共交通站点服务半径和站流量来影响土地级别。其结果见表2-1-5。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 5.公用设施 公用设施包括医院、幼儿园、小学、中学、邮局、银行等6个因子。经过专家征询，其权重或作用指数为医院0.2072，幼儿园0.1772，小学0.1772，中学0.1582，邮局0.1431，银行0.1412，按各因子的方便程度予以赋分 （见表2-1-
5、72-1-12）。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 4.环境质量优劣度 包括大气、水体和噪声污染等三项因子，各自的权重和作用指数为：大气0.6、水体0.15、噪声0.15。（1）大气污染分值（见表2-1-13）。oiiiCCI/nniiIWQ1其中：其中：Iii污染物指数；污染物指数；Ci该测点该测点i污染物实测值；污染物实测值；Coii污染物的标准值（取为污染物的标准值（取为0.15毫毫克克/立方米）；立方米）；Q综合大气污染指数；综合大气污染指数；Wii污染物对大气污染的权值。污染物对大气污染的权值。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 测点得分值5.1084.43QY测点单元调整分值
6、=大气污染权重 （作用指数）测点得分值 对非测单元按市场比较原则给定。西安市土地定级因素权重体系与分值计算（2）水质环境。根据现有西安市水环境质量研究资料，按照五级水体评价标准，对地下水的污染根据距离污染河流的远近进行评价。五级评价标准是：好水区（清洁区）、较好水区（轻污染区)、较坏水区（中等污染区）、坏水区（重污染区）、极坏区（严重污染区）。分值计算按三步进行，即确定综合污染指数，计算得分值和各单元调整分值（见表2-1-14）。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 其中单元得分值1 100minmaxminXXXXfii式中：fi单元得分值；Xi综合指数，即1，2，3，4，5；Xmax，Xm
7、in分别为最大、最小值。西安市土地定级因素权重体系与分值计算（3）噪声污染。处理方法同水污染和大气污染，结果见表2-1-15。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 三、土地级别划分与验证（1）计算单元总分值。对392个定级单元内的各定级因子作用分值，经过加权平均处理，得到单元总分值。（2）级别分值区间的确定与级别划分，利用总分频率曲线统计判断法编制频率直方图（图2-1-3）将土地定级单元总分值划分成7个区间（表2-1-16），并以此作为指标将土地划分为7个级别。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 2.土地级别的分布规律（1）土地级别总体分布规律。西安市建城区及近郊区共划分为7个土地级别。从总
8、体上来看，以城墙作为界线，城墙以内的土地级别较高，城墙以外的土地级别较低。城墙以内最低的是III级，而且大致沿城墙内缘呈环形分布。I，II级地大都以东西大街，解放路和平路、莲湖路东西五路、南北大街为轴线，呈“井”字形分布，其中以钟楼为中心的西安市土地定级因素权重体系与分值计算 东、西、南、北四大街分布的面积最为集中，城墙以外，往东、往北随着距城墙距离的增大呈递减趋势；往南有南门长虹饭店和小寨两个III地级中心，随着距中心的距离增大，级别依次递减；往西有西门省林业厅和土门两个III级地中心，随着距中心的距离的增大，级别也向周围依次递减；三桥镇和纺织城分别为V，VI级，在周围形成了相对的高值中心。
9、西安市土地定级因素权重体系与分值计算（2）高级别土地级与高级商服中相对应。西安市I，II级土地都分布在一级商服中心（连片分布）。这里商服业集中，儿乎集中了西安市的全部大型商场。如民生大楼、唐城百货大厦、西安百货大厦、解放百货大楼、古都大厦、华侨商店、朱雀大厦以及北大街商场、城隍庙商场、解放商场等骨干商业企业。二级商服中心的小寨、士门等也都是级别较高的III级土地。因此，西安市高级别土地级与高级别商服中心之间有着很好的对应关系。（3）土地级别由高级向低级逐渐过渡。西安市土地等级从宏观上来看，土地级别由城墙以内的高级别向城墙以外的低级别逐渐过渡。愈接近市中心区，土地级别也愈高，让商业中心区，土地级
10、别基本上依次降低。（4）主要干通两侧级差收益呈递减趋势。道路通达度是反映土地质量的重要因素之一，在主要交通干道或次主干道，都因为追路通达度的影响，土地等级也呈现出垂直于主要通路向两侧递减趋势。在靠近主要交通干道地域土地级别相对增高，相反，远离主要交通干通的地域，其土地级别逐渐降低。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 3.土地级别的分布土地级别的分布 西安市中心城市区土地级别的分布状况是：（1）I 级土地。I 级土地主要是以东、西、南、北四条大街和解放路呈带状或呈片状分布，竹笆市以东至建国路，省幼儿园（东四道巷）以北至火车站都呈连续的带状分布；以北大街商场为中心的 l 级地呈斑状分布。I 级地
11、是西安市最繁华的地带。（2）II 级土地。II 级土地靠近 l 级土地分布。主要分布在五路口 l 级地两侧、北大街一级地两侧、西大街（竹笆市以西）和南门（城墙内）附近五个地带，但是规模较小、受 I 级地繁华程度的影响较大。（3）III 级土地。III 级土地除在小寨、士门分别呈斑状分布以外，其余都分布在墙以内的l，II 级土地的边缘和城墙外的南门、西门和解放门附近。城墙以内的III级地基本上是生活居住区。西安市土地定级因素权重体系与分值计算（4）IV级土地。IV级土地分布在城墙外的边缘地带。在城郊区，主要分布在小寨、土门III级地的四周，而且以大庆路以南，文艺一翠华路以西的西南郊分布最为集中。
12、（5）V级土地。V级土地在东北及东南郊呈环带连片分布；在西郊分布在三桥和以土门为中心的 IV 级地外围边缘;在西南郊以省人民医院为中心呈斑状分布。（6）VI 级土地。VI 级土地基本上环绕分布在城市边缘地带，是工业、仓储业主要区域，商业及生活设施较差，交通不太便利。但是环境条件优良，而且空旷地面积较大，是西安市城区进一步向外扩展的区域。纺织城为VI 级土地，较周围土地质量要高。（7）VII 级土地。VII 级土地主要位于西北、东北、东南及西南郊的城市规划区范围，城市建成面积小，耕地面积广，是城市农副食品、蔬菜的主要供应地，具有明显的农田景观特点。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 4.土地级
13、别的验证土地级别的验证（1）土地利用效益资料的收集与整理。按规程要求，在各个级别内确定样点，分别收集商业企业和以生产为主的工业企业的用地效益资料，统计测算出其用地效益，见表2-1-17。西安市土地定级因素权重体系与分值计算（2）级差收益的测算。利用模型nnrAR)1(进行模拟。其中Rn为土地效益；n为随土地级别I VII级分别为7，6，r为土地级差系数；A为基数值。并设N为土地级别数。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 令Y=Ln=Rn,B0=LnA,X=N,B1=Ln(1+r)则Y=B0+B1X+，N(0,2)B0，B1，为不依赖于X的未知参数。计算过程如下：35.0287114084.2
14、628716.117)(1)()(12221XNXYXNXYB43.2435.083.310XBYB西安市土地定级因素权重体系与分值计算2(21NtXXBi故直线回归方程为：Y=2.43+0.35X 显著性检验：=0.01 可推证在假设H0=B1=0下28.8)(21XXBi西安市土地定级因素权重体系与分值计算 结果见（表2-1-18）西安市土地定级因素权重体系与分值计算 而 ，所以拒绝H0，即认为线形回归效果是显著的。那么：A=eB0=11.36 r=eB0-1=0.42则：Rn=11.36(1+0.42)n 其模型的经济含义是第八级或零级土地的收益为11.36元/平方米，土地每提高一个级别
15、，收益就增加0.42倍，最终土地级差收益见表2-1-19。12.80322.4)5()2(005.02tNt西安市土地定级因素权重体系与分值计算从上表可以看出，西安市土地级别间存在着明显的级别收益，随着土地级别地的提高逐渐增大，I 级地的级差收益是 VII级地25.3倍。这充分说明采用综合因素评定法划定的土地级别符合西安市实际，是科学合理的。西安市土地定级因素权重体系与分值计算 5.基准地价测算 根据基准地价测算原理与方法，可以测算出各个级别商、住、工用地的基准地价来。如果利用上述商用地效益模型，并根据1992年工业用地情况选取5%的土地还原率，测算出西安市市商业用地基准地价曲线为：Y=227
16、.2 X 1.42n西安市土地定级因素权重体系与分值计算 商业用地的基准地价中值如表2-1-20所示。第三节 农用土地分等定级 一、农用土地的概念和特点 农用地概念 特点：直接量测或估测的属性 气候：光水热气地学 地形 地质 地貌 水文 土壤 物理 化学 生化 生物、动物、植物、微生物 社会：经济、技术、人口、交通、劳动力第三节 农用土地分等定级 农用地质量：农用地质量概念：土地质量：适宜某种用途的程度，土地各种性质的综合反映，主要依据土地生产力高低。农用地质量：农用地各种性质的综合反映，适宜于农作物耕作程度要与一定的利用方式，用途相联系。第三节 农用土地分等定级 农用土地质量特点：人类可调控
17、的生态经济复合系统。土地肥力是农用地质量的基础决定作物分布、产量、质量、土地生产力大小，包括土壤肥力和气候肥力。农用地质量的时间变异性和空间变异性是城镇土地不可比拟的纬度、经度、高度地带性变化、非地带性变化 农用地对农作物多种适宜性和利用上的多变性 影响农用土地质量的因素可分为长期稳定因素光、水、热、地形；短期易变因素集约利用、交通第三节 农用土地分等定级 3.农用地质量标准 肥沃性标准适宜性标准 适宜程度、宽窄经济性标准 经济地理位置、投入、技术改良性标准第三节 农用土地分等定级 4.耕地占补平衡中新垦耕地质量质量相当占、补全省中等水平耕地质量基本上满足作物正常生育条件质量因素基础设施灌溉、
18、排水土壤肥力土层深度、有机质、养分、PH、耕作厚度障碍因素消除土地生态环境第三节 农用土地分等定级 二、农用土地的评价与分等定级（一）农用地评价类型 目的土地适宜性评价土地生产潜力评价土地经济评价适宜程度限制强度以土地自然属性为主，结合土地社会经济条件评定对特定利用类型适应性过程估算土地最高达到产量的过程经济指标、投入、产出第三节 农用土地分等定级 潜力 土地生产力=土地自然属性+人们生产活动作物本身生理特性作物生长的自然、社会、经济条件第三节 农用土地分等定级 2.途径 3.现行评价方法：直接与间接相结合的方法直接评价最终反映土地生产力的产量、产值、级差地租间接评价土地质量影响因素指标评定第
19、三节 农用土地分等定级（二）农用地分等定级 1.目的、意义 2.农用土地的等级科学合理地确定征地补偿费、农地税收土地使用制度改革需要充分有效地利用土地资源为充实地籍管理信息系统提供宝贵资料等反映不同质量地土地在不同利用水平、利用效益下地土地、划分依据、顺序级反映等影响下土地质量的差异划分依据顺序第三节 农用土地分等定级 3.农用土地分等定级的原则：区域差异原则；主导因素与综合分析原则；定量分析与定性分析相结合的原则；宏观与微观可比的原则；第三节 农用土地分等定级 三、农用地分等技术路线：土地质量是指对一定用途而言的，由一定作物的产量来衡量。1 按土地的自然条件计算土地的潜力，用理论产量来衡量土
20、地潜力的高低；2 用当地产出水平的“土地利用系数”将土地修订到现实产出水平上；3 用反映当地投入产出水平的“土地经济系数”进行修正，使不同质量及经济条件下的土地反映各自的收益水平；第三节 农用土地分等定级 三者综合得到土地的等级准粮总量评价区内各样点理论标总量评价区内各样点标准粮土地利用系数lK三大模块土地自然潜力评价模块 Ki土地利用水平评价模块 Kl土地经济投入水平评价模块 Kc单位土地指数 KGi=Ki Kl Kc成本）指数全国最佳（产量成本）指数某评价区内实际（产量土地经济系数cK第三节 农用土地分等定级 二、农用地分等技术路线：特点：1 以建立全国土地等的顺序为目的，按土地潜力、利用水平、经济特性综合进行分析，确定标准条件，寻找可比标准。2 土地分等以不同作物种类和不同耕作制度相联系，在标准约束条件下进行。第三节 农用土地分等定级确定标准耕作制度灌溉田 稻稻田 二年五熟制望天田 稻油 一年二熟制 旱 地 豆油 二年五熟制指定作物：稻、油、黄豆 指定光温生产指数第三节 农用土地分等定级 3.采用适宜的投入产出指标，在统一的指标下进行投 入物 质活劳动 按当地平均实际劳动报酬计算工业品国家统一价格非工业品当地平均价格
