1、工工业业方舟方舟 生活生活绿绿洲洲地产三元结构地产三元结构土地属性土地属性人群特征人群特征产品特征产品特征土地属性国际化面孔，科技前沿区国际化面孔，科技前沿区城市性与城市化城市性与城市化城市与乡村的区别在于，城市由于人口规模的增大，城市与乡村的区别在于，城市由于人口规模的增大，出现了许多亚文化及独特的生活方式与氛围。出现了许多亚文化及独特的生活方式与氛围。即使有富士康入驻的利好消息，即使有富士康入驻的利好消息，但首先激发的是关于扩张就业的想象。但首先激发的是关于扩张就业的想象。即使即使500强工厂云集，强工厂云集，但让联想到的却是但让联想到的却是冰冷的工业机器冰冷的工业机器英特尔、摩托罗拉、住
2、友英特尔、摩托罗拉、住友国际巨头纷纷入驻；国际巨头纷纷入驻；即使拥有即使拥有西部硅谷西部硅谷这样的美誉，这样的美誉，在科技崇拜的今天，仍然需要在科技崇拜的今天，仍然需要以人为本以人为本城市的规划布局，可以让各区域的功能各有城市的规划布局，可以让各区域的功能各有所侧重，但却所侧重，但却不能让忽视人的根本需求不能让忽视人的根本需求。环顾这片街区，你是否也觉得有环顾这片街区，你是否也觉得有某种遗憾某种遗憾这种遗憾就是相对于成熟街区的这种遗憾就是相对于成熟街区的生活温暖感生活温暖感成都是一座最懂得把握节奏的城市，更是一座生态与人成都是一座最懂得把握节奏的城市，更是一座生态与人文共享的现代城市。文共享的
3、现代城市。成都正在向现代化、国际化的大都会挺进。成都正在向现代化、国际化的大都会挺进。在成都向东西南北各个城市组团扩张的过程中在成都向东西南北各个城市组团扩张的过程中片区缺少了片区缺少了生活感生活感这片街区的这片街区的缺点，缺点，正是我们的正是我们的核心做点。核心做点。这是项目使命，这是我们的独家洞察这是项目使命，这是我们的独家洞察.在这片工业方舟，培植一片生活绿洲。在这片工业方舟，培植一片生活绿洲。对于这片街区，这是一个对于这片街区，这是一个划时代划时代的项目。的项目。产品属性产品属性一个酒店一个酒店(裙楼裙楼+商务公寓）商务公寓）一组创新型的一组创新型的LOFT公寓公寓一个休闲娱乐主题时尚
4、、活力体验商业街区一个休闲娱乐主题时尚、活力体验商业街区一个国际青年生活住区一个国际青年生活住区一个专为西部高成长企业设计的现代化总部办公基地一个专为西部高成长企业设计的现代化总部办公基地一个傲视西部新城的别墅酒店会所一个傲视西部新城的别墅酒店会所城市综合体城市综合体物业功能物业功能体量（）体量（）功能说明功能说明住宅119014.8刚需产品定位酒店12000做成公寓主题商业街 20000 易销售LOFT公寓87014.8中小面积4F联排办公22000（含会所含会所30003000）双拼、错联排设计6F叠拼办公22899.35 上下叠拼设计9F综合办公19800集中办公302728.95302
5、728.95从目前的规划来看，本项目复合多元，用于居住及生活从目前的规划来看，本项目复合多元，用于居住及生活占据占据8080以上的比例。以上的比例。熟配高新西，为风尚生活而来！熟配高新西，为风尚生活而来！城西国家级生态宜居之地，政府着手拆迁老成灌路沿线乱糟糟的城西国家级生态宜居之地，政府着手拆迁老成灌路沿线乱糟糟的石材铺，把这成片的地块打造成高尚生活走廊，将会形成另外一石材铺，把这成片的地块打造成高尚生活走廊，将会形成另外一条风光秀雅的条风光秀雅的“光华大道光华大道”。居住大环境优化升级居住大环境优化升级地铁地铁2 2号、轻轨站口物业号、轻轨站口物业快速接驳主城区，半小时成都生活圈。快速接驳主
6、城区，半小时成都生活圈。高新西区，城市未来生活中枢高新西区，城市未来生活中枢科技智能特区，畅享未来生活科技智能特区，畅享未来生活创想综合平台，时代精英磁场创想综合平台，时代精英磁场风尚建筑，未来城市地标风尚建筑，未来城市地标未来，触手可及未来，触手可及未来的舒适生活，时代前沿的生活特区！未来的舒适生活，时代前沿的生活特区！这是未来居住生活的提前实现这是未来居住生活的提前实现此前此前，生活止于想象，生活止于想象此后此后，让生活无需想象，让生活无需想象人群特征人群特征所处的这个时代吧，所处的这个时代吧，以便我们划土为疆，创生杰出筑作。以便我们划土为疆，创生杰出筑作。看看我们这是一个个性与品质兼修的
7、时代，这是一个个性与品质兼修的时代，也是一个高度符号化的时代！也是一个高度符号化的时代！就像大众汽车用就像大众汽车用甲壳虫甲壳虫代言代言时尚小巧时尚小巧汽车的标签汽车的标签.微软用微软用视窗视窗WINDOWSWINDOWS代言代言直观易用直观易用PCPC操作系统的标签。操作系统的标签。苹果电脑用苹果电脑用咬掉一口的咬掉一口的苹果苹果代言与代言与与众不同与众不同的标签的标签.我们要为项目贴上什么标签我们要为项目贴上什么标签快节奏快节奏高效率高效率产业链人群产业链人群高新西区、现代工业港带来的产业辐射力高新西区、现代工业港带来的产业辐射力使得这个区域汇集了大量的使得这个区域汇集了大量的产业链人群。
8、产业链人群。高级白领、外地公司驻成都高级管理人员、高级白领、外地公司驻成都高级管理人员、外籍人士、公务员等外籍人士、公务员等中高收入群体中高收入群体都是这都是这个产业链人群上的重要一环。个产业链人群上的重要一环。他们需要考虑生活与工作的和谐关系，他们需要考虑生活与工作的和谐关系，务实地选择居住地，务实地选择居住地，节约时间成本。节约时间成本。他们是时代的精英！他们是时代的精英！他们努力工作、享受现在！他们努力工作、享受现在！他们享受着现代生活的便利与舒适！他们享受着现代生活的便利与舒适！他们是诸多新产品的第一批消费者！他们是诸多新产品的第一批消费者！他们对现代时事、科技动态了如指掌！他们对现代
9、时事、科技动态了如指掌！现实生活的许多限制，让他们更为憧憬未来！现实生活的许多限制，让他们更为憧憬未来！居住、生活、学习、工作居住、生活、学习、工作他们期待着未来更为舒适的生活方式！他们期待着未来更为舒适的生活方式！他们是，未来生活的实践者！他们是，未来生活的实践者！感性写真感性写真iPadiPadiPhoneiPhoneiPadiPad这是一个崇尚自我的时代！这是一个崇尚自我的时代！给汽车纹身，给宠物穿漂亮的衣服，给自已开博客给汽车纹身，给宠物穿漂亮的衣服，给自已开博客只有张扬个性才够给力！只有张扬个性才够给力！在这个时代，不个性，不成活！在这个时代，不个性，不成活！i我们不是在为苹果公司做
10、广告，我们不是在为苹果公司做广告，我们想的要借这个社会热潮，我们想的要借这个社会热潮，我们要延展这个概念。我们要延展这个概念。简单简单I,I,心所心所I.I.不经意间，我们找到楼盘的个性符号。不经意间，我们找到楼盘的个性符号。I ESA我时代。我时代。基于产品基于产品高新西区首例城市综合体高新西区首例城市综合体基于人群基于人群 追求自由无限的生活追求自由无限的生活,新事物的追随者与实践者新事物的追随者与实践者基于地域基于地域 高新西区城市未来中枢，科技化前沿高新西区城市未来中枢，科技化前沿西元国际广场总案名呼之欲出总案名呼之欲出中、英案名水到渠成中、英案名水到渠成i Esai Esa西元国际广
11、场西元国际广场西元既出西元既出 中心城立中心城立现在，我归纳一下核心思想体系现在，我归纳一下核心思想体系西元国际广场西元国际广场i i 时代时代高新西，首例城市综合体高新西，首例城市综合体西元既出，中心城立！西元既出，中心城立！物业属性定位物业属性定位物业个性符号物业个性符号slognslogn产品矩阵产品矩阵?总部办公?青年社区loftloft公寓公寓?商业街?虽然有了西元国际广场这个母体，虽然有了西元国际广场这个母体，但母体的营养还没有输送到单元个体。但母体的营养还没有输送到单元个体。现在他们都还在祼奔。现在他们都还在祼奔。结合各自单元的结合各自单元的USPUSP,我们赋予她们各自的个性，
12、我们赋予她们各自的个性，先给她们取个名字吧！先给她们取个名字吧！个性取名：个性取名：必须源于项目物理必须源于项目物理USPUSP而高于物理而高于物理USPUSP。否则就辜负了项目本身否则就辜负了项目本身首先她们享用同一个姓首先她们享用同一个姓i i探寻探寻loftloft公寓最大的公寓最大的USPUSP吧吧loftloft公寓公寓5.25.2米层高，双层空间，自由变化，米层高，双层空间，自由变化，仿佛在空间中自由穿越，仿佛在空间中自由穿越，可以实现居住与创业的同步化。可以实现居住与创业的同步化。这不是简单的居住空间，而是这不是简单的居住空间，而是多功能复合的魅立方，是一种多功能复合的魅立方，是
13、一种跨界的混时尚空间。跨界的混时尚空间。她让我们想起了当下越刮越猛的跨界风潮。她让我们想起了当下越刮越猛的跨界风潮。跨界车跨界车跨界时尚跨界时尚为何不能叫做跨界公寓？为何不能叫做跨界公寓？踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫:iloft跨界联邦公寓跨界联邦公寓探寻总部办公最大的探寻总部办公最大的USPUSP吧吧总部办公最大特色是决策者的总部办公最大特色是决策者的老窝老窝，是企业搏击商，是企业搏击商海的军中帐。海的军中帐。总部办公要体现从容办公的商务风范。总部办公要体现从容办公的商务风范。总部办公也是培养总部办公也是培养元帅级元帅级企业的高级学校。企业的高级学校。很自然地
14、，我们想到了总部办公取名很自然地，我们想到了总部办公取名可以借世界一流商学院的势。可以借世界一流商学院的势。沃顿商学院沃顿商学院美国沃顿商学院位于费城，是世界首屈一指的商学美国沃顿商学院位于费城，是世界首屈一指的商学院。沃顿商学院创立于院。沃顿商学院创立于18811881年，是美国第一所大学年，是美国第一所大学商学院。学校的使命就是通过总结传播商业知识和商学院。学校的使命就是通过总结传播商业知识和培养领导人才来促进世界的发展。培养领导人才来促进世界的发展。在宾夕法尼亚大学的在宾夕法尼亚大学的2727名亿万富翁校友名亿万富翁校友 中，中，2020名毕业于沃顿商学院。该校亿万富翁代表人物包括名毕业
15、于沃顿商学院。该校亿万富翁代表人物包括“垃圾债券之王垃圾债券之王”迈克尔迈克尔米尔肯米尔肯(Michael Milken)(Michael Milken)和和SAC CapitalSAC Capital投资公司创始人史蒂文投资公司创始人史蒂文科恩科恩(Steven Cohen)(Steven Cohen)等。等。财商名人辈出财商名人辈出全球闻名的股神巴菲特也曾全球闻名的股神巴菲特也曾经是沃顿商学院的学生。经是沃顿商学院的学生。来自沃顿商学院来自沃顿商学院的经济界红人的经济界红人常常讲自己是沃顿商学院的求学史常常讲自己是沃顿商学院的求学史自豪感溢于言表。自豪感溢于言表。郎咸平郎咸平具有具有创新精
16、神创新精神和和前瞻性前瞻性的沃顿的沃顿“沃顿世界第一沃顿世界第一”也是现代企业家应要的领导素养与风范。也是现代企业家应要的领导素养与风范。意料之外，情理之中，意料之外，情理之中，我们得到了总部办公的命名。我们得到了总部办公的命名。iworkiwork沃顿总部办公基地沃顿总部办公基地按图索骥，如法炮制。按图索骥，如法炮制。ilife 朗逸青年国际社区 以以生活生活的单词音译发想，的单词音译发想，突出居住特征，表现舒居的感受。突出居住特征，表现舒居的感受。imix 摩客商业中心 以以复合，混搭复合，混搭的单词音译，的单词音译，摩登客的摩登之城，意在表达商业给生活带来的缤纷万象摩登客的摩登之城，意在
17、表达商业给生活带来的缤纷万象生活。生活。iloft郎逸郎逸青年社区青年社区跨界跨界联邦公寓联邦公寓ilife摩客摩客商业中心商业中心imix沃顿沃顿总部办公总部办公iwork现在，他们看起来各有特色，却象一个家出来的孩子。现在，他们看起来各有特色，却象一个家出来的孩子。先推西元国际形象先推西元国际形象切入切入Loft公寓与总部办公公寓与总部办公住宅与商业中心住宅与商业中心推广之三步曲推广之三步曲西元国际形象如何推？西元国际形象如何推？目的目的:告知市场，告知市场，西元国际即将面世，点燃市场热情。西元国际即将面世，点燃市场热情。项目形成社会话题，项目形成社会话题，引爆区域新概念引爆区域新概念市场
18、强势诉求，市场强势诉求，建立区域内独树一帜的市场占位建立区域内独树一帜的市场占位对谁说对谁说社会大众社会大众改变与成熟板块的距离改变与成熟板块的距离项目定位项目定位说什么说什么场内造场场内造场:直通现场的路线包装直通现场的路线包装场外广告场外广告:户外户外T T牌牌 报媒报媒 公交站台公交站台网络网络在哪说在哪说报媒报媒成都商报（硬广成都商报（硬广/软文）软文）:在地产界最具影响力的报媒上打出高端形象在地产界最具影响力的报媒上打出高端形象华西都市报（硬广）华西都市报（硬广）寻求媒体平衡，建立合作关系，表达强势形象寻求媒体平衡，建立合作关系，表达强势形象户外户外成都市中心位置、成灌路、郫县城成都
19、市中心位置、成灌路、郫县城T T牌广告牌广告:强势占位，打出中高端形象强势占位，打出中高端形象公交站台：公交站台：增加传播面和视觉点增加传播面和视觉点户外方案户外方案11户外方案户外方案22造场造场外部昭示（围墙外部昭示（围墙/路旗）路旗）路旗路旗依照营销策略，用本案的两个子单元启势！依照营销策略，用本案的两个子单元启势！iloftiloft iworkiworkiloftiloft跨界联邦公寓跨界联邦公寓项目子单元推广项目子单元推广解读目标客群解读目标客群他们是谁他们是谁?虽说他们因工作性质等原因生活比较程序化，没有多少色彩,但毕竟他们还是年轻人,有年轻人的共性,较感性，冲动,同样追求时尚、
20、浪漫、时髦。工业园客群工业园客群 大城西年轻白领大城西年轻白领大城西的创意相关人群大城西的创意相关人群他们有着很高的审美观,并且独立特行,喜欢有创意的新鲜事物，拒绝平庸，有三五死党组成的圈子,他们是SOHO与LOFT居住的忠实拥护者。要么租房，要么跟父辈住在一块要么租房，要么跟父辈住在一块租房者租房者中国传统的中国传统的根根性文化导致的租房者人生没有归属感。性文化导致的租房者人生没有归属感。被动接受房东对家具与装修阵设，无法按志愿添设大件家私。被动接受房东对家具与装修阵设，无法按志愿添设大件家私。与父辈同住者与父辈同住者父母的唠叨声，长幼生活经历不同所产生的代沟，二三十年朝夕父母的唠叨声，长幼
21、生活经历不同所产生的代沟，二三十年朝夕相处带来的倦怠感。相处带来的倦怠感。还有投资性客户呢？还有投资性客户呢？他们精明老到，信息灵通，精于算计。他们一方面看重楼盘本身的品质，另一方面也注重控制楼盘投资的风险。虽然本项目会有很大比例会是投资性客群，但归根到底，他们投资是最主流获利方式是出租，这都依赖于自住性客群的羊群效应，所以，只要做好自住性客群的推广，聚积投性客群是顺利成章的事。（没有（没有羊羊的地方，的地方，狼狼是不愿光顾的）是不愿光顾的）未来更美好，生活天天向上！未来更美好，生活天天向上！积极进取的事业观人群核心精神追求人群核心精神追求集体共鸣的人际观好东西，大家分享！好东西，大家分享！人
22、群核心精神追求人群核心精神追求时代前沿的审美观时代前沿的审美观特别的，有创意的，才是有型有款！特别的，有创意的，才是有型有款！人群核心精神追求人群核心精神追求舒适享乐的家庭观舒适享乐的家庭观“懒人懒人”越来越多的现代家庭！越来越多的现代家庭！人群核心精神追求人群核心精神追求超前享受的消费观超前享受的消费观预支未来，享受现在！预支未来，享受现在！人群核心精神追求人群核心精神追求在租房、和父母合住期间，他们体会到了很多的苦恼和不方便。而且，他们的工作经历已在5年左右，经济上已经独立并有一定积蓄，这时候，他们非常渴望证明自己、释放自我内心的一些需求和主张。因此，他们想要的生活无疑是独立的、自由的生活
23、独立的、自由的生活以一套房来证明自己的价值，以一套房来铺展自己想要的生活或是以一套房来为另一半的幸福和即将到来的三口之家做准备。客群洞察客群洞察 结论结论核心精神转移到传播层面上核心精神转移到传播层面上iLOFT跨界联邦公寓跨界联邦公寓4070LOFT公寓公寓混混出时尚型阁出时尚型阁传播策略传播策略第四步第四步二级城市二级城市第三步第三步以成都主城区为主的以成都主城区为主的全域成都全域成都第二步第二步以大城西为中轴的以大城西为中轴的领领域域第一步第一步地缘轴心片区地缘轴心片区传播势能区域冲击波传播势能区域冲击波造场造场公关公关广告广告城市城市标识标识房产整合推广金三角房产整合推广金三角造场造场
24、买期房，本身就存在一个对开发商信心的问题，买精装房更是这样。买期房，本身就存在一个对开发商信心的问题，买精装房更是这样。楼盘品质对消费者感受和体验的一种直接映射。楼盘品质对消费者感受和体验的一种直接映射。将造场的布设作为重中之重。将造场的布设作为重中之重。树立超大型氛围道旗树立超大型氛围道旗（12米左右）米左右）开车来的，打车来的，骑车来的开车来的，打车来的，骑车来的甩火腿来的 都要让他们看得见，忘不了都要让他们看得见，忘不了围墙展示个性化，品质化，气势化。围墙展示个性化，品质化，气势化。开盘前渠道广告策略（开盘前渠道广告策略（5 5月月99月）月）1 1、针对工业园客户做自发行读物。（蓝联盟
25、）、针对工业园客户做自发行读物。（蓝联盟）（采取送水公司入户能力进行抄楼式发放）（采取送水公司入户能力进行抄楼式发放）2 2、针对工业园客群做集中活动路演，并释放楼盘信息概要。、针对工业园客群做集中活动路演，并释放楼盘信息概要。（配合物料：（配合物料：iloftiloft项目推广项目推广PPT)PPT)3 3、多媒体电子楼书。、多媒体电子楼书。多媒体多媒体电子楼书电子楼书5 57 7月月8 8月月线上线下DM单项目网站项目网站短信短信项目网站项目网站户外户外 公交站台公交站台媒介投放比重示意图媒介投放比重示意图30%30%20%5%10%5%户外站台网络短信DM其它大众媒介如何推？大众媒介如何
26、推？目的目的:强化时尚个性形象，区分人群强化时尚个性形象，区分人群借力项目品牌的市场认知借力项目品牌的市场认知持续强势诉求，巩固持续强势诉求，巩固独树一帜的市场占位独树一帜的市场占位对谁说对谁说阶层小众阶层小众产品价值与特点产品价值与特点目标人群定位目标人群定位说什么说什么场内造场场内造场:直通现场的路线包装直通现场的路线包装场外广告场外广告:户外户外T T牌牌 报媒报媒 公交站台公交站台在哪说在哪说公公 关：关：营销优惠及主题公关营销优惠及主题公关物物 料：料：楼书等项目宣传物料楼书等项目宣传物料报媒报媒成都商报（硬广成都商报（硬广/软文软文/特别版）特别版）持续强化时尚品质形象定位，制造市
27、场新鲜度，持续强化时尚品质形象定位，制造市场新鲜度，提高接受度提高接受度华西都市报（硬广）华西都市报（硬广）配合商报宣传，保证市场占位配合商报宣传，保证市场占位硬广方案硬广方案11硬广方案硬广方案22造场造场体验路线包装体验路线包装:通往项目沿途通往项目沿途 营销中心大门营销中心大门 营销中心）营销中心）内外部昭示：（形象墙内外部昭示：（形象墙/导视）导视）活动造活力，扯人气。活动造活力，扯人气。不定期冠名不定期冠名赞助赞助高新区企业联赛活动高新区企业联赛活动 以冠名的方法，通过植入了广告功能的奖品协办高新企业联赛，达成与客群互动的效果。正式接待中心入驻活动正式接待中心入驻活动不插电音乐汇不插
28、电音乐汇成都首属个性电脑桌面设计争霸赛成都首属个性电脑桌面设计争霸赛 2019 2019年蓝牙装备秀年蓝牙装备秀总部办公部分总部办公部分iwork1 1、传播上、传播上100%100%商务性质，居住只是附加功能。商务性质，居住只是附加功能。2 2、锁定中小型企业主，以区域内为主消化群体。对集聚诸多、锁定中小型企业主，以区域内为主消化群体。对集聚诸多产业链的高新西区经济大版块，具有足够的市场消化空间。产业链的高新西区经济大版块，具有足够的市场消化空间。3 3、中小企业主自用为主，皆顾资产置业的投资倾向。、中小企业主自用为主，皆顾资产置业的投资倾向。4 4、是企业总部，也是企业产品旗舰店展示厅的品
29、质名片。、是企业总部，也是企业产品旗舰店展示厅的品质名片。5 5、推广目标落地为提升中小企业们比肩大企业的面子，一对、推广目标落地为提升中小企业们比肩大企业的面子，一对一对点定向推广是主轴渠道。一对点定向推广是主轴渠道。推广总部办公的推广总部办公的5 5项真理项真理 从项目别墅的形态，总部商务的本质入手。从项目别墅的形态，总部商务的本质入手。企业办公的企业办公的3 3种形态：种形态：形态一：纯写字楼形态一：纯写字楼 占据市场绝大部分的主流形态。多为跨区域公司的成都分公司，占据市场绝大部分的主流形态。多为跨区域公司的成都分公司，为总公司办公成本的必要支出。阶段性需求而呈现出一定的流动为总公司办公
30、成本的必要支出。阶段性需求而呈现出一定的流动性。购买需求远小于写字间租赁需求性。购买需求远小于写字间租赁需求。形态二：商住公寓形态二：商住公寓 多为智力密集型、非具生产功能的实体型小企业。考虑办公多为智力密集型、非具生产功能的实体型小企业。考虑办公成本，随企业发展历程而逐步扩张面积，基本不具备一次性成本，随企业发展历程而逐步扩张面积，基本不具备一次性付款五百万购买公司办公产业的可能。付款五百万购买公司办公产业的可能。形态三：企业厂房办公一体式的园区形态三：企业厂房办公一体式的园区 多为颇具规模员工以数百计的产业型企业，享受政府的一定多为颇具规模员工以数百计的产业型企业，享受政府的一定扶持和优惠
31、政策。以购买或租赁土地自建厂房办公园区的中扶持和优惠政策。以购买或租赁土地自建厂房办公园区的中高端上游企业为共同特征。高端上游企业为共同特征。形态四：独栋式、别墅式的办公需求形态四：独栋式、别墅式的办公需求 走近河滨印象、锦绣花园、浣花溪山庄等高端别墅住区，我走近河滨印象、锦绣花园、浣花溪山庄等高端别墅住区，我们会发现里面有相当的企业租赁或购买整栋别墅来办公的现们会发现里面有相当的企业租赁或购买整栋别墅来办公的现象。其中不乏各行业里的知名企业，他们甚至以名片地址不象。其中不乏各行业里的知名企业，他们甚至以名片地址不是某某写字楼为荣，他们享受着花园式办公的乐趣，他们厌是某某写字楼为荣，他们享受着
32、花园式办公的乐趣，他们厌倦朝九晚五为挤电梯而烦劳，他们乐于听到合作方对办公环倦朝九晚五为挤电梯而烦劳，他们乐于听到合作方对办公环境肯定褒扬的眼神和话语。境肯定褒扬的眼神和话语。沃顿总部满足哪一种形态？沃顿总部满足哪一种形态？简单的排除法：简单的排除法：1 1、地段优势具有的便利性，具备第一居所的功能，但企业总、地段优势具有的便利性，具备第一居所的功能，但企业总部的商务本质是核心；部的商务本质是核心；2 2、区域配套齐全，但不趋向于生活性，不具纯居要求的宁静、区域配套齐全，但不趋向于生活性，不具纯居要求的宁静、大景观；、大景观；3 3、相对于市中心较远，基于物以类聚人以群分的规律，注定、相对于市
33、中心较远，基于物以类聚人以群分的规律，注定无法分流市区内独栋别墅式办公的企业客户群。无法分流市区内独栋别墅式办公的企业客户群。所以，从项目的大要素来看，所以，从项目的大要素来看，“总部总部”更适合形态更适合形态四的概念，但又在区域与行业属性上有所不同。四的概念，但又在区域与行业属性上有所不同。中小企业总部的需求要素：中小企业总部的需求要素：1 1、体现企业的面子、实力、档次；、体现企业的面子、实力、档次；2 2、氛围要好，主要体现在产业链上，特意从写字楼里出来，所以要享受写、氛围要好，主要体现在产业链上，特意从写字楼里出来，所以要享受写字楼里没有的东西；字楼里没有的东西；3 3、配套设施要多，
34、企业各种外围需求、配套要发挥老板秘书的功能；、配套设施要多，企业各种外围需求、配套要发挥老板秘书的功能；4 4、会所一定要有档次要高雅，边休闲边会谈是感情交流最好的润滑剂，但、会所一定要有档次要高雅，边休闲边会谈是感情交流最好的润滑剂，但只打麻将是农家乐，要体现出主人的修养、身份。只打麻将是农家乐，要体现出主人的修养、身份。5 5、员工在、员工在5050人以上，注重企业形象，喜欢体现企业价值，高速发展中的中人以上，注重企业形象，喜欢体现企业价值，高速发展中的中小型企业。小型企业。中小企业总部的需求要素：中小企业总部的需求要素：区域分析比较区域分析比较1 1、区域：在什么位置很重要，跟什么人在一
35、起更重要！位于成都高新、区域：在什么位置很重要，跟什么人在一起更重要！位于成都高新西区，交通迅达，世界五百强的代言地，高新企业汇集，高校、科西区，交通迅达，世界五百强的代言地，高新企业汇集，高校、科研林立，中海国际社区等高端住宅形成的城市大配套；研林立，中海国际社区等高端住宅形成的城市大配套；2 2、氛围：成熟的产业链，成熟的工业园氛围，聚集众多广泛的产业项、氛围：成熟的产业链，成熟的工业园氛围，聚集众多广泛的产业项目，建成空间信息化、生产自动化、园区生活化、环境优美化、社目，建成空间信息化、生产自动化、园区生活化、环境优美化、社会安全化、科技与人文协调统一的一流综合产业园区。会安全化、科技与
36、人文协调统一的一流综合产业园区。3 3、距离：如果我们归为别墅类产品的话，则是距离最近的，是城市别、距离：如果我们归为别墅类产品的话，则是距离最近的，是城市别墅的超性价比选择；如果选择企业办公，高官峰会就在家里，商务墅的超性价比选择；如果选择企业办公，高官峰会就在家里，商务接待就在家里，企业库房生产基地就在咫尺。接待就在家里，企业库房生产基地就在咫尺。1 1、虽无人刻意引导，但高新西区甚至羊西线餐饮美食正在成为一个商务性、虽无人刻意引导，但高新西区甚至羊西线餐饮美食正在成为一个商务性的地点。商务性质的配套非常齐全，很多大型公司餐会都在此召开，很的地点。商务性质的配套非常齐全，很多大型公司餐会都
37、在此召开，很多企业的员工活动也某个酒店或者选择前行十分钟的风景农家乐进行。多企业的员工活动也某个酒店或者选择前行十分钟的风景农家乐进行。2 2、花园庭院、休闲会议露台等活性商务环境。、花园庭院、休闲会议露台等活性商务环境。3 3、项目外拥有约、项目外拥有约1010亩超大绿化主景观，连廊式气派双会所，第一时间向合亩超大绿化主景观，连廊式气派双会所，第一时间向合作伙伴彰显绿色商务气场。作伙伴彰显绿色商务气场。中小企业总部的需求要素：中小企业总部的需求要素：项目环境分析比较项目环境分析比较 中小企业总部的需求要素：中小企业总部的需求要素：产品的立面形象气质产品的立面形象气质 稀缺的户户水景景观环境稀
38、缺的户户水景景观环境 适中的面积适中的面积,低总价低总价,高性价高性价 300600300600城市别墅，即可办公，也可居住城市别墅，即可办公，也可居住类独栋产品，户户独门独院，门当户对立私密，采光好类独栋产品，户户独门独院，门当户对立私密，采光好 以上我们分析了产品已经具有的特性，还可以通过营销等手段为产品制以上我们分析了产品已经具有的特性，还可以通过营销等手段为产品制造特性。主要是为了体现企业身份：造特性。主要是为了体现企业身份：详细见推广策略表现部分详细见推广策略表现部分十大十大VIPVIP商务量身定制服务商务量身定制服务 中小企业总部的需求要素：中小企业总部的需求要素：给产品再制造特性
39、给产品再制造特性基于需求如何制定推广策略，基于需求如何制定推广策略，塑造项目较高溢价空间的形象？塑造项目较高溢价空间的形象？结合产品特性，结合产品特性，寻找一种把概念良好传播出去的手法。寻找一种把概念良好传播出去的手法。观点观点1 1：对本项目而言，并非去生硬的与同类型项目中寻对本项目而言，并非去生硬的与同类型项目中寻找差异化，找差异化，而是从同质化中提炼更鲜明的品牌主张。而是从同质化中提炼更鲜明的品牌主张。观点观点2 2：对推广而言，并非去高屋建瓴的拔高项目同步国对推广而言，并非去高屋建瓴的拔高项目同步国际的形象，际的形象，而是从对位人群中洞察更落地的亲和沟通力。而是从对位人群中洞察更落地的
40、亲和沟通力。因为这帮企业主都是实干家，因为这帮企业主都是实干家，他们早已见多了好高骛远的口号，他们早已见多了好高骛远的口号，他们认为该花的钱十万块也值得，不该花的钱一块钱也不他们认为该花的钱十万块也值得，不该花的钱一块钱也不值得，值得，他们懂得长年累月办公租金的大笔开支，他们懂得长年累月办公租金的大笔开支，他们崇尚诚信是金，勇于脚踏实地，喜欢一步一步有计划他们崇尚诚信是金，勇于脚踏实地，喜欢一步一步有计划的迈向更高目标，的迈向更高目标，期望企业作风道同而谋者。期望企业作风道同而谋者。并非所有的企业家都倾向于车水马龙中的并非所有的企业家都倾向于车水马龙中的CBDCBD写字楼办公。写字楼办公。根植
41、成都本地、产业链以西南为轴业态辐射全国的企业主，比如金府石根植成都本地、产业链以西南为轴业态辐射全国的企业主，比如金府石材城、机电城、建材城的制造批发零售的老板们，他们期待以独栋式、材城、机电城、建材城的制造批发零售的老板们，他们期待以独栋式、园区式、占地式的独有办公资本为骄傲。园区式、占地式的独有办公资本为骄傲。特别是腰缠万贯、但毫不张扬、积极进取的：特别是腰缠万贯、但毫不张扬、积极进取的：制造业企业主、电子实业老板、物流老板、钢材老板、制制造业企业主、电子实业老板、物流老板、钢材老板、制药老板、医药器械老板、装饰建材老板、石材老板、五金药老板、医药器械老板、装饰建材老板、石材老板、五金电器
42、老板、建筑及园林公司、会计事务所老板、律师行老电器老板、建筑及园林公司、会计事务所老板、律师行老板、板、ITIT新锐、新兴传媒企业主、印刷业老板、私营职业教新锐、新兴传媒企业主、印刷业老板、私营职业教育老板等等中小企业老板更是如此，育老板等等中小企业老板更是如此，企业库房离此不远，企业家园就在身边，他们的财富创造企业库房离此不远，企业家园就在身边，他们的财富创造主阵地从来不是在严肃的办公室。主阵地从来不是在严肃的办公室。对于沃顿总部办公基地来说，对于沃顿总部办公基地来说，重要的不是售卖项目本身，而是营建基于项目之上的商务重要的不是售卖项目本身，而是营建基于项目之上的商务资本理念与企业家精神，资
43、本理念与企业家精神，确立与购买企业主的伙伴关系，提供更多人性化的企业服确立与购买企业主的伙伴关系，提供更多人性化的企业服务，一起创造共同分享务，一起创造共同分享 项目功能属性简单为之：企业项目功能属性简单为之：企业家家 简而为之简而为之SOHOSOHO的顶尖版本的顶尖版本 项目理念定位：项目理念定位：高新西高新西ParkPark OfficeOffice Park Office Park Office 企业会客厅的新商务新灵感，企业会客厅的新商务新灵感，是一个商务公园里的无数个花园式是一个商务公园里的无数个花园式 Office Office客厅，是企业对员工的客厅，是企业对员工的VIPVIP关
44、系学，更是企业与合作关系学，更是企业与合作方的方的VIPVIP关系学。关系学。诸如青羊工业总部基地、青羊绿舟创意产业园等虽具备概诸如青羊工业总部基地、青羊绿舟创意产业园等虽具备概念物理功能属性，念物理功能属性，但未旗帜鲜明的提出来，未赋予其附加值并演绎，这是遗但未旗帜鲜明的提出来，未赋予其附加值并演绎，这是遗憾也是机会。憾也是机会。项目功能定位：项目功能定位：从纵向比较，城市别墅早已越过单价从纵向比较，城市别墅早已越过单价2万的门槛；万的门槛；从横向比较，普通甲级写字楼单价亦早已过万。从横向比较，普通甲级写字楼单价亦早已过万。基于项目特殊性的销售课题：基于项目特殊性的销售课题：不管是横向还是纵
45、向比较，虽然项目具有超高性价比，不管是横向还是纵向比较，虽然项目具有超高性价比，但涉及两百万一次性付款这么大的一笔交易，买家必然要谨慎确定工但涉及两百万一次性付款这么大的一笔交易，买家必然要谨慎确定工程没有问题才肯付款。楼体的硬件是否达到要求，用地属性问题，还程没有问题才肯付款。楼体的硬件是否达到要求，用地属性问题，还有产权证等问题。实际上对开发商的资金压力很大。有产权证等问题。实际上对开发商的资金压力很大。所以，营销上的销售策略也是项目销售需要考虑的重要环节。所以，营销上的销售策略也是项目销售需要考虑的重要环节。那么，如何皆顾项目不同类型的婆家？那么，如何皆顾项目不同类型的婆家？目前看来，市
46、场上活跃的大单买家按照机构的性质分类主要包括外资目前看来，市场上活跃的大单买家按照机构的性质分类主要包括外资机构、大型国企、国家机构还有一些民营企业。机构、大型国企、国家机构还有一些民营企业。而根据购买用途又可以分成纯自用型、纯投资型和自用投资型。而根据购买用途又可以分成纯自用型、纯投资型和自用投资型。换句话说：换句话说：如何皆顾项目别墅居住性质和商务办公的两相宜功能？如何皆顾项目别墅居住性质和商务办公的两相宜功能？这是策略最大难点所在。这是策略最大难点所在。我们的解决之道我们的解决之道两条腿走路两条腿走路 用逆向思维来定位项目诉求。用逆向思维来定位项目诉求。从结果论到过程论的推广探索结晶：从
47、结果论到过程论的推广探索结晶：大多大多Villa是拿来住的，是拿来住的，沃顿不是。沃顿不是。（我们是企业总部，我们不是纯居别墅，但不反对居住或投资）（我们是企业总部，我们不是纯居别墅，但不反对居住或投资）是董事们汇聚一堂的大客厅，是董事们汇聚一堂的大客厅，是输出董事们智慧的桃园，是输出董事们智慧的桃园，是栋与栋之间的财富磁场，是栋与栋之间的财富磁场，是企业员工的家，是企业员工的家，是对一本正经的八小时电脑族的反对，是对一本正经的八小时电脑族的反对，是对正襟危坐的工作总结会、缺乏活力生气制约创造力的是对正襟危坐的工作总结会、缺乏活力生气制约创造力的解放解放 项目品牌主张：项目品牌主张：享受享受O
48、ffice的过程的过程 让项目的每一个特性都成为让项目的每一个特性都成为“享受享受Office，享受创造，享受创造”的内容的内容。让项目的推广变成让项目的推广变成“Park Office企业商务资本企业商务资本”传播内容。传播内容。为什么是：享受为什么是：享受OfficeOffice的过程的过程 终于有一个清晨，期待早上终于有一个清晨，期待早上9:009:00的会议（花园）的会议（花园）终于有一个午间，可以不在电脑前假寐终于有一个午间，可以不在电脑前假寐 （泳池）（泳池）终于不再是打卡机，而是鸟鸣间听到同事带着露水的终于不再是打卡机，而是鸟鸣间听到同事带着露水的“早安早安”在紧闭的投影会议室，
49、还是在波光涟漪中的年度总结会？在紧闭的投影会议室，还是在波光涟漪中的年度总结会？在排队的写字楼电梯口，还是在花池中信步至在排队的写字楼电梯口，还是在花池中信步至OfficeOffice？等待千篇一律的盒饭，还是期待企业专厨的犒赏？等待千篇一律的盒饭，还是期待企业专厨的犒赏？喜欢酒店的董事峰会，还是在自己企业专属会客厅亲切会谈？喜欢酒店的董事峰会，还是在自己企业专属会客厅亲切会谈？企业的利益企业的利益利润利润企业的主权企业的主权地位地位企业的尊严企业的尊严尊敬尊敬独栋式独栋式Park Office的意义和价值的意义和价值从几个行业领袖的例子洞察从几个行业领袖的例子洞察“尊敬尊敬”之于企业的价值。
50、之于企业的价值。直白的说就是直白的说就是“面子、实力、理念面子、实力、理念”中国最受尊敬企业评选由北京大学管理案例研究中心和由北京大学管理案例研究中心和经济观察报经济观察报社共社共同主办的同主办的20192019年度年度“中国最受尊敬企业评选中国最受尊敬企业评选”结果于结果于20192019年年3 3月月1515日在北京大学揭晓。在经过首轮筛选出日在北京大学揭晓。在经过首轮筛选出335335家候选企业、第二轮高等院校家候选企业、第二轮高等院校MBAMBA、EMBAEMBA调查产生调查产生5050家入围企业之后，由专家评审团现场评议，产生了家入围企业之后，由专家评审团现场评议，产生了2525家家
