1、汇算清缴自查与问题补救汇算清缴自查与问题补救方法方法一、企业税收自查的特点和内容1.企业税收自查的特点 范围广泛且重点突出2.企业税收自查的内容和重点 提纲详细且项目明确 49号税收自查提纲 重点税种是增值税、营业税、企业所得税和个人所得税国家税务总局加强税收征管 国家税务总局关于印发全国税收工作要点的通知（国税发1号）.1号 国家税务总局关于开展税收专项检查工作的通知（国税发9号）征管重点.9号 国家税务总局关于进一步做好税收征管工作的通知（国税发16号）.16号 国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发85号）.85号 国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的
2、通知（国税发114号）114号 国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知（国税发114号）十九、加强大企业和重点项目的检查。在抓好企业自查的基础上，做好督导和抽查工作；综合评估自查和抽查情况，将存在一般性税收问题且自查不彻底的企业列为继续自查对象；将存在重大税收问题且自查不彻底的企业列为重点检查对象，制定重点检查工作方案；对部分大型企业集团开展税收专项检查。各地应结合实际，选取当地重点税源企业进行检查。重点加强固定资产评估增值、股权转让所得、财产转让所得、土地及房产转让所得、境外投资收益、土地增值税提取后挂账不交税款、超标准提取年金等关键项目的专项检查。对自查和检查出来已核实的
3、税款，抓紧组织入库。大型企业集团税收自查 国家税务总局稽查局关于开展大型企业集团税收自查工作的通知（稽便函35号）：明确了银行、保险、通信、发电和石油石化五大行业的自查提纲，确定24户大型企业集团开展税收自查。关于开展第二批大型企业集团税收自查工作的通知（稽便函49号）：在对银行、保险、通信、发电和石油石化五大行业24户大型企业集团的税收自查工作基本结束之时，追加36户企业集团进行自查，并制定了11个行业的自查提纲。税收自查36户企业名单 49号文的税收自查提纲共计12份材料，其中材料1为通用自查提纲，材料2至12为分行业自查提纲 材料2：房地产行业自查提纲 材料3：建筑安装业自查提纲 材料4
4、：有色金属行业自查提纲 材料5：保险业自查提纲 材料6：电网企业自查提纲 材料7：证券行业自查提纲 材料8：铁道部及下属企业自查提纲 材料9：煤炭生产及运销企业自查提纲 材料10：航运及综合物流企业自查提纲 材料11：信息技术行业自查提纲 材料12：医药行业自查提纲 国家税务总局关于开展第二批大型企业集团税收自查工作的通知（稽便函49号）：本次自查工作结束后，总局稽查局将对企业自查情况进行评估分析，对自查不彻底、效果不明显的企业集团开展抽查和重点检查工作。对抽查和重点检查中发现的问题，税务机关将依法从严处理。关于大型企业集团分支机构抽查工作中有关税务处理与处罚问题的意见（稽便函62号）文件链接
5、 国家税务总局大企业税收管理司关于度税收自查有关政策问题的函（企便函33号）关于定点联系企业税收检查工作有关事项的通知（国税函241号）、国家税务总局办公厅关于部分定点联系企业税收检查工作有关问题的通知（国税办函296号）、国家税务总局办公厅关于部分定点联系企业税收自查工作安排的通知（国税办发64号）、国家税务总局大企业税收管理司关于定点联系企业税收检查工作有关问题的函（企便函20号）定点联系企业名单 关于定点联系企业税收检查工作有关事项的通知（国税函241号）：对定点联系企业中涉及石油化工、银行、保险、通信和发电企业等五个行业的企业的税收检查工作将按照风险评估、自查和重点检查的程序逐步开展。
6、二、企业税收自查类型与自查内容（一）企业税收自查的三种形式 纳税人对自己的情况熟悉，通过纳税自查，容易发现问题，收效较快，可以增强纳税的自觉性。但是自查稍有疏忽，就会流于形式，查得不深不透，出现走过场的现象。税收自查的三种形式：日常税收自查 税务机关专项检查前的税收自查 汇算清缴中的税收自查1.日常纳税自查 纳税人在纳税自查时，应自查税务登记，凭证、账簿、报表，发票领购、使用、保存情况，纳税申报、税款缴纳等情况，财务会计资料及其他有关涉税情况。可自行依照税法的规定进行自查，也可委托注册税务师代为检查。对涉税疑难问题，应及时向税务机关咨询。加强普通发票管理 通过自查查深查透，以避免被税务机关稽查
7、后，被追究行政和经济责任，甚至被移送司法机关追究刑事责任。另一方面，还要自查作为纳税人的合法权益是否得到了充分保障，是否多缴纳、提前缴纳了税款等。有利于改善经营管理，加强经济核算，依法纳税。纳税人权利与义务2.专项检查前的纳税自查 税务机关根据特定的目的和要求，往往需要对某些特定的纳税人，或对纳税人的某些方面或某个方面进行专项检查，可根据国家发布的税收专项检查工作方案规定的检查重点和检查方向进行。（对照自查提纲自查）应对税务稽查-23.汇算清缴中的纳税自查 企业所得税收入总额与流转税申报收入总额比对（视同销售部分重点注意）纳税调整项目的财税处理 纳税申报表主表与附表之间的勾稽关系 重视各税汇算
8、（二）企业税收自查的内容1.汇算清缴中税收自查的准备工作和自查方法 汇算清缴中的税收自查实际上是对企业全年纳税情况的一次全面检查。税收自查虽然重点检查企业的纳税情况，但涉及企业的财务管理、财务核算等规章制度，政策性强、涉及面广、工作量大。汇算清缴前的准备工作（1）全面了解企业的基本情况。基本情况自查（2）将财务会计资料、纳税申报资料及主要纳税评估指标做纵向和横向比较，确定税收自查重点。43号、费用异常（3）全面梳理学习并准确把握与企业经营业务相关的税收法律法规，提高税收自查的针对性和有效性。（4）阅读税务机关历年的税务检查资料、会计师事务所的审计报告和内部审计的审计报告，确定企业可能存在的涉税
9、问题。（5）关注特殊事项的纳税管理。高度重视企业合并、分立、改组改制、清算、股权转让、债务重组、资产评估增值以及接受非货币性资产捐赠等特殊事项的涉税处理；同时，也要关注固定资产折旧方法的改变、各类资产减值准备的计提等财会问题对企业纳税的影响。2.企业经营（业务）链与纳税链一致性自查 国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知（国税发114号）十四、加强建筑安装业和房地产业税收管理：根据项目开发经营链条，将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权（包括二手地交易）、勘探、设计、开工（包括土建、设备安装、装修、绿化）、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税
10、行为，都纳入控管范围，采集各环节涉税信息，开展分析比对，加强纳税评估或稽查。以房地产企业为例（1）取得土地使用权营业税、土地增值税、契税、印花税 根据国土资源部11号部令（2019年7月1日起执行）的规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类住宅经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，在房地产一级市场，用于房地产开发的建设用地必须通过土地储备中心，以招标、拍卖或者挂牌等方式获取。（土地使用权出让）。房地产开发企业从事房地产开发经营活动所需要的土地主要是通过出让方式取得的。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。关于土地使用者将土地使用权归还给土地
11、所有者行为营业税问题的通知（国税函2019277号）：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。（国税发1993149号：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税）企业可以操企业可以操纵政府么？纵政府么？国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函520
12、号）：一、国税函2019277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。支付的拆迁补偿费可以白条列支，但如果
13、在二级市场取得土地使用权时支付的不是拆迁补偿费，对方不免税则房地产企业就得向对方索要发票！国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发91号）第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。取得土地使用权的税收 对因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税 土地增值税暂行条例（国务院令第138号）第
14、八条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则（财法字20196号）第十一条规定，条例第八条所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税201921号）四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
15、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知（国税发1991155号）十一、土地使用权出让、转让书据（合同）是否贴花？答：土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。财政部 国家税务总局关于印花税若干政策
16、的通知（财税2019162号）2019年11月27日 一、对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。四、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。（2）售房之前的土地使用税、房产税 纳税起点 关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2019186号）二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局关于房产税城镇土地
17、使用税有关政策规定的通知（国税发201989号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。（财税2019186号文自2019年1月1日起执行）国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发201989号）一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 （一）购置新建商品房，自房屋交付使用
18、之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用和城镇土地使用税。税。纳税终点 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2019152号）（自1月1日起执行）一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
19、房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（经营自用房产的房产税怎么缴纳？）三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（结合国税发（结合国税发201989号号第二条第一款应理解为截至到房屋交付使第二条第一款应理解为截至到房屋交付使用当月末，自房屋交付使用之次月起购买用当月末，自房屋交付使用之次月起购买方缴纳房产税和土地使用税）方缴纳房产税和土地使用税）天津税收检
20、查纳税人自查提纲关于房地产开发企业的房产税、土地使用税：应自取得土地使用证或施工许可证次月起征收土地使用税，计税截止时间：取得建委颁发的天津市新建住宅商品房准许使用证的次月。纳税地点：在其项目所在地申报缴纳土地使用税及开发单位用房的房产税。地下建筑用地的土地使用税 财政部 国家税务总局 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税128号）四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下
21、建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。地下建筑的房产税 财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2019181号）一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1工业用途房产，以房屋原价
22、的5060%作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值 1(10%30%1.2 2商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值 1(10%30%)1.2 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（3）销售房屋的营业税和企业所得税 新营业税暂行条例实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务
23、发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发2019156号）十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税
24、义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发31号）：第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或
25、月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。值得关注的两点：预缴所得税时可以扣除预售收入的营业税及其附加税费和土地增值税；预售收入可以作为计算扣除业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。京国税发92号（4）预租
26、和出租的营业税、企业所得税、房产税 新营业税暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。新营业税暂行条例实施细则第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天（收付实现制）；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天（权责发生制）。新营业税暂行条例实施细则第二十五条纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方
27、式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。国税发31号第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。企业所得税法实施条例第十九条 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（实施条例第四十七条（实施条例第四十七条以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。）费支出，按照租赁期限均匀扣除。）注意：出租和预租不同！收到预租价款就得缴纳营业税（25条预收款），条预收款），但是预租价款可以在开发产品
28、交付承租人使用当期缴纳企业所得税。租金收入的营业税和所得税纳税义务发生时间均遵循收付实现制，且营业税还体现收款日期与合同日期熟早原则。（5）转让在建项目的营业税和土地增值税 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税201916号）第二条第（七）款：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销
29、售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。财税201916号第三条第（二十）款：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。注意：同一税目的转让可以差额纳税！国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发2019110号）六、具体计算增值额时应注意什么？在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计
30、算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20的扣除。这可以
31、使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税201921号）二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项
32、规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。（土地增值税暂行条例第六条（土地增值税暂行条例第六条 计算增值额计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套
33、设施的成本、费用，（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目）定的其他扣除项目）国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2019132号）第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转
34、让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。（6）拆迁还房的营业税、土地增值税和所得税、契税 营业税 对于房地产企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，属于房地产企业以自己的开发产品抵偿债务的行为，应申报缴纳营
35、业税。国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发2019549号）：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（对超出拆迁建筑面积的部分，按市（对超出拆迁建筑面积的部分，按市场价格计算营业税。）场价格计算营业税。）该文件虽然文件针对的是外资企业，但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性，此政策同样适用内资企业。国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2019768号）：房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳
36、营业税。对照国税函发2019549号与国税函2019768号，拆迁还房如何缴纳营业税，是按建安成本价还是按市价缴纳存在争议？国家税务总局关于开展第二批大型企业集团税收自查工作的通知（稽便函49号）房地产行业自查提纲：拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税。土地增值税 国税发2019187号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产
37、的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。企业所得税 企业所得税法实施条例第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。国税发31号第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有
38、权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。房地产开发企业“拆迁还房”，属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售。拆迁还房 契税 吉林省地方税务局关于明确契税征收几个具体问题的通知（吉地税发117号）四、关于房地产开发企业以实物补偿方式取得土地使用权契税征收问题：房地产开发企业将开发区域内原住户房屋拆除，采用实物补偿方式进行安置取得土地使用权，对房地产开发企业征收契税的标准，分两种情况掌握：一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价
39、格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税。（7）土地增值税的清算 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2019187号）：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发91号）第九条 纳税人符
40、合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记
41、前进行土地增值税清算。认清税收形势 转变管理模式 链接3.涉税账务处理的合理性与合法性自查 企业的账务处理首先要符合统一会计制度的要求，同时尽量把纳税的因素考虑进去，如果通过账务处理无法满足纳税的需要，则可以在年终汇算清缴所得税时进行纳税调整，以填表的方式满足纳税的要求。除企业所得税之外，其他税种在产生纳税义务时就应做账反映，及时缴纳；只有企业所得税，平时可以按照实际利润额预缴，会计与税法之间的纳税差异在年终汇算清缴时进行纳税调整，而且一般只调表不调账。关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知（国税函2019635号）：企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行实际利润额
42、填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。将自产产品用于集体福利和个人消费、利润分配、送人或送礼等的账务处理依据 企业所得税法实施条例第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2019828号）根据实施条例第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企
43、业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如 自建商品房转为自用或经营）；国税发201931号；国税发31号 （四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；以实物进行广告促销（二）用于交
44、际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外售价确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。四、本通知自2019年1月1日起执行。对2019年1月1日以前发生的处置资产，2019年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。新增值税暂行条例实施细则第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用
45、于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。新增值税暂行条例第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；
46、（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。新增值税暂行条例实施细则第二十二条条例第十条第（一）项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2019875号）三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。大国税函37号二十三、关于买一赠一方式销售本企业商品的解释：国税函2019875号第三条里的本企业商品仅指企业已按库存管理的商品。关于做好执行会计准则企业2019年年报工作的通
47、知（财会函201960号）：9、企业在销售产品或提供劳务的同时授予客户奖励积分的，应当将销售取得的货款或应收货款在商品销售或劳务提供产生的收入与奖励积分之间进行分配，与奖励积分相关的部分应首先作为递延收益，待客户兑换奖励积分或失效时，结转计入当期损益。4.涉税备案资料完整性自查（1）国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告（公告第1号）三、财务会计制度和会计核算软件备案的义务：您的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送我们备案。您的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，应依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的
48、规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。税收征收管理法第二十条从事生产、经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。第六十条纳税人有下列行为之一的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款：（一）未按照规定的期限申报办理税务登记、变更或者注销登记的；（二）未按照规定设置、保管账簿或者保管记账凭证和有关
49、资料的；（三）未按照规定将财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件报送税务机关备查的；（四）未按照规定将其全部银行账号向税务机关报告的；（五）未按照规定安装、使用税控装置，或者损毁或者擅自改动税控装置的。征管法涉税资料报备管理（2）企业所得税税收优惠的备案管理 111号和255号 研发费用加计扣除的备案（国税发2019116号）10、11条 固定资产加速折旧的备案（国税发81号）5条 资源综合利用减计收入的备案（国税函185号）6条 国家重点扶持的公共基础设施项目企业所得税优惠的备案（国税发80号）7条 创业投资企业所得税优惠的备案（国税发87号）4 安置残疾人员就业企业所得税优惠的
50、备案（财税70号）4条 技术转让所得减免企业所得税的备案（国税函212号）4条 技术转让、技术开发项目收入减免营业税的备案（财税字2019273号）（3）关于印发高新技术企业认定管理办法的通知（国科发火2019172号）第九条 企业取得高新技术企业资格后，应依照本办法第四条的规定到主管税务机关办理减税、免税手续。第四条 依据本办法认定的高新技术企业，可依照企业所得税法及其实施条例、税收征管法及实施细则等有关规定，申请享受税收优惠政策。（4）财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（财税20191号）：企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进
