1、酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议执行力地产顾问执行力地产顾问执行力执行力创造品牌价值创造品牌价值成都优质写字楼市场情况成都优质写字楼市场情况 写字楼等级划分标准写字楼等级划分标准 写字楼整体市场供应量写字楼整体市场供应量 现有优质甲级写字楼体量与分布现有优质甲级写字楼体量与分布 未来甲级写字楼体量与分布未来甲级写字楼体量与分布 优质乙级写字楼体量与分布优质乙级写字楼体量与分布 本项目可类比优质写字楼体量与分布本项目可类比优质写字楼体量与分布 本项目可类比市场租金与售价水平本项目可类比市场租金与售价水平 本项目可类比优质写字楼典型案例分析本项目可类比优质写
2、字楼典型案例分析 优质写字楼小结优质写字楼小结写字楼等级划分标准写字楼等级划分标准序号序号参评项目参评项目衡量标准衡量标准顶级写字楼顶级写字楼甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼1 1地理位置地理位置 坐落于商务区相对集中的核心坐落于商务区相对集中的核心区域区域,周边配套设施完善周边配套设施完善 坐落于商务区相对集中的，区域或市坐落于商务区相对集中的，区域或市政规划商业区内政规划商业区内 坐落于市区，主要商坐落于市区，主要商业办公区业办公区2 2公共交通公共交通 交通便利交通便利,周边交通网络发达周边交通网络发达,超过超过 5 5 条以上公交线路条以上公交线路,近规划近规划的轨道交通进出口
3、的轨道交通进出口 交通便利交通便利,周边交通网络发达周边交通网络发达,有不低有不低于于5 5 条以下公交线路条以下公交线路,近规划的轨道交近规划的轨道交通进出口通进出口 交通便利交通便利3 3基本要求基本要求 土地性质为商业用地土地性质为商业用地 土地性质为商业用地土地性质为商业用地 土地性质为商业用地土地性质为商业用地4 4可视性可视性 可视性极强可视性极强 可视性强可视性强 可视性一般可视性一般5 5建筑规模建筑规模 超过超过50,00050,000米米 超过超过20,000 20,000 平方米平方米 超过超过10,000 10,000 平方米平方米6 6建筑设计建筑设计 国际知名设计院
4、国际知名设计院/国内甲级设计国内甲级设计院院 国际知名设计院国际知名设计院/国内甲级设计院国内甲级设计院 国内乙级设计院国内乙级设计院7 7建筑规划建筑规划 大堂宽敞、挑高三层或以上，大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高层净高2.7 2.7 米及以上，米及以上，通道宽通道宽2 2 米及以上，按大厦总建筑面积计米及以上，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积算停车位服务面积150 150 平方米平方米/停车位，空间少柱停车位，空间少柱 大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7 2.7 米左右、通道宽度适中，按大厦米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于总
5、建筑面积计算停车位服务面积小于180 180 平方米平方米/停车位停车位 有大堂，按大厦总面有大堂，按大厦总面积计算停车位服务面积计算停车位服务面积至少每积至少每220-250 220-250 平平方米配置一个停车位方米配置一个停车位8 8单层面积单层面积 1,500 2,000 1,500 2,000 平方米平方米 不少于不少于1,000 1,000 平方米平方米 不少于不少于800 800 平方米平方米9 9净层高净层高 2.7 2.7 米以上米以上 2.7 2.7 米左右米左右 不低于不低于2.5 2.5 米米1010架高地板架高地板 15cm 15cm 11cm 11cm 11cm 1
6、1cm 或无或无1111电梯电梯 电电 梯梯 按大厦总建筑面积计算按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过每部客梯服务面积不超过4,000 4,000 平方米平方米,等候时间不超过等候时间不超过30 30 秒，秒，载重载重1,6001,600/部，速度部，速度4m/s 4m/s 以以上上 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过面积不超过5,000 5,000 平方米，等候时间平方米，等候时间不超过不超过40 40 秒，载重秒，载重1,600 1,600/部，速部，速度不低于度不低于4m/s4m/s 按大厦总建筑面积计按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积算每
7、部客梯服务面积不超过不超过6,000 6,000 平方米平方米,载重载重1,000 1,000/部，速部，速度不低于度不低于3m/s3m/s1212货梯货梯 客货分离客货分离,至少至少2 2 部部 客货分离，不少于客货分离，不少于1 1 部部 可无客货分离可无客货分离写字楼等级划分标准写字楼等级划分标准序号序号参评项目参评项目衡量标准衡量标准顶级写字楼顶级写字楼甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼1313、电气电气 双回路市电双回路市电,办公区提供不办公区提供不低于低于120w/120w/的电量，后备发电设的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办备充足，在停电时能保证正常办公公 双回
8、路市电，办公区提供不低双回路市电，办公区提供不低于于80w/80w/的电量，备用电源充足的电量，备用电源充足 办公区提供不办公区提供不低于低于50w/50w/的电量的电量,有备用电且在紧急情有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共况下可保证大厦公共设施正常运作设施正常运作1414、弱电弱电 完善先进的完善先进的5A 5A 系统、物业系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦均可进入大厦,平均每平均每12 12 平方米平方米有一根电话线有一根电话线 完善先进的完善先进的5A 5A 系统、物业管系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进理软件，国内通讯网络服务商均
9、可进入大厦入大厦,平均每平均每20 20 平方米有一根电话平方米有一根电话线线 具备具备5A 5A 系统系统,提供至少三家国内通提供至少三家国内通讯网络服务商讯网络服务商1515承重承重 办公区活荷载不小于办公区活荷载不小于 350kg/350kg/办公区活荷载不小于办公区活荷载不小于 250kg/250kg/办公区活荷载办公区活荷载 200kg/200kg/左右左右1616卫生间卫生间 高档装饰及配置，有行政高档装饰及配置，有行政人员洗手间人员洗手间 高档装饰及配置，有行政人高档装饰及配置，有行政人员洗手间员洗手间 洗手间高档装洗手间高档装饰，提供手纸，灯具饰，提供手纸，灯具采用环保灯具采用
10、环保灯具1717业权业权 只租不售，单一业权只租不售，单一业权 开发商持有不低于一半开发商持有不低于一半 单一业权或分单一业权或分散业权散业权1818物业管理物业管理 提供高质量的物业管理服提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，建立办公管理信息系统，24 24 小时小时保安服务和维护服务保安服务和维护服务 提供高质量的物业管理服务，提供高质量的物业管理服务，计算机物业管理软，计算机物业管理软，24 24 小时保安服小时保安服务和维护服务务和维护服务 提供优质物业提供优质物业管理
11、服务，不低于管理服务，不低于24 24 小时报案服务和维修小时报案服务和维修服务服务1919入住率入住率 1 1 至至2 2 年内入住率不低于年内入住率不低于70%70%1 1 至至2 2 年内入住率不低于年内入住率不低于65%65%1 1 至至2 2 年内入年内入住率不低于住率不低于50-60%50-60%写字楼整体市场供应量写字楼整体市场供应量成都办公楼市场从成都办公楼市场从2000-20092000-2009年市场年市场上共有约上共有约259.3259.3万平方米办公物业供应。万平方米办公物业供应。而而20192019年新增供应量预计达到年新增供应量预计达到75.875.8万万平方米。平
12、方米。过量的供应导致市场环境恶化，加过量的供应导致市场环境恶化，加上宏观政策的调控，上宏观政策的调控，20192019年市场供应年市场供应急剧下降。部分项目被迫延期，有部急剧下降。部分项目被迫延期，有部分大楼甚至成为烂尾楼。分大楼甚至成为烂尾楼。随着经济发展和外资企业不断进驻随着经济发展和外资企业不断进驻成都，写字楼市场从成都，写字楼市场从20192019年开始复苏，年开始复苏，20192019年至年至20092009年的总供应量超过年的总供应量超过155155万万平方米，这段时间内新建写字楼主要平方米，这段时间内新建写字楼主要为出租和出售。在这期间大量烂尾楼为出租和出售。在这期间大量烂尾楼也
13、复工或转让，如：华敏翰尊国际、也复工或转让，如：华敏翰尊国际、力宝大厦等。力宝大厦等。现有优质甲级写字楼体量与分布现有优质甲级写字楼体量与分布 成都现有甲级写字楼市场，目成都现有甲级写字楼市场，目前存量约前存量约456,000456,000，现有甲级，现有甲级写字楼供应区域较为集中，主写字楼供应区域较为集中，主要是盐市口要是盐市口顺城街顺城街天府广天府广场的传统场的传统CBDCBD区域和人民南路沿区域和人民南路沿线。线。人民南路沿线凭借其便捷的交人民南路沿线凭借其便捷的交通优势，聚集了多数的甲级写通优势，聚集了多数的甲级写字楼。字楼。目前人民南路沿线和东大街沿目前人民南路沿线和东大街沿线为成都
14、市写字楼重要发展轴，线为成都市写字楼重要发展轴，受政府的产业导向性规划及政受政府的产业导向性规划及政策优惠，南部新区未来会有大策优惠，南部新区未来会有大量的办公物业入市，成为优质量的办公物业入市，成为优质写字楼发展一个重要区写字楼发展一个重要区域。现有优质甲级写字楼体量与分布现有优质甲级写字楼体量与分布编号编号项目名称项目名称供应体量（）供应体量（）1 1冠城广场冠城广场83640836402 2城市之心城市之心52000520003 3川信大厦川信大厦65749657494 4汇日央扩汇日央扩54268542685 5威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦54191541916 6国航世纪中心国航世纪
15、中心1800001800007 7时代广场时代广场46000460008 8中环广场中环广场47147471479 9香格里拉写字楼香格里拉写字楼46526465261010力宝大厦力宝大厦7178571785目前成都市有用的10栋甲级写字楼中，有6栋都分布在人民南路沿线。占比60%。未来甲级写字楼体量与分布未来甲级写字楼体量与分布 供应年供应年份份项目名称项目名称开发商开发商供应体供应体量量（）2009仁恒广场仁恒广场新加坡仁恒置新加坡仁恒置地地60000锦江国际锦江国际四川投资集团四川投资集团33000花样年喜年广场花样年喜年广场花样年集团花样年集团800002019航天科技大厦航天科技大
16、厦中国航天科技中国航天科技集团集团70000来福士广场来福士广场凯德置地凯德置地78000天府时代广场天府时代广场九龙仓集团九龙仓集团82000新希望大厦新希望大厦新希望集团新希望集团54000华宇蓉国府华宇蓉国府华宇置业华宇置业1700002019华人置地办公楼华人置地办公楼华人置地华人置地80000铁狮门项目铁狮门项目铁狮门铁狮门35000可以看出成都市未来甲级写字楼供应主要集中在市区，东大街和人民南路沿线。均为知名开发商修建的高档写字楼。包括国际一流开发商新加坡仁恒置地、凯德置地、美国铁狮门房地产开发商。国际地产大鳄陆续抢滩成都写字楼市场。成都甲级写字楼小结成都甲级写字楼小结成都现有写字
17、楼的标准相对与发达的一线城市来将，标准略有偏低，但未来集中的供成都现有写字楼的标准相对与发达的一线城市来将，标准略有偏低，但未来集中的供应和未来知名开发商的进驻，将有助于成都甲级写字楼的整体水平的提升；应和未来知名开发商的进驻，将有助于成都甲级写字楼的整体水平的提升；现有甲级写字楼分布在主要四个区域，春熙路盐市口区域，人民南路沿线，顺城街骡现有甲级写字楼分布在主要四个区域，春熙路盐市口区域，人民南路沿线，顺城街骡马市区域以及东大街沿线，其中，人民南路沿线分布最多，达到马市区域以及东大街沿线，其中，人民南路沿线分布最多，达到266,300266,300平方米，占总平方米，占总量的量的58%58%
18、。在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000629,000平方米，主要分布在人平方米，主要分布在人民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来激烈的竞争。激烈的竞争。成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分知名地产企业。知名地产企业。优质乙级写字楼体量及分布优质乙级写字楼体量及分布 编编号号项目名称项目名称供应体量（）
19、供应体量（）1天府中心天府中心40546.042铂金大厦铂金大厦1000003倍特康派倍特康派34627.204光大金融中心光大金融中心350745财富中心（上普国际）财富中心（上普国际）1831106正熙国际正熙国际445757华敏翰尊国际华敏翰尊国际800008东方广场东方广场1期期778111.73东方广场东方广场2期期29718.409丰德国际广场丰德国际广场17860110商鼎国际商鼎国际14322211宏达国际广场宏达国际广场4572812国嘉国嘉.新视界新视界8717713摩根中心摩根中心12770414丰德国际广场丰德国际广场3期期7066915高地中心高地中心40000新供应
20、成都乙级写字楼小结成都乙级写字楼小结 因春熙路、人民南路沿线等传统的商贸区域都处于锦江区和武侯区内，在乙级写字楼因春熙路、人民南路沿线等传统的商贸区域都处于锦江区和武侯区内，在乙级写字楼市场区域分布的租金和售价水平来看，武侯区，锦江区的租金售价水平都在全市平均市场区域分布的租金和售价水平来看，武侯区，锦江区的租金售价水平都在全市平均水平以上，青羊区和高新区稍有滞后。水平以上，青羊区和高新区稍有滞后。高新区因目前因新项目年份比较新，且拥有较不错的硬件设施，加之天府软件园，孵高新区因目前因新项目年份比较新，且拥有较不错的硬件设施，加之天府软件园，孵化园等园区坐落高新南区以及政府的对此区域未来产业的
21、规划，故此区域的目前面世化园等园区坐落高新南区以及政府的对此区域未来产业的规划，故此区域的目前面世 的高新国际广场一直拥有较高的满租率，且售价也高出全市平均水平。的高新国际广场一直拥有较高的满租率，且售价也高出全市平均水平。成都市乙级写字楼乙级写字楼目前总体量达到了成都市乙级写字楼乙级写字楼目前总体量达到了130.7130.7万平米，供求趋于平稳万平米，供求趋于平稳租金每月从租金每月从3030元元/月月6060元元/月，售价月，售价5,000-7,0005,000-7,000元元/入住率较高，达到了入住率较高，达到了90-95%90-95%，主要租户为低办公成本，对办公空间需求不大的中小企业。
22、，主要租户为低办公成本，对办公空间需求不大的中小企业。目前成都市乙级写字楼整体档次不高，缺乏专业化、个性化的服务与商务配套。目前成都市乙级写字楼整体档次不高，缺乏专业化、个性化的服务与商务配套。本项目可类比优质写字楼体量与分布本项目可类比优质写字楼体量与分布 编号编号项目名称项目名称供应体量（）供应体量（）1 1丰德国际广场丰德国际广场1786011786012 2商鼎国际商鼎国际1432221432223 3喜年广场喜年广场80000800004 4威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦54191541915 5国航世纪中心国航世纪中心180000180000根据本项目在眉山房地产的地标地位，选取了5
23、个可类比项目分布在成都东大街沿线和人民南路沿线的优质写字楼。其位于的区域也为成都市写字楼市场主要发展轴，市场成熟度较高，具有一定借鉴意义。其中甲级写字楼包括喜年广场、威斯顿联邦大厦、国航世纪中心，乙级写字楼包括商鼎国际、丰德国际广场。可类比优质写字楼市场租金与售价可类比优质写字楼市场租金与售价 编编号号项目名称项目名称平均租金平均租金均价均价1 1丰德国际广场丰德国际广场8585元元/.月月83008300元元2 2商鼎国际商鼎国际100100元元/.月月1250012500元元3 3花样年喜年广花样年喜年广场场120120元元/.月月1700017000元元4 4威斯顿联邦大威斯顿联邦大厦厦
24、105105元元/.月月1500015000元元5 5国航世纪中心国航世纪中心100100元元/.月月1500015000元元从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/.月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/.月，除丰德国际广场均价8300元，其余项目均价及二手售价均已过万。本项目可类比优质写字楼典型案例分析本项目可类比优质写字楼典型案例分析 威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦项项 目目 简简 介介 开发商：四川怡和置业有限公司开发商：四川怡和置业有限公司 地理位置：人民南路地理位置：人民南路 建筑面积：建筑面积：5419154191 楼层数：大厦共楼层数：大厦共2
25、626层，地面层，地面2323层，地下层，地下3 3层层 停车位：停车位：350350个个 市场指标市场指标市市 场场 指指 标标平均租金：平均租金：105105元元/.月月售价：售价：1500015000元元物管费：物管费：13.5013.50元元/平方米平方米月月主主 要要 租租 户户德国领事馆、巴基斯坦驻成都总德国领事馆、巴基斯坦驻成都总领事馆、美国领事馆农业贸易处、领事馆、美国领事馆农业贸易处、法国安盟保险、戴尔电脑成都办法国安盟保险、戴尔电脑成都办事处、英美烟草公司、百威啤酒、事处、英美烟草公司、百威啤酒、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行分行项项 目目 简
26、简 评评怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻 本项目可类比优质写字楼典型案例分析本项目可类比优质写字楼典
27、型案例分析 花样年喜年广场花样年喜年广场 项项 目目 简简 介介 开发商：花样年集团开发商：花样年集团 地理位置：锦江区东大街地理位置：锦江区东大街 古玩城旁古玩城旁 建筑面积：建筑面积：8000080000 楼层数：楼层数：A A座地上座地上4949层，层，B B座地上座地上3232层，建层，建筑筑 高度达到高度达到190190米米 停车位：机动车位停车位：机动车位606606个个市市 场场 指指 标标平均租金：平均租金：120120元元/.月月售价：售价：1700017000元元物管费：公寓物管费：公寓2.12.1元元/月月/平米，写字楼平米，写字楼1616元元/月月/平米平米项项 目目
28、简简 评评占地占地9,0399,039平方米，总建筑面积约平方米，总建筑面积约132,218132,218平方米，汇平方米，汇聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为4949层的超高层层的超高层写字楼，建筑高度约写字楼，建筑高度约190190米，完工后将是成都市首个超高米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。西塔为星级酒店和精装公寓的综合层国际顶级写字楼。西塔为星级酒
29、店和精装公寓的综合楼，其中楼，其中3-143-14层为星级酒店，层为星级酒店，15-3115-31层为精装修公寓。层为精装修公寓。趣园精品酒店公寓作为城市商务复合体喜年广场中的趣园精品酒店公寓作为城市商务复合体喜年广场中的一部分，位于西塔楼一部分，位于西塔楼15-3215-32层，层，3-143-14层为星级酒店，酒层为星级酒店，酒店由国际知名品牌酒店管理集团统一管理。趣园精品酒店由国际知名品牌酒店管理集团统一管理。趣园精品酒店公寓的装修设计专门为高端人士打造，邀请了曾设计店公寓的装修设计专门为高端人士打造，邀请了曾设计过（半岛酒店嘉麟楼）、（赛马会沙田会所百俊厅）等过（半岛酒店嘉麟楼）、（赛
30、马会沙田会所百俊厅）等等精彩作品的香港室内设计之父高文安先生量身设计等精彩作品的香港室内设计之父高文安先生量身设计。本项目可类比优质写字楼典型案例分析本项目可类比优质写字楼典型案例分析 国航世纪中心国航世纪中心 项项 目目 简简 介介 开发商：中国航空集团建设开发有限公司开发商：中国航空集团建设开发有限公司 地理位置：武侯区人南立交桥人民南路与地理位置：武侯区人南立交桥人民南路与航空路交汇口航空路交汇口 建筑面积：建筑面积：100000100000平方米平方米 楼层数：楼层数：A A、B B两栋两栋2424层层 停车位：机动车位停车位：机动车位550550个个市市 场场 指指 标标平均租金：平
31、均租金：100100元元/.月月售价：售价：1500015000元元物管费：物管费：1818元元/平方米平方米月月主主 要要 租租 户户国航西南分公司、上海银行股份国航西南分公司、上海银行股份有限公司成都分行、美国钻石商有限公司成都分行、美国钻石商旅集团成都办事处、中铁信托有旅集团成都办事处、中铁信托有限公司、四川合力房地产开发有限公司、四川合力房地产开发有限公司、亨特建筑产品成都分公限公司、亨特建筑产品成都分公司、四川峨眉山竹叶青茶叶有限司、四川峨眉山竹叶青茶叶有限公司。公司。项项 目目 简简 评评A A、B B幢底楼聚集金融行业领袖企业，形成金融主题产业群落。幢底楼聚集金融行业领袖企业，形
32、成金融主题产业群落。国航世纪中心配合产业特质，特在二底楼之间设立金融主题国航世纪中心配合产业特质，特在二底楼之间设立金融主题广场广场人民南路现阶段唯一的围合式金融主题广场。人民南路现阶段唯一的围合式金融主题广场。每隔每隔5 5层的观光空中花园层的观光空中花园,以及项目外观的整体玻璃立面设计以及项目外观的整体玻璃立面设计均在均在20192019年面世可堪称成都之首。年面世可堪称成都之首。国航世纪中心是以整层销售按产业主题进行销售的方式（产国航世纪中心是以整层销售按产业主题进行销售的方式（产业为航空、金融、基础能源三大主题），采取对客户一对一业为航空、金融、基础能源三大主题），采取对客户一对一的服
33、务。的服务。本项目可类比优质写字楼典型案例分析本项目可类比优质写字楼典型案例分析 丰德国际广场丰德国际广场 项项 目目 简简 介介 开发商：成都万瑞地产开发商：成都万瑞地产 地理位置：武侯区航空路地理位置：武侯区航空路 建筑面积：建筑面积：73,00073,000 楼层数：楼层数：2020层层 停车位：停车位：900900个个市市 场场 指指 标标平均租金：平均租金：8585元元/.月月售价：售价：83008300元元物管费：物管费：3 3元元/平方米平方米月月主主 要要 租租 户户尺度地产、中国水电集团圣达水尺度地产、中国水电集团圣达水电分公司、中冶建工有限公司、电分公司、中冶建工有限公司、
34、思纳史密斯中国集团、成都中航思纳史密斯中国集团、成都中航地产发展有限公司、青城山当代地产发展有限公司、青城山当代美术馆美术馆项项 目目 简简 评评成都丰德国际广场缘自国际领先的人文商务理念成都丰德国际广场缘自国际领先的人文商务理念“BUSINESSPARK”BUSINESSPARK”，60006000平米的中心绿化广场，平米的中心绿化广场，3000030000平米的平米的商业及商务公寓等配套设施，一流的多功能国际会议中心，集商业及商务公寓等配套设施，一流的多功能国际会议中心，集写字楼、商业、公寓、广场于一体。配套写字楼、商业、公寓、广场于一体。配套60006000平方米中心绿化平方米中心绿化及
35、玻璃长廊，配备屋顶花园，创建景观式办公条件。及玻璃长廊，配备屋顶花园，创建景观式办公条件。一个大型多功能厅，八个中小型会议室，图书室，健身中心，一个大型多功能厅，八个中小型会议室，图书室，健身中心，开放式休闲区；两座小户型商务公寓，员工餐厅，经理人餐厅，开放式休闲区；两座小户型商务公寓，员工餐厅，经理人餐厅，客户服务中心，物业管理中心。客户服务中心，物业管理中心。本项目可类比优质写字楼典型案例分析本项目可类比优质写字楼典型案例分析 商鼎国际商鼎国际 项项 目目 简简 介介 开发商：岷江新希望房地产开发有限公司开发商：岷江新希望房地产开发有限公司 地理位置：武侯区人民南路四段人南立交地理位置：武
36、侯区人民南路四段人南立交桥旁桥旁 建筑面积：建筑面积：143222143222平方米平方米 楼层数：楼层数：1 1号楼号楼2626层，层，2 2号楼号楼2828层层 停车位：机动车位停车位：机动车位730730个（其中地下个（其中地下626626个、个、地面地面104104个）个）市市 场场 指指 标标平均租金：平均租金：100100元元/.月月售价：售价：1250012500元元物管费：物管费：7.57.5元元/平方米平方米月月主主 要要 租租 户户国家开发银行四川省分行、贵州国家开发银行四川省分行、贵州茅台成都营销中心、尺度地产顾茅台成都营销中心、尺度地产顾问公司、深圳航空有限公司成都问公
37、司、深圳航空有限公司成都分公司、四川佳德控股有限公司、分公司、四川佳德控股有限公司、四川华西矿业勘察公司、约克中四川华西矿业勘察公司、约克中国商贸公司国商贸公司项项 目目 简简 评评商鼎国际商鼎国际”地处成都市人民南路与二环路交汇处，北邻二地处成都市人民南路与二环路交汇处，北邻二环路，西邻人民南路正对环路，西邻人民南路正对“凯宾斯基凯宾斯基”，东邻，东邻“锦官新城锦官新城”，南接国航新建办公楼，基地呈规划的四边形，场地东西长约南接国航新建办公楼，基地呈规划的四边形，场地东西长约135135米，南北长约米，南北长约140140米，净用地米，净用地21087.3221087.32。商鼎国际楼高近百
38、米，外立面挺拔，中空商鼎国际楼高近百米，外立面挺拔，中空LOW-ELOW-E落地玻璃幕落地玻璃幕墙面达墙面达75%75%，结构与线条采用铝板效果的金属覆碳漆，结构与线条采用铝板效果的金属覆碳漆,现代感现代感极强；同时聘请知名楼体灯光设计公司，为大楼特设夜晚灯极强；同时聘请知名楼体灯光设计公司，为大楼特设夜晚灯光形象工程；而其面向人民南路光形象工程；而其面向人民南路2020多米宽形象入口多米宽形象入口本项目可类比优质写字楼小结本项目可类比优质写字楼小结 优质的写字楼和优越的商业环境吸引了众多跨国公司聚集于此：超过优质的写字楼和优越的商业环境吸引了众多跨国公司聚集于此：超过120120家世家世界界
39、500500强公司在成都已设立办事处。城南区域、东大街区域、高新区域将成为强公司在成都已设立办事处。城南区域、东大街区域、高新区域将成为今后重要写字楼发展区。今后重要写字楼发展区。未来商务、商业发展潜力巨大。未来未来商务、商业发展潜力巨大。未来2-32-3年有年有1010座甲级写字楼陆续入市。座甲级写字楼陆续入市。集写字楼、商业、公寓、广场于一体的复合式综合体不断问世，满足多元化集写字楼、商业、公寓、广场于一体的复合式综合体不断问世，满足多元化商务需求。商务需求。成都酒店式公寓市场情况成都酒店式公寓市场情况 酒店式公寓发展概况酒店式公寓发展概况 酒店式公寓优质项目体量与分布酒店式公寓优质项目体
40、量与分布 酒店式公寓市场租金及售价酒店式公寓市场租金及售价 本项目可类比酒店式公寓典型案例分析本项目可类比酒店式公寓典型案例分析 酒店式公寓带租约市场简析酒店式公寓带租约市场简析 酒店式公寓带租约销售典型案例分析酒店式公寓带租约销售典型案例分析 酒店式公寓市场小结酒店式公寓市场小结酒店式公寓发展概况酒店式公寓发展概况第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段4 此阶段没有真正意义上的商务公寓出现，商住综合楼为商务公寓的出现树立了雏形。4 该阶段是商务公寓重要发展时期，形态和市场观念在这期间有了重要变化。以酒店和办公形式出现的商务公寓受到人们的青睐。4 SOHO沸城、玉沙小花园、万达锦华城
41、在该时间段内打开了居住商务公寓的先河。4 08年是商务公寓蓬勃发展的一年。市中心住宅用地日渐稀少，使得商业用地住宅物业成为满足人们居住市中心的途径之一。龙湖三千星座、万达锦华城、城市理想等项目的相继入市，让商务公寓市场日渐繁盛。4 09年成都商务公寓发展出现了新变化，以叠翠峰为代表的商务公寓项目在服务、配套等方面做出了新的贡献。外地开发商把沿海地区先进的管理和服务理念带入成都，让商务公寓的发展日渐趋于高端。4 随着市中心用地的稀缺以及国际城南新中心的发展，商务公寓的发展中心日渐向城南倾斜。美年广场的入市、誉峰、复地、苹果城等项目的规划，使得城南成为商务公寓的发展热土。2019年以前年以前201
42、9-2019年年2019年年2009-2019年年本报告酒店式公寓范围界定本报告酒店式公寓范围界定 由于成都市酒店式公寓的发展过程较为由于成都市酒店式公寓的发展过程较为复杂，而且业内对其没有明显的定义和复杂，而且业内对其没有明显的定义和界定，此次研究会选取成都市比较有代界定，此次研究会选取成都市比较有代表性的酒店式公寓进行研究，以此来了表性的酒店式公寓进行研究，以此来了解成都市酒店式公寓的发展现状以及对解成都市酒店式公寓的发展现状以及对未来发展的预判。未来发展的预判。此次选取的项目包括：城市理想、壹号此次选取的项目包括：城市理想、壹号公馆、缤舍、叠翠峰、九峰国际、红城、公馆、缤舍、叠翠峰、九峰
43、国际、红城、力迅领筑、富力史丹尼国际公寓、威斯力迅领筑、富力史丹尼国际公寓、威斯顿联邦公寓、誉峰等顿联邦公寓、誉峰等1010个成都市酒店式个成都市酒店式公寓代表性项目，涵盖中端、高端不同公寓代表性项目，涵盖中端、高端不同类型。对项目有一定借鉴与类比作用。类型。对项目有一定借鉴与类比作用。典型项目体量与分布典型项目体量与分布 项目名称项目名称面市时间面市时间交房时间交房时间占地面积（）占地面积（）建筑面积（）建筑面积（）壹号公馆壹号公馆2019.022019.022019.052019.05246624664251442514红城红城2009.122009.1220192019313443134
44、4102856102856城市理想城市理想2019.042019.0420192019700070002300023000力迅领筑力迅领筑2009.122009.12201920194925.864925.8635042.1835042.18缤舍缤舍2019.082019.0820192019年底年底300030002600026000富力史丹尼国际公寓富力史丹尼国际公寓2019.082019.082009.122009.1229472294726693266932誉峰誉峰2009.112009.1120192019186760186760380000380000叠翠峰叠翠峰2009.0420
45、09.042019.032019.033000300090009000九峰国际九峰国际2009.102009.102019.122019.12700070006220062200威斯顿联邦公寓威斯顿联邦公寓2009.062009.062019.092019.091666671666672670026700目前酒店式公寓主要分布在天府广场区域、城南区域，分别在目前酒店式公寓主要分布在天府广场区域、城南区域，分别在20192019年年-2009-2009年年2 2年之内面市，现房呈现普遍在年之内面市，现房呈现普遍在2019-20192019-2019两年内。两年内。酒店式公寓市场租金与售价酒店式公
46、寓市场租金与售价 项目名称项目名称均价均价（元（元/）面积范围面积范围()租金均价租金均价（元（元/.月）月）壹号公馆壹号公馆110001100040-9040-906565红城红城7000700036-4836-483838城市理想城市理想291562915634-7034-709696力迅领筑力迅领筑125001250045455656缤舍缤舍9300930035-6435-645555富力史丹尼国际公寓富力史丹尼国际公寓120001200040-7040-707070誉峰誉峰3300033000180-360180-360220220叠翠峰叠翠峰110001100045456060九峰国
47、际九峰国际6000600030-7030-704040威斯顿联邦公寓威斯顿联邦公寓110001100050-8050-805555从上表可知，已售和在售酒店式公寓均价价格区间在从上表可知，已售和在售酒店式公寓均价价格区间在6000-330006000-33000元的范围之间，面积区间除顶元的范围之间，面积区间除顶级豪宅誉峰外，均在级豪宅誉峰外，均在30-9030-90平米之间，租金价格在平米之间，租金价格在38-22038-220元之间不等。以小户型、精装修为主要卖元之间不等。以小户型、精装修为主要卖点，配以总价低，区域商务、娱乐、购物、交通配套完善，吸引高端投资客入驻。点，配以总价低，区域商
48、务、娱乐、购物、交通配套完善，吸引高端投资客入驻。本项目可类比酒店式公寓典型案例分析本项目可类比酒店式公寓典型案例分析威斯顿联邦公寓威斯顿联邦公寓 项项 目目 简简 介介 户型面积：户型面积：50-8050-80 平均售价：平均售价：1100011000元元/物管费：物管费：1.91.9元元/月月 投资回报率：投资回报率：7%-8%7%-8%市市 场场 指指 标标位置：神仙树大院位于高新区紫荆西路位置：神仙树大院位于高新区紫荆西路6 6号号占地面积：占地面积：166667.50166667.50建筑面积：建筑面积：2670026700建筑形态：建筑形态：1717层层绿化率：绿化率：25%25%
49、容积率：容积率：3 3车位：车位：257257个个开发商：成都怡和天成房地产开发有限责任公司开发商：成都怡和天成房地产开发有限责任公司物业管理：威斯顿物业管理（香港）有限公司物业管理：威斯顿物业管理（香港）有限公司 装修标准：装修标准：20002000元元/平方米平方米项项 目目 简简 评评神仙树大院神仙树大院5 5期威斯顿联邦公寓与前期商务酒店、品牌旗舰店等高端商务配套，共期威斯顿联邦公寓与前期商务酒店、品牌旗舰店等高端商务配套，共同构成城南的高端城市综合体。同构成城南的高端城市综合体。设计风格延续西班牙后现代主义和中国传统院落风格相结合，新古典主义立意的城设计风格延续西班牙后现代主义和中国
50、传统院落风格相结合，新古典主义立意的城市高端公寓。市高端公寓。该项目自推出该项目自推出50-7950-79平方米户型后，缓解了该片区对小户型的渴求，项目充满创意平方米户型后，缓解了该片区对小户型的渴求，项目充满创意的小户型设计给年轻人带来强烈的视觉和心理冲击。的小户型设计给年轻人带来强烈的视觉和心理冲击。即将开通的地铁一号线距离项目仅百米。目前，城南片区除威斯顿联邦公寓还有少即将开通的地铁一号线距离项目仅百米。目前，城南片区除威斯顿联邦公寓还有少量房源外，已无新房可售，而电梯公寓二手房的价格均在一万五以上。装修标准达到量房源外，已无新房可售，而电梯公寓二手房的价格均在一万五以上。装修标准达到2
