1、重庆物业土建渗水工程维修指引重庆物业土建渗水工程维修指引2019-07通过工程结构透视分析及工作经验分享，通过工程结构透视分析及工作经验分享，逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作效率。效率。目录目录1.1.前言前言2.2.相关规范及依据相关规范及依据3.3.渗水常规处理步骤渗水常规处理步骤4.4.常见渗水问题剖析常见渗水问题剖析4.1 4.1 室外部分室外部分n屋顶屋顶n外墙外墙n伸缩缝伸缩缝n挡墙挡墙n室外环境水反灌入户室外环境水反灌入户4.2 4.2 室内部分室内部分
2、n结构结构n门窗门窗n卫生间卫生间n烟道渗水烟道渗水n空调渗水（冷凝水）空调渗水（冷凝水）5.5.实景案例分析实景案例分析n 背景：背景：根据对各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份根据对各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份额的额的9090以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。n 原因分析：原因分析：工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设实践经历很少，力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工
3、工程建设实践经历很少，结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮乏所致。乏所致。思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。n 解决方案解决方案 通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构进行剖析、透视进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提经验分享方
4、式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。1.1.前言前言2 2、相关规范及依据、相关规范及依据n 屋面工程质量验收规范屋面工程质量验收规范（GB50207GB5020720192019）n 地下防水工程质量验收规范地下防水工程质量验收规范（GB50208-2019)GB50208-2019)n 技术规范技术规范GB50345-2019n 龙湖地产公司工程施工细部做法龙湖地产公司工程施工细部做法 2.1 2.1 重要条款择录重要条款择录两书质保要求：两书质保要求：渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办
5、法屋面防水工渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 5年；年；渗水处理时间：渗水处理时间：1 1月内处理完毕。月内处理完毕。防水部位要求：防水部位要求：卫生间地面和局部墙面应有防水构造。卫生间地面和局部墙面应有防水构造。屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。住宅地下室应采取有效防水措施。住宅地下室应采取有效防水措施。3.3.渗水常规处理步骤渗水常规处理步骤现场查勘渗水点现场查勘渗水点现场查勘周边环境现场查勘周边环境分析渗水水源分析渗水
6、水源确认渗水水源确认渗水水源冲、闭水试验冲、闭水试验现场恢复现场恢复查阅竣工资料，了解构造查阅竣工资料，了解构造询问原施工人员，了解施工情况询问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径分析水流途径局部剔打验证分析局部剔打验证分析维修处理维修处理报报 事事封封 堵堵引引 流流隔隔 离离n 屋顶渗水平台屋面屋顶渗水平台屋面4.14.1室外部分室外部分屋面结构屋面结构 刚性防水层刚性防水层坡度坡度2 保温层（珍珠岩）保温层（珍珠岩）结构板结构板砖砖砌砌女女儿儿墙墙 防水层（聚氨脂卷材）防水层（聚氨脂卷材）户内户内排水口排水口排水管排水管 空
7、调位空调位 空空调调冷冷媒媒管管通通道道途径途径1途径途径1 1原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。4.4.常见渗水问题剖析常见渗水问题剖析常规处理方法：常规处理方法：1 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。板上下采用结构胶作封闭。2 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。）顺水源找出防水层破坏处，并修复。3 3）作）作2424小时关水试验后恢复面层。小时关水试验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。饰面层容易打开
8、时。应急处理方法一：结构底板堵漏法：应急处理方法一：结构底板堵漏法：1 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。水砂浆或堵漏剂进行封堵。2 2）修复面层，）修复面层，适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。应急处理方法二：引流法应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。n 屋顶渗水平台屋面屋顶渗水平台屋面4.14.1室外部分室外部分屋面结构屋面结构 刚性防水层刚性防水层坡度坡度2 保温层（珍珠
9、岩）保温层（珍珠岩）结构板结构板砖砖砌砌女女儿儿墙墙 防水层（聚氨脂卷材）防水层（聚氨脂卷材）户内户内排水口排水口排水管排水管 空调位空调位 空空调调冷冷媒媒管管通通道道途径途径2途径途径3途径途径2 2、3 3原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。4.4.常见渗水问题析常见渗水问题析常规处理方法：常规处理方法：1 1）物业定期清掏排水口。）物业定期清掏排水口。2 2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。主要用材：主要用材：1 1、板
10、裂纹用材：碳纤维、环氧树、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂脂加固材料加固材料2 2、防水用材：、防水用材：SBSSBS卷材防水、聚氨脂防水涂料卷材防水、聚氨脂防水涂料使用范围：使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶更多的用于屋面、地下室外墙和顶面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的阳台阳台防水材料防水材料4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分n 屋顶渗水瓦屋面屋顶渗水瓦屋面斜屋面坡度斜屋面坡度2525机制波瓦安装参考：机制波瓦安装参考：1 1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁；、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁
11、；2 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材；水卷材；3 3、分隔弹线（按照每格、分隔弹线（按照每格240240分格，以满足瓦的搭接长度分格，以满足瓦的搭接长度)；4 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固；、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固；5 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应6060；6 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常5050颗）；颗）；7 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.52.5
12、的钢丝。）的钢丝。）4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分平瓦平瓦挂瓦条挂瓦条屋面天沟屋面天沟天沟檐口天沟檐口天沟排水天沟排水保温层保温层结构板结构板结结构构柱柱结构板结构板天沟天沟途径途径1途径途径2n 屋顶渗水天沟瓦屋面屋顶渗水天沟瓦屋面途径途径2：原因：原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。檐口，雨水顺檐口勾进户内。2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内防水层后进入户内途径途径1 1原因：瓦面接口脱节，原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏同时渗水点处防水破坏渗水
13、至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。入。常规处理方法一：常规处理方法一：1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。水。2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。补。3）作冲水实验观察。）作冲水实验观察。常规处理方法二：常规处理方法二：采用堵漏剂封堵。采用堵漏剂封堵。常规处理方法：常规处理方法：1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。，并且有足够的坡度。2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟天沟堵
14、塞积水天沟堵塞积水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分n 屋顶渗水瓦屋面屋顶渗水瓦屋面(烟道根部渗水）烟道根部渗水）途径途径3：原因：瓦面与烟道原因：瓦面与烟道(或其他）交界或其他）交界处搭接不到位，同时防水损坏，造处搭接不到位，同时防水损坏，造成交界处渗水。成交界处渗水。天沟排水天沟排水分水线分水线烟道处卷起烟道处卷起平瓦平瓦挂瓦条挂瓦条屋面天沟屋面天沟天沟檐口天沟檐口保温层保温层结构板结构板结结构构柱柱结构板结构板天沟天沟常规处理方法：常规处理方法：重新处理损坏防水，同时搭接瓦面重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。并在瓦面上涂刷防水涂料。
15、途径途径3主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用防水涂料，天沟采用SBSSBS改性沥青卷材防水。改性沥青卷材防水。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分n 外墙渗水外墙渗水-外墙保温作法外墙保温作法第一步：将基层表面清洗干净。第一步：将基层表面清洗干净。第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗糙。糙。第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一按一定的比例拌制好的抗裂砂浆定的比例拌制好的抗裂砂浆 第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚
16、苯板、第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、胶胶粉料组合成的保温浆料。粉料组合成的保温浆料。第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂浆。浆。第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外墙漆。墙漆。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析途径：途径：原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层经过面砖
17、缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。后从拉杆孔进入。4.14.1室外部分室外部分n 外墙渗水外墙渗水-外墙拉杆孔渗水外墙拉杆孔渗水抹抹灰灰层层表表面面层层（涂涂料料或或墙墙砖砖）保保温温层层结结构构柱柱楼下户内楼下户内楼上户内楼上户内结构板结构板拉拉杆杆孔孔拉杆孔渗水拉杆孔渗水途径途径常规处理方法一常规处理方法一：1 1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。浆密实。2 2）找出渗水来源，封堵渗水点。）找出渗水来源，封堵渗水点。3 3）对渗水点上面）对渗水点上面1-21-2层楼外墙面砖勾缝。层楼外墙面砖勾缝。常规处理方法二常规处理方法二：
18、1 1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵防水砂浆封堵2 2）对渗水点上面）对渗水点上面1-21-2层楼外墙面砖勾缝。层楼外墙面砖勾缝。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分n 外墙渗水外墙渗水-填充墙渗水填充墙渗水途径：途径：原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。砖墙进入。填充墙渗水填充墙渗水结构板结构板户内户内外外墙墙填填充充砖砖抹抹灰灰层层表表面面层层保保温温
19、层层途径途径1常规处理方法：常规处理方法：1 1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。2 2）对渗水点上面）对渗水点上面1-21-2层楼外墙面砖勾缝。层楼外墙面砖勾缝。常用材料：常用材料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂汉高勾缝剂防水防水CHJ。勾缝剂使用注意事项：勾缝剂使用注意事项：1 1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。2 2）用防水剂涂刷。）用防水剂涂刷。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分途径途径引流管引流管
20、接水槽接水槽车库顶板车库顶板结结构构卷卷起起车库顶板车库顶板V V型铁板型铁板1 1钢混盖板钢混盖板防水覆盖防水覆盖图图1 1：结构板卷起类伸缩缝：结构板卷起类伸缩缝车库顶板车库顶板V V型铁板型铁板1 1防水覆盖防水覆盖V V型铁板型铁板1 1图图2 2：无结构板卷起类伸缩缝：无结构板卷起类伸缩缝n 伸缩缝渗水伸缩缝渗水途径途径途径：途径：原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。部积水从伸缩缝处渗出。常规处理方法一：常规处理方法一：1 1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行修
21、补；处防水层进行修补；2 2）关水观察，完后恢复。）关水观察，完后恢复。适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。同时不宜采用方法二时。常规处理方法二：常规处理方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVCPVC管的管的半边作引流槽，然后用排水管引走。半边作引流槽，然后用排水管引走。常用材料：常用材料：1 1）防水用：）防水用：SBSSBS卷材。卷材。2 2）伸缩缝用材：）伸缩缝用材：V V型铁板。型铁板。手孔剖视图手孔剖视图结构挡墙结构挡墙手孔手孔线缆线缆石棉绳和油膏封堵石棉绳和油膏封堵4 4、渗水常
22、见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分剖视图剖视图结结构构挡挡墙墙结构板结构板室外标室外标高高桥架桥架室外电室外电井井电井排水电井排水途径途径途径：途径：原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。进入车库内。n 挡墙手孔渗水挡墙手孔渗水处理措施：处理措施：1 1）参照正视图采用石棉绳和）参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进行封堵。油膏对每根线缆进行封堵。2 2）定期对电井的排水管道进行清理，保）定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。证电井内排水。所用材料：所用材
23、料：封堵：石棉和油膏封堵：石棉和油膏4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分途径途径1 1：原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境标高n 挡墙结构渗水挡墙结构渗水途径途径1常规处理方法一：常规处理方法一：掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。试验，完后恢复面层。常规处理方法二：常规处理方法二：剔开室内渗水部位
24、并剔槽至底部，预埋剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVCPVC管进管进行引流，恢复面层。行引流，恢复面层。常规处理方法三：常规处理方法三：剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。层。所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。他掏挖困难时采用此种方式。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分途径途径2 2：原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过
25、挡墙的薄弱部位进入室内。薄弱部位进入室内。n 挡墙结构渗水挡墙结构渗水常规处理方法一：常规处理方法一：降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。雨时雨水不至于漫过防水层。常规处理方法二：常规处理方法二：在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBSSBS改性沥改性沥青卷材防水。青卷材防水。防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环
26、境标高室外环境标高室外环境标高室外环境标高高于挡墙防水高于挡墙防水途径途径24 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.14.1室外部分室外部分途径途径3 3：原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。出现大面积的潮湿地带。n 挡墙结构渗水挡墙结构渗水常规处理方法一：常规处理方法一：户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主潮层和结构层，在板下部设置引流沟
27、或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。排水管处，恢复防潮层和地平。常规处理方法二：常规处理方法二：室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。力或增加排水管道以释放地下水的压力。所用材料：所用材料：1 1）引水用材：常规的）引水用材：常规的pvcpvc排水材料。排水材料。2 2）防潮用材：聚氨脂防水涂料。）防潮用材：聚氨脂防水涂料。防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境标高途径途径34 4、渗水常见部位剖析、渗水常
28、见部位剖析4.14.1室外部分室外部分环境标高环境标高地下室地平地下室地平结结构构柱柱结构板结构板业主所挖地下业主所挖地下室室剖视图剖视图柱基柱基洪水时湖水水位洪水时湖水水位平常湖水水位平常湖水水位雨排管雨排管n室外环境水高过户内致反灌室外环境水高过户内致反灌湖水进入户内湖水进入户内途径途径途径：途径：原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，当洪水时便出现返水入户的情况。当洪水时便出现返水入户的情况。常规处理方法：常规处理方法：关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内排水进行封堵。排水进行封堵。剖面
29、图剖面图楼上楼上楼下楼下楼板楼板裂纹裂纹顺筋顺筋方向方向逆筋逆筋方向方向平面图平面图上下剔槽各上下剔槽各20公分宽公分宽处理方式处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理封闭处理4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水途径途径途径：途径：原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。n结构板裂纹引起渗水结构板裂纹
30、引起渗水常规处理方法：常规处理方法：参照图对板裂纹的上下进行封闭。参照图对板裂纹的上下进行封闭。此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。情况。应急处理方法：应急处理方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况。恢复的情况。所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水途径：途径：原因：因业主装修时缩小
31、了排水口径，同时屋面排水直原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。接进入到露台，导致排水不畅返至户内。屋面屋面户内户内改进后改进后露台露台改为单独排改为单独排放放溢流溢流口口n露台返水至户内露台返水至户内结构板结构板结结构构墙墙屋面屋面户内户内原设计原设计露台露台途径途径户内被淹户内被淹常规处理方法一：常规处理方法一：参照改进后图对屋面排水改为单独排放。参照改进后图对屋面排水改为单独排放。常规处理方法二：常规处理方法二：1 1）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。2 2）提醒业主定期清掏排水口。）提醒业主定期清掏排水
32、口。3 3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）所用材料：排水用材：采用普通的所用材料：排水用材：采用普通的PVCPVC排水材料。排水材料。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗面砖或涂料面砖或涂料砂浆砂浆发泡剂发泡剂窗框密封胶窗框密封胶滴水檐口滴水檐口发泡剂发泡剂窗框密封胶窗框密封胶砂浆砂浆n门窗渗水门窗渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径1途径途径1 1：原因：因窗框顶部
33、外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内，然后进入户内。进窗框内，然后进入户内。n门窗渗水门窗渗水常规处理方法一：常规处理方法一：1 1）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进户内。户内。常规处理方法二：常规处理方法二：1 1）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭
34、。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径2 2：原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。内。n门窗渗水门窗渗水常规处理方法：常规处理方法：1 1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。2 2）如窗
35、框无泄水孔则增加。）如窗框无泄水孔则增加。途径途径24 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径3n门窗渗水门窗渗水途径途径3 3：原因：原因：1 1）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗入并从框与台面交界处到户内。入并从框与台面交界处到户内。常规处理方法：常规处理方法：1 1）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。2 2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。所用材料：普通用材。所用材料
36、：普通用材。4.24.2户内渗水户内渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析n卫生间渗水卫生间渗水-结构分析结构分析下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管填充石棉绳和填充石棉绳和油膏油膏给排水管给排水管钢导管钢导管侧视图侧视图剖视图剖视图4.24.2户内渗水户内渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析n卫生间渗水卫生间渗水下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼
37、上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管途径途径1 1：原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出。体间渗出。途径途径1常规处理方法一：常规处理方法一：掏开卫生间填充层重新作防水，并作掏开卫生间填充层重新作防水，并作2424小时关水小时关水试验。试验。适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法处理的情况。处理的情况。常规处理方法二：常规处理方法二：已经装修的卫生间可在
38、外部采用防水堵漏砂浆封已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，4.24.2户内渗水户内渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析n卫生间渗水卫生间渗水下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管途径途径2 2：原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂纹导致水渗下。纹导致水渗下。途径途径2常规处理方法：常规处理方法：参照板裂
39、纹的处理方式。参照板裂纹的处理方式。所用材料：所用材料：1 1、板裂纹用材见板裂纹处理。、板裂纹用材见板裂纹处理。2 2、防水损坏参照防水处理用材。、防水损坏参照防水处理用材。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水n烟道烟道渗水渗水-盖帽过短盖帽过短烟烟道道途径途径1途径：途径：原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，导致雨水进入。，导致雨水进入。常规处理方法：常规处理方法：在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入图示增加盖帽长度图示增加盖帽长度结构板结构板分分隔隔墙墙结构板结构板烟烟道道
40、止止回回阀阀烟道渗水立面烟道渗水立面图图止止回回阀阀屋顶屋顶途径途径14 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水途径：途径：原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。n烟道烟道渗水渗水-冷凝水冷凝水分分隔隔墙墙结构板结构板烟烟道道止止回回阀阀烟道渗水立面烟道渗水立面图图烟气流向烟气流向常规处理方法一：常规处理方法一：此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成PVCPVC管），管），并设置外保温。并设置外保
41、温。途径途径1常规处理方法二：常规处理方法二：烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。烟道改烟道改向直上向直上结结构构柱柱室内室内 室外阳台室外阳台 分隔墙分隔墙空调冷凝水平面空调冷凝水平面图图楼上楼上找平层找平层立面图立面图4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.24.2户内渗水户内渗水内机内机 外机外机 冷媒管道埋地冷媒管道埋地途径途径2途径途径2 2：原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水至楼下
42、。至楼下。n空调空调渗水渗水-冷凝水冷凝水常规处理方法一：常规处理方法一：1 1）保证冷媒管的保温措施到位。）保证冷媒管的保温措施到位。2 2）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部应设置导管，做好保温。应设置导管，做好保温。所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。5 5、实景案例分析、实景案例分析5.15.1外墙门窗渗水案例外墙门窗渗水案例墙纸发霉墙纸发霉台面下墙纸起泡台面下墙纸起泡n水晶水晶1-9-3004户内门窗渗水户内门窗渗水渗水现象：窗台面下部墙纸起霉。渗水现象：窗台面下部墙纸起霉
43、。施工单位屡次整改导致损失及投诉，原因剖析：施工单位屡次整改导致损失及投诉，原因剖析：1 1）施工单位未对外墙勾缝和窗子后塞口填实，只进）施工单位未对外墙勾缝和窗子后塞口填实，只进行打胶处理；处理后依赖下雨观察，未进行冲水试验行打胶处理；处理后依赖下雨观察，未进行冲水试验。2 2）物业工程人员依赖施工方，未对原因认真分析；）物业工程人员依赖施工方，未对原因认真分析；3 3）对多次未整改彻底的未按返修流程进行处理；）对多次未整改彻底的未按返修流程进行处理；处理措施：处理措施：1 1）土建施工方对外墙渗水点上部土建施工方对外墙渗水点上部1-2层作勾缝处理，层作勾缝处理，并剔开窗框边外墙砖，重新填实
44、后塞口；并剔开窗框边外墙砖，重新填实后塞口；2）门窗安装方对边缝打胶；）门窗安装方对边缝打胶；3）冲水试验后不渗水，观察约半月后装修恢复。）冲水试验后不渗水，观察约半月后装修恢复。5 5、实景案例分析、实景案例分析5.25.2商铺挡墙和地面返潮商铺挡墙和地面返潮地面与墙面均出现渗水地面与墙面均出现渗水地面防水处理地面防水处理电井电井n水晶水晶9-4-104商铺挡墙与地面阴角渗水商铺挡墙与地面阴角渗水渗水现象：商铺渗水现象：商铺挡墙与电井隔墙挡墙与电井隔墙7-8起泡，地坪起泡，地坪15出现返潮现象。出现返潮现象。施工单位整改时间过长导致赔付，原因剖析：施工单位整改时间过长导致赔付，原因剖析：1
45、1）施工单位简单地对地面进行防水处理，同时认为）施工单位简单地对地面进行防水处理，同时认为墙面起泡是地面返潮引起，未找到真正原因而导致处墙面起泡是地面返潮引起，未找到真正原因而导致处理时间过长；理时间过长；2 2）物业工程人员对原因不熟悉的情况下，未及时告）物业工程人员对原因不熟悉的情况下，未及时告知部门或联系地产工程师现场查看，同时协调单记录知部门或联系地产工程师现场查看，同时协调单记录不规范；不规范；3 3）业主因急需出租商铺，而整改又未在质保书要求）业主因急需出租商铺，而整改又未在质保书要求的一个月内完成，故而提出索赔。的一个月内完成，故而提出索赔。处理措施：处理措施：1 1）施工方剔开
46、挡墙后部覆土，设置引流沟，并恢复施工方剔开挡墙后部覆土，设置引流沟，并恢复挡墙处损坏的防水层，从而解决挡墙渗水问题；挡墙处损坏的防水层，从而解决挡墙渗水问题；2）同时打开电井，对内部墙面和地面作防水处理，）同时打开电井，对内部墙面和地面作防水处理，并设置引流沟；并设置引流沟；5 5、实景案例分析、实景案例分析5.35.3外墙渗水外墙渗水书柜背后外墙渗书柜背后外墙渗水剔开后水剔开后n水晶水晶1-4-1104书房外墙渗水书房外墙渗水渗水现象：书房书柜背板起泡渗水现象：书房书柜背板起泡因过程处理不当造成损失扩大的原因剖析：因过程处理不当造成损失扩大的原因剖析：1 1）业主装修时对书柜的固定方式采用在
47、墙上栽木针）业主装修时对书柜的固定方式采用在墙上栽木针的形式，因木材质很容易吸潮，以致于造成书柜背板的形式，因木材质很容易吸潮，以致于造成书柜背板损坏；损坏；2 2）施工单位屡次对局部外墙进行勾缝处理，未剔开）施工单位屡次对局部外墙进行勾缝处理，未剔开外墙砖找出渗水来源，均因处理时范围较小未找准水外墙砖找出渗水来源，均因处理时范围较小未找准水源而未处理到位，冲水试验后损失扩大源而未处理到位，冲水试验后损失扩大,造成业主更造成业主更大的索赔；大的索赔；3 3）物业工程人员在安排冲水试验时，未模拟下雨时）物业工程人员在安排冲水试验时，未模拟下雨时的状态，而是直接的用水管冲下；的状态，而是直接的用水管冲下；处理措施：处理措施：1 1）施工方剔开渗水点处外墙，查找水源后，重新修施工方剔开渗水点处外墙，查找水源后，重新修补外墙砖，并勾砖缝；补外墙砖，并勾砖缝；2）对渗水点处内墙打开后重新封堵；）对渗水点处内墙打开后重新封堵；3）业主的书柜采用非木质固定式，尽量减少渗水的）业主的书柜采用非木质固定式，尽量减少渗水的几率。几率。谢谢 谢谢谢谢
