1、精装修的户型优化设计 主讲人 陈 现培SPEECHMAKER|XIANPEI CHEN清尚博尼精装设计总工程师第一部分第一部分：房地产精装的市场定位与原则房地产精装的市场定位与原则一、市场、项目定位（一）：精装修的市场定位-提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力第二部分第二部分 住宅精装项目的设计与管理住宅精装项目的设计与管理（一）：户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（二）：分类设计案例分析（三）：精装设计项目程序化管理-提升精装设计管理的能力（四）、户型优化设计的成本关系-提升精装成本控制管理的能
2、力（五）：总结与回顾 目 录房地第一部分精装住宅优化设计的市场定位与原则一、市场、项目定位一、市场、项目定位（一）：精装（一）：精装住宅优化设计住宅优化设计的市场定位的市场定位-提升对精装价值的认知能力提升对精装价值的认知能力（1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论1、住宅的发展演变行业现状 房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响着我国房地产市场的发展走向。使整个行业在短短的几年过去，市房地产市场一波三折由于中国特殊的经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。中国每年城
3、镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，房地产市场的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设备）。目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计的技术革新，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。随着
4、城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。Boloni Integrated Soft Decoration 住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个转型调
5、整期，由以往的半成品毛坯交房转化为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。1；建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。没有装修的阶段没有装修的阶段 2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已成为各户使用的基本要求。
6、开始进入粗装修的阶段开始进入粗装修的阶段 3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。全面进入粗装修的阶段全面进入粗装修的阶段 4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。进入毛坯房时代进入毛坯房时代5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多样化的
7、趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项目，拉开了精装修的序幕。北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售；市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精
8、装修形式进行销售；香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。开始进入精装修的阶段开始进入精装修的阶段 6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生活方式
9、的产品型工业化住宅（未来方向）（政府行为）2010年的房地产新政，必将快速推动住宅精装修的发展进程 全面进入精装修的产品时代全面进入精装修的产品时代国际市场的趋势与潮流精装修精装修日本韩国德国美国法国日本60年发展，标准化指标，人性化动作特点：1、所有在售房都是全装修房。2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所有建材的优点。4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。韩国住宅建筑、装修一体化特点：1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。2、项目整体考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修一条线考虑。
10、水、电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。美国法制健全，没有为个体服务的装修企业。特点：1、法制健全，没有为个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。2、基本实现产业化，一般不准买毛坯房，出售的全部是全装修房。3、避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病。法国轻装修、重装饰特点：1、高层和多层集合式住宅为完全满足使用要求的成品房。2、对于节能有欧洲标准要求。3、全装修房比较简单装修，除厨卫全装修外，墙面为乳胶漆，基本不吊顶，保证基础照明。但后期购房者自行进行装饰。德国领先于住宅节能！特点：1、大部分为精装修，仍有少量毛坯房出售
11、。2、为防止装修过程的偷工减料，材料供应商与装修企业协会及相关专家就安装质量和事故责任签订合同，如有公司违反则取消会员资格。3、住宅节能处于世界领先水平，所有房屋的墙体和所有设备等方面节能措施确保到位。室内空间设计是建筑的灵魂室内空间设计是建筑的灵魂环境规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅设计的主题，而室内空间的精细化设计，以及生活方式的人文关怀设计则是住宅空间本体的灵魂。创新功能合理的人性化空间设计，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。精装修住宅项目的流程设计，要求室内空间优化设计在建筑概念及初步规划设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富经验的
12、精装设计和技术专家提供精装设计支持。住宅设计的核心与灵魂住宅设计的核心与灵魂 住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间精细化设计则是住宅设计本体的灵魂。住宅设计逻辑的理性思考住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间的
13、舒适性。整体精装修住宅开发最重要的一个衔接点建筑设计、室内设计、部品设计、项目管理与系统施工的一体化。同时，住宅精装修产业政策法规的不完善，精装技术标准缺位，缺少施工规范和验收标准。目前的现状，主要依靠开发商“摸着石头过河”。整个行业缺乏一个共同认定的行业标准，这也是精装修急待解决的重点问题。推广精装修住宅存在的问题：1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟 开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供财政补贴、
14、开发商税费减免、买房者税费减免等。4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟推广精装修住宅存在的问题：传统装修的社会反映传统装修的社会反映多数人的装修经历疲劳症人力物力的资源浪费 材料成本不透明，装修预算成本无法控制工业化程度不高，工艺技术没有统一标准，质量无法保证部品工艺不规范，效率底 品质感较差 施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。施工现场环境污染严重，长期噪音扰民现象的困扰 环保质量难以控制时间成本的不可控推广精装修住宅存在的问题：1、担心装修风格雷同、没有个性，而且在实用性上也只有自己装修才最清楚，70%不 接受客户都谈到了这点。2、受访不
15、接受客户中多为女士，她们认为家还是要自己装更有味道。3、部分客户认为有很多时间，以前房子也是可以自己装 好的。4、部分超高端客户客户认为，开发商装修的标准达不到自己的要求。5、担心开发商信誉和装修品质，认为买精装房不放心，这部分客户大多对龙湖不是很了解。6、曾经买过精装房，以前的精装房交房的就没有跟宣传是一样的，以次充好，大骗小骗总会受骗。7、买这样的房子，一辈子也没几次，还是自己装修比较好。认为自住就自己装，投资可以考虑。8、担心施工方的大面积施工质量没有把握。做精装修的理由：做精装修的理由：1、精装是未来的潮流和趋势，早主动适应比晚被动接受好。2、未来的竞争是产品的竞争，精装是产品竞争优势
16、的体现3、成本的优化和税收的调整不做精装的理由：不做精装的理由：1、全装修住宅开发的难度高。由于缺乏统一的精装修标准及各环节管理标准，造成操作难度、管理成本扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱；2、个性化装修难操作，风格过于统一，整体装修不能满足个性化要求，拒绝了部分客户。精装房，楼市发展的必然趋势！精装房，楼市发展的必然趋势！A A 、国家政策导向国家政策导向B B 、顾客需求顾客需求C C 、开发商自身竞争优势导向开发商自身竞争优势导向未来核心竞争力的体现。未来核心竞争力的体现。D D 、精装修需要专业化的管理及精装修需要专业化的管理及 成熟的供应商。成熟的供应商。结论：结论：模式一
17、菜单概念精装修：由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。模式的优缺点分析与探讨.模式二模式二集成概念精装修：全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。自主管理，也可进行管理托管
18、，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。模式三模式三 全成品住宅工厂化精装修：全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。模式四模式四 管理型精装修：以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承
19、包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。模式五模式五资本运营管理型精装修：1、精装修工程的房地产资本运作概念、精装修工程的房地产资本运作概念指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。中国房地产商精装管理模式对比 万科模式 绿城模式集团 产品规划标准 各项目公司报总部审批
20、 精装设计标准 设计方案，供应商选择 全国采购战略（多家）区域/项目 确定项目设计方案 确定项目设计方案 确定项目供应商 确定项目供应商 工程实施 工程实施中国房地产商精装管理模式发展三阶段品牌堆砌期品质管理期集成管理期 整体精装供应商 标准化 户型标准化 设计标准化 产品标准化 指定几大供应商 多层别供应商早期早期中期中期成熟期成熟期绿城模式万科模式星河湾模式国内精装修市场优势与风险分析国内精装修市场优势与风险分析优势优势：展现设计师对建筑的整体理解，体现建筑的美感；精装修提高项目档次，易成为地区标杆性项目；增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出；提高销售收入、销售回款和项目利润
21、率；小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。风险风险：统一装修标准一样与客户个性化化差异；交房结果与装修房宣传的效果图或样板房不一致；装修质量差，不能满足客户的需求；精装修资金压力大，存在资金风险。（2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价（3）、行业发展与住宅产品的对应：1、城市化进程的经济环境；一线 二线 三线 高端 中端 普通 发达 发展中 2、细分区域市场环境判断；地域 文化 经济 历史 风俗 3、住宅精装产品高效低碳节能基于全面家居解决方案的品质体系 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供
22、整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。关于精装修住宅产品的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的
23、高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。（二）：精装修的项目定位分析（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力提升市场研究的能力（1）、客户细分原则、方法及基本结论 1、项目基本定位 多纬度纵横比较 2、环境对比定位 区域位置 交通人文 3、客户群体定位 分层调研 定量定型 4、市场价值定位 品质卖点 竞争项目比较 案例：万科广州样板房业主深度调查分析2009-2010年-十种风格设计思路 5、户型类别定位 户型与客群 户型与面积 例：青年群体全装修工业化产品企划书 6、建筑形态定位 风格、品味、
24、档次 景观 7、空间组合定位 功能空间 公共空间 私密空间 收纳空间 人文空间 例:两房+多功能房-压缩版 8、成本控制定位 风格与预算 售价与 9、风格趋向定位项目设计策划的定位设计项目设计策划的定位设计 楼盘项目的区域设计定位 消费群体的市场分析定位 设计风格及生活方式协调统筹设计 楼盘销售的引导分析 卖场设计的行为空间细化分析1、客户背景、客户背景年龄层段：40岁左右职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历2、客户居住需求、客户居住需求生活形态（关键词描述）：属于二次置业居住理念（关键词描述）：改善需求来源类别来源类别区域区域客户类型客户类型主要客
25、户来源（周边客户）新塘、中新、广州经济技术开发区(包括东区、西区、永和开发区、科学城)个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源二（外围客户）荔城、石滩、广州黄埔区个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源三（远距客户）广州、及周边城市深圳、香港、东莞等周边有生意、商务往来的外籍(以港台为主)客商客户来源四新塘周围竞争楼盘的再次置业的业主其它偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业,以渡假、商务等需求高端客户精装修项目的市场环境和专业设计方向定位精装修项目的市场环境和专业设计方向定位1.区域环境比较（交通，品质，景观，空间）2.消费群体调研分析（客户研究指标）3.青年群体公寓产品需求研究
26、报告4.精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设计）5.光大-学院派项目环境调研分析.群体结构群体结构市场环境市场环境户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式 交通环境 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套消费环境调研分析.群体空间群体空间人文环境人文环境户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式 交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套设计需求调研分析.精
27、细化精细化空间空间成本设计成本设计户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式 交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套（2）、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价 长沙精装市场调研演示文稿（3）、客户与精装产品的对应：1、细分客户判断；2、识别竞争环境；3、精装产品初步方案成本测算客户细分客户细分客户属性人口学社会学特征购房目的价值观生活方式年龄性别学历教育程度职业收入家庭结构自主投资SOHO衣食住行娱游交客户一客户二客户三客户四客户五万科案例万科案例:通过三个纬度将客户
28、分为通过三个纬度将客户分为5 5大类大类1111小类小类客户细分客户细分（三）、户型优化设计的原则（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力提升把握客户需求的能力设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于
29、精装修房交楼标准的内容。精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。与住宅部品制造商共同完善产品设计与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。（
30、三）、户型优化设计的原则（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力提升把握客户需求的能力精装住宅产品九大系统（1）、空间细分原则、方法及基本结论 1、公共空间系统 2、玄关空间系统例：玄关柜模块设计演示文稿 3、卫浴空间系统 4、收纳系统例：三房户型户型测试研究报告 5、家政空间系统 6、厅房空间系统 7、厨房空间系统例：120平米三房ppt方案 8、家居智能化系统 9、人文空间系统例：两房+多功能房-压缩版经验提示（一）户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关
31、空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！检验提示（二）装修细化设计阶段需要注意的问题：1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设
32、计图纸的对应。经验提示（三）如何选择工业化的专业施工&精装工程的项目管理：基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电
33、系统安装等。谁来协调？谁来协调？经验提示（四）精装修住宅中新技术及设备的选择：1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统8、智能化管理系统1 1、公共空间系统、公共空间系统 拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开敞式空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿线放松心情，体验到“回家即是享受的开始”。2 2、玄关空间系统玄关空间系统 体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安放。3 3、卫浴空间系统、卫浴空间
34、系统 细节着眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。4 4、收纳系统、收纳系统 除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。精装住宅产品九大系统精装住宅产品九大系统 5 5、家政空间系统家政空间系统 日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊 柜、储物柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变
35、得轻松高效。6 6、厅房空间系统、厅房空间系统 设计充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节。餐厅专设插座，轻松用电火锅。7 7、厨房空间系统、厨房空间系统 操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式烹调器具的需求。8 8、家居智能化系统、家居智能化系统 主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化系统，科技让业主的居住更放心。9 9、人文空间系统、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设
36、计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。精装住宅产品九大系统精装住宅产品九大系统流程设计流程设计设备设计设备设计空间设计空间设计材料设计材料设计设计调研设计调研专业化设专业化设计研究计研究设计质量控制设计质量控制设计评判标准设计评判标准人文设计人文设计成本设计成本设计设设计计统统筹筹需重点关注的内容及细节需重点关注的内容及细节户型优化户型优化部品精部品精细化细化风格设计风格设计设备设计设备设计成本设计成本设计部品设计部品设计施工图设计施工图设计根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。根据市场调研和客户群体
37、的调研报告，确认整体精装修设计的风格表现。根据优化设计，部品精细化设计，风格定位。进行精装设备专业的合理化协调设计。根据精装成本设计要求，确认部品工业化选材设计，规格，模式，造型，技术应用。根据精装空间的优化设计要求，确认部品尺寸，比例，工艺接点的创新设计。根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。、布局设计布局设计 收纳提案时，必须事先详细了收纳提案时，必须事先详细了解客户现有的行李量、衣物量、解客户现有的行李量、衣物量、书籍量、鞋及伞等的数量，再在书籍量、鞋及伞等的数量，再在这基础上提出本公司的多样化收这基础上提出本公司的多样化收纳方式，呈上最适合客户的收纳纳方式，呈上最适合客户的收
38、纳提案。提案。利用墙体收纳，使书柜内的书籍也能同样整齐的收纳。更衣间也能把平时必要的衣物收纳在方便拿取的位置。储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。玄关处的大收纳柜，无论什么时候都能使玄关保持整洁。、布局设计布局设计、布局设计布局设计 卫浴提案时，运用特殊卫浴提案时，运用特殊施工方法能提高台面，更重施工方法能提高台面，更重要的是还可以改变排水位置。要的是还可以改变排水位置。从这里能看到新生活提案的从这里能看到新生活提案的产生。产生。实现干湿分离一般情况下浴缸、洗面台和便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔离开，分别设计成独立私密的空间，更整洁易打扫。、布局设计布局设计AVAV设备的
39、方案中，在布局设设备的方案中，在布局设计阶段时计阶段时,设计使用一系列的智设计使用一系列的智能化产品。既能把各种配线都事能化产品。既能把各种配线都事先埋在墙壁中先埋在墙壁中,也能把各种影音也能把各种影音设备或扬声器等都设置在最佳的设备或扬声器等都设置在最佳的位置。位置。在整个卧室设计方案中,也可以把DVD播放器设置在床头边,使客户随手就能操控DVD。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，保持卧室的整洁。、风格设计风格设计軽快现代简洁前卫中国古典欧洲古典新古典知性重厚自然風正当性重視高貴追求派正当性重視高貴追求派温馨温馨性重視性重視舒适舒适追求派追求派先进性先进性重視重視现代现代追求派追求派高科技
40、不同的客户钟情于不同的设计风格。松下电工涵盖了丰富多彩的设计风格：包括流行的中国古典式设计风格或传统的欧洲古典主义设计风格等，为客户提供高品质、高品位的多元化设计风格。装修风格的关注点装修风格的关注点其他要求：其他要求：1、100%不接受装修成统一的标准。不接受装修成统一的标准。2、简约和实用是客户最关心的两点。、简约和实用是客户最关心的两点。3、希望风格纯正，且能和整个户型、希望风格纯正，且能和整个户型 和建筑相吻合。和建筑相吻合。4、多考虑到生活必需的细节方面。、多考虑到生活必需的细节方面。5、希望多几种菜单式风格可选择。、希望多几种菜单式风格可选择。风格风格关注数量关注数量比例共比例共2
41、020批批现代现代4 420.00%20.00%时尚时尚6 630.00%30.00%中式中式2 210.00%10.00%田园田园2 210.00%10.00%古典古典1 15.00%5.00%欧式欧式4 420.00%20.00%实用实用6 630.00%30.00%简约简约4 420.00%20.00%奢侈奢侈0 0（2）、功能空间与人文交流的呼应：空间属性评价（3）、客户与产品的对应：1、空间优化判断；功能的满足 流线的合理 人文关怀 传统户型传统户型户户 型型：三房两厅两卫建筑面积建筑面积：134.99套内面积：套内面积：115.44得房率：得房率：85.51传统户型传统户型优化户型
42、优化户型户户 型型：三房两厅两卫建筑面积建筑面积：137.84套内面积：套内面积：122.05得房率：得房率：88.54对比分析对比分析面积对比面积对比部位部位传统户型（传统户型（m2）优化户型（优化户型（m2）公共公共区域区域玄关6 6客厅18.5518.5517.417.4餐厅7.267.2614.814.8功能功能空间空间厨房7.347.347.67.6次卫3.553.553.43.4主卫4.874.874.54.5洗衣区2.752.754.44.4走入式衣帽间3.653.654.24.2储藏室1.61.6独立独立空间空间主卧室14.7114.7114.514.5次卧室10.1710.1
43、710.510.5北卧室10.6610.6610.410.4灰灰空空间间走道10.3110.312.32.3工作阳台3.363.363.43.4南阳台4.764.768.68.6对比分析对比分析对比分析对比分析1.玄关系统玄关系统直接进入客餐厅，无过渡空间直接进入客餐厅，无过渡空间未设置一些必要功能设施未设置一些必要功能设施不便维持室内的清洁不便维持室内的清洁分类细致，多功能组合的收纳系统分类细致，多功能组合的收纳系统独立的内外过渡空间独立的内外过渡空间舒适的尺度舒适的尺度2.9m1.4m储藏，鞋帽收纳组合衣物更换及储藏室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁对比分析对比分析2.客餐厅客餐厅餐厅
44、空间尺度舒适餐厅空间尺度舒适走道空间融入客餐厅，走道空间融入客餐厅，空间利用充分空间利用充分客餐厅共享性好客餐厅共享性好餐厅空间略小餐厅空间略小走道空间未充分利用走道空间未充分利用客餐厅空间共享性略差客餐厅空间共享性略差4.2m3.2m4.5m走道过长，空间共享性略差对比分析对比分析3.次卫系统次卫系统3.55m2坐便器坐便器+淋浴淋浴3.4m2坐便器坐便器+淋浴淋浴+洗手盆洗手盆独立洗衣间，组合功能设置独立洗衣间，组合功能设置次卫布局合理，空间利用充分次卫布局合理，空间利用充分与其他空间关系简单，无干扰与其他空间关系简单，无干扰干身区功能单一干身区功能单一次卫空间利用率低次卫空间利用率低与其
45、他空间关系干扰多与其他空间关系干扰多2.75m2洗衣机洗衣机+洗手盆洗手盆4.4+3.4m2洗衣池洗衣池+洗衣机洗衣机+烫衣板烫衣板+衣柜衣柜+工工作阳台作阳台空间关系复杂，多重干扰空间零距离与其他空间相对独立对比分析对比分析4.其他其他阳台实际可用率低阳台实际可用率低次卧走道面积大，空间狭小次卧走道面积大，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小走入式衣帽间功能单一走入式衣帽间功能单一阳台更加舒适宽敞阳台更加舒适宽敞次卧空间更加宽敞，不可利用空间少次卧空间更加宽敞，不可利用空间少北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台走入式衣帽间增加梳妆台功能走入式衣帽间增加
46、梳妆台功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m设有观景阳台设有观景阳台设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰例：山西康居苑优化设计 杭州-东方郡案例分析 2、空间精细化协调对比；细节优化 部品协调 工程衔接 例：90平米三房方案 远洋-万和城精细化 3、优劣评价指标测算（表）优（80分以上）良（70-80分）中（65-70分）差（65分以下）空间优化设计介绍玄关的设置避免了一开门视线就对卫生间门的尴尬，起到了由室外到室内的过度.空间完整美观厨房调整为L型并将厨房门开向餐厅，以缩短通往餐厅的距离。也使客厅餐厅更完整舒适餐厅与客厅相邻同处一个大空间内，既相互独立完整，又空间共
47、享非常开敞、明亮此处设置端景台有客厅、卧室看去是一个美丽的景观卧室宽敞明亮，衣柜、电视柜、写字台一应俱全，中央岛型衣柜的设计可充分将光线引入客厅卫生间布局紧凑合理，空间利用率高，洗手池、坐厕、淋浴使用流程，视觉感受都非常好客厅是整个空间最关键的区域是整个家庭生活活动的中心，开放宽敞的布局、良好的通风、有效的采光，使客厅简练大气舒适灵活空间优化设计介绍玻璃门、窗设计，可以将阳光最大限度的引入客厅综合分析岛型的衣柜设计可以增加室内空气的循环两侧玻璃的设计使空间更宽敞空间优化设计介绍空间动静区分合理顺畅卧室是整个空间最私密安静的区域，所以将卧室设计在最里侧，生活休闲互不影响静区动区流线厨房与餐厅布局
48、方便顺畅客厅与餐厅空间互增空间，由客厅去各区域顺畅空间优化设计介绍综合分析功能强大的收纳系统功能强大的收纳系统玄关收纳玄关收纳卫浴收纳卫浴收纳餐厅收纳餐厅收纳视听收纳视听收纳厨房收纳厨房收纳书写收纳书写收纳衣柜收纳衣柜收纳临时收纳临时收纳巨大的容量和细致的功能设计，拥有购置家具无可比拟的先天优势。标准模数的板式家具可以根据居住者需求轻松进行功能调节。空间优化设计介绍综合分析客厅立面示意整面采光玻璃可整体移动不但可采光亦能通风岛型电视主墙的设计是客厅的中心.两侧的透光玻璃是客厅视觉宽敞明亮卧室门厨房门第二部分住宅精装项目的设计与管理 （一）：户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（1）、
49、空间优化原则、方法及基本结论 1、空间组合分析2、交通流线分析 访客流线 家务流线 生活流线 起居流线3、传统空间分析 起居室 客厅 主卧室 次卧室 公共卫生间 主卧卫生间 书房 厨房4、功能空间模块分析 楼梯间 门厅玄关 过道 餐厅 生活阳台 露台 洗衣间 凉衣间 工人房 储藏空间5、部品设计模块分析 玄关柜 鞋帽柜 储藏柜 橱柜 浴室柜 书柜 杂物柜 电视柜 餐边柜 如何实现住宅精装修工业化模块化设计？精装工业化模块化设计材料部品材料部品设备部品设备部品厨房模块厨房模块卫浴模块卫浴模块收纳模块收纳模块功能模块功能模块模块综合模块综合根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要
50、性。根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现。根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计。根据精装成本设计要求，确认部品固定家具收纳模块及技术实现与应用。根据精装空间的优化设计要求，制定门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空间。根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。6、设备设计分析 上下水 强弱电 空调 地暖 水处理 智能化 报警系统7、人文设计分析 光环境 无障碍 安全保护 色彩 环境与室内宜居的无障碍设计对应精装的部品对应精装的部品在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意
