1、EPC项目报批报建管理探讨2017年5月26日目录二、业主管控范围一、EPC项目报批报建主要内容二、华南城项目报建案列分析三、EPC项目报批报建的思考与建议一、EPC项目报批报建的主要内容项目获取阶段土地权证阶段项目立项阶段规划设计阶段建筑设计阶段 信息收集分析 经济测算 项目可研 公司决策施工准备阶段房屋预售阶段竣工验收阶段国有土地使用证 项目立项批复 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证 建设工程验收备案证建设工程验收备案证p 房地产开发报建流程土地招标拍卖信息投资机会分析土地指界土地确权（地籍图）
2、取得土地成交确认书（跨年度办结转）投标、竞拍取得土地使用权向规划局申领：规划设计条件及附图，建设项目选址意见书、项目建设书等办理土地批复及附图签土地出让合同补缴土地出让金（农用地开发基金社会保障金）土地证出让金交清证明配套费交半办批件缴纳契税土地证联络单工程规划许可证房屋竣工备案证预售许可证工程施工许可证初始登记产权证土地证公示文物勘探、文物局批复 古树保护 园林局批复单体建筑方案批复编制环境影响评估报告 及报审批复消防规划选址意见书及附图修建性详细规划方案公示后批复编制修建性详细规划方案、单体建筑设计方案总平图、建筑平立剖面图 效果图、管网图、简本详规.单体设计方案 公司评审后报批详规、单体
3、方案设计招标、签订合同书面征询配套外网设计条件红线点坐标及面积测绘建设用地规划许可证及附图建设用地规划批复办理安全监督受理书 交安措费、办意外伤害险办理工程质量监督受理书 施工组织设计、监理细责 施工合同备案 缴纳合同监证费 监理合同备案 办理支付保函 施工方办履约保函 签竣工档案责任书 （缴档案管理费）消防施工图报批防雷电施工图报批施工图审查 取得审图合格证施工图设计完成特殊工程需 扩初审批施工图设计 施工图设计任务书招标施工图设计单位签订合同、备案地质勘察报告经专业审图机构审查通过招标定勘察单位、合同备案、施工、出勘察报告墙改、散装水泥 节能 缴费 备案看现场 多层封顶高层完2/3报施工进
4、度计划 销售方案未查封证明缴纳白蚁防治费 签白蚁防治合同民政局 社区用房协议招标确定物业公司 签代管合同、备案房屋面积测绘 缴测绘费主体施工 封顶后主体检测基础工程验收基础施工强夯、桩换填基础需检测正式开工（验槽）测绘部门放线 .按点收费强电申报、设计 缴电力配套费配套 外网设计 给水、燃气申报抵押物业 管理用房交清房屋 维修基金主体验收 做分户验收表交易所楼盘 公示竣工面积 最终测绘参加培训 取锁、网签消防、市政、景观验收质监站竣工验收 （做分户验收表）房产局 物业办验收排水、供热、燃气 给水、强电验收道路、景观、绿化施工给、排水，暖、消防、燃气强、弱电、外网施工防雷电测电阻节能看砌体、保温
5、安装、装饰施工配套专业设计、审图 市政监督办理人防验收采购人防设备办理人防监督人防监督站交底人防图纸审查人防设计方案审查或缴纳异地建设费人防设计条件报批支付工程款、造价处决算备案、办理劳保费结算资料移交物业 交房 物业接管节能检测、节能验收 防雷验收室内环境检测 智能化检测电梯检测报告环保检测 环保验收施工前缴纳排污费邮政验收 （信报箱安装完毕）教育、民政（街道）验收通信管理局电信基础 设施工程验收规划竣工测量规划验收档案移交档案初验合格证发改委立项批复 施工、监理招标、缴纳农民工保证金、劳保统筹费土地招标拍卖信息投资机会分析土地指界土地确权（地籍图）取得土地成交确认书（跨年度办结转）投标、竞
6、拍取得土地使用权向规划局申领：规划设计条件及附图，建设项目选址意见书、项目建设书等办理土地批复及附图签土地出让合同补缴土地出让金、农用地开发基金、社会保障金土地证出让金交清证明配套费交半 办批件缴纳契税、土地证联络单工程规划许可证房屋竣工备案证预售许可证工程施工许可证初始登记产权证土地证公示文物勘探、文物局批复 古树保护、园林局批复单体方案批复编制环境影响评估报告 及报审批复消防规划选址意见书及附图修建性详细规划方案公示后批复编制修建性详细规划方案、单体建筑设计方案总平图、建筑平立剖面图 效果图、管网图、简本详规单体设计方案 公司评审后报批详规、单体方案设计招标、签订合同书面征询配套外网设计条
7、件红线点坐标及面积测绘建设用地规划许可证及附图建设用地规划批复办理安全监督受理书 交安措费、办意外伤害险办理工程质量监督受理书 施工组织设计、监理细责 施工合同备案 缴施工合同监证费 监理工合同备 办理支付保函 施工方办履约保函 签竣工档案责任书 （缴档案管理费）消防施工图报批防雷电施工图报批施工图审查 取得审图合格证施工图设计完成特殊工程需扩初审批施工图设计 施工图设计任务书招标定施工图设计单位、签订合同、备案地质勘探报告、专业审图机构审查通过招标定勘察单位、合同备案、施工、出地质报告墙改、散装水泥 节能 缴费 备案看现场 多层封顶高层完成2/3报施工进度计划 销售方案未查封证明缴纳白蚁防治
8、费 签白蚁防治合同民政局 社区用房协议招标确定物业公司 签代管合同、备案房屋面积测绘 缴测绘费主体施工 封顶后主体检测基础工程验收基础施工强夯、桩换填基础需检测正式开工（验槽）测绘部门放线 .按点收费强电申报、设计 缴电力配套费配套 外网设计 给水、燃气申报抵押物业 经营用房交清房屋 维修基金主体验收 做分户验收表交易所楼盘 公示竣工面积 最终测绘参加培训 取锁、网签消防、市政、景观验收质监站竣工验收 （做分户验收表）房产局 物业办验收排水、供热、燃气 给水、强电验收道路、景观、绿化施工给、排水，暖、消防、燃气强、弱电、外网施工防雷电测电阻节能看保温安装、装饰施工配套设计备案、审图 市政监督办
9、理人防验收采购人防设备办理人防监督人防监督站交底人防图纸审查人防设计方案审查或缴纳异地建设费人防设计条件报批支付工程款、造价处决算备案、办理劳保费结算资料移交物业 交房入户 物业接管节能检测、节能验收 防雷验收室内环境检测 智能化检测电梯检测报告环保检测 环保验收施工前缴纳排污费邮政验收 （信报箱安装完毕）教育、民政（街道）验收通信管理局电信基础 设施工程验收规划竣工测量规划验收档案移交档案初验合格证发改委立项批复施工、监理招标、缴交易费 民工保证金、劳保统筹一、EPC项目报批报建的主要内容项目进场 规划设计阶段 建筑设计阶段 施工准备阶段 房屋预售阶段 竣工验收阶段 建设用地规划许可证 建设
10、工程规划许可证建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证 建设工程验收备案证建设工程验收备案证p EPC项目报批报建内容 各部门审查的内容依据、审查流程和内部运行体制 方案审批意见书 初步设计审批意见书 施工图审查合格书一、EPC项目报批报建的主要内容p 建设用地规划许可证 建设用地红线图 建设用地规划技术条件函p 建设用地规划许可证一、EPC项目报批报建的主要内容一、EPC项目报批报建的主要内容p 方案审批意见书 对总平面方案布局、指标的确认 对建筑单体平面户型、立面造型的确认 水暖电燃气等综合管网的意见征询一、EPC项目报批报建的主要内容p
11、初步设计批复意见 前期手续 方案审批意见书 初步设计完成审查过程 各专业专家审查 并联部门审批 上会成果文件 初步设计批复一、EPC项目报批报建的主要内容p 初步设计批复意见 前期手续 初步设计完成 方案审批意见书拿到成果文件 初步设计批复一、EPC项目报批报建的主要内容p 施工图审查合格书 第三方机构外审 主要为技术审查 办理施工招投标备案的前提 前期手续 初设审查完成（若有）施工图设计完成审查过程 各专业专家审查 审查意见回复成果文件 施工图审查合格书p 建设工程规划许可证 前期手续 指标校核（电子校核）放线 验线 规划许可证成果文件 规划许可证原件（单体、地库）盖章的总平面方案图 建筑面
12、积表 盖章的单体建施图一、EPC项目报批报建的主要内容 审查过程 规划局内部审批流程一、工程概况p 建设工程施工许可证前期手续 招投标及合同备案 费用缴纳：工伤保险、农民工工资保证金、综合技术服务费城市基础建设配套费、建设资金证明、市政排污费一、EPC项目报批报建的主要内容一、EPC项目报批报建的主要内容建筑工程施工许可证一、EPC项目报批报建的主要内容垃圾处置许可证 质量安全报监 建设垃圾处理许可证 白蚁预防工程费 工程档案报审责任书 墙改水泥缓征证明 监理合同备案及人员押证建筑工程施工许可证一、EPC项目报批报建的主要内容 质量安全报监 建设垃圾处理许可证 白蚁预防工程费 工程档案报审责任
13、书 墙改水泥缓征证明 监理合同备案及人员押证建筑工程施工许可证一、EPC项目报批报建的主要内容建筑工程施工许可证p 成果文件 规划许可证原件 盖章的总平面方案图 建筑面积表p 办理手续 房管局面积预测 物业招标备案、配套确认 现场施工进度满足条件 房产价格备案p 成果文件 商品房预售许可证一、EPC项目报批报建的主要内容商品房预售许可证p 前期手续 规划验收 面积测量 现场勘查 园林验收 人防验收 消防验收 主体结构验收 档案验收 节能验收 环保验收p 成果文件 竣工验收备案证一、EPC项目报批报建的主要内容竣工验收备案证p 其他专项报建 消防审查 总平面消防审查 施工图消防审查 装饰消防审查
14、 消防审查 人防报建及异地建设 人防施工图审查 园林审查 总平面审查 园林施工图审查防雷审查 防雷图纸审查及备案一、EPC项目报批报建的主要内容p 消防审查 总平面消防审查 施工图消防审查 装饰消防审查人防审查人防报建及异地建设人防施工图审查防雷审查 防雷图纸审查及备案一、EPC项目报批报建的主要内容其他专项报建 电力报装 项目用电批复 内线及外线审查 现场踏勘及设计自来水报装 临时用水报装 正式用水报装燃气报装 燃气范围踏勘 燃气图纸设计一、EPC项目报批报建的主要内容p 其他专项报装p 涉及的部门众多，前后程序环环相扣，不同的城市审批程序大致相同，细节有所不同。p 地区资源需求大，区域限制
15、性较大EPC项目报批报建工作特点一、EPC项目报批报建的主要内容方案审批方案审批意见书意见书初步设计初步设计批复意见批复意见施工图审施工图审查意见书查意见书工程规划工程规划许可证许可证建设工程建设工程施工许可施工许可证证预售许可预售许可证证竣工验收竣工验收备案证备案证规划局规划局建设局建设局三审机构三审机构规划局规划局建设局建设局房管局房管局建设局建设局消防审查消防审查意见书意见书人防审查人防审查合格书合格书园林审查园林审查意见书意见书防雷设计防雷设计审查及备审查及备案案电力报装电力报装燃气报装燃气报装自来水报自来水报装装消防局消防局人防办人防办园林办园林办防雷办防雷办供电局供电局燃气公司燃气
16、公司自来水公自来水公司司p 时间紧，工作任务集中在前后期，持续项目全过程一、EPC项目报批报建的主要内容EPC项目报批报建工作特点一、EPC项目报批报建的主要内容p 前期制约项目施工进度，同时受设计进度制约；后期受项目施工进度制约。需要与项目、分公司、甲方各部门紧密联系合作。EPC项目部项目部区域公司区域公司业主方业主方监理方监理方设计部市场部外联部市场部综合办财务部设计部商务部工程部建造部EPC项目报批报建工作特点二、华南城案列分析p 费用怎么算，有没有省钱的地方 两个华南城的报批报建费用清单 可能存在的费用节约点提出问题p 报建组织机构如何设置 两个华南城的外联部设置及人员组成 日常工作如
17、何运作p 需要哪些程序，需要配备那些资源 施工企业的资源优劣势 取人之长补己之短重庆华南城报批报建费用清单二、华南城案列分析合肥华南城报批报建费用清单二、华南城案列分析二、报批报建的重点问题解析合同约定：施工方缴纳：农民工工资保证金、综合技术服务费、农民工工伤保险业主方缴纳：城市建设配套费、规划放线费、人防异地建设费、项目资本金、高可靠性供电费等需合同明确缴纳方：地勘及施工图审查费、指标校核费、面积预测费、白蚁防治费、规划验收测量费、房管局实测费等p 两个华南城的报批报建费用分析二、报批报建的重点问题解析降低备案合同金额农民工工资保证金p 费用节省参考点掌握政府减免政策：幼儿园免交配套费、工业
18、项目免交人防异地建设费、绿建及生态小区的税务减免及补贴等。二、华南城案列分析控制违规成本：施工进度与证件办理、架空层问题及时掌握政策变化投标阶段合同风险控制：费用、时间p 报批报建的风险管控项目项目类别类别开工日期开工日期报建工作起报建工作起始始规划许可证规划许可证施工许可证施工许可证现场现场进度进度完成日期完成日期日历天日历天完成日期完成日期日历天日历天重庆华南城 2016.5.25 方案审定书2016.6.2834 2016.8.337一层地下室封顶合肥华南城 2016.11.1 方案审定书2016.11.25252016.12.1924土方外运巴南华府2017.3.20 方案审定书201
19、6.05.1858地下室施工在投标阶段必须考虑前期规划许可证、施工许可证的办理时间，办理周期预计2-3个月，根据项目所在地各地政府管控的力度不一样，适当调整手续办理时限。二、华南城案列分析二、华南城案列分析项目项目人数人数人员构成人员构成部门设置部门设置重庆华南城奥莱专职2人，兼职1人有办公室管理经验、地产公司报建经验、公司市场部各1人在项目组织架构中，外联部设置于项目综合办，同时由项目经理直管合肥华南城专职3人，兼职1人有地产公司报建经验2人，公司市场部1人，外聘本地报建员1人重庆华南城巴南华府专职2人有办公室管理经验、奥莱报建经验1人，公司市场部1人 备注：报批报建工作重点集中在开工后三个
20、月、竣工前两个月，中间的工作量少许多但持续，所以两个华南城项目均设一个兼职报建人员；同时报建工作对本地手续和资源的熟悉要求比较高，合肥华南城招聘本地报建员1名，协助日常报建管理工作，重庆华南城巴南华府使用奥莱同批报建人员。p 报批报建的组织架构及人员设置二、华南城案列分析根据施工计划反排报批报建计划，同时与设计计划对比，综合地方报建环境详细罗列每一项工作的内容，设立责任人、配合人，开始、结束时间及进度跟踪各项资料准备提前进行p 项目报批报建的计划编制及过程控制资源信息收集窗口领取资料报建资料准备确定报建对应的部门，梳理各方的资源领取报建所需的最新资料，确定经办人、负责人提前进行资料的准备、申请
21、表的填写及各方的盖章资料审核预报建报建前1日 窗口预报建一次，经办人审核资料过程沟通办理工作日，跟进办理进度，做好突发问题的处理正式报建报建结果及归档对报建资料的整理、检查，对重要指标、数据的复核将资料报入窗口，了解部门内部程序，留存受理单领取成果文件，对文件进行核对，无误后归档二、华南城案列分析p 建立项目报批报建的工作方法p 我们的优劣势 我们的资源集中在建委的质安监、市政道路绿化 对于规划局、图审机构等资源较少 消防、人防、园林、气象、环保、供水、供电、燃气等部门多数分包有资源p 整体思路 借助业主关系，申请提前规划放线、验线，办理规划许可证 借力政府关系，办理施工提前介入手续、施工许可
22、证 借力分包资源，办理消防、人防、三审、报装、验收等手续二、华南城案列分析EPC项目报批报建的整体思路五、思考与建议 转变思想p 政府部门的只认可建设单位的报建人员p 项目部必须配备足够的报建人员和资源p 如何获取业主的信任和支持p 简化报批报建文件的审批盖章流程p 分包招标提前，资源与配合成为选取分包的一个条件p 灵活处理各类费用的支付 优化流程 人才培养p 设置专职人员，负责区域的报建工作p 建议外聘+内部人员结合的培养方式报建管理师应具备的基本素质：时间管理能力、专业能力和学习能力、承受压力和解决问题的能力、统筹管理和团队协作的能力、资料收集和管理能力、沟通能力和酒量酒品、良好的心态和阳关的外表、责任心和坚持不懈。
