1、 1、环首都圈层京津冀一体化环首都经济圈核心区产业转移雄安新区城区房价不断攀升北京人购房已经由最早的半小时、1小时圈扩大到1.5小时圈，甚至更大范围。但是，不同圈层的客户群、产品、支撑项目的要素有很大区别。研究、把握这些客户需求和要素，找出项目和客户需求共性，为土地拓展思路提供帮助。2、需要明确1、做环北京市场2、主要卖给北京外溢客群热点区域寻找机会，积极进入非热点区域准确预判，率先进驻，形成垄断 3、需要探讨A、北京市场无限大，到底有多大？B、都在做北京外溢，外溢人群如何细分？C、北京客户“墙裂”外溢，可以外溢到多远？D、承接北京外溢的项目，具备什么样的基本条件？E、随着大北京圈不断扩大，哪
2、些区域未来具备承接的机会？4、北京人口截止2015年底：北京市常住人口达2170万人，居世界第五；近三年年均增长率2.2%；常住人口中近38%为外来常住人口；其中70后，80后占到90%；流动人口约800万人；流动人口中，河北省人超过50%。注：数据摘自北京市社科院北京社会治理发展报告 5、北京市供求走势新增供应成交量供求比成交均价物稀价贵1040900119592151714101334100812018710.740.671.190.770.590.000.200.400.600.801.001.201.4002004006008001000120014001600201220132014
3、20152016（1-8）新增供应（万）成交（万）供求比209802410426706278393235610000150002000025000300003500020122013201420152016（1-8）成交均价（元/）成交均价（元/）6、北京市环线价格分布价格攀升，刚需外溢；2015、2016年，北京市年销额在2700亿元；据不完全统计，北京外溢购房销售额超过600亿元。六环二环三环四环五环2-3环之间108000元/平95000元/平3-4环之间68000元/平4-5环之间45000元/平5-6环之间28000元/平贴近6环 7、北京市场外溢市场基因人多且持续增多房少且持续减少
4、价高且持续升高 8、外溢客户分类客户的外溢分为两种：生活型、生存型、投机型外溢类型生活型生存型投机型性质主动型被动型主动型动因生活环境改善购买力不足，价格挤出投资回报目的度假、养老刚需、首改投资关注点环境、配套、交通、价格价格、交通、配套价格、规划、交通置业次数一次及以上首次一次及以上 9、旅游与度假的区别对比要素度假旅游实质一种生活方式一种生活行为时间时间较长时间较短位置位置相对固定位置不固定关注点气候、环境景点节奏慢节奏快节奏 在环首都度假、养老项目及第二居所项目拓展时，更多关注地块所在区域的居住环境。10、北京外溢项目的界定类型生活型生存型客户比例超过50%超过80%11、生存型案例项目
5、12序号项目名称行政区域1永定河孔雀城河北廊坊2首创国际半岛天津武清第二机场范围 11、生存型案例项目永定河孔雀城五环大广高速38km106国道固安出口求贤出口榆垡出口大礼路出口区位及交通：北京南，距离五环38km；由大广高速连接；项目周边有固安、求贤、榆垡、大礼路四个高速口；半小时抵达五环。11、生存型案例项目永定河孔雀城销售情况：固安孔雀城自2008年开始销售，9年去化660万平方米；销售金额510亿；年均销售55亿；2016年1-8月份去化79亿；客户构成：（按户籍）北京，45%；河北，35%；其他，20%；其中河北和其他的55%比例中，绝大多数为在北京工作的流动人口。普通住宅均为刚需自
6、住，别墅产品为本地改善及京城别墅圆梦客群，少量投资客。11、生存型案例项目永定河孔雀城产品配置情况产品类型建筑类型面积段分布比例普通住宅高层为主小高层为辅少量多层别墅联排为主80以下5%80-10080%100-12010%120以上5%160-20020%200-24060%240-28015%280以上5%11、生存型案例项目首创国际半岛五环六环京津塘高速34km高村出口永乐出口区位及交通：北京东南，距离五环34km；由京津塘高速连接；项目周边有高村、永乐两个高速口；半小时抵达五环。11、生存型案例项目首创国际半岛销售情况：项目自2011年11月入市，累计去化85万平方米；其中2015年去
7、化34万平方米；累计销售金额75亿；其中2015年去化31亿；项目目前进入尾盘阶段。客户构成：北京客户占比90%（含非户籍）；普通住宅为刚需自住；别墅产品为低价圆梦；另有少量投资客群。产品配置情况产品类型建筑类型面积段分布比例普通住宅高层为主别墅联排为主，少量独栋80以下3%80-10085%100-12010%120以上2%180-20016%200-25074%250-3005%300以上5%11、生存型案例项目首创国际半岛 11、生存型案例项目项目成功基因：外部，北京房价飙升北京新房供应萎缩政府人口疏散政府产业外迁内部，与北京距离交通便捷度产品规划价格自身配套 12、生活型案例项目非北京
8、行政区域北京外溢客群去化相对较好品牌开发企业具有区域代表性碧桂园北京郡碧桂园九龙湾恒大金碧天下碧桂园长城河谷龙湖长城源著华银天鹅湖共性挖掘 12、生活型案例项目交通条件与五环的距离1.5小时车程内碧桂园北京郡碧桂园九龙湾华银天鹅湖恒大金碧天下龙湖长城源著碧桂园长城河谷京藏高速京昆高京平线速大广高速项目名称高速距离接驳距离行车时间碧桂园北京郡125km900米1.5h华银天鹅湖70km14km1h碧桂园九龙湾70km6km50m恒大金碧天下75km1.4km1h龙湖长城源著125km3.5km1.5h碧桂园长城河谷138km11km1.7h 12、生活型案例项目生态、资源项目名称生态资源周边知名
9、景点碧桂园北京郡山景、森林鸡鸣山、刘家庄森林公园、京西沙漠城华银天鹅湖山景、湖景野三坡、天鹅湖碧桂园九龙湾山景、河景野三坡、拒马河、张坊古城、云居寺恒大金碧天下山景、森林5A级盘山景区龙湖长城源著山景、森林古北水镇、司马台长城碧桂园长城河谷山景、森林金山岭长城极好的生态居住环境+旅游景点，具备度假、养老的条件。12、生活型案例项目产品情况低密产品+面积小+总价低项目名称产品类型面积段（）总价段（万）碧桂园北京郡联排、小高层别墅，115-136洋房，90-125联排，130-190万（精装）洋房，75-105万（精装）华银天鹅湖联排、多层、小高层联排，170-260多层，100-150高层，35
10、-80联排，250-350万多层，130-190万（精装）高层，30-70万（精装）碧桂园九龙湾双拼、联排、高层双拼，200-240联排97-125高层，40-90双拼，240-280万（精装）联排，100-130万（精装）高层，35-70万（精装）恒大金碧天下双拼、联排双拼、联排，180-2602011年已售罄龙湖长城源著联排、叠拼、多层联排，115-150叠拼，70-90洋房，30-70联排，400-600万（精装）叠拼，150-190万（精装）洋房，50-130万（精装）碧桂园长城河谷双拼、联排、高层联排，113-126双拼，172-183洋房，77-90为主联排，120-130万（精装
11、）双拼，190-210万（精装）洋房，60-75万（精装）低密度小面积低总价送装修 12、生活型案例项目去化情况项目名称入市时间累计销售额（亿）年均销售额（亿元）2016年累计销售额（亿元）碧桂园北京郡2016年7月18日8.38.3华银天鹅湖2009年4月5日50710碧桂园九龙湾2014年8月18日1894.5恒大金碧天下2008年10月195售罄龙湖长城源著2014年8月1867.5碧桂园长城河谷2015年10月1日105.1年均销售额5-10亿，如供货充足，年销额可突破10亿元。12、生活型案例项目成功基因项目成功基因：外部，人口日趋密集居住环境欠佳空气污染严重度假养老需求提升内部，宜
12、居居住环境与北京的距离交通便捷度相对热度的旅游景点产品规划自身配套价格 12、生活型案例项目滞销项目碧桂园北京郡碧桂园九龙湾京藏高速京昆高拉斐水岸叠拼150-170平独栋340-580平产品面积大、总价高上谷水郡洋房98-180平双拼215-240平独栋250-460平产品面积大、总价高一渡龙湾叠拼160-180平独栋300-340平自身配套差产品面积大、总价高规划产品面积偏大脱离度假养老需求 13、高铁牵引型项目涿州东站武清站目前，环首都区域形成的高铁新城主要为：涿州高铁新城京广线武清高铁新城京津城际京广线25分钟京津城际24分钟 13、高铁牵引型项目涿州城区涿州、武清两座高铁站，距离北京在
13、30分钟车程内；且与城区联系紧密，在城区辐射范围内。距离城区2.5公里在武清城区内 13、高铁牵引型项目高碑店城区距离城区5公里京广线高碑店站距离北京30分钟车程，车站距离高碑店城区5公里，距离较远，无法受到城区辐射，没有形成高铁新城。13、高铁牵引型项目 “高铁一响，黄金万两”，近年来已高铁站为依托而出现的高铁新城大都以失败告终，尤其是县城、三、四线城市的高铁新城；高铁是契机，但是围绕这个契机而进行的产业引导、人口引导、配套升级才是高铁新城成功的关键，仅是投资价值无法支撑项目。对于环首都片区高铁项目的获取，结合未来的高铁规划，建议遵循以下几点：1、距北京30分钟以内车程，有机会承接北京外溢客
14、群2、规划高铁站在城区或紧邻城区范围，与城区连接便捷3、具有清晰的城市发展规划方向，倾向于高铁站方向4、政府对高铁站周边的规划具有明确的产业导入及配套规划环首都高铁规划详见9月份专题大北京高铁规划专题 14、土地拓展条件探讨一五环40km半小时车程1、距五环40公里左右范围2、具有国道与北京便捷连接3、紧邻高速口与北京便捷连接4、区域具有明晰中、长期规划地块具备1+（2、3、4）任一条件，必拿。定位：自住型项目，兼顾投资产品：90-100平刚需洋房，180-250平常规别墅产品；客户：北京外溢刚需客群；自住+投资；14、土地拓展条件探讨二五环80km1小时车程1、距五环80公里左右范围2、紧邻
15、高速口与北京便捷连接3、具有较好的生态环境4、具有轨道交通规划地块具备1+（2、3、4）任一条件，可拿。地块具备1+（2、3、4）任两条件，必拿。定位：度假、养老型项目，兼顾自住产品：70-90平度假洋房，100-150平度假别墅产品；客户：北京度假、养老客群；兼顾刚需及投资。15、土地拓展条件探讨三五环120km1.5小时车程1、距五环120公里左右范围2、紧邻高速口与北京便捷连接3、具有极佳的生态环境及度假资源4、具有轨道交通规划地块具备1+（2、3、4）任一条件，可拿。地块具备1+（2、3、4）任两条件，必拿。定位：度假、养老型项目，兼顾自住产品：70-90平度假洋房，100-150平度
16、假别墅产品；客户：北京度假、养老客群。16、地块拓展必要条件综述距北京五环的距离车程时间地块必要条件40km范围0.5小时1、紧邻国道与北京相连接2、距高速口较近与北京连接3、所在区域具有明晰的中、长期规划80km范围1小时1、紧邻高速口与北京相连接2、具有较好的生态环境，具备度假养老的环境条件120km范围1.5小时1、紧邻高速口与北京相连接2、具备良好的生态环境3、具有良好的度假资源，具备度假、养老的环境条件高铁规划0.5小时1、距离现有或规划高铁站较近，10分钟内接驳，2、在城区辐射范围内3、政府规划明显倾向 17、环首都1.5小时延伸范围环首都范围内，具有较好资源的区域分布在东、西、北三个方向，南部资源较少。17、环首都1.5小时延伸范围易县境内下花园境内滦平与北京交界范围蓟县范围1、距离北京1.5小时高速车程；2、与高速口接驳15分钟内3、区域具有良好的居住环境4、具有较优的景点，有人气跟着高速、跟着资源 谢谢聆听欢迎探讨
