1、Company name美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构w w w.m e g a r o a d .n e t 社区商业营销策略解读、美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 2前前 言言 美格行商业地产作为专业的商业地产服务商，致力于商业地产的长期实践与研究，先后操作了一百多个商业地产项目，包括购物中心、专业市场、社区商业、城市综合体等不同形态的商业物业。对于社区商业，美格行曾专门组队，就深圳40多个大中型社区商业的市场定位、业态规划、面积配比等专业问
2、题进行了深入的调查研究。同时，我们也有幸负责了布吉东大街、万科城风情步行街、中海月朗苑壹街、万象中心街、万科金域道、龙城一街、龙华中心街、西岸原味街、振业城商业街等多个典型社区商业项目的营销工作，并取得了较好结果。本次演讲，主要立足于我司过往操作的社区商业营销案例展开，重在沟通与交流。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 3社区商业营销策略解读纲要社区商业营销策略解读纲要PART 2 PART 2 以售为主的社区商业到底需不需要招商？以售为主的社区商业到底需不需要
3、招商？PART 3 PART 3 商铺营销与住宅营销的区别？商铺营销与住宅营销的区别？PART 1 PART 1 社区商业通常面临的难题？社区商业通常面临的难题？PART 1 PART 1 社区商业通常面临的难题社区商业通常面临的难题？租 售美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 5租与售的矛盾租与售的矛盾租与售租与售美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Meg
4、aRoadPage 6发展商面临的现实问题发展商面临的现实问题Question美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 7结论结论 社区商业基本上以售为主 PART 2 PART 2 以售为主的社区商业以售为主的社区商业 到底需不需要招商到底需不需要招商？美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 9Situation1Situation1（S
5、ituationSituation）11能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销时间节能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销时间节 点的项目，但租金未必能支撑售价。点的项目，但租金未必能支撑售价。此种情况适合主力店招商，或关键节点位的代表性商家的招商。此种情况适合主力店招商，或关键节点位的代表性商家的招商。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 10Situation2Situation2（SituationSituation）22招商可行，租金可以支撑售价，
6、并可配合营销时间节点。招商可行，租金可以支撑售价，并可配合营销时间节点。此种情况适合带租约销售此种情况适合带租约销售美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 11Situation3Situation3（SituationSituation）33项目短期内难于实现招商，或租金过低，制约销售。项目短期内难于实现招商，或租金过低，制约销售。此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来预期。此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来预期
7、。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 12结结 论论 社区商业的销售多采用主力店(关键节点位)招商支撑销售或直接销售的销售模式 PART 3 PART 3 商铺营销与住宅营销的区别商铺营销与住宅营销的区别？美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 14一、功能不同，价一、功能不同，价值体系不同。值体系不同。二、客户群差异对营二、客户群差
8、异对营销的要求不同。销的要求不同。商铺营销与住宅营销的区别商铺营销与住宅营销的区别美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 15住宅住宅商铺商铺一、功能不同，价值体系不同。一、功能不同，价值体系不同。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 16如何构建商业项目的价值体系？如何构建商业项目的价值体系？项目定位=项目核心价值点的整合美格行商业地
9、产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 17如何构建商业项目的价值体系？如何构建商业项目的价值体系？商业形态发展商品牌社区本身及辐射消费群区位主题定位交通枢纽升值前景美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 18项目价值点方向一项目价值点方向一区位区位龙城一街龙城一街万象万象中心街中心街龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构S
10、HEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 19项目价值点方向一项目价值点方向一区位区位美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 20项目价值点方向二项目价值点方向二主题定位主题定位西岸西岸原味街原味街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 21项目价值点方向二
11、项目价值点方向二主题定位主题定位美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 22项目价值点方向二项目价值点方向二主题定位主题定位1 12 2美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 23项目价值点方向三项目价值点方向三交通枢纽交通枢纽龙城一街龙城一街龙华龙华中心街中心街万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN Z
12、HEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 24项目价值点方向四项目价值点方向四升值潜力升值潜力美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 25项目价值点方向四项目价值点方向四升值潜力升值潜力美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 26项目价值点方向五项目价值点方向五社区本
13、身及辐射消费群社区本身及辐射消费群万科城万科城风情步行街风情步行街龙城一街龙城一街布吉东大街布吉东大街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 27项目价值点方向六项目价值点方向六发展商品牌发展商品牌万科城万科城风情步行街风情步行街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街振业城振业城商业街商业街万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage
14、 28项目价值点方向七项目价值点方向七商业形态商业形态美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 29小结小结具有极强的冲击力具有极强的冲击力信息直接，容易判断信息直接，容易判断1-21-2个核心价格点为主，其它价值点为辅。个核心价格点为主，其它价值点为辅。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 30代表案例解析代表案例解析解决项目的问题解决
15、项目的问题西岸西岸原味街原味街中海中海月朗苑壹街月朗苑壹街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 31总商业面积：总商业面积：70万以上万以上中心区商业竞争态势中心区商业竞争态势幸福海岸幸福海岸2 2万万 深业新岸线深业新岸线1 1万万 第五大道第五大道3.83.8万万 正中商业广场正中商业广场6 6万万商业特区商业特区1313万万购物公园购物公园2424万万君逸世家君逸世家2 2万万 金成时代金成时代1 1万万泰华海逸世家泰华海逸世家3.5万万丽晶国际丽晶国际1.
16、6万万 (苏宁电器苏宁电器/欧麦德欧麦德)西城上筑西城上筑2 2万万(华润万家华润万家)尚都尚都(赛格电子赛格电子)5 5万万金泓凯旋城金泓凯旋城3 3万万天悦龙庭天悦龙庭1.751.75万万 好望角好望角1.81.8万万风临洲风临洲0.40.4万万美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 32西岸西岸原味街原味街项目面临的问题：项目面临的问题：美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTIN
17、G CO.,LTD.MegaRoadPage 33 西城上筑西城上筑 尚都尚都天悦龙庭天悦龙庭 丽晶国际丽晶国际 第五大道第五大道君逸世家君逸世家金泓凯旋城金泓凯旋城规划有集中规划有集中商业的项目商业的项目规划无集中规划无集中商业的项目商业的项目项目的机会在哪里？项目的机会在哪里？风临洲风临洲金城时代金城时代深业新岸线深业新岸线幸福海岸幸福海岸好旺角好旺角具备经营餐饮的条件具备经营餐饮的条件不具备经营餐饮的条件不具备经营餐饮的条件唯一性优势唯一性优势西岸西岸原味街原味街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING
18、 CO.,LTD.MegaRoadPage 34宝安中心区核心消费力优势宝安中心区核心消费力优势项目名称项目名称项目总户数项目总户数现入伙户数现入伙户数未来三年内未来三年内入伙户数入伙户数尚都尚都1956195619561956 天悦龙庭天悦龙庭1298129812981298 富通好旺角富通好旺角1212121212121212 丽晶国际丽晶国际901901901901 西城上筑西城上筑14921492 14921492金城时代金城时代841841841841 风临洲风临洲414414 414414第五大道第五大道20002000 20002000金泓凯旋城金泓凯旋城30003000 300
19、03000深业新岸线深业新岸线362836281814181418141814幸福海岸幸福海岸1800180060060012001200御景湾御景湾497497 497497合计合计1903919039862286221041710417仅周边11个项目目前已入伙人口约:34488人.未来三年居住人口超过:76000人。公务消费群体：区政府1500名公务人员。(已办公)按照4/户平均计算:西岸西岸原味街原味街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 35宝安餐饮空间
20、优势宝安餐饮空间优势西乡主要餐饮分布西乡主要餐饮分布老城区老城区主要餐饮分布主要餐饮分布中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮目前片区周边商业规划绝大部分没有排油、烟设施，目前片区周边商业规划绝大部分没有排油、烟设施，无法做中餐无法做中餐西岸西岸原味街原味街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 36主题定位及业态分布主题定位及业态分布西岸西岸原味街原味街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD RE
21、AL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 37西岸西岸原味街原味街这样的主题定位优势显而易见：这样的主题定位优势显而易见：民以食为天；铺以稀为贵！民以食为天；铺以稀为贵！宝安中心区唯一餐饮旺铺！宝安中心区唯一餐饮旺铺！美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 38西岸西岸原味街原味街l开盘当天成功实现100%销售。l实现31700元/的均价，溢价15%。l开创了以餐饮为主题的商铺营销的典范。最终，西岸原味街实现了这样的成绩：最
22、终，西岸原味街实现了这样的成绩：美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 39代表案例解析代表案例解析解决项目的问题解决项目的问题西岸西岸原味街原味街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 40中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街项目的现状：项目的现状：项目在营销上面临的问题项目在营销上面临的问题 怎样才能卖出去？卖多高
23、的价已经是其次了。怎样才能卖出去？卖多高的价已经是其次了。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 41 可见，这些卖点远远支撑不了整个项目的销售，即便价格再低，也只能实现一部分位置较好铺位的销售，其它难点铺位将没有销售机会。中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街项目的难度显而易见，现有的项目优势有哪些？项目的难度显而易见，现有的项目优势有哪些？必须有一个鲜明的核心价值点才能支撑整个项目的销售！必须有一个鲜明的核心价值点才能支撑整个项目的销售！美格行商业地产顾问机构美格行商业地
24、产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 42中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 既然项目当前的问题解决不了，那么我们何不展望未来？既然项目当前的问题解决不了，那么我们何不展望未来？支撑我们讲未来有哪些条件呢？支撑我们讲未来有哪些条件呢？美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 43中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街方向找准了，我们就要为这个方向去增加血与肉了！方向找准了，我们就要为这个
25、方向去增加血与肉了！同时，我们也必须正视项目产品本身的问题：除了雅园路，其它两面铺都存在很大问题同时，我们也必须正视项目产品本身的问题：除了雅园路，其它两面铺都存在很大问题1 12 2美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 44中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街而且，关于升值而且，关于升值1 1号街我们也能从以下三点清晰地延展：号街我们也能从以下三点清晰地延展：1 1、从片区角度延展项目的升值空间、从片区角度延展项目的升值空间2 2、从业态规划的差异化来延展项目的升值空间
26、、从业态规划的差异化来延展项目的升值空间 3 3、从项目本身来延展项目的升值空间、从项目本身来延展项目的升值空间如此，项目已有了完整的价值体系：如此，项目已有了完整的价值体系：美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 45概念一：项目所处龙华坂田片区是深圳最热的片区，升值潜力第一概念一：项目所处龙华坂田片区是深圳最热的片区，升值潜力第一深圳其他区域与项目片区的对比分析。本项目属于深圳其他区域与项目片区的对比分析。本项目属于“龙华龙华坂田坂田”片区，片区，是深圳最热点也
27、是具成长潜力的片区，通过对比深圳其它片区的土地供应是深圳最热点也是具成长潜力的片区，通过对比深圳其它片区的土地供应量、商品房销售情况及未来片区规划带来的大市场前景展望来衬托项目所量、商品房销售情况及未来片区规划带来的大市场前景展望来衬托项目所处片区的未来升值空间。处片区的未来升值空间。1 1、从片区角度延展项目的升值空间、从片区角度延展项目的升值空间中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 46概念二：主题鲜明的业态规划概念二：主题鲜明的业
28、态规划坂田首席餐饮、家居、装饰生活街区坂田首席餐饮、家居、装饰生活街区 首席即第一、最早的意思，体现业态定位的市场空间。首席即第一、最早的意思，体现业态定位的市场空间。2 2、从业态规划的差异化来延展项目的升值空间、从业态规划的差异化来延展项目的升值空间中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 47概念三：本项目必将成为片区内最具升值潜力的概念三：本项目必将成为片区内最具升值潜力的1号街号街l第五园的聚客力对项目的强力支撑。第五园的聚客力对
29、项目的强力支撑。l街铺最具升值空间：能够独立经营，比内铺容易做旺。街铺最具升值空间：能够独立经营，比内铺容易做旺。l项目自身的价格优势具有较大的升值空间。项目自身的价格优势具有较大的升值空间。l同类项目对比：万科四季花城作为坂田早期的大社区，同类项目对比：万科四季花城作为坂田早期的大社区，5年前商铺的售价年前商铺的售价 仅仅9000元，随着坂田房地产的日渐升温，如今已涨到元，随着坂田房地产的日渐升温，如今已涨到2万多元万多元/平方米，平方米，翻了一番多，年升值率高达翻了一番多，年升值率高达20%-30%。3 3、从项目本身来延展项目的升值空间、从项目本身来延展项目的升值空间中海月朗苑中海月朗苑
30、壹街壹街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 48中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街即速销和溢价的双赢！即速销和溢价的双赢！美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 49代表案例演示代表案例演示楼书楼书万科万科金域道金域道龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE
31、 CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 50龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 51龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 52龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTI
32、NG CO.,LTD.MegaRoadPage 53龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 54龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 55龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LT
33、D.MegaRoadPage 56龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 57龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 58龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoa
34、dPage 59龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 60龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 61龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 62代
35、表案例演示代表案例演示楼书楼书万科万科金域道金域道龙华龙华中心街中心街美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 63万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 64万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD
36、.MegaRoadPage 65万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 66万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 67万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad
37、Page 68万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 69万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 70万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 71万科
38、万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 72万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 73万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 74万科万科金域道金域道美
39、格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 75万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 76万科万科金域道金域道美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 77一、功能不同，价一、功能不同，价值体系不
40、同。值体系不同。二、客户群差异对营二、客户群差异对营销的要求不同。销的要求不同。商铺营销与住宅营销的区别商铺营销与住宅营销的区别美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 78二、客户群差异对营销的要求不同二、客户群差异对营销的要求不同住宅住宅商铺商铺如何进行更有效的营销推广？如何进行更有效的营销推广？美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage
41、79如何进行更有效的营销推广？如何进行更有效的营销推广？2 2、客户量是关键、客户量是关键3 3、平衡速销与溢价的关系、平衡速销与溢价的关系1 1、短期内成为市场热点、短期内成为市场热点美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 801 1、短期内成为市场热点、短期内成为市场热点焦点焦点ABCD美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 81A
42、A、推广要集中、紧凑、推广要集中、紧凑在短期内集中轰炸，一般主体推广期为在短期内集中轰炸，一般主体推广期为1212个月，首月多渠道投放，第二个月视广告效果侧重。个月，首月多渠道投放，第二个月视广告效果侧重。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 82短信投放的效果分析短信投放的效果分析 短信投放作为商铺主要的营销推广渠道是一直贯穿于整个项目推广始终的。一短信投放作为商铺主要的营销推广渠道是一直贯穿于整个项目推广始终的。一般来讲，在项目推广之初，主要采用报纸和户外的推
43、广方式将项目的形象作全方位般来讲，在项目推广之初，主要采用报纸和户外的推广方式将项目的形象作全方位的展示，配合短信的投放，起到广泛宣传的作用；随着项目的深入推进，之后的短的展示，配合短信的投放，起到广泛宣传的作用；随着项目的深入推进，之后的短信投放要更加有针对性，对投放对象进行精准的筛选，从而节省营销成本，提高推信投放要更加有针对性，对投放对象进行精准的筛选，从而节省营销成本，提高推广效率，达到预期且更具实效性的推广效果。广效率，达到预期且更具实效性的推广效果。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.
44、,LTD.MegaRoadPage 83短信投放的效果分析短信投放的效果分析（万科（万科金域道）金域道）1 1、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。项目处于龙华梅林关口项目处于龙华梅林关口项目的即时租金低，租不抵项目的即时租金低，租不抵供，所以要筛选在乎资金安供，所以要筛选在乎资金安全，认可其保值和长期增值全，认可其保值和长期增值空间的客户。故以从事制造空间的客户。故以从事制造业、贸易、金融、电子行业业、贸易、金融、电子行业的私企业主为主要投放对象的私企业主为主要投放对象，以及潮汕商会、狮子会会，以及潮汕商会、狮子会会员和深航员和深航VIPVI
45、P钻石卡会员。钻石卡会员。由于一般的投资产品金额由于一般的投资产品金额较小，与项目可比性较小较小，与项目可比性较小，所以我们通过电信查询，所以我们通过电信查询出深圳所有在售和将售的出深圳所有在售和将售的写字楼、商铺、高端住宅写字楼、商铺、高端住宅和别墅的进线电话，以同和别墅的进线电话，以同类产品的投资客户为主导类产品的投资客户为主导，对此类高端客户进行投，对此类高端客户进行投放，效果非常明显。放，效果非常明显。由于福田、龙华的投资客对由于福田、龙华的投资客对项目的区域认可度较高，故项目的区域认可度较高，故以福田、龙华为主要投放区以福田、龙华为主要投放区域，其次为南山、罗湖和坂域，其次为南山、罗
46、湖和坂田区域，再将各片区进行细田区域，再将各片区进行细分，如南山华侨城、中心区分，如南山华侨城、中心区和后海片区，罗湖东门、水和后海片区，罗湖东门、水贝片区等。贝片区等。项目为高端投资产品项目为高端投资产品项目投资价值取向项目投资价值取向从大的方面讲，万科金域道将投放对象主要分为以下三个大类：从大的方面讲，万科金域道将投放对象主要分为以下三个大类：美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 84短信投放的效果分析短信投放的效果分析（万科（万科金域道）金域道）1 1、对短
47、信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。那么我们就需要寻找更在乎自身的资金安全，不在乎即时租金，为自身资产的保值那么我们就需要寻找更在乎自身的资金安全，不在乎即时租金，为自身资产的保值和长期增值考虑的高端投资客户。和长期增值考虑的高端投资客户。基于以上对客户大类别的划分，结合项目较为特殊的自身素质，在第一轮筛选之后，基于以上对客户大类别的划分，结合项目较为特殊的自身素质，在第一轮筛选之后，再将以再将以区域区域筛选出来的客户进行细分筛选出来的客户进行细分美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTAT
48、E CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 85短信投放的效果分析短信投放的效果分析（万科（万科金域道）金域道）从区域筛选出来从区域筛选出来的投放客户群的投放客户群第二轮细分：第二轮细分：1 1、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 86短信投放的效果分析短信投放的效果分析（万科（万科金域道）金域道）2 2、万科金域道短信投放频率及效果分析。、万科金域道短
49、信投放频率及效果分析。投放时间投放时间项目时间节点项目时间节点投放主题投放主题投放量投放量客户客户总量总量短信客短信客户量户量短信客短信客户占比户占比成交客成交客户量户量短信成交短信成交客户量客户量短信成交短信成交客户占比客户占比7.16-7.18情景街铺开放项目形象定位3311512525923%23%7.23-7.25公开认筹认筹信息、核心卖点29677728111240%40%7.30-8.2内部认购内部认购信息6300001283930%30%24729%29%8.6-8.9第二批认筹认筹信息、核心卖点4100001144640%40%22732%32%8.9-8.20公开发售公开发售
50、信息125000039627369%69%281554%54%8.21-8.23第三批认筹保留单位预约信息、核心卖点350000693348%48%4250%50%8.24-8.30第三批发售保留单位发售信息3100001237662%62%6467%67%投放特点：高频率、集中、大量投放投放特点：高频率、集中、大量投放美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadPage 87短信投放的效果分析短信投放的效果分析（万科（万科金域道）金域道）2 2、万科金域道短信投放频率及效果分析
